건축개산견적 *2001년 기준

[바니디자인]

1. 서 론

본 교재는 건축적산 및 견적의 기초적인 내용과 실무에서 사용되는 건축 견적 서류를 검토 할 수 있는

정도의 내용으로 구성하였다.

건축 현장의 특수성으로 인하여 공종별 또는 현장 상황에 따라 적산 및 견적하는 방식이 다양하여

상당히 어려운 점이 있으나, 본 교재가 조합의 효율적인 업무수행에 도움이 되기를 바랍니다.

2. 일반사항

가. 건축적산과 견적의 정의 적산이란 건설공사의 시공 목적물의 완성에 소요되는

각 공종별의 수량을 산출하는 작업을 말한다.

견적이란 수량에 단가를 곱해서 소요공사비를 산출하는 것으로서 공사의 계획,

공사의 수주, 공사의 수행 및 완료시 발주자 및 시공자가 다같이 필요로 한다.

특히, 시공자에게는 경영의 성패를 좌우하는 것이며, 시공방법의 공업화, 규격화,

기계화, 공법의 개발 및 신기술의 진전 등에 의하여 보다 과학적이고 효율적인 견적 업무가 필요하다.

나. 견적 검토시 주의 사항

(가) 도면의 매수 및 부수 또는 추가 변경도면의 유무 등의 확인.

(나) 적산시 기준 및 요령설정 : 계측(예: 마감 면적 산출시 중심선에서 중심선 인가, 실제 순수 내부 마감치수 인가 등),

계산의 기준 각 발주자에게 의한 지정형식이나 내용이 있고, 내역서의 작성요령 등 각 발주처마다 소정 양식과 분류방법이 있다.

(다) 일반 시방서, 특기시방서의 점검. 특히, 특기시방서는 적산조건을 좌우하는 사항(즉, 도면상에 명기되지 않은 재료명, 규격, 시공법등)을 처음에 충분히 숙지한다.

(라) 별도 공사의 범위 확인(예: 도시가스, 주방기수, 간판 실(窸)표시판, 칠판, 게시판, 카페트. 커튼, 브라인드, 조명기구, 조경, 담장, 대문, 놀이시설, 가구 등)

(마) 숫자의 표기 오류(수량 및 단가)

(바) 유사한 공사의 개산 견적과 금액 비교. 다. 원가계산 원가계산이란 어떤 제품을 만들기 위하여 필요한 원가의 산출 과정을 말하며, 기업이 생산하는 일정한 제품, 또 제공하는 각종의 서비스에 필요한 여러 가지의 재료․연료 및 노동력 등, 그 목적을 위하여 소비된 물건 모두를 화폐가치로 환산하여 나타낸 것이다. 건축에서는 다음의 네 가지로 분류되는 것이 보통이다.

 (1) 재료비 : 시멘트, 철근, 목재 등의 자재 구매에 관계되는 비용.

 (2) 노무비 : 목수, 미장공 등의 기능직 근로자에게 필요한 임금

 (3) 경비 : 직접 건축물을 만드는데 필요한 자재나 직공의 비용이 아니고, 가설재의 손료나 현장을 관리 운영하는 데에 필요한 시공회사의 인건비 혹은 본점․지점 등에 관계되는 여러 가지 비용.

 (4) 외주비 : 재료와 노무를 포함해서 외부의 기업에 주문하여 거의 완성품으로, 현장에 부착시키는 것으로 각종 창호류, 주방기구, 장식용가구 등이 있고 근래에는 부품화, 공장 제작품과 함께 순수재료비, 노무비로서 원가를 파악하는 부분은 점차 줄어들고, 외주비로서 건축의 각부분의 각 부분의 원가를 파악하는 경향이 있다.

라. 품 셈

(1) 품셈의 정의 품셈이란 사람이나 기계가 어떤 물체를 창조하기 위하여 단위당 소요로 하는 재료와 노력을 수량으로 표시하는 것으로,

(가) 한 공사 단위에 필요한 표준적 재료량 또는 노무공수(人力工)

(나) 건물 각 부위의 한 단위를 생산함에 있어 과거의 공사실적 및 각종 비교 자료로부터 설정한 표준적인 재료의 소요량 또는 소요 노무공수(人力工)

(2) 표준 품셈 적용 및 계산상의 유의사항

(가) 표준 품셈은 건설공사중 대표적이고 보편적인 공종, 공법을 기준한 것이므로 지역이나 기후의 특성 및 기타 현장조건에 따라 조정해야 한다.

(나) 품셈 적용 및 적산은 설계, 시공방법 및 현장 조건 등을 충분히 고려하여야하며, 시설물 수명, 품질, 기능 외관미 등 설치목적에 부합되도록 검토되어야 한다.

(다) 건설공사의 대형과, 고층화, 다기능화, 복잡화, 신자재, 신공법 등 건설기술변화와 개발에 따라 표준 품셈 적용 및 적산체제 등은 계속 보완되어 나가야 한다.

(라) 품셈 적용 및 적산은 설계, 시공경험 및 능력 등을 겸비한 전문 기술자에 의거, 토면 및 시방서 등 정확, 명료한 기준에 따라 실시되어야 하며, 특히 건설회사의 합리적 공법 개선이 요구된다.

(마) 표준 품셈은 절대적인 기준이 아니므로 현장 여건에 불합리할 경우, 실적자료 또는 외국자료 등을 참고로 합리적으로 적용한다.

마. 일위대가(一位代價) 관공서 등에서 많이 사용되는 말이지만, 일반건설 업체에서도 종종 사용된다. 이것은 표준품셈에 표준이라고 간주할 수 없는 단가를 곱해서 재료비, 노무비 및 공사의 종류에 따라서는 소모품 혹은 사용기계의 손료 등을 산출하고, 그것들을 집계해서 그 세목공사(細目工事)의 비용을 예측한 것이다. 예)철근 가공 및 조립(보통의 경우) (1톤당) ※산재되어 있는 소형 구조물(콘크리트 10㎥미만)에서는 그 조립에 대한 노력품을 50%까지 가산할 수 있다. 바. 단가의 종류와 결정방법

(1) 단가의 종류

(가) 건물 총체에 따른 종류

1) 면적에 따른 단가 : 바닥 면적당(㎡당 혹은 평당 단가)

2) 용적에 따른 단가 : 건물 용적당(㎥)

3) 용적에 따른 단가 : 병원의 경우 병상 1Bed당, 학교 건물시 학생 1명당, 극장 1좌석당 등.

4) 호수에 따른 단가 : 집합주택 등에서 1 세대당.

(나) 형태에 의한 분류

1) 재료비 단가 : 레미콘 1㎥, 철근 1ton당, 시멘트 1포당 등의 단가이며, 취급비용이나 운반비등을 포함할 수도 있다.

2) 노무비단가 : 철근공, 콘크리트공, 형틀목공 등의 1인 1일의 노임을 말하며, 비용을 포함할 수도 있다.

3) 복합 단가 : 재료비와 노무비 및 소모품, 기구․기자재의 손료, 도급경비 등을 포함한 단가, 외주비의 단가도 이 일종임.

4) 합성 단가 : 건축 각 부분의 바탕에서 표면 마무리까지를 포함한 것을 말하며, 수종의 복합 단가가 합성된 것이라 할 수 있으며, 가설적 비용의 일부를 포함하는 경우도 있다.

(2) 단가의 결정방법

(가) 기존 건물의 실적치에 의한 방법 : 과거에 시공된 유사한 건물의 예산, 계약 내역서 등을 참고

(나) 시판되고 있는 가격 정보에 의한 방법 : 시중에 매월 발간되는 『물가자료』,『유통물가』,『공정가격』등이 있으며 단가에 관계되는 수량이나 장소 등 여러 가지 제조건의 설정 등에 대해서 사용되는 방법으로 말뚝공사, 흙막이공사, 커튼월공

사, 대규모 철골공사 등이 있다. 사. 손료(損料)개념(槪念) 어떤 물건을 만드는데는 재료와 인력외에 도구가 있는데, 이 도구가 소모되는 것을 생각지 않을 수 없다. 또 언제나 손질이 필요하므로 그에 따른 비용도 필요하며 보관에 따른 비용도 들게 되는데, 손료라는 개념은 생산 용구 관계의 비용에 일정한 비율을 적용해서 산출한 추정치로, 재료비나 노무비와 같이 개개의 공정마다 결과로서의 양을 확인할 수 없고, 보통 감가상각비, 유지수리비, 관리비 등으로 구성된다고 볼 수 있다.

아. 적산작업 과정 자. 실행예산 실행예산이란 건설회사(시공자)가 공사 목적물을 계약된 공기내에 완성하기 위하여, 공사 손익을 사전에 예상하고, 이익계획을 명확히 하여, 합리적이고 경제적인 현장운영 및 공사 수행을 도모하도록 사전에 작성되는 예산으로, 건설업의 특성인 불확실성을 최소화하고 최소의 비용으로 정확하고 안전하게 시공이 되도록 작성되어야 한다.

3. 적산

가. 적산의 종류 적산은 산출 목적에 따라 5가지로 분류

(1) 건축계획을 위한 적산 - 건축주가 투자계획을 예상하거나 결정하는 적산.

(2) 설계방향을 위한 적산 - 설계자가 설계를 진행함에 따라 예산 범위 안에서 설계도를 작성하기 위한 적산.

(3) 설계도서에 의한 적산 - 작성된 설계도서에 의한 적산.

(4) 입찰, 계약을 위한 적산 -도급자의 입찰, 계약을 위한 적산.

(5) 공사시공을 위한 적산 - 시공자가 공사집행을 위한 적산(실행예산)

나. 단위표준

(1) 수량은 C.G.S(Centimeter-Gram-Second) 단위를 사용.

(2) 산출량은 mm단위까지 사용.

(3) 각 장별 집계는 소수 3자리까지 표현, 이하 절삭.

(4) 계산결과(소계)는 소수 2자리까지 표현, 이하 절삭.

(5) 총 집계는 소수 이하로 4사 5입 하여 정수로 표현.

(6) 무게(TON)의 소수위는 소수 3자리까지 표현한다.

(7) 평수 계산시에는 (연면적(M²)÷3.3058=평) 소수 2자리까지를 원칙으로 한다.

다. 수량의 계산

(1) 수량의 단위 및 소수위는 표준 품셈 단위 표준에 의한다.

(2) 수량의 계산은 지정 소수위 이하 1위까지 구하고 끝수는 반올림한다.

(3) 곱하거나 나눗셈에 있어서는 기재된 순서에 의하여 계산하고 분수는 약분법을 쓰지 않으며, 각 분수마다 그 값을 구한 다음 계산을 한다. 단, 계산은 1회 곱하거나 나눌 때마다 소수 2자리까지로 한다.

(4) 체적계산은 공식에 의함을 원칙으로 하나, 토사체적은 양단면적을 평균한 값을 고쳐서 산출할 수도 있다.

(5) 다음에 열거하는 것의 체적과 면적은 구조물의 수량에서 공제하지 아니한다.

(가) 콘크리트 구조물중의 말뚝머리

(나) 모따기 및 물끊기

(다) 볼트의 구멍

(라) 이음줄눈의 간격

(마) 강구조물의 리벳구멍

(바) 콘크리트중의 철근

(사) 포장 공종의 1개소 당 0.1㎡이하의 구조물 자리

(아) 조약돌 중의 말뚝체적 및 책동목(柵胴木)

(자) 기타 전항에 준 하는 것

라. 적산 기준

(1) 맞지 않는 설계도서를 명확히 수정 보완후 산출

(2) 중복, 누락되지 않도록 산출

(3) 산출양식 순서를 통일 제3자가 검토 가능토록 하고, 추후 설계변경시 작업이 용이하도록 산출

(4) 비교 견적, 개산 견적을 통해 검토

마. 적산 순서

(1) 수평에서 수직으로

(2) 시공 순서대로

(3) 내부에서 외부로

(4) 큰곳에서 적은곳으로

(5) 단위세대에서 전체로(아파트)

(6) 조적 및 마감 산출전에 창호 및 개구부 면적 미리 산출

바. 금액의 단위기준 설계서 총액 끝자리 1000이하 버림 설계서 소계 끝자리 1미만 버림 설계서 금액란 끝자리 1미만 버림 일위대가표의 소계 끝자리 1미만 버림 일위대가표의 금액란 끝자리 0.1미만 버림 사. 재료의 할증율

(1) 소요량 = 정미량 + 할증율

(2) 주요재료 할증율 : 철근이형 3%, 철근원형5%, 목재 각재5%. 판재10%, 합판일반용3%, 시멘트벽돌5%, 적벽돌․고압벽돌․내화벽돌3%, 블록4%, 레미콘 철근1%. 무근2% 등.

아. 공사용수 : 품셈 참조

자. 노임

(1) 정부노임단가 적용

(2) 노임의 할증: 소단위건축공사(50%까지) 지역별 할증(50%까지) 고층고소 작업 야간작업(작업능률저하 20%까지)

(3) 품셈규정 소운반거리 : 20M이내거리

4. 개산 견적

(건축)

가. 개산 견적 개념

(1) 건축물 기획시 과거에 시공된 유사건물의 통계와 물가지수를 참고로 하여 개산견적으로 COST의 개략적 판단을 위해 공사비를 산출하는 것을 말한다.

(2) 개산적산 공사비 비율(공사내용에 따라 크게 변동될 수 있는 수치임)

(가) 건축물 가격형성에 영향을 줄 수 있는 요인 -.구조별 -.내외장 마무리별 -.지붕구조별 -.냉난방방법 -.시공방법별 -.특수설비유무 -.시공장소별 -.시공위치 및 주변환경 -.면적, 층고, 구조의 재질 등

나. 구체공사비와 마무리공사비의 비율

다. 잡공사 통계치

(1) 잡공사 비용: 건축공사비의 2～3%

(2) 현 장 경 비: 건축공사비의 8～10%

(3) 운반비 기타: 건축공사비의 2～5%

라. 공종별 개산 재료량

(1) 개산 일반

(가) 연면적당(㎡)

1) 콘크리트: 0.4～0.8㎥

2) 철근: 0.06～0.09ton(철근 ton당 결속선:간단5㎏,보통6.5㎏,복잡8㎏)

3) 거 푸 집: 4～5㎡

4) 철 골: 0.065～0.1ton

(나) 콘크리트(㎥)당

1) 철근: 0.07～0.12ton

2) 거 푸 집: 5～8㎡

(2) 연면적당 콘크리트량(㎥/연㎡)

(가) 건물전체 구조별 통계치

(나) 부분 구조별 통계치

(3) 연면적당 거푸집량(㎡/연㎡)

(가) 건물전체 구조별 통계치

(나) 부분 구조별 통계치

(4) 연면적당 철근량(ton/연㎡)

(가) 건물전체 구조별 통계치

(나) 부분 구조별 통계치

(5) 연면적당 철골량(ton/연㎡)

(가) 건물전체 구조별 통계치

(나) 부분 구조별 통계치

(6) 조적공사 통계치(매/㎡, 매/평)

(7) 목공사 통계치(매/㎡, 매/평)

(8) 방수공사 통계치 (가) 지하실 안방수 : 지하실바닥면적의 3～5배 (나) 지하실바깥방수 : 지하실바닥면적의 4～5배 (다) 옥상지붕방수 : 옥상바닥면적의 1.2～1.5배

(9) 창호, 유리공사 통계치 (가) 창문짝수 -.보통주택 건축면적1㎡당 0.3장 -.고급주택 건축면적1㎡당 1장 (나) 개구부면적 -.창면적 건축면적의 12～20% -.출입문면적 건축면적의 8%

(10) 칠공사 (가) 출입문(문틀포함):안목칫수 면적의 2.5～4배 (나) 철골재:Ton당 40 ㎡

(11) 기타 (가) 터파기 -.온통파기=1층바닥면적×최대 터파기깊이×1.2 -.독립기초파기=1층바닥면적×최대 터파기깊이×0.4 5. 2001년 공사원가 계산 제비율 적용기준 : 건축(조달청)

■ 고용보험료 ( <노>*율 ) 1등급 대상공사 :1.15 2등급 대상공사 0.92 3등급 대상공사 0.74 4등급이하 대상공사 0.65

■ 퇴직공제 부금비 ( <직노>*율 ) 토목공사 : 1.48 준설공사 : 0 건축공사 : 1.59

■ 건설 산업 기본법상의 분류 : 건설산업기본법 시행령 제 7조 [별표1] 참조

■ 안전관리비 적용시 건설업의 분류 : 노동부고시(제2000-17호) 참조 일반건설(갑) : 건축건설, 도로신설, 기타건설, 철도, 궤도의 보수복구공사, 기설로면에 레일만 부설하는 공사 일반건설(을) : 기계장치공사, 삭도건설공사 철도 또는 궤도신설 : 철도, 궤도 고가 및 지하철도(지하 10m 이내 복개식 지하도, 지하철도, 지하상가, 통신설로 등 인입통신구) 신설공사 중건설 : 고제방(댐), 수력발전시설, 터널신설 (지하 10m 이상 복개식 지하도, 지하철도, 지하상가, 통신설로 등 인입통신구) 신설공사 특수 및 기타건설(안전관리비 계상시) : 준설, 조경(전문포함), 택지조성(경리정리 포함), 포장, 전기 및 정보통신공사 등 단독 발주 공사. (타 공사와 병행하는 경우는 일반건설(갑)으로 분류)

■ 등급별 유자격자명부 (추정금액기준) 1 등급 : 토목 700억 이상 (건축 400억 이상) 2 등급 : 토목 700억~370억 (건축 400억 ~ 250억) 3 등급 : 토목 370억~150억 (건축 250억~130억) 4 등급 이하 : 토목 150억이하(건축 130억이하)

■ 비목별 공사규모 간접 노무비 및 기타경비 : <재료비 + 직접노무비 +산출경비>의 합계액 안전관리비 : <재료비(관급포함) + 직접노무비>의 합계액 일반관리비 : <재료비 + 노무비 + 경비>의 합계액 고용보험료 : 공사금액 3.4억원 이상 건설공사 (등급 : 조달청 공고 등급별 유자격자명부 참조) 퇴직공제부금비 : 공사예정금액 100억원 이상 건설공사