매각허가 결정 취소신청의 종기 및 사유

[노인장(이상효)]

몇일전 우리 카페회원으로 부터 다급한 전화를 받았다.

낙찰을 받고, 다음날 유치권신고가 들어 왔다는 것이다.

상당한 실력을 겸비하고 있는 사람이었지만, 막상 자기에게 이러한 상황이 떨어지니, 당황할 뿐이었다.

이러한 경우, 매각불허가 신청을 하면 간단하게 끝날 수 있다. 만일, 시간이 촉박하여 불허가신청을 하지 못한 경우 매각허가결정취소신청을 하여 구제 받을 수 있다. 취소신청의 종기는  대금지급 전까지이다.(민사집행법 제127조)

그런데 위와 같은 비슷한 사안에서 매각대금지급 기일까지 대금을 지급하지 못하면 보증금은 몰취당한다.

그리고 재매각이 시행되는데,  제2매각절차의 매수인이 매각허가결정 확정 후, 대금지급전에 유치권신고가 들어와 이를 이유로 민사집행법 제127조, 121조 제6호에 의해 매각허가 취소결정을 받고 보증금을 되찾아갔다.

그러자 제1매각절차의 매수신청인이 뒤늦게 몰취당한 보증금을 되찾을 생각으로 법127조에 의한 매각허가결정취소신청을 하였다.

제2매각허가결정의 취소로 인하여 재매각기일 3일 전까지 대금을 납부할 수 있는(민사집행법제138조 제3항) 매수인의 지위가 결국 제1매수신청인에게 돌아왔고, 그 사이 위 제2매각절차에서 밝혀진 여러개의 유치권신고등 여러 사정변경이 발생하였으니 이는 위 법제121조 제6호의 중대한 권리관계 변동사유라고 주장하였다.

질문.

민사집행법 제127조에서는 대금납부 전까지 법 제121조 제6호의 사유가 생긴경우 매각허가결정취소를 신청할 수 있다고 규정하고 있는데, 여기서의 '대금납부전'이라 함은

1.법원에서 정한 대금지급기한을 의미하는 것으로 보아야 하는지

2.재매각기일 3일 전까지 전 매수인이 대금을 지급할 수 있는 제도에 비추어 재매각기일 3일 전까지만 신청하면 되는지, 또한 법 121조 제6호의 사유 역시

A. 대금지급 전에 발생한 사유만이 대상이 되는 것인지

B. 역시 재매각기일 3일 전까지 발생한 사유에 대하여까지 신청사유가 되는 것인지?

민사집행법실무연구팀의 답변

1.A.로 해석하여야 한다.

1.매수인 보호의 측면에서는 2.B로 해석하는 것이 맞지만, 2.B로 해석하게 되면, 대금마련이 어렵거나, 다른 사유 등으로 대금지급기한을 지키지 못하고도, 보증금반환만을 목적으로 가장유치권자들과의 결탁을 통해서 쉽게 보증금을 되찾을 수 있다는 결론에 다다르게 되어 문제이다.

물론, 확실하지 않은 유치권신고를 법 제121조 제6호으 '중대한 권리관계의 변동'에 포함되지 않는다고 보면 위와 같은 문제는 생기지 않을 수 있겠지만, 현재 대법원판례가 유치권이 성립할 여지가 없음이 명백한 경우가 아닌 한 유치권신고를 중대한 권리관계의 변동이라고 보는 입장(대법원 2007.5.15  2007마128결정)으로 보여, 실제 사안에서는 막상 유치권신고가 있으면, '성립할 여지가 없음이 명백하다'고까지 보아 이를 배척하기란 쉽지 않은 것 같다.

2.재매각절차 진행중 전 매수인의 매각허가결정 취소신청은 재매각명령의 취소가 선행되어야 할 것이다. 법 제127조 제1항의 '매수인','매각허가결정', 매각대금을 낼 때까지'는 매각허가결정이 효력을 유지하면서 매수인이 매각대금의 납부의무를 부담하는 것을 전제로 한다고 본다. 매수인의 대금미납으로 재매각명령이 있으면, 전 매수인에 대한 매각허가결정의 효력은 상실되고, 매수인의 대금납부의무는 소멸한다. 재매각명령이 나도  전 매수인에 대한 확정된 매각허가결정이 계속유효하게 유지된다고한다면, 재매각절차가 진행될 수 없음은 논리상 당연한 귀결이다. 재매각명령에 의하여 효력이 상실된 전 매수인에 대한 매각절차허가결정은 재매각의 취소결정에 의하여 회복되고 매수인은 그 지위와 권리관계를 취득하게 된다. 그러므로 재매각명령의 취소없이 전 매수인은 실효된 매각허가결정의 취소신청을 할 수 없다고 보아야 한다.

3.

4.

[준프로]

그런데 질문이 있습니다..매각불허가신청이 잇음에도 불구하고 매각허가를 결정한 재판부에 그 이후에 매각결정취소신청을 한다면 과연 그 재판부가 받아들일지...그 부분이 궁금합니다..

[TwoJob(박수신)]

잘은 모르겠지만, 항상 꾸준히 관리하여야 겠다는 생각이 드는 군요. 순간의 방심은 금물이다 - 이런 생각 입니다.