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[타잔김]

1. 경매의 기본

경매란 (응찰자의 입장에서) 이런 것!

①	경매에 나온 부동산을 다른 응찰자와 경쟁하여 자기가 정한 가격으로 매입하는 투자수단이다.
②	시가보다 비싸게 사는 것은 있을 수 없으며, 최대한의 이익을 남기는 것을 목적으로 한다.
③	본인의 부주의가 용납되지 않으며 모든 것을 자기 책임으로 한다.
④	소유권을 이전받기 전까지는 언제나 불안전하며, 인내와 기다림으로 얻어지는 크고 작은 행운이다.
⑤	실수할 수 있으나 실수에 매달리지 말고 미련없이 새로운 도전을 시도할 것을 요구한다.
⑥	혼자보다는 두사람이, 두 사람보다는 세 사람이 실수를 막는다. 그러나 판단이 더디어 질 수 있다.
⑦	큰 이익을 노리는 사람은 적은 이익을 노리는 사람에게 진다.

응찰전의 필수점검사항

①	현장을 반드시 답사한다. 그리고 공고내용과 비교, 확인하라. (투자적격 판단)
②	점유자, 임차인 정황을 파악하라. (가장 골치아픈 문제 (명도)의 대비, 권리분석자료)
③	정확한 시가를 파악하라. (일단 감정가는 무시, 응찰가 산정기준)
④	채무자(소유자)의 동태, 변제자력 등을 파악하라. (경매의 진행예측)
⑤	가등기, 예고등기, 가처분, 별도등기 등의 유무확인 (응찰가능성 판단)
⑥	응찰자금의 운용계획을 세우라 (대금납부 실기예방)

응찰시 주의사항

①	응찰에서부터 낙찰을 거쳐 잔금이행에 따른 소유권 취득 시까지의 소요기간 예측이 어려우므로충분한 여유를 갖고 시작해야 한다.
②	임차인이 건물의 명도에 불응할 경우 소송을 할 경우도 있으므로 이에대한 대비책이 필요 하다.
③	낙찰자 기준으로 세금이 부과되기 때문에 이전비용 (세금, 수수료, 채권 등)이 일반매매 보다 비싸다.
④	대금납부 기간내 대금납부를 못하면 경매보증금을 환부받을 수 없는 경우도 있다.
⑤	농지는 농지취득자격증명을 제출하지 못하면 경매가 불허되고 경매보증금을 되찾지 못할 수도 있다.(실무상 대부분의 법원에서 반환하고 있음)
⑥	본인의 부주의 (매물선정실수, 가격기재실수 등) 는 용납되지 않는다

☞ 실수사례(1)
  육군대령출신인 경매초보자가 상가건물 입찰시 경매사건번호를 잘못 기재하여 5천2백만원의 보증금을 날릴 뻔 하였다.
그는 5억2천만원에 상가를 입찰하면서 잘못하여 자기가 쓰려는 경매사건의 뒷번호(당시 경매정보지를 구입하여 매물을 선정하였는데 선정한 사건의 바로 밑에 기재된 번호)를 기재하였는데 그 사건의 최저입찰가는 7천만원정도였다.
결국 그사건의 채무 3천만원을 대신 갚아주고 경매취하를 받아 보증금의 반 정도를 겨우 건지는 것으로 만족하였다.

응찰요령

① 다량소익형(多量小益型) :

적은 물건을 안정적으로 여러건 입찰함으로써 적은 이익을 취하나 결과적으로는 소기의 목적을 달성하는 스타일

② 소량다익형(小量多益型) :

단 1건을 입찰하더라도 큰 이익을 취하는 통큰 스타일

③ 평균이익률(平均利益率) :

부동산 가격이 낮을수록 이익률은 높으며 부동산 가격이 낮을수록 이익률은 낮아짐 (표 참조)

금액	5천만원 미만	1억원 미만	10억원 미만	10억원 이상
이익률	40%	30%	20%	10%

꼭 알아둘 경매 용어 공부

① 강제경매 :	채무자 소유부동산을 압류, 환가(매각)하여 그 매각대금으로 채권자의 채권(금전)을 만족 시키는 것을 목적으로 하는 강제 집행절차(민사소송법의 강제집행편에 의한 절차로 채무명의(판결, 화해, 조정, 조서, 공정증서 등)가 필요하다.
② 임의경매 :	담보권(저당권, 질권, 전세권)의 실행을 위해 국가기간이 대행하는 임의적 집행절차로 담 보권의 존재를 필요로 한다.
③ 입      찰 :	집행관이 법원의 입찰명령에 의하여 실시하며, 입찰기일에 입찰장소(경매법정)에서 각 매수신 청인이 서면(입찰표)으로 매수가격을 신청하여 그중 최고가격을 신청한 사람을 매수인(낙찰인)으로 결정하는 부동산 경매방식
④ 낙      찰 :	입찰절차에 하자가 없고 경락불허 사유가 없을 때 최고가 매수인을 경락자로 확정 (허가)하는 것
⑤ 유      찰 :	입찰기일에 매각신청이 없어 경매가 이루어지지 않는 것을 말하며, 유찰이 되면 법원이 직권 으로 재경매를 명하게 된다.
⑥ 이해관계인 :	경매를 통하여 직접적으로 이해관계를 갖는 자로서 배당요구채권자, 채무자 및 소유자, 등기부에 기입된 부동산 위의 권리자(저당권자, 임차권설정자, 전세권자 질권자 등), 부동산 위의 권 리자로서 그 권리를 증명한 자(법정지상권자, 유치권자, 점유권자, 건물등기 있는 토지임차인, 주택 의 인도 및 주민등록을 마친 임차인 등), 공유자 등을 말한다.
	가처분권자, 예고등기권자, 가압류권자는 이해관계인이 아니다. 그러나 무시할 수 없는 권리자로서 철저한 분석이 필요
⑦ 신경매 :	유찰됨으로 인하여 다시 하는 경매. (가격저감 있음)
⑧ 재경매 :	낙찰자으 대금 미납으로 인하여 다시 실시하는 경매. (종전가격으로)
⑨ 이의신청 :	경매절차상 또는 실체상(임의경매)의 문제에 대하여 이해관계인이 제기하는 신청으로 강 제경매는 절차상의 문제에 한하여 이의할 수 있을 뿐이고 실체상의 문제는 청구이의의 소로 다퉈야 한다. (예:임의경매에서 경매개시결정에 대한 이의신청)
⑩ 항      고 :	집행법원이 한 결정이나 명령에 대한 불복절차로 즉시항고는 법률에 특별히 인정된 경우에만 가능하다. (예:경락허가 결정에 대한 즉시항고)
⑪ 법정지상권 :	일정한 법적 요건을 갖출 경우에 토지 위의 사용 수익을 목적으로 하는 권리로 동일소 유자의 토지, 건물이 경매로 인하여 건물소유권이 바뀔 때 건물소유자는 법정지상권을 갖는다.
⑫ 특별매각     조건 :	일반적인 매각조건 외에 별도로 신청채권자의 신청이나 직권으로 부여하는 매각조건 으로 특히 유의할 사항임. (별도부담, 지체이자 따위)
⑬ 우선변제권 :	경매대금의 배당시 법률에 의하여 우선적으로 변제받을 수 있는 채권 (세금, 소액임차 인의 임차보증금, 노임 등)
⑭ 대항력 :	다른 권리자에 대하여 우선하는 권리를 법적으로 인정받는 것으로써 임차인이 임차건물의 점유와 주민등록을 이전하면 그 이후 발생하는 다른 권리자에게 대항할 수 있는 권리가 발생하는 것 이 그 일례다. (임차인의 임차물의 점유와 주민등록전입신고는 대항요건과는 구별)
⑮ 물건번호 :	여러 개의 부동산을 한꺼번에 경매신청하였을 시, 법원에서 각 분리하여 개별경매하는 경 우 각 부동산에 붙여진 번호로 입찰 시 반드시 기재하여야 한다.

강제경매와 임의경매의 차이

내 용	강제경매	임의경매
채무명의의 필요여부 (경매개시 요건)	채무명의(판결, 공정증서)가 필요하다.	채무명의는 필요없고 담보권(저당권, 전세권)의 존재로 족하다.
공신적 효과의 유무	국가의 강제집행권의 행사이므로 채무명의에 관계없이 경매절차상 하자가 없는 한 유효하게 경락인이 소유권을 취득 하는 공신적 효력이 있다.	국가가 담보권의 대행기관일 뿐이므로 실체상의 하자가 있으면 경락인은 소유권을 취득하지 못한다. 그러나 대금완납을 하였다면 실체상의 이유로도 소유권 취득에 방해받지 않는다.(민소법 제727조)
실체상의 하자가 경매절차에 미치는 효과	실체상의 하자는 경매절차의 진행에영향을 미치지 않으므로 청구의 의소에 의하여 다툴 수 있을 뿐이다	실체상의 하자는 경매개시결정에 대한 이의, 경매절차의 취소·정지사유가 된다.

경매 절차의 대강

1. 경매신청(접수)권자

① 강제경매 : 채무명의자(채권자)

② 임의경매 : 담보권자(근저당권자, 전세권자)

2. 경매개시+경매준비순서

① 집행법원에서 경매개시요건을 심사한 후 경매개시결정을 함

② 경매기입등기 촉탁 - 등기부에 경매개시사항 기재

③ 이해관계인에게 경매개시결정 송달

④ 현황조사명령 - 집행관에게 (경매부동산의 위치, 구조, 임대차관계 등의 조사)

⑤ 감정평가명령 - 감정사 또는 감정법인에게 (경매부동산의 시가감정)

⑥ 채권계산서 제출 최고 -채권자(이해관계인) 및 공공기관 (구청, 세무서)

⑦ 경매기일 지정 - 현황조사서, 감정평가서가 접수된 후

⑧ 경매기일 공고 - 경매기일 14~20일 전 일간신문과 법원게시판에

⑨ 물건명세서 공람 - 경매기일 1주일 전부터

⑩ 경매사건기록 공람 - 경매당일 입찰 1시간 전

3. 입찰 (경매)

① 입찰표 및 매수보증금 (입찰가의 10~20%) 제출

② 최고가 매수인 및 차순위 매수인 결정

③ 응찰자가 없을 시 유찰 선고

4. 낙찰 (매각결정)

집행법원이 낙찰 허·부 결정을 선포하고 게시판에 게시하는 것

낙찰 불허사유 : 입찰 절차상 중대한 하자가 있거나 경매물의 조사, 평가 등 에 중대한 하자가 있는 경우

낙찰 허·부 결정에 이의(불복)가 있는 이해관계인은 항고법원에 즉시 항고할 수 있다.

5. 대금납부

① 대금납부기일은 경락허가결정의 확정일로부터 보통 1월 이내에 지정

② 항고(재항고)된 사건은 경매기록을 환송받은 후 지정

대법원예규상 확정일 또는 기록을 환송 받은 후 3일 이내에 30일 정도의 여유를 두고 대금지급 기일을 지정, 고지하고 지정기일에 대금을 납부하도록 하고 있으나 집행법원의 사정에 따라 조 금씩 다르다.

③ 대금납부방법 : 담당경매계에서 대금(법원보관금)납부명령서를 발부받아 법원보관금취급과(총무과)를 경유하여 법원보관금취급은행에 납부한다.

④ 경락인이 대금미납의 경우 : 차순위 매수신고인이 등록되었다면 차순위 매수인이 대금납부를 할 수 있고, 차순위 매수신고인이 없을 시 재경매에 들어가면 재경매가 진행되었다 하더라도 재경매 3일전까지 매수인이 대금납부를 하면 경매는 종결된다.

6. 재경매

① 경락인이 대금을 납부하지 않을 경우 실시하며 종전 낙찰자는 새로하는 입찰에 참가할 수 없다.

② 매각조건의 변경 - 재입찰보증금을 인상(20~30%)하는 경우가 있다.

7. 배당

배당요구권자 (민소법 제605조)
① 민법·상법 기타 법률에 의하여 우선변제권이 있는 채무자
② 집행력 있는 정본(판결, 공정증서 등)을 가진 채권자
③ 경매신청 후에 가압류를 한 채권자
※ 배당요구 시한 : 낙찰기일까지

① 낙찰대금의 완납일로부터 30일 이내에 배당기일 지정.

② 배당기일 3일 전 배당표를 작성, 비치.

③ 배당에 대한 이의 신청 - 배당 당일에 직접 출석하여 구두 또는 서면으로 신청하고 1주일 이내에 소제기증명원이나 변론시일소환장을 집행법원에 제출해야 한다.

8. 소유권 이전

대금 완납 직후 가능하며 등록세납부영수증, 주택채권매입필증, 등기촉탁수수료 등을 준비하여 집행법원에 신청

법원의 부동산 경매사건의 진행기간표는 아래와 같다. 그러나 법원사정에 따라 다를 수 있다.

법원경매 절차도

  

  ※ 경매신청에서 종료까지 기간은 통상적인 기간이며, 이의신청, 송달여부, 기타절차 등에서 사건별로 다름

법원경매 업무처리 절차도

종 류	기산일	기 간
경매신청서 접수		접수당일
개시결정 및 등기 촉탁	접수일로부터	2일 이내
채무자에 대한 개시결정의 송달	개시결정일로부터	3일 이내
공과주관공무소에 대한 최고	개시결정일로부터	3일 이내(최고기간 2주이내)
채권신고의 최고	개시결정일로부터	3일 이내(최초기간 경락기일까지)
현황조사명령	개시결정일로부터	3일 이내(조사기간은 2주이내
평가명령	등기필증 접수일로부터	3일 이내(평가기간은 2주이내)
경매물건 명세서의 작성 그 사본 및 현황조사보고서 평가서 사본의 비치		경매기일 1주일 이전까지
최초경매기일		신문공고일로부터 14일 이후, 신문공고의뢰일로부터 20일 이내
최초경매기일의 지정 게시 및 신문공고의뢰 이해 관계인에의 통지	현황조사보고서 및 평가서의 접수일로부터	3일 이내
최초경매기일		신문공고일로부터 14일 이후 신문공고의뢰일로부터 20일 이후
신경매 또는 재경매기일	공고일로부터	7일 이후 20일 이내
배당요구의 통지	배당요구일로부터	3일 이내
경매실시		경매기일
경매조서및 보증금 등의 인도	경매기일로부터	1일 이내
경매기일	경매기일로부터	7일 이내
경락허부 결정의 선고		경락기일
차순위배수신고인에대한 경락기일의 지정 이해관계인에의 통지	최초의 대금지급기일후	3일 이내
차순위매수신고인에대한 경락기일	최초의 대금지급기일후	14일 이내
경락부동산관리명령		신청당일
대금지급기일의 지정 및 통지	경락허가결정확정일 또는 상소법원으로부터 기록송부를 받은날로부터	3일 이내
대금지급기일	경락허가결정확정일 또는 상소법원으로부터 기록송부를 받은날로부터	1개월 이내
경매부동산 인도명령		신청당일
배당기일의 지정소환계산서 제출의 최고	대금납부후	3일 이내
배당기일	대금납부후	2주일 이내
배당표의 작성 및 비치		배당기일 3일전까지
배당표의 확정		배당기일
배당실시 배당조사서의 작성		배당기일
배당액의 공탁 또는 계좌입금	배당기일로부터	10일 이내
경락인에의 소유권이전 등기	배당기일 또는 등록세 납부일로부터	2일 이내
기록인계	경락인에의 소유권 이전등기 등의 완료후	5일 이내

2. 입찰준비

가. 입지선정의 고려사항

①	위치, 면적, 도로상황, 교통, 경사도, 축대상황, 교육여건, 시장, 문화시설 등의 실상
②	장래 발전 가능성 (도시계획내용, 국토개발계획 등), 수익성(특히 상가)
③	위험시설, 혐오시설, 상하수도 등의 생활환경
④	주변의 인적구성 (생활수준)

나. 입찰물의 조사자료 그러나 판단이 더디어 질 수 있다.

①	등기부등본
②	도시계획 확인원
③	경매기록 및 경매물건명세서 열람

다. 각종 조사자료 보는법

①

등기부 보는법

a) 등기부 편제구조

표제부	갑(甲)구	을(乙)구
부동산의 표시	소유권에관한 등기	소유권 이외의 권리에관한 사항
지번, 지목 면적, 구조	소유권보존 소유권이전 가처분 가압류 가등기 경매 기입등기 압류(시세)	저당권 전세권 지상권 지역권 질권 임차권

b) 알아볼 내용 (등기순위 및 말소여부)

  ○같은 구끼리의 등기순위는 등기번호 순

  ○다른 구(갑, 을)간의 순위는 등기일자 순

  ○최선순위 저당권보다 후순위등기는 모두 말소 (예외 : 예고등기)

  ②

현황조사서 보는 방법

a) 현황조사서의 작성자 관할 집행관

b) 알아볼 내용

  - 부동산의 현황 및 점유관계

  - 부동산의 모형 (사진)

  - 부동산의 위치 및 현장약도

  - 임차인의 주민등록 여부

현황조사서 사본 참조

부동산 현황조사보고서 부동산 표시 부동산의 현황 및 점유관계 조사서 임대차관계 조사서1 임대차관계 조사서2 임대차관계 조사서3 세입자별 점유 현황도 경매,입찰물건 명세표

  ③

감정평가서 보는 법

a) 감정평가서의 작성자 : 감정평가사

b) 감정평가서의 내용

  - 의뢰 부동산의 종류, 면적

  - 평가액 산출근거 및 의견

  - 감정평가명세표

  - 감정평가요항표

  - 위치도

  - 건물의 이용상태 및 임대현황

  - 대상부동산의 사진

c) 알아볼 내용

  - 감정가 확인 (시가대비)

  - 감정누락물 확인 (표시외 건물, 부속물)

  - 대상물의 구조, 위치

감정서 사본 참조

  ④

물건명세서 보는 법

a) 물건명세서 작성 - 담당 법원직원 (계장 또는 사무관)

b) 물건명세서의 내용

-	최저입찰가격
-	최선순위 저당권설정일자
-	부동산의 점유자와 권원, 점유할 수 있는 기간, 차임 또는 보증금에 관한 관계인의 진술 및 임차인이 있는 경우의 배당요구와 그 일자, 전입신고일자 및 확정일자의 유무와 그 일자
-	등기된 부동산에 관한 권리 또는 가처분으로서 경락, 낙찰에 의하여 그 효력이 소멸되지 아니하는 것
-	경락, 낙찰에 의하여 설정된 것으로 보게 되는 지상권의 개요
-	특별매각조건 (지연이자 등)

d) 알아볼 사항

  - 물건명세서의 내용 전체가 중요한 것으로 철저한 파악이 되어야 함

  ⑤

경매기록 보는 법

a) 기록을 볼 수 있는 시기

  - 일반입찰자 : 입찰개시 1시간 전

  - 이해관계인 : 수시

b) 알아볼 사항 (일반입찰자)

  - 물건명세서에 나타난 사항 이외의 사항 확인

  - 물건명세서 작성 이후의 변동사항

라. 권리분석

이후 자세히 설명

마. 최종판단(입찰대상물 확정)

입찰대상물은 보통 2~3개를 골라 어느 하나를 매수하는 것이 편하고 단 하나만을 골라 쫓아가는 것은 성공률이 낮다

2) 응찰(應札) 실시(實施)

가. 응찰시 지참물

본인 - 주민등록증(면허증), 인장, 입찰보증금(10%)

법인 - 법인등기부등본(자격증명), 인감증명(대표이사), 인감도장, 대표이사의 주민등록증(면 허증), 입찰보증금(10%)

대리인 선임의 경우 - 본인의 인감증명이 첨부된 위임장, 대리인의 주민등록증과 인장

법인대표가 대리인 선임시 대표이사 인감증명이 첨부된 위임장, 대리인의 주민등록증과 인장

인감용도는 법원제출용이고 위임장에 인감도장이 날인되어야 함.

입찰보증금을 수표로 납부시는 시중 은행발행의 자기앞수표만 입찰보증금으로 사용할수 있음

나. 입찰요령

입찰표의 작성시 주의사항

- 응찰전에 입찰표 작성요령을 살펴보고 실수하지 않도록 한다.

- 입찰표는 1장 작성하나 여러 개의 물건을 응찰할 때에는 물건마다 별도의 용지를 사용하고 일괄입찰시는 1개의 용지를 사용한다.

- 1건당 1개의 물건이 보통이나 1건이 여러 물건인 경우, 각 물건마다 물건번호가 부여되어 있으므로 응찰하고자 하는 물건번호를 명확히 기재하여야 한다.

- 응찰자의 주소는 주민등록상의 주소를 (법인인 경우 등기부상 본점소재지) 기재한다.

- 입찰자가 법인인 경우는 본인의 성명란에 법인명(상호), 직위(대표이사), 성명을 기재하고 주민등록란에 법인의 등록번호를 기재하여 법인등기부 등본을 첨부한다.

- 입찰가액 및 보증금액은 수정할 수 없으며, 수정할 수 밖에 없다면 새 용지로 다시 써야 한다.

- 대리인이 입찰할 때에는 입찰자란에 본인 및 대리인의 인적사항을 모두 기재하고 인감증명이 첨부된 위임장(인감도장으로 날인된)을 제출해야 한다.

- 자격증명자료(등기부등·초본, 위임장, 인감증명)는 입찰표에 첨부하여 제출한다.

- 제출된 입찰표는 취소, 변경이나 교환할 수 없다.

- 공동으로 입찰하려면 집행관의 허가를 받아 공동입찰허가증을 입찰표에 첨부하여 별지로 입찰자 명단을 작성하고 입찰표에 간인하여야 한다. (입찰표의 입찰자란을 [별지와 같음]이라고 기재)

다. 입찰표 작성

- 입찰표 작성견본을 본다.

- 사건번호를 기재한다.(예:98타경12345)

- 물건번호를 기재한다.(물건번호가 있을시만)

- 입찰자란을 기재한다.(대리인의 경우 대리인란도. 성명, 주민등록번호, 주소, 전화번호)

- 입찰가액(최저경매가격이상)을 기재한다. (아라비아 숫자로. 예:25,500,000)

- 보증금액을 기재한다.(입찰가의 10% 또는 매각조건이 있을시 20~30%. 예:25,500,000)

제출자의 보증금 반환 영수인은 제출시 날인하지 아니함. (보증금 반환 받을 시 날인)

공동입찰허가원 및 공동입찰자목록에 공동입찰자 상호간의 관계, 입찰지분을 기재하며 소명자료를 첨부한다.

- 입찰표 기재사항을 확인한다.(견본과 대조)

- 입찰보증금봉투, 입찰표를 입찰봉투에 넣고 지철기로 봉한 다음 입찰함에 투입한다.

3) 최고가매수인 결정

가. 최고가매수인 선포 입찰표를 확인하여 최저경매가 이사으로 응찰한 사람중 최고가매수인을 결정하여 선포함

나. 최고가매수인이 2인인 경우 또는 2인 이상인 경우는 그들만으로 추가 입찰하며 최고매수가 이상으로 입찰해야 한다.

다. 최고가응찰가라 할지라도 응찰이 무효처리되면 차순위응찰자가 최고가매수인으로 결정된다.

보증금 반환 - 최고가매수인 이외의 입찰에 실패한 자는 그 자리에서 수취증(영수증)과 주민등 록증을 제시하여 보증금을 반환받는다.

라. 차순위 입찰신청 및 결정

신청시기 : 최고가입찰자 결정 즉시

자격요건 : 최고가매수인 이외의 자로서 최고가자격에서 보증금을 공제한 가격보다 높은 가격 으로 응찰한 자는 모두 신고인 자격을 갖는다. (최고매수가의 90%이상 가격)

신고자가 2인 이상이면, 높은 가격 응찰자가 결정되고 같은 액수인 경우 추첨으로 결정

권리 : 최고가 입찰자가 대금을 납부하지 못하거나 최고가 입찰자의 입찰이 무효로 되는 경우 낙찰허가를 받아 대금을 납부하게 된다.

입찰보증금의 반환 : 최고가입찰자가 지정기일에 경락대금을 납부하면 차순위신고자는 보증금 을 즉시 반환받음

최고가입찰자와 차순위신고자가 모두 대금 납부가 늦은 경우 재경매 3일전까지 먼저 대금을 납부한 사람이 경락물을 취득하게 된다.

법원에서 입찰표의 불비사항에 대한 처리기준은 다음과 같다.

번 호	불비사항	처리기준
1	입찰연월일의 기재가 없거나 오기가 있는경우	입찰봉투의 기재에 의하여 입찰기일의 입찰임을 알 수 있으면 개찰에 포함시킨다.
2	사건번호의 기재가 없을 경우	입찰봉투, 보증금 봉투, 위임장, 공동입찰허가원 등 첨부서류의 기재에 의하여 사건번호를 특정할 수 있으면 개찰에 포함시킨다.
3	물건번호의 기재가 없을 경우	개찰에서 제외한다. 다만 물건의 지번, 건물의 호수 등을 기재하거나 입찰봉투에 기재가 있어 입찰목적물을 특정할 수 있으면 개찰에 포함시킨다.
4	입찰자 본인 또는 대리인의 성명 기재가 없는 경우	개찰에서 제외한다. 다만 고무인, 인장 등이 성명하여 용이하게 판독할 수 있거나 대리인의 성명만 기재되어 있으나 위임장, 인감증명서에 본인의 기재가 있는 경우에는 개찰에 포함시킨다.
5	입찰자 본인과 대리인의 주소, 성명이 병기되어 있지만 (이름 아래 날인이 있는 경우 포함) 위임장이 첨부되어 있지 않은 경우	본인의 입찰로서 개찰에 포함시킨다
6	입찰자 본인의 주소, 성명은 기재되고 위임장은 첨부되어 있지만 대리인의 주소, 성명의 기재가 없는 경우	본인의 입찰로서 개찰에 포함시킨다.
7	위임장이 첨부되고 대리인의 주소, 성명이 기재되어 있으나 입찰자 본인의 주소, 성명의 기재가 없는 경우	위임장 기재로 보아 본인의 주소, 성명을 특정할 수 있으면 개찰에 포함시킨다.
8	입찰자 본인 또는 대리인의 주소나 성명이 위임장 기재와 다른 경우	성명이 다른 경우에는 개찰에서 제외한다.
9	입찰자가 법인인 경우 대표자의 성명 기재가 없는 경우 (날인만 있는 경우도 포함)	개찰에서 제외한다. 다만 고무인, 인장 등이 선명하여 용이하게 판독 할 수 있는 경우에는 개찰에 포함시킨다.
10	입찰가액의 기재를 정정한 경우	정정인 날인 여부를 불문하고 개찰에서 제외한다.
11	입찰가액의 기재가 불명료한 경우 (예: 5와0, 7과9, 0과6등)	개찰에서 제외한다. 다만 보증금액의 기재가 명확하고 그에 따라 입찰가액을 특정할 수 있을 때에는 개찰에 포함시킨다.
12	보증금의 기재가 없거나 보증금의 기재가 정하여진 보증금과 다른 경우	보증금봉투에 의하여 정하여진 보증금 이상의 보증제공이 확인되는 경우에는 개찰에 포함시킨다.
13	보증액을 정정하고 정정인이 없는 경우
14	위임장이 첨부되어 있으나 위임장이 사문서로서 인감증명서가 첨부되어 있지 아니하거나, 위임장과 인감증명서의 인영이 상이한 경우	최고가입찰자 결정전까지 인감증명서를 제출하거나 기타 이에 준하는 확실한 방법으로 위임장의 진정성립을 증명한 때에는 당해 입찰자를 최고가입찰자(차순위입찰신고인)로 결정할 수 있다. 다만, 최고가 입찰자 결정전까지 위임장의 진정성립을 증명하지 못한 때에도, 낙찰기일까지 이를 증명할 가망이 충분하고, 당해 입찰자를 최고가 입찰자(차순위입찰신고인)로 결정하는 것이 이해관계인 전원의 이익에 합치된다고 인정한 때에는, 낙찰기일까지 보완을 촉구하고 당해 입찰자를 최고가 입찰자(차순위입찰신고인)로 결정할 수 있다.

4) 낙찰 허, 부 결정

가. 낙찰허가 : 입찰방법, 입찰자격 등을 심사하여 적법한 경우 낙찰을 허가

나. 낙찰불허 : 직권으로 불허가사유(경매절차, 입찰자격 등 요건 불비)가 있거나 이해관계인의 이의가 정당하다고 인정할 때

낙찰불허사유 : 다음의 이의신청사유와 같음

5) 낙찰 허, 부에 대한 이의신청 및 항고

경락허가에 대한 이의 및 항고에 관한 법률의 규정 (법제 633~642조)

가. 이의신청

경락허가에 대한 이의사유 (민소법 제633조)

- 강제집행을 허가할 수 없거나 집행을 속행할 수 없을 때

- 최고가 매수신고인이 부동산을 매수할 능력이나 자격이 없을 때

- 최고가 매수신고인이나 그 대리인이 타인의 매수신청을 방해하거나, 부당하게 타인과 담합 또는 경매업무를
  취급하는 공무원의 업무를 방해하는 등의 위법해위를 한 때

- 법률상의 매각조건에 위반하여 매수하거나 모든 이해관계인의 합의 없이 법률상의 매각조건을 변경한 때

- 경매기일공고가 법률의 규정에 위반한 때

- 최고경매가격의 결정, 일괄경매의 결정 또는 물건명세서의 작성에 중대한 하자가 있는 때

- 차순위 매수신고 및 경매의 종결절차를 규정대로 하지 않을 때

- 매수신청의 보증에 관한 규정을 위반한 때

경락불허사례
채무자 겸 소유자가 경매건물을 되사려고 타인을 시켜 응찰했으나 자기보다 고액응찰자가 있어 실패하였으므로 입찰취소를 시켜야 하는 입장인 바, 이의사유를 찾던 중 건물 옥상에 화단을 만들 관상수를 심어 두었는데 감정사가 그것을 빠뜨리고 감정한 것을 찾아내 이의신청을 하였더니 낙찰불허결정이 떨어졌다.

나. 항고

① 항고기간 - 낙찰허부결정일로부터 1주일 이내

예 : 1999년 4월2일 허, 부 결정을 한 경우 4월 3일부터 7일째인 4월 9일까지

② 항고방법

- 항고장 제출(인지 : 2,000원, 송달료 : 항고인수 X 2,260 X 10)

- 공탁서 제출 : 소유자, 채무자, 낙찰자가 항고하는 경우 낙찰가의 1/10에 해당하는 금액을 공탁하고 그 공탁서를
항고장에 첨부하여야 함 (그 외의 자 및 공탁의무자가 비의무자격을 겸하는 경우는 공탁없이 항고)

- 임차인 겸 경락인은 공탁없이 항고함. (새로 개정할 집행법에서는 모든 항고인이 공탁하도록 하였음)

- 항고이유 : 항고이유를 항고장 제출시 항고장에 기재하나,
항고장 제출 후 별도서류로 제출할수 있고 항고법정에서 직접 구술할 수도 있다.

- 재항고 : 항고가 기각되는 경우 대법원에 재차 항고

- 재항고이유서 제출 : 재항고인은 재항고기록 접수 후 접수 통지를 받은 날로부터 20일 이내에 재항고 이유서를
재항고법원(대법원)에 제출하여야 한다. (재항고장 제출시 재항고이유를 기재하였다면 제외)

- 항고사건 처리기간 보통 각 심급마다 3~4개월

6) 이유없음이 명백한 즉시항고에 대한 집행법원의 조치

다음과 같이 항고심에서 각하 될 것이 명백한 경우 항고법원에 경매기록의 등본을 송부하고 경매를 진행한다.

가. 경락허가결정 이전에 대항요건을 구비하고 '권리신고'를 하지 아니한 주택임차인
나. 경매신청등기 이후의 가압류채권자로서 경락기일까지 '배당요구'를 하지 아니한 자
다. 경매신청등기 이후의 저당권자, 전세권자로서 경락허가결정 이전에 '그 권리신고'를 하지 아니한 자
라. 상가 등 주택이 아닌 건물의 임차인 등 '이해관계인'이 아님이 명백한 자
마. 경락허가결정 '선고전'에 제기하거나 존재하지 않는 경락허가결정에 대하여 제기한 자

입찰/낙찰진행도

7. 대금납부

가. 대금납부기일 : 집행법원이 지정하며 통상 낙찰허가일로부터 1개월 이내.
(항고시는 기록이 반환되어 도착일로부터 1개월 이내)

나. 납부방법 : 지정된 지정일시 이후에 대금납부신청서를 작성 경매계에 제출한 후 법원보관금 납부명령서를
교부 받아 지정은행에 납부 (지정일시전 납부 불가)

다. 지연납부 : 지정된 대금 납부기일을 지나 대금납부를 하는 경우 일정률의 지연이자와 재경매 실시에 따른 비용
(신문공고료+송달료)을 추가 납부한다.

지연이자 산출공식 : 입찰잔대금×(지연일수/365)×이율=지연이자

지연이자 : 5%~25%

8) 소유권 이전

가. 이전기한 : 60일 이내

나. 준비 서류 등

- 등기부등본 1통

- 토지대장 1통

- 공시지가확인원 1통

- 가옥대장 1통

- 주민등록등본 2통

- 각종 세금영수증 각 1통

- 부동산 양도신고 확인서 (99. 7. 1.부터 시행)

다. 이전비용

- 세금 취득세 - 경락가의 2%

- 등록세 - 경락가의 3%

- 교육세 - 등록세의 20%

- 농어촌특별세 - 취득세의 10%

- 인지세 - 10,000~35,000원

- 등기말소비용 : 1건당 15,500원

- 법무사비용 : 13,000원 (기본료이며 액수증가에 다른 누진계산)

- 등기수수료 납입증지 : 이전 10,000원 말소 : 1건당 1,000원

- 기타 송달료 : 20,000원

- 낙찰가의 6%~7%가 비용으로 지급됨

- 낙찰대금완납증명을 법원에서 교부받아야 세금 납부가 됨 (세금산출기준)

소유권 이전등기 진행도

9) 부동산 인도명령

가.인도명령 신청기간 : 대금납부일로부터 6개월 이내
나.인도집행대상 : 종전소유자, 채무자, 경매개시결정 이후 점유자 (전세입주자)
다.신청서 제출 이후의 진행

인도명령신청서 작성, 제출 (집행법원에)

인도명령 결정문 수령 (접수일로부터 약3일 이후)

인도명령 결정문 송달증명원 교부신청

결정문 및 송달증명서를 집행관에게 교부하고 인도집행의뢰

인도명령 대상이 아닌 점유자 (경매개시 결정전 점유자)는 자진 인도, 명도하지 않을 경우 소송 을 통하여 집행함.
   (인도명령대상자와 명도소송대상자를 정확히 구별하여 조기 대응함이 의 관건임)

3. 권리분석

1) 권리간의 순위 일반원칙

물권이 채권에 우선한다. 다만 물권화된 채권(등기된 임차권)은 물권과 같다.

같은 종류의 권리(물권)는 빠른 순서일수록 우선권이 있다.
그러나 채권은 순위에 관계 없이 동등한 권리(채권자동등의 원칙)가 있다.

부동산에 등기된 권리는 등기한 순서에 따라 순위가 정해진다.

특별법(임대차 보호법)은 일반법(민법)에 우선한다.

2) 경매에 있어서 소제주의와 인수주의

가.	소제주의 : 부동산상의 공시된 권리(저당권 등)가 경락으로 인하여 모두 소멸되는 주의로 배당여부에 관계없이 소멸되어 말소 대상이 됨 (저당권, 선순위 저당권 이후에 등기된 소유권 , 전세권, 지역권, 임차권가등기, 가처분등기, 환매등기와 압류·가압류등기 등)
나.	인수주의 : 경락이 되더라도 경락자에게 그대로 인수(승계)되는 주의로 최선순위 저당권 보다 앞선 임차권 등 경락인에게 대항할 수 있는 권리가 인수됨 .

3) 채권자간의 공평주의

같은 채권자간에는 채권성립의 순서에 관계없이 공평한 대우를 받으며 경매에 있어서는 압류의 순서에
따라 배당받는 것이 아니라 채권액 비례로 안분 배당하게 된다.

예: 배당할 금액 5,000만원 (경매대금-비용)

- 채권 A	98.1.1.2,000만원
B	99.1.1.3,000만원
C	99.2.1.5,000만원
- 배당 A	5,000×2,000/10,000=1,000만원
B	5,000×3,000/10,000=1,500만원
C	5,000×5,000/10,000=2,500만원

4) 저당권과 다른 권리와의 관계

저당권은 채무 변제의 담보로 제공한 부동산을 직접 지배하지 아니하고 관념상으로 지배하며 채 무의 변제를 하지 않을 경우 담보물(부동산)로부터 우선 변제(경매를 통하여)를 받는 약정 담보물 권이다.

가. 저당권 설정 후의 용익물권(전세권, 지상권, 지역권)의 운명

부동산이 경매되면 모두 소멸한다.

배당요구를 할 수 있는 경우(전세권) 배당순위에 따라 배당을 받을 수 있다.

후순위 일지라도(임차권) 선순위 저당권이 소멸하면 경락인에게 인수된다. (대항력이 생김)

제2순위 전세권자는 선순위(1순위) 저당권을 대위변제하고 경락인에게 대항력을 얻을 수 있다.

선순위(1순위) 저당권자가 아닌 후순위(3순위 이하) 저당권자가 경매신청을 하였을지라도 소멸하는
것은 같다.

1순위 저당권, 2순위 전세권, 3순위 저당권이 있는 경우 : 3순위 저당권자가 경매를 신청해도 2순위
전세권은 소멸한다.

나. 저당권 설정 후의 가등기, 가처분(가압류)등기의 운명

모두 말소 대상이 되고 경락으로 소멸한다.

다. 저당권과 예고등기의 관계

저당권 실행에 의한 경매가 완결(경락)되어도 예고등기는 말소되지 아니한다.

경매부동산에 예고등기가 되어 있다면 이는 부동산의 취득원인(소유권)등에 대하여 소송이 제기된
것이므로 주의를 하여야 한며 그 연유를 확인해 보고 불확실하면 응찰하지 말아야 한다.

라. 경매와 저당권

저당권은 그 수가 많아도 응찰하는데 주저할 것은 없으며 오히려 유리하다.
   (경매가 취하될 염려가 적고 모두 말소되므로)

경매를 신청한 저당권이 소액인 경우 경매 중 변제(취소)되는 수가 많음을 유념해야 한다.

최선순위(가처분, 가등기보다 빠른) 저당권이 있다면 소제(소멸)되는 권리일 뿐이므로 안심하고
응찰할 수 있다. (예고등기 제외)

5) 경매 부동산 상의 전세권의 운명

거래실적의 용어가 어떻든 전세권설정등기가 된 것이 전세권이고 그 외는 임차권이다.

가. 저당권보다 빠른 전세권은 경락인에게 대항할 수 있으며, 전세권의 존속기간에 대한 약정이 없거나
경매개시결정 등기일부터 잔여기간이 6개월 미만인 경우는 배당을 받을 수 있으며 전세권은 말소된다.
(민소법 제608조 2항. 개정할 집행법에서는 폐지)

경매 진행중 전세권 만료기간이 초과되더라도 위 (가)항에 해당하지 않을 경우 경락인의 부담으로 되어
불합리한 점이 있으므로 법률개정이 필요하다고 보아 개정안에서 폐지한 것임.

나. 저당권보다 늦게 등기된 전세권은 언제나 경락으로 말소된다. 다만 배당순위에 따라 배당을 받을 수 있을
뿐이다.

다. 최선순위 전세권자가 전세금의 반환지체에 따른 경매 신청시(민법 318조)에도 전세권등기 이후 등기된
담보물건, 용익물건 등은 모두 말소된다.

6) 경매개시결정등기(압류) 이후의 등기(용익물권의 등기, 가등기, 가처분등기, 소유권이전 등기, 저당권등기
등) 운명

경매기입등기는 그 부동산에 대하여 경매개시결정(압류)이 되었다는 것을 제3자에게 알리는 것(공시)으로 그 후에 권리를 취득하더라도 경락인에게 대항할 수 없다는 경고다.

가. 경매기입등기 이후 등기된 용익물권(전세권, 지역권, 지상권, 임차권)은 경락으로 말소된다.

나. 경매기입등기 후 등기된 가등기, 가처분(가압류), 압류등기는 경락으로 말소된다.

다. 경매기입등기 후 제3자 명의로 소유권이전등기가 경료되었다 하더라도 경락으로 말소된다.

라. 경매기입등기 후 전세입주자(임차인)가 대항요건(주택의 인도와 주민등록 이전)을 갖췄다 하더라도
경락인에게 대항할 수 없고 배당도 받을 수 없다. (소액임차인이라 할지라도)

7) 부동산가압류와 경매

가압류는 본안 소송의 이행 확보를 위하여 행하는 보전처분으로 장래 채무명의(판결문 등) 를 얻어 본 집행(강제경매)을 하게 된다.

가. 가압류등기는 배당여부에 관계없이 모두 말소되며 배당을 받는 가압류권자라 하더라도 배당기일까지
채무명의(본안판결문)를 제출하지 못하면 배당금을 공탁하게 된다.

나. 최선순위가압류등기 후에 등기된 모든 권리는 경락으로 말소된다.

다. 최선순위가압류등기 후에 설정된 저당권자는 가압류권자와 채권액 비례로 안분배당 받게 된다.

라. 강제경매에 있어 가압류권자에 대한 배당(공탁)시 다른 채권자가 배당이의를 할 수 있으며 배당이의를
하지 않은 경우에 후일 가압류채권자의 채권이 부존재(패소)하거나 가압류 결정이 취소된 경우는 다른
채권자에게 추가 배당하지 않고 채무자에게 귀속된다. 러나 임의경매에 있어 저당권의 부존재가 확인된
경우는 다른 채권자에게 추가 배당을하게 된다.

8) 경락인의 부담이 되는 유치권

가. 경매 부동산의 제3취득자(점유자)가 그 부동산을 관리하면서 사용한 필요비 및 유익비에대해서는 유치권
(민법 제320~327조)을 가지므로 경락으로 소멸하지 않고 필요비 및 유익비를 받을 때까지 유치물의 인도를
거부할 수 있다.

나. '유익비'란 해당 부동산의 편익, 가액증진에 기여한 비용이고, '필요비'란 부동산 관리상의 불가피한 지출
비용(관리비, 수선비 등)으로 경락인에게 청구할 수 있으나, 그 수액에 다툼이 있을 경우 소송으로 해결할
수 밖에 없다. (법 608조 제3항)

실제로 유치권 문제가 생기는 경우는 별로 없으며 다른 문제(이시비용 등 점유자의 억지요구)와
일괄타결되는 정도다.

9) 가등기와 경매

가등기는 두 가지로 매수한 부동산의 이중매매나 강제집행으로 소유권이전 본등기를 방해받을 경우를 대비하여 등기 순위를 확보하기 위한 소유권이전등기청구권보존가등기와 채권담보의 목적으로 이루어지는 담보가등기가 있다.

가. 소유권이전등기청구권보존가등기 후 본등기가 이행될 때에도 등기의 순위가 가등기 순위로 소급되며 저당권등기보다 빠른 가등기는 경락으로 말소되지 아니하고 경매 후 가등기권자가 본등기를 하게 되면 경락인은 이에 대항할 수 없다. (결국 선가등기가 있는 부동산은 가등기권자와 해결을 보지 않는 한 응찰할 수 없다.)

나. 담보권(저당권 등) 등기보다 늦은 가등기는 경락으로 말소된다. (담보가등기는 배당요구)

다. 담보가등기는 저당권과 같은 효력을 가지며 경매청구권과 우선변제청구권이 있다.

가등기형태가 소유권이전등기청구권보전가등기 일지라도 담보가등기라고 권리신고 할 경우에 는 집행법원이 담보가등기로 인정해 준다.

일반적으로 담보가등기와 담보가등기로 신고된 소유권이전등기청구권보존가등기는 경락
   으로 말소된다.

라. 담보가등기가 경료된 부동산에 경매등기가 기입되기 전에 이미 담보가등권자가 정산금을 지급한 때(정산금이 없는 때에는 청산기간이 경과한 때)에는 가등기에 기한 본등기를 청구할수 있으므로 응찰에 유의하여야 한다. 이때 가등기권자는 제3자 이의의 소를 제기하여 집행 절차의 배제(정지)를 신청하게 된다. (부동산 가등기 법 제14조) 이러한 조치 없이 경매가 완료되면 소유권 주장(본등기)을 할 수 없다.

마. 최선순위 가등기답보권자라 할지라도 반드시 권리신고 및 배당요구를 하여야 하며 그렇지 아니할 경우 배당에서 제외되고 가등기가 담보권자의 귀책사유(책임질 사유 없이 경매 통지를 못받은 경우)가 없을 때에는 이미 배당 받은 채권자를 상대로 부당이득 반환청구(소)를 할 수 밖에 없다.

가등기와 유사한 환매등기가 있으며 담보권보다 빠르거나 담보권이 없는 때 경매(강제)등기보 다 빠른 경우 경락인이 인수하게 된다.

10) 법정 지상권의 문제

가. 법정 지상권의 인정사유

건물의 이용과 토지와의 불가분의 관계

재산가치 활용의 법률적 보장 필요

국민경제의 낭비적 요소 제거

나. 법정 지상권의 성립 형태

전세권에 의한 경우 - 토지와 그 지상의 건물이 같은 소유자인 경우 건물에 대하여만 전세
   권이 설정된 후 토지 소유자가 변경(소유권 이전)된 때(민법 제305조) 전세권자는 법정지
   상권을 갖는다.

저당권에 의한 경우 - 토지와 그 지상의 건물이 같은 소유자인 경우에 어느 한쪽 또는 양쪽
   에 저당권이 설정된 후 그 정당권 실행으로 경매되어 토지와 건물 소유자가 다르게 된 때
   (민 법 제365조) 건물소유자는 법정지상권을 갖게 된다.

가등기담보권에 의한 경우 - 토지와 그 지상의 건물이 같은 소유자인 경우에 그 토지 또는
   건물에 대하여 가등기담보권에 기한 본등기가 행해진 때는 건물소유자는 그 건물의 소유를
   목적으로 그 토지 위에 법정지상권(가등기담보 등에 관한 법률 제10조)를 갖는다.

다. 법정지상권의 존속기간

최장기간의 제한 없음(그러나 무한기간은 아님)

최단기간 제한 있음

- 30년 : 석조, 석회조, 연와조 또는 이와 유사한 견고한 건물

- 15년 : 그 밖의 건물

- 5년 : 공작물

기간을 정하지 않은 경우 최단기간 적용

당사자의 계약으로 설정기간 갱신 가능

저당권 설정과 동시 지상권을 설정하였다 하더라도 지상권은 경락으로 인하여 말소되면
   대항 할 수 없다. (나대지에 저당권과 지상권을 동시에 설정한 경우)

마.관습법상 법정지상권의 인정

동일 소유에 속하는 토지와 건물 중 어느 하나가 매매 또는 기타의 원인으로 인하여 그
   소유가 서로 다르게 되는 경우 건물 철거의 약정이 없는 한 당연히 건물 소유자에게
   관습법상 법정지상권이 인정된다. (강제경매의 경우 경락 당시에 소유자가 같아야 함
   →법정지상권이 해당되지 않을 경우)

관습상 법정지상권자는 등기 없이 처분 불가

11) 제3취득자(경매 이후 소유권 취득자) 등의 대위변제

가. 이해관계있는 제3취득자 등의 대위변제 - 담보물을 제공한 물상보증인, 담보부동산을
   취득한 제3취득자 등 채무변제를 하는데 관하여 법률상 이해관계가 있는 자는 채무자를
   대신하여 채무를 변제할 수 있다. (민법 제469조)

이해관계 없는 제3자는 채무자의 의사에 반하여 대위변제 하지 못한다

나. 저당권자에 대한 대위변제자는 채무이행에 따른 저당권 소멸을 주장할 수 있다.
   (민법 제364조)

제3취득자는 대위변제로 인한 실익과 경락을 받음에 따른 실익을 따져 행동한다.

다. 주택임차인 또는 가처분권자가 선순위저당(주로 소액인 경우)채무를 변제하고 순위상승
   을 꾀하는 경우가 있으며 이로 인해 경락인의 부담이 되는 경우가 있다. 다만 경락 후
   잔금이 납부될 때까지 사이에 변제되어 경락인의 부담이 되는 경우는 법원에 경락허가의
   취소 또는 경락대금 감액청구가 가능하다.

12) 건축물철거청구권을 피보전권리로 하는 가처분등기가 있는 경우는 경매로 말소되지
   아니한다.

피보전권리가 토지소유자의 그 지상권소유자에 대한 건물철거 및 토지인도를 위한 가처분등
기가 경료된 경우는 담보권설정등기 또는 경매기입등기 이후 이루어진 경우에도 경매로 말소
되지 아니 한다. (토지소유자의 건물철거 및 토지인도청구권의 대상인 건물에 관한 처분금지
가처분이기 때문)

4. 주택임대차의 철저한 분석

1) 주택임대차보호법의 적용대상

주택임대차보호법은 원칙적으로 주거용건물(주택)을 적용대상으로 함

주거용건물과 비주거용건물의 구분은 임차건물이 현재 일상생활을 하는데 사용되는냐 하
   는 사실 상의 용도를 기준으로 판단하여야 하고, 공부(등기부, 건축물관리대장)상의 용
   도를 기준으로 판 단할 것은 아님(공부상 공장일지라도 가능)

건물의 등기ㆍ건축허가 여부와는 무관함

주거용 건물인지 여부에 대한 판단시점은 계약체 결시임

2) 주택임대차와 경매

가. 건물이 경매되는 경우 그 건물에 임차하고 있는 임차인은 경락인에 대항할 수 있는 경우
   라면 경매에 상관 없이 임대차기간이 지난 후 임차보증금을 반환받고 이사갈 수 있다.

나. 반대로 대항력을 갖추지 못한 경우 경락인의 퇴거요구에 응할 수 밖에 없고 경락대금 중
   에서 배당을 받거나 받지 못하고 이사갈 수 밖에 없다.

3) 임차인이 대항력을 갖는 경우

가. 최선순위 저당권 (또는 최선순위 가압류권)자보다 빠르게 임차주택의 입주와 주민등록을
   마친 때

나. 저당권(가압류)이 없고 경매기입등기가 되기 전에 임차주택 입주와 주민등록을 마친 때

대항요건을 갖추었다 하여 모두 대항력이 있는 것은 아니고 선순위저당권(가압류)이 없는
   경우에만 대항력이 있다.

참고사항

⊙ 전입신고일과 저당권설정 등기일이 같은 경우 - 저당우선권

⊙ 전입신고효력발생일(신고익일)과 저당권설정 등기일이 같은 경우 - 임차권우선

⊙ 확정일자부여일과 저당권설정 등기일이 같은 경우 - 평등(같은순위)배당

※ 임차인의 우선변제권 및 대항력은 주민등록전입신고일 다음날부터 효력이 발생

4) 대항력의 내용

임대인의 지위 당연승계

임차인이 대항력이 있다는 것은 임차주택의 양수인이 임대인의 지위를 당연 승계하므로
   임대기 간동안 계속 거주할 수 있고 임대기간이 만료되면 양수인으로부터 보증금을
   반환받을 때까지 임차주택을 비워주지 않아도 된다는 것을 의미함.

양수인에게는 매매ㆍ증여ㆍ상속 및 경매ㆍ공매 뿐만 아니라 미등기인 무허가건물의 소유
   권을 사 실상 양수한 경우도 포함되나 양도담보에 의한 권리취득은 해당되지 않음

대항력이 있으면 임대인의 지위가 양수인에게 당연승계되므로 임차인은 양수인에 대하여
   만 임대 보증금 반환청구를 할 수 있음

5) 임차인이 대항력과 우선변제 청구권을 갖는 경우는

가. 위 대항력을 갖추고 임대차계약서에 확정일부인을 받은 때(물론 최선순위 저당권 설정일
   보다 빠를 것)에는 우선 변제청구권이 있다.

나. 위와 같이 대항력과 우선 변제권을 갖춘 임차인은 법원(경매법원)에 배당요구 신청을 하
   여 임차보증금 상당의 배당을 받을 수 있다.

배당요구는 철회할 수 있다. 그러나 경락기일 이후는 배당요구의 의사표시를 철회할 수 없
   으며, 경매기일과 경락기일 사이에 철회한 경우는 경락 불허결정을 하고 있음.

대항력과 우선 변제청구권이 있는 임차인은 배당요구를 하지 않고 경락인으로부터 임차보
   증 금을 받아나갈 수 도 있다. (그러나 대개의 임차인은 배당요구를 하고 있음)

다. 대항력과 우선변제청구권을 갖춘 임차인이 배당요구를 하였으나 경락대금의 부족으로 인
   하여 보증금의 일부를 배당받지 못하였다면 그 부족 부분은 경락인이 부담하게 된다.
   그러나 배당받은 부분에 대한 부당이득 문제가 발생할 수 있다.(판례부분에서 설명)

대항력은 있으나 확정일자를 저당권보다 늦게 받았을 경우에도 배당가능성을 따져 선택적
   으로 행사할 수 있다. (대항력 구비는 저당권보다 빠르고 확정일자만 저당권보다 늦게
   받은 경우)

확정일자 제도

① 성립요건

- 대항요건(임차주택점유, 주민등록전입신고)을 갖출 것

- 전세계약서에 활정일자를 받을 것

② 효력 - 등기된 임차권과 같음

③ 적용시점 - 1990. 1. 1 이후부터

④ 부여기간 - 등기소, 동사무소, 공증사무소

대항요건성립일과 확정일자의 늦은 일자를 기준으로 배당순위 확정

6)소액임차인의 우선변제청구권

가. 대항요건을 갖춘 임차인이 주택임대차보호법 제8조 소정의 소액임차인(서울 및 직할시
   3000 만원 이하 그 외 지역 2000만원 이하에 해당되는 때에는 법정금액(서울 및 직할시
   1,200만원 그 외 800만원)의 배당을 받는다. 다만 주택임대차보호법의 변경에 따른 적용
   이 다르며 그 내 용은 다음과 같다.

보증금 판단기준일	지   역	보증금의 범위	최우선 변제액
84.1.1∼87.11.30	특/광역시	3,000,000 이하	3,000,000
	기타지역	2,000,000 이하	2,000,000
87.12.1∼90.2.18	특/광역시	5,000,000 이하	5,000,000
	기타지역	4,000,000 이하	4,000,000
90.2.19∼95.10.18	특/광역시	20,000,000 이하	7,000,000
	기타지역	15,000,000 이하	5,000,000
95.10.19∼01.9.14	특/광역시	30,000,000 이하	12,000,000
	기타지역	20,000,000 이하	8,000,000
01.9.15∼08.8.20	수도권 과밀억제권	40,000,000 이하	16,000,000
	광역시(군 제외)	35,000,000 이하	14,000,000
	기타지역	30,000,000 이하	12,000,000
08.8.21∼현재	수도권 과밀억제권	60,000,000 이하	20,000,000
	광역시(군 제외)	50,000,000 이하	17,000,000
	기타지역	40,000,000 이하	14,000,000

⇒설명하자면 현재(신법 적용)는 소액임차인에 해당되지만 계약 당시(구법 적용시) 소액임차
   인 에 해당되지 않는 경우 구법 당시 설정되 저당권자에 대하여는 소액임차인의 우성변
   제권을 주장할 수 없다. 즉 99, 5. 1 현재 3000만원의 보증급에 임차한 경우에도 구법
   적용시인 99. 5.18 이전에 저당권이 설정된 저당권자에 대하여는 소액임차인 주장을 할
   수 없고, 95. 10. 19 이 후설정권자에 대여만 그 주장이 가능하다.
   (등기부등본상 근저당권이 설정된 날을 기준으로 소액임차인 해당여부를 결정)

나. 대항요건은 경매기입등기전까지 갖추어야 하고 경락기일까지 계속 유지되어야 한다.
   그러나 임차권명령등기를 한 경우는 이사를 갔더라도 보호받게 된다.

다. 지상건물의 소액임차인은 대지의 환가대금 중에서 소액보증금을 우선 변제 받을 수 있다.
   그러나 대지에 관한 저당권설정 당시에 이미 그 지상건물이 존재하는 경우에만 적용되고
   저당권설정 후에 비로소 신축된 경우는 우선 변제권이 인정되지 아니한다.

실수사례 (2)

다세대주택을 응찰하면서 토지의 근저당권설정일이 빠른 것만 보고 임차인들이 대항력이 없
다고 판단하였으나, 건물의 근저당권설정일이 늦어 임차인이 대항력 있음에 따라 시가
보다 비싸게 매입한 결과가 되어 부득이 보증금 2천5백만원을 포기해야 했다.

실수사례 (3)

시골양반이 대학 다니는 아들 명의로 근저당권설정일보다 앞서 임대차계약을 체결하고 확정
일자까지 받아 놓았던 임차주택이 경매를 당하자 낙찰을 받은 후, 당연히 배당을 받을
것으로 알고서 경매법원에 상계신청을 하였으나 경락기일까지 배당요구를 하지 않았다는
이유로 거절당하여 이중으로 대금지급을 할 처지에 놓였다. 부득이 보증금을 포기할 수 밖에
없었고, 만일 당연히 배당되는 줄 알고 대금지급을 했다면 엄청난 손해를 볼 뻔 했다.

7) 경락인에게 인수되지 아니하는 임차권

▣ 가압류는 본안 소송의 이행 확보를 위하여 행하는 보전처분으로 장래 채무명의(판결문
   등)를 얻어 본 집행(강제경매)을 하게 된다.

⊙ 흠결있는 임차권

- 거주는 계속하면서 잠시 주민등록을 옮겨갔다 온 경우에 새로 옮겨온 일자가 저당권보다
   늦 은 경우

- 주민등록 전입신고가 잘못된 경우(지번상 이동, 호수 기재누락 등). 그러나 담당 공무원의
   착오 기재의 경우는 그 착오가 소멸될 때 정당성이 인정된다.

▣ 소액 임차인이 아닌 임차인(전대인)으로부터 적법하게 전차한 전차인의 임차보증금이
   소액보증그메 해당한 때에도 전차인의 우선변제권은 인정되지 아니한다. (탈법방지 때문)

▣ 우선변제권 있는 소액임차인으로 배당요구를 하여 배당을 받았으나 배당금을 초과하는
   부분(보증금의 부족분)은 배당금이 남는다 해도 의당 배당하지 않을므로(우선변제권이
   인정 되는 범위 내에서만 배당) 가압류하거나 채무명의를 얻어 배당요구를 하여야 한다.

8) 응찰자가 챙겨야 할 사항

⊙집행관이 집행법원의 명령에 의하여 경매목적부동산에 대한 현황조사서를 작성ㆍ제출하지
   만 소유자, 전세입주자의 방해 등, 기타 사유로 정확한 현황보고서가 작성되지 아니하는
   경우가 있으므로 응찰자는 현장을 확인하여 주택임대차 관계를 확실히 파악하여야 한다.
   특히 대항력을 갖춘 경우 소유자와 임차인이 모의하여 전세보증금을 증액하는 경우가 있
   을수 있음을 주의하여야 한다

⊙ 차라리 인수해야 할 임차인은 임대차기간 도과 후 명도가 수월하나 인수되지 아니하는
   임차인은 말썽의 소지가 없다. 막무가내로 버틴다면 부득이 명도소송을 제기할 수 밖에
   없으므로 이에 대비를 해야하며 소송비용, 소송기간 등을 고려하여 입찰금을 정해야한다.

⊙ 최우선순위 저당권이 있다 하더라도 그 채권 최고액이 소액인 경우 다음 순위 임차인이
   선순위저당채무를 채무자를 대위하여 변제한다면 임차권이 대항력을 갖게 되므로(순위
   상승의 원칙) 응찰자는 이렇게 될 경우도 염두에 두어야 할 것이다.(대위변제가 입찰기
   일 이후 경락기일전이라면 경락불허 될 것이나 경락기일 이후 대급납부전이라면 경락
   허가결정의 취소신청 또는 경락대금 감액청구사유가 된다고 볼 것이다. (법 제 639조)

⊙ 소액임차인이 대항력을 갖춘 경우는 경매법원에 권리신고를 하지 않아 비록 배당을 받지
   못하였다 하더라도 경락인이 인수, 부담하게 된다. 그러므로 소액임차인에게 배당요구를
   권유하여 경락인의 입찰부담을 줄이도록 해야 한다.

⊙ 임차인 본인의 주민등록은 이전되지 아니하였으나 그의 가족이 주민등록을 마쳤다면 대항
   력을 인정하는 것이 대법원 판례이므로 임차인 가족의 주민등록이전 여부도 확인해야 한다.

⊙ 대항요건을 갖추었으나 대항력은 없는 임차인일지라도 확정일자를 받으므로 인하여 그
   이후 저당권자 등에게는 우선권이 인정되어 배당여력이 있는 경우 보증금을 배당받게
   되는 바, 입찰의사가 있는 경우 위 사정을 잘 따져 임차인에게 확정일자를 받아 두도록
   권장할 필요가 있다.

⊙ 임차인이 임대인의 동의를 받아 적법하게 임차주택을 양도, 전대한 경우는 임대인의 대항
   력 취득시점을 기준으로 전대인의 대항력을 인정하게 되므로(87다가2509) 이와 같은 사항
   을 조사하여 볼 필요가 있다.

임차권등기명령제도 실시(1999. 4. 1.)이후 임차인이 법원에 임차권명령등기신청을 하여
   등기명령을 받아 임차건물에 등기한 경우, 등기후 이사를 가더라도 대항력을 유지하게
   됨을 유의하여야 한다.

참고사례
채무자(소유자)가 자기조카의 주민등록이 자기주소에 이전되어 있는 것을 이용해 임대차계
약서를 작성하고 권리신고 및 배당요구를 했으나 집행관의 임대차현황조사서에 그 사항이
보고되지 않아 집행법원이 임차인으로 인정해 주지 않아 배당기일에 배당이의를 하고 배당
이의 소까지 제기했으나 끝내 성공하지 못했다

5. 등기부상 나타난 권리에 대한 분석

가. 저당권, 가처분, 가압류, 전세권 등

순서	권리종류	등기일자	말소여부	비 고
1	저당권	94.5.1	O	배당요구권자
2	가처분	95.5.1	O	이전금지가처분
3	가압류	96.5.1	O	배당요구권자
4	전세권	96.6.1	O	배당요구권자
임의경매등기(96.7.1)-1번 저당권자 신청
5	저당권	96.8.1	O	권리신고서
※97.10.1 경락

나. 가처분, 저당권, 전세권, 압류, 예고등기 등

순서	권리종류	등기일자	말소여부	비 고
1	가처분	95.6.1	X	이전금지가처분
2	저당권	96.6.1	O	배당요구권자
3	전세권	96.7.1	O	배당요구권자
4	압류	96.8.1	O	국세
임의경매등기(96.9.1)-2번 저당권자 신청
5	예고등기	97.10.1	X	재판중
※98.10.1 경락

다. 가압류, 저당권, 가처분, 전세권 등

순서	권리종류	등기일자	말소여부	비 고
1	가압류	95.7.1	O	배당요구권자
2	저당권	96.7.1	O	배당요구권자
3	가처분	96.8.1	O	이전금지가처분
4	전세권	97.7.1	O	배당요구권자
임의경매등기(99.7.1)-2번 저당권자 신청
5	저당권	99.8.1	O	권리신고자
※99.12.1 경락

라. 전세권, 저당권, 가압류, 예고등기 등

순서	권리종류	등기일자	말소여부	비 고
1	전세권	96.8.1	X	잔여기간1년
2	저당권	96.9.1	O	배당요구권자
3	가압류	97.9.1	O	배당요구권자
임의경매등기(97.10.1)-2번 저당권자 신청
4	예고등기	99.10.1	X	재판중
5	저당권	99.11.1	O	권리신고자
※99.12.1 경락

마. 강제경매, 저당권, 가압류, 예고등기 등

순서	권리종류	등기일자	말소여부	비 고
강제경매등기(96.9.1)-채권자(판결) 신청
1	저당권	96.10.1	O	권리신고자
2	가압류	97.10.1	O	권리신고자
3	예고등기	97.12.1	X	재판중
※99.12.1 경락

바. 가처분 강제경매, 가압류 등

순서	권리종류	등기일자	말소여부	비 고
1	가처분	98.2.1	X	이전금지가처분
2	압류	99.3.1	O	국세
※강제경매등기(99.5.1)-채권자(공증)신청
3	가압류	99.6.1	O	권리신고권자
※가압류 99.12.1 경락

경매개시 이후에 경매목적물에 대한 권리(전세권, 저당권, 가압류 등)을 취득한 자는 경매 법원 에 취득한 권리를 신고하여야만 배당을 받을 수 있다. 경매개시 전에 이미 취득한 경매부동산상 권리자(등기부상 나타난)는 배당요구(계산서 제출)만 하면되나 경매개시 이후 권리 취득자는 권리신고를하고 배당요구도 하여야 한다. (동시 또는 각각으로)

6. 경매대금의 배당

경매대금의 배당은 오로지 집행법원의 직권으로 변제받을 채권자들에게 실시하는 것으로서 기본적으로 평등배당원칙이나 민법, 상법, 기타 법률에 의하여 그 우선순위에 따라 배당한다. 그러나 응찰자로서는 관심사상이 될 수 밖에 없고 특히 배당에서 제외된 임차인의 처리 문제를 고려해봐야 할 것이다

1) 배당순위는 법률에 정한 바에 따른다

⊙ 제1순위 : 소액임차인보증금, 최종 3개월분의 노임(최종 3년간의 퇴직금)채권

⊙ 제2순위 : 경매물에 대하여 부과된 지방세와 그 가산금(당해세)

⊙ 제3순위 : 제2순위를 제외한 국세, 지방세, 저당권에 의하여 담보되는 채권, 담보가등기에
   의하여 담보되는 채권, 등기된 임차보증금채권, 우선변제권 있는 주택임대차보증 금채권등

⊙ 제4순위 : 우선변제권 있는 임금채권을 제외한 근로관계채권

⊙ 제5순위 : 법정기일이 전세권, 질권 또는 저당권 설정일보다 늦은 국세, 지방세 등 지방자치
   단체의 징수금

⊙ 제6순위 : 의료보험법, 산업재해보상법 및 국민연금법에 기한 보험료 등

⊙ 제7순위 : 기타 일반채권(확정일자 없는 임차인, 채무명의 없는 한 배당요구권자 등)

2) 배당이익

⊙ 배당과 관계되는 채권자나 채무자가 할 수있다

⊙ 배당기일에 직접 출석하여 이의하며 이의 상대방을 지적한다. (미리 배당이의서를 제출하였
    다 해도 배당기일에 불출석하면 이의는 효력을 잃는다.

⊙ 자기에게 이익이 되는 경우(배당증액)만 가능하다.

⊙ 배당기일에 이의가 완결되지 아니한 경우에는 이의신청을 한 채권자나 채무자가 배당기일
   로부터 7일내에 이의신청에 의하여 불이익을 입게 될 다른 채권자를 상대로 배당이의의
   소를 제기하고 그 소제기 사실을 배당법원에 증명(소제기증명서 제출)하여야 한다.

⊙ 이의신청은 철회할 수 있다.

     토지사랑 http://cafe.daum.net/tozisarang