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개 요 |
n 건축물의 노후화 억제 또는 기능향상을 위하여 증축, 개축 또는 대수선하는 행위
n 준공후 15년 이상이 경과한 경우에만 증축 허용(대수선의 경우는 10년)
2. 리모델링의 개념
개 념 |
n 적용대상
준공일로부터 15년이 경과되고 골조 등이 안전진단 기준에 적합한 공동주택
n 리모델링의 특징
1) 사용승인을 얻은 후 15년이 경과되어야 증축 가능(단, 개축은 10년이상)
※ 증축범위
★ 승강기, 계단실, 발코니, 복도, 거실, 침실 등
★ 주차장, 운동시설 및 부대시설
2) 공동주택 리모델링은 세대수 증가 및 수익을 위한 부대시설 증축 불가
3) 전용면적 증가시 대지지분 불변
4) 조합설립 기준은 소유자의 2/3동의, 조합설립 인가 후 매도 청구 가능
가. 리모델링 관련법령
법 규 명 |
법 조 항 |
주 요 내 용 |
건축법 |
2조10의2 |
· 공동주택의 리모델링의 개념 정의 |
건축법시행령 |
6조 제1항 제5호 |
· 적용의 완화 |
건축법시행규칙 |
2조의 4 |
· 공동주택 리모델링 증축범위 규정 |
주택법 |
2조 제13호 32조 18조의2 48조 제1항 |
· 공동주택 리모델링 개념 정의 · 리모델링 주택조합 제도 도입 · 리모델링 반대자에 대한 매도청구권 인정 · 리모델링 후 면적이 증가되어도 대지지분 불변 |
주택법시행령 |
4조의2 40조 제1항 40조 제2항 |
· 준공 후 15년 경과 리모델링 허용 및 전용면적 30%이내 증축 허용 · 조합설립인가 후 2년 이내에 행위 허가 · 행위허가 신청 시 주택단지 80%, 동별 67%동의서와 설계, 공사비, 분담금이 기재된 결의서 제출 |
나. 리모델링 관련 자금(예시)
n 이주비:담보인정비율(LTV)의 규제에 따라 시세의 40% 대출 -> 일시 지급
n 공사비:담보인정비율(LTV)의 규제에 따라 시세의 40% 대출 -> 공사기간에 따라 분할 지급
n 사업비:주민편의시설, 주차장시설 등에 따른 자금대출로 이주비 및 공사비의 부족분 대체 효과
※ 일반적으로 이주비 및 공사비의 부족시 조합, 은행, 시공사의 협의에 의하여 해결방안을 강구
o 조합이 금융기관을 대상으로 입찰을 실시하여 유리한 조건을 제시하는 금융기관을 선정
o 자금대출의 계약당사자는 조합원임.
o 리모델링 후 주택가격이 상승되므로 대출자금의 장기대출 전환이 가능함.
o 시공사 입찰시 자금계획서도 평가항목으로하여 유리한 조건을 제시하는 시공사가 선정토록 계획.
다. 리모델링 관련 세제(예시)
구 분 |
내 용 | |
부가가치세 |
면제대상 공동주택 |
· 리모델링 증축전 면적이 국민주택규모이하는 면제 |
면제대상 |
· 리모델링 용역(설계, 감리비 및 공사비) | |
취득세 등 |
· 리모델링후 증가된 면적에 대한 취득세와 등록세 부과 | |
등록세 등 |
라. 리모델링과 재건축의 비교
구 분 |
리모델링 |
재 건 축 |
근거법률 |
주택법 |
도시 및 주거환경정비법 |
추진위원회 |
임의단체 |
법적단체 |
시행자 |
리모델링조합(추진위) |
재건축 조합 |
조합의 법적 성격 |
비법인 |
법인 |
동별 사업가능 여부 |
가능 |
불가능 |
안전진단 |
임의 |
필수 |
사업근거 |
행위 허가 |
사업시행 인가 |
관리처분 계획 |
임의 |
행정청 인가 필요 |
세대수 증가 |
불가능 |
가능 |
소유권 변동 |
없음 |
이전 고시 |
대지 지분 |
변동없음 |
지분 감소 |
취·등록세 |
면제 추진 |
일괄 부과 |
※ 재건축에 대한 강력한 규제 정책으로 재건축사업의 사실상 추진 불가
마. 재건축 규제 정책
n 소형평형 건립의무 : 60%이상을 국민주택규모이하로 건립
n 개발이익 환수제 : 임대주택 건립
n 기반시설 분담금 : 주민분담금 가중
n 초과이익 환수제 : 개발이익 최고 50%까지 환수
※ 1:1 재건축이 어렵고 리모델링시와 비슷한 분담금 예상
바. 리모델링 주택조합 설립
n 설립 요건 (주택법시행령 제37조)
o 주택단지 전체 및 동별 소유자 2/3이상 동의
n 조합원 자격 (주택법시행령 제38조)
o 주택법 제16조 규정에 의한 사업계획승인을 얻어 건설한 공동주택의 소유자
o 복리시설을 함께 리모델링을 하는 경우에는 복리시설의 소유자
o 건축법 제8조의 규정에 의한 건축허가를 받아 분양을 목적으로 건설한 공동주택 소유자와
그 건축물 중 공동주택 외의 시설의 소유자
사. 리모델링 증축범위 및 적용 완화
1) 리모델링 층축규모 및 적용범위 (주택법시행령 제4조의 2)
n 구 건축위원회 심의로 증축규모 및 범위 결정
o 각세대 주거전용면적의 3/10 이내
n 공동주택의 리모델링의 증축 적용범위 (건축법시행규칙 제2조의 4)
o 승강기, 계단 및 복도
o 각 세대내의 발코니, 화장실, 창고 및 거실
o 주택법에 의한 주차장 등 부대복리시설
o 기존 공동주택의 높이 층수 또는 층별 세대수
2) 리모델링 층축시 건축법 적용 완화 (주택법시행령 제6조의 5항)
n 구 건축위원회 심의로 증축규모 및 범위 결정
n 건축법 적용완화 조항
o 건축법 제32조의 대지안의 조경
o 건축법 제36조의 건축선 지정
o 건축법 제47조의 건축물의 건폐율
o 건축법 제48조의 건축물의 용적율
o 건축법 제51조 및 제53조의 건축물의 높이 제한
o 건축법 제67조 공개공지 등의 확보
아. 리모델링 행위허가 요건
1) 행위허가시 동의 요건 (주택법시행령 제47조)
n 주택단지 전체 리모델링
o 전체소유자 4/5(80%)이상 동의 및 각 동별 소유자 2/3(67%)이상 동의
n 동별 리모델링
o 행당 동 소유자 4/5(80%)이상 동의
2) 행위허가시 제한사항 (주택법 제42조, 주택법시행령 제47조)
n 별동 증축으로 세대수를 증가시키거나 복리시설 분양을 위한 행위 금지
o 단 세대의 일부 또는 전부를 복리부대시설 등로로 이용하기 위하여 피로티 구조로
전용하면서 최상층을 상부에 증축하는 경우 제외
n 내력벽 철거에 의한 세대 통합 행위 금지
n 기본적으로 구조안전에 이상이 없을 것
o 도시 및 주거환경정비법 제12조의 규정을 준용하여 안전진단을 실시하며 구조안전의 이유로
재건축 판정시 증축 리모델링 행위 금지
3. 리모델링 추진 절차(요약)
① 리모델링 결의 |
ß
② 소유자 동의 확보 (단지 및 동별 소유자 2/3이상 동의 확보) |
ß
③ 안전진단 실시 (안전진단 결과 재건축 판정시 증축 리모델링 불가) |
ß
④ 조합 설립 인가 (인가권자 : 시, 구청장) |
ß
⑤ 건축위원회 심의 o 증축범위(규모 결정) o 건축법 완화여부 및 범위 결정 |
ß
⑥ 매도 청구 (행위허가 신청요건 구비후 미동의자 매도 청구 신청 가능) |
ß
⑦ 행위허가 신청 (전체 소유자 4/5이상 및 각동별 소유자 2/3이상 동의) |
ß
⑧ 리모델링 행위허가 (인가권자 : 시, 구청장) |
ß
⑨ 이주 및 착공 o 일반신출공사와 동일하게 감리의무대상 o 매도청구로 매수된 주택분양 |
ß
⑩ 사용검사 및 준공 o 사용검사권자 : 시, 구청장 o 하자보수보증금 예치증서 및 장기수선계획 수립 제출 |
ß
⑪ 입주 |
ß
⑫ 조합 해산 (리모델링 주택조합 해산 인가) |
가. 매도 청구소송
1) 법적근거 : 주택법 제33조
2) 매도 청구권 : 리모델링 주택조합이 리모델링 결의에 불참한 구분 소유자에 대하여 일정한 절차를
거쳐 정당한 보상에 의거 주택 및 토지를 매각하도록 청구하는 권리로서 헌법에 규정된
공용수용에 해당하며, 형성권에 해당하는 법률 행위
3) 소요기간 : 조합설립동의일로부터 매도청구, 명도기간 등을 거쳐 건물철거일까지 약 9개월에서
1년 소요
4) 효과 : 매도청구에 의하여 상대방의 승낙없이도 목적물에 대하여 시가에 의한 매매계약이 성립
나. 리모델링 전후 비교(계약면적이 50평(공급면적+주차장등부대시설면적)일 경우 예상)
구분 |
전용면적 |
리모델링후 전용면적 |
리모델링후 평형 |
개략 비용 |
105㎡(32평) |
84.63㎡(25.6평) |
110㎡(33.3평) |
140㎡(42평) |
13,200만원 (264만원*50평) - 강남 대청아파트기준평당가로 산출 |
구분 |
개략 건축비용 |
비고 |
반포 미도 |
289만원/평 |
평균 310만원/평 (계약면적 기준) |
응봉 대림 |
311만원/평 | |
잠실 한양 |
317만원/평 | |
잠원 한신 |
333만원/평 |
※강남 대청아파트 264만원/평(2007년 10월)
송파 오금동 아남아파트 275만원/평(2007년 11월)
인천 구월동 신세계아파트 259만원/평(2007년 11월)
구분 |
추정시세 |
기대효과 | |
현재시세 |
리모델링(추정) | ||
105㎡(32평)-> 140㎡(42평) |
46,500만원 (kb은행 2007년11월16일 일반거래가기준) |
약80,000만원(42평 일반거래가 추정) |
20,300만원(33,500만원차액 - 비용 13,200만원) + 알파(브랜드가치 등) 증가 예상 |
※일산신도시 40평대 아파트가격(2007.10.17.기준 단위:만원) -> 42평은 없는듯…희소성
아파트명 |
주택형 |
전용면적 |
하한가 |
일반거래가 |
상한가 |
마두동 강촌마을(코오롱) |
148.76(45) |
123.75(37.4) |
73,500 |
83,500 |
89,000 |
주엽동 강선(19단지우성) |
145.45(44) |
125.32(37.9) |
67,000 |
88,000 |
107,500 |
주엽동 문촌(17단지신안) |
142.14(43) |
117.9(35.6) |
75,000 |
82,000 |
88,500 |
주엽동 문촌(5단지한일) |
142.14(43) |
117.52(35.5) |
62,500 |
71,500 |
73,500 |
대화동 대화(현대아이파크) |
145.45(44) |
119.69(36.2) |
72,500 |
85,000 |
92,000 |
4. 추진절차 및 단계별 주요업무(예시)
※한국건설관리공사 자료를 참고하였습니다.