[알고계세요?]상가임대차보호법 이것만 알자

[좋은땅이야기공인]

최근 각종 규제 대상에서 제외되는 상가시장으로 사람들이 몰리면서 이와 관련한 상가임대차 분쟁이 늘고 있다. 이런 분쟁들은 기본적인 법률만 알고 있어도 사전에 예방할 수 있지만 법 조문을 이해하기가 여간 쉬운 일이 아니다. 임대차 분쟁을 예방할 수 있는 상가임대차보호법에 대해 알아본다.

상가임대차보호법은 영세상인들이 안정적으로 생업에 종사할 수 있도록 하기 위해 지난 2002년 11월 1일부터 시행됐다. 사업자등록 대상이 아닌 건물에 대해서는 법의 적용을 받지 못한다. 또 영세한 상인을 보하기 위해 것이기 때문에 지역별 보증금액을 초과하는 경우에는 법의 적용에서 제외된다.

지역별로 살펴보면 서울특별시에서는 보증금액이 2억 4,000만 원 이하인 경우에 수도권정비계획법에 의한 수도권 중 과밀억제권역에서는 보증금 1억 9,000만 원 이하인 경우에 보호를 받을 수 있다. 광역시(군 지역과 인천광역시는 제외)에서는 보증금이 1억 5,000만 원 이하, 그 밖의 지역에서는 보증금액이 1억 4,000만 원 이하여야 한다.

보증금 외에 월세가 있는 경우는 월세에 100을 곱한 금액을 보증금액에 합산하여 계산한다. 예를 들어 서울지역에서 보증금 1억 원에 월임대료 200만 원이라고 한다면 총 보증금은 3억 원(1억 원+200만 원×100)이 된다. 위와 같은 경우라면 서울시 보호범위(2억 4,000만 원)를 초과하기 때문에 법의 보호를 받지 못한다.

권리금은 보증금과 성격이 다르기 때문에 보증금 산정시 포함되지 않고, 새로 들어올 임차인으로부터 받을 수 있을 뿐이다. 또 월세에 대한 부가가치세는 보증금 계산식에 포함되지 않는다.

임대차 기간은 계약당사자의 협의 하에 정할 수 있다. 그러나 임대차기간을 정하지 않았거나 1년 미만으로 한 경우에는 그 기간을 1년으로 본다. 다만 임차인은 1년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다. 임대차가 종료한 경우에도 임차인이 보증금을 반환 받을 때까지는 임대차 관계는 존속하는 것으로 본다.

또 임차인은 3회 이상 월세를 연체한다든가 임대인 동의 없이 전대하거나, 건물 전부 또는 일부를 철거, 재건축하는 등의 사유가 없다면 최초의 임대차기간으로부터 5년을 초과하지 않는 범위 내에서 계약의 갱신을 요구할 수 있다. 이때 임대인이 계약기간 만료 6개 월 내에 반대 의사표시를 하지 않았을 경우엔 전계약과 동일한 조건으로 임대차 계약을 한 것으로 본다.

이 경우 임대차의 존속기간은 정하지 않은 것으로 보고 이때 임차인은 언제든지 계약해지를 할 수 있다. 계약해지를 할 경우 임대인은 3월 내에 보증금을 돌려줘야 한다.

임대료는 임대인과 임차인간에 자유롭게 정하되 연 12% 한도 내에서만 인상할 수 있고, 임대료 인상 후 1년 이내에는 다시 증액하지 못한다.

임대차기간이 종료됐음에도 임차보증금을 반환 받지 못한 경우에는 임차건물의 소재지를 관할하는 지방법원 또는 시•군법원에 ‘임차권등기명령’을 신청할 수 있다. 이 임차권등기명령을 받게 되면 그 상가에서 상행위를 하지 않더라도 보증금을 우선변제 받을 수 있는 효력이 상실되지 않는다. 하지만 임차권등기를 해 두면 상가건물에 다른 새로운 임차인이 입점할 경우에도 그 새로운 임차인에게는 대항력과 우선변제권이 인정되지 않는다는 것을 유념해야 한다.

상가임대차보호법에서는 주택임대차보호법과 마찬가지로 상인들의 보증금을 안전하게 회수 할 수 있는 장치를 마련해 두고 있다. 임차인은 해당 상가건물의 ‘인도’와 ‘사업자등록신청’ 요건을 구비한 상태에서 관할 세무서장으로부터 임대차계약상의 ‘확정일자’를 받게 되면 나중에 경매 절차에서 후순위권리자 보다 우선하여 보증금을 변제 받을 권리가 있다. 주의할 점은 건물의 인도와 사업자등록신청을 한 그 날이 아니라 다음날부터 대항력을 취득하게 된다.

임차인은 임대인의 동의를 받아 전대차 계약을 맺을 수 있다. 전대차란 임차인과 임대차계약을 체결한 것으로 계약당사자는 전대인과 전차인이 된다. 이때 전차인은 전대인에게 계약갱신이나 차임증감 등의 권리를 행사할 수 있다. 하지만 이 권리는 전대인(임차인)에게만 유효할 뿐 임대인에게는 행사할 수 없다. 또 전차인은 확정일자 대상이 아니기 때문에 우선변제 요건을 갖추지 않은 전대인과는 계약을 피하는 것이 좋다.

만약 임대인의 동의 없이 전대차계약을 맺은 경우 임대인은 임대차 계약을 해지할 수 있고, 전차인이 입주하더라도 퇴거를 요구할 수 있다. 이에 전차인은 전대차계약시 임대임의 동의 여부를 확인하는 것을 잊어서는 안 된다.