농지에 집짓기

[잠룡]

<농지전용허가 / 농가주택 / 절대농지/ 농업진흥구역>

농지법 제28조에 따른 농업진흥지역은 농업진흥구역과 농업보호구역으로

구분되어 있습니다.

농업진흥구역은 농지법 시행전 절대농지와 비슷한 개념입니다. 

농업보호구역은 농업진흥구역의 용수원확보, 수질보전등

농업환경을 보호하기 위해 지정된 지역을 말합니다.

농지란(농지법 제2조)

㈎ 전. 답. 과수원 기타 법적 지목을 불문하고 실제로 농작물의 경작 또는 다년성식물 재배지로

  계속하여 3년이상 이용되는 토지 (지목이 전, 답, 과수원은 실제 상황에 관계없이 농지이나,

  지목이 전, 답, 과수원이 아닌 타 지목도 3년이상 계속하여 영농을 하면 농지로 보며,

  지목이 임야인 토지로서 형질을 변경하지 아니하고 다년성식물을 재배하면 농지가 아님) 

㈏유지,농로,수로 등과 같이 농지의 개량시설의 부지와 온실, 비닐하우스,버섯재배사 등

  농업생산에 필요한 시설은 농지이나 초지법에 의하여 조성된 초지 등은 농지가 아님 
  농지전용시 지목이 잡종지 등 타 지목 일지라도 사실상 농지(3년이상 농지로 사용)인

  경우에는 농지에 해당되어 농지전용허가(협의)를 받아야 하고 농지보전부담금도 납부 대상.  

▶ 농지의 구분 - 농지는 농업진흥지역과 농업진흥지역밖(농업진흥지역외)으로 구분 
   농지법 제28조에 따른 농업진흥지역은 농업진흥구역과 농업보호구역으로 구분하여

   지정하며 국토의계획및이용에관한법 제6조의 농림지역에 해당되나 생산녹지지역 등

   다른 지역도 있음. 
   농업진흥지역은 농지법 시행전 절대농지와 비슷하나 과거 절대* 상대농지를 필지별로 지정

   할 때와는 달리 농업의 진흥을 도모하기 위하여 집단화되어 농업 목적으로 이용하는 것이

   필요한 지역으로 농지를 권역별로 지정하므로 농지외의 임야. 잡종지. 묘지 등 비농지

   일부도 포함되어 있음. 
   농업보호구역은 농업진흥구역의 용수원확보, 수질보전 등 농업환경을 보호하기 위하여

   필요한 지역을 지정 
   국토의계획및이용에관한법률 제76조제5항제3호의 규정에 의거 농림지역중 농업진흥지역인

   경우에는 농지법이 정하는 바에 의한다고 하였으므로 농업진흥지역에서는 농지법 제32조

   (용도구역안에서의 행위제한)및 농지법시행령 제29조(농업진흥구역안에서할 수 있는 행위)

   및 제30조(농업보호구역안에서의 행위제한)의 규정에 위배 되지 않아야 함.
 

위와 같은 농지에 집을 지으려면 농지전용허가부터 득하도록 하고있습니다,

농업보호구역(준농림지)의 농지는 형질변경을 거쳐 바로 주택을 지을 수 있으며

대지면적의 40%까지 가능합니다.

하지만 절대농지인 농업진흥구역(농림지)일 경우 농업인의 자격이 있어야

형질변경을 할 수 있고 대지면적의 20%까지 농업인주택을 지을 수 있습니다.

법령에서 의미하는 농업인이란 경제수익의 대부분을 농업에서 얻는 자로

되어 있습니다. 또한 농지를 소유하고 있다는 증명으로 해당 읍·면사무소에서

농지원부를 취득해야 합니다. 농지원부의 취득은 통상적으로 농지를 사고 나서

1년정도의 시간이 경과해야 가능합니다.

농지원부를 작성하는 농업인이 짓는 농업인 주택이란 일반적 정의의 주택이

아니고 농업진흥구역내에 설치 할 수 있는 주택을 말합니다.

이와같은 농지전용허가등 농가주택 신축절차는 해당지역 민원실에 가셔서 <토지대장등본,지적도등본,국토이용계획확인원>을 각각 1,통씩 발급받으셔서 민원실 인근의 "토목측량설계사무소"를 방문하시는것이 1,차적 순서입니다, <대부분 그곳에서 대행처리함>

농지원부  관련법령 : 농지법제49조. 동법시행령제70조

1. 작성 목적 - 행정관서에서 농지의 소유 및 이용실태를 파악하여 이를 효율적으로

                     이용,관리하기 위하여 작성 비치 

2. 작성대상 - 농업인. 농업법인. 준농업법인  
3. 농지원부 작성 관리 기관 - 주소지 시,구, 읍,면, 동주민센터(농지 소재지가 아님) 
4. 작성방법 - 농민일 경우 소유권을 증명 할 수 있는 것(등기부등본. 토지대장. 지번)이나

   임대차를 확인할 수 있는 서류(토지주 확인)를 주소지 시. 구. 읍. 면. 동 주민센터에 제출 
   경작현황을 확인후 본인이 직접 영농(자경) 할 경우 농지원부 작성

  토지 소재지가 타 시.군.구일 경우 경작현황을 토지 소재지 관서로 조회후 결과에 따라

  작성하므로 일정한 시간이 필요(발급기간 10일을 적용하지 않음)

 ⑴ 등재사항 : 농업인 인적사항. 가족사항. 소유농지현황. 임차농지현황. 경작현황 등

    자경증명서(토지 소재지에서 발급)를 제출하면 조회없이 바로 작성 농지원부는 소유권을

    증명하는 것이 아니라 경작현황을 확인하는 것으로 소유농지든 임차농지든 관계없이

    실제로 농사를 짓는 사람이 작성 함. 
 ⑵ 작성시점 : 농지를 취득 또는 임차한 후 농작물 경작의 용도로 사용되는 시점부터 작성
   ① 농지원부와 관련 상담이 가장 많은 내용은 농지원부를 작성하지 않고 매매(수용)후

      세무서나 보상기관에서 세금감면사항이나 경작보상 관계로 영농사실 확인서(농지원부)를

      제출하라고 하는데, 기존에 농지원부가 작성되어 있지 않았다면 소급하여 농지원부를

      작성 할 수 없음. 
   ② 세금감면이나 보상관련 사항은 세무서나 보상관련 담당기관(부서)에서 판단할 사항임
      본인이 기존에 농사를 직접 하였다 하더라도 농지원부를 작성하지 않았다면

      조사 시점에서 작성하고 소급하여 작성할 수 없음. 

5. 농지원부 발급 신청(수수료 : 1부당 1,000원) - 본인 또는 가족이나 위임된 자

농업인주택을 짓기 위한 형질변경 그리고 건축설계와 각종 인·허가는

해당 지역에 소재한 건축설계사무소 또는 토목측량설계사무소에  일괄 맡기는 것이 좋습니다.

설계사무소에 대행을 하게되면 이에 따르는 비용이 요구되는 것은 사실이지만

건축주가 직접 하는 것보다 오히려 비용과 시간을 절약할 수 있는한편 사실상 개인이 처리하기는 어렵습니다,

농지전용 - 농지를 농작물의 경작·다년성 식물의 재배·가축사육 등 농업생산 또는

                    농지개량 외의 목적으로 사용하는 것을 말함 

1. 농지전용 허가 처리 과정
  농지전용허가 신청서 작성 → 농지관리위원회에 제출 → 농지관리위원회 확인(5일 이내) →

  시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 확인서 송부 → 농지전용 허가 심사 → 허가통보
  ▶농지법시행령제34조제2항의 경우 농지관리위원회 확인 생략 
2. 도시지역내 농지전용
  타법(건축법.국토의계획및이용에관한법)에 따라 의제 처리되므로 건축허가나 개발행위허가

  (토지형질변경허가)를 신청하면 시·군·구에서 협의 처리하여 별도 허가가 필요 없음

  (농지전용협의) 

3. 도시지역외 농지전용
  타법에 의제 처리되나 농지관리위원회 심의(농지법시행령제34조제2항에 생략할 수 있는

  경우가 있음)를 거쳐야 함 

4. 농지전용하기 위하여 확인해야 할 사항(건축허가 기준) 
  농지법상 확인 사항 (토지이용계획확인서 확인)  
 ○ 농지법상 농지구분(농업진흥지역, 농업진흥지역밖) - 농업진흥지역은 농업의 진흥을

    도모하기 위하여 일정 규모로 농지가 집단화되어 농업목적으로 이용 되는 것이 필요한

    지역이므로 농지전용 할수 있는 행위가 정해져 있음
 ○ 국토의계획및이용에관한법률에 의한 도시지역·계획관리지역 및 개발진흥지구안의 농지를

    제외한 지역으로서 농지전용 허가제한 시설인지 여부 - 관리지역은 계획관리지역이

    아니므로 세분되기 전까지는 허가제한 대상시설 여부를 심사하여야 하고 건폐율40%,

    용적률80% 적용. )
 ○ 농업의 진흥이나 농지의 보전을 저해할 우려가 있는 시설로서 대통령령이 정하는 시설

    (농지법 시행령 제44조 제3항)
 ○ 전용하고자 하는 농지가 전용 목적사업에 적합하게 이용될 수 있는지 여부
 ○ 전용하고자 하는농지의 면적이 전용목적사업의 실현을 위하여 적정한 면적인지 여부
 ○ 전용하고자 하는 농지가 농업생산기반이 정비되어 있거나 집단화되어 있어 농지로서

    보전가치가 있는지 여부.
○ 전용으로 인하여 인근 농지에 피해가 예상되는지 여부(배수·통풍·일조 등)
○ 전용으로 인근농지의 잠식우려가 있는지 여부
○ 전용으로 인하여 농수산업 또는 농어촌 생활환경에 미치는 영향이 있는지 여부
○ 사업계획 및 자금조달계획이 적정한지 여부
○ 관련법 : 농지법제34조. 농지법제35조. 농지법37조 ,동법시행령29조. 시행령제32조.

                시행령33조. 시행령제44조

5. 건축법 확인 
 ○ 건축허가 및 신고(건축법제11조, 제14조)
 ○ 진입 도로 확인 -「도로」라 함은 보행 및 자동차 통행이 가능한 너비 4m 이상의 도로
  * 지형적 조건으로 차량통행을 위한 도로의 설치가 곤란하다고 인정하여 시장·군수·구청장이

   그 위치를 지정·공고하는 구간안의 너비 3m 이상(길이가 10m 미만인 막다른 도로인 경우에는

   너비 2m 이상)인 도로, 10m이상 35m 미만일 경우 도로의 너비는 3m, 35m 이상일 경우 6m 이상

   (도시계획 구역이 아닌 읍·면지역은 4m)
  * 국토의계획및이용에관한법률·도로법·사도법 기타 관계 법령에 따라 신설 또는

    변경에 관한 고시가 된 도로
  * 건축허가 또는 신고시 특별시장·광역시장·도지사 또는 시장·군수·구청장(자치구)이

   그 위치를 지정·공고한 도로
 ○ 건폐율 : 대지 면적에 대한 건축면적의 비율

                 (자연녹지지역인 경우 건폐율이 20%로 농지가 100㎡일 때 20㎡까지 지을 수 있음)
 ○ 용적률 : 대지 면적에 대한 건축물의 연면적 
   
    구분      1종주거지역      일반상업지역      일반공업지역      녹지지역       관리지역
  건폐율       60% 이하            70%이하             60%이하          20%이하        40%이하 
  용적률       150%이하          800%이하            250%이하       50~100%이하    80%이하  

▶위 지역 내에서 세분되어(주거지역일 경우 일반주거지역, 전용주거지역 등) 건폐율과

  용적률이 다르며 그 범위 내에서 도시계획조례로 정함 (국토의계획및이용에관한법률 제77조.

  제78조. 동법시행령84조,85조. 인천광역시도시계획조례59조,60조)  

6. 국토의계획 및 이용에 관한 법 확인 - 개발행위허가 
  ▶연접 대상 면적 확인 : 주택과 1종 근린생활은 연접 면적을 적용하지 않음.
  ○ 관리지역에서 할 수 있는 건축물 
7. 사전환경성검토 협의 이행 - 농지전용 면적이 농업진흥지역에서는 7,500㎡ 이상,

   보전관리지역 5,000㎥ 이상, 생산관리지역 7,500㎡ 이상, 계획관리지역 10,000㎡ 이상,

   자연환경보전지역 및 개발제한구역에서는 5,000㎡ 이상일 경우 농지 전용허가전에

   지방환경관의 장과 사전환경성 검토 협의  
  ▶시·군 조례에 의한 협의대상 면적을 축소하는 시·군도 있음(강원도 평창군 등) 

8. 기타 타법 관련사항 
○ 경사도(시·군 조례로 정함). 오·폐수 등.
○ 폐수 등 환경피해여부(대기환경보전법. 수질및수생태계보전에관한법. 소음진동규제법)
○ 오수처리시설 관련사항
○ 문화재보호구역에서는 현상변경심의 가능여부 - 기타 하수 관련시설 및 환경 관련법 확인 

본인이 직접할 경우의 절차를 간단히 설명하면 다음과 같습니다.

농지가 소재한 읍·면사무소에 토지형질변경허가를 신청하여 서류를 작성하고

짓고자 하는 건물의 설계도면과 정화조도면을 제출하면 됩니다.

이 때 설계도에는 평면도, 정면도, 측면도, 배치도등이 포함되는데 해당지역에

따른 차이가 있습니다. 특히 배치도의 경우 사용승인(준공)에 필요한 측량과

밀접한 관련이 있기 때문에 세심한 주의가 필요합니다.

건축설계도면은 농업기반공사에서 제공하고 있는 농가주택표준설계도를 이용할 수도 있습니다.

해당관청에서 요구하는 서류를 제출하면 읍·면사무소에서 마을이장(통장)과 지역주민으로 구성된 농지심의위원회의 심의를 거쳐 군청으로 제출되고 약 보름에서 한달 사이에 허가여부가 결정됩니다.