경매는 왜 필요한가? 경매의절차는.

[이효섬 경매강사]

경매는 왜 필요한걸까요?
부동산은 대부분 공인중개사 사무실에서 거래가 이루어집니다. 그러나 경매는 법원에서 진행되죠.
부동산을 매수할 때 매도자와 협상해서 사는 게 아니라 법원에서 공개입찰 매수하는 겁니다.
매도자가 정당한 권리있는 자에게 돈을 줄 수 없기 때문에 법원에서 매도자를 배제하고 진행하게 됩니다.
이를테면 돈맥경화를 풀기 위해 법원이 중개하는 거라고 보시면 됩니다.
경매는 채권자(권리있는 자)는 돈을 회수하고 채무자(의무있는 자)는 빚정리를 하는 절차이며
투자자나 수요자는 부동산을 취득할 수 있는 방법이 됩니다.

그럼 경매 절차는 어떻게 될까요?
1. 먼저 채권자가 정당한 권리를 가지고 부동산 소재지 관할법원에 경매를 신청하게 됩니다.
법원은 신청서와 첨부서류를 검토하고 심사하여 적법하다고 인정되면 경매 개시를 결정합니다.

2. 부동산을 압류한 후 채권자들에게 매각기일 전 시점으로 배당요구 종기일을 공고합니다.
채권자들은 배당요구가 필요할 수도 필요없을 수도 있지만 면밀히 생각해봐야합니다.

3. 법원은 경매를 위한 준비를 합니다. 부동산 현황, 임차 내역, 감정평가 등 입찰자에게 필요한 정보를 제공하며 최저매각가액을 결정합니다.

4. 경매기일에 경매를 진행하여 최고가매수신고인과 차순위매수신고인을 선정합니다. 차순위매수입찰자는 차순위매수를 신고할 수도 안할 수도 있습니다.

5. 법원은 매각결정기일에 매각허가를 결정하고 허가가 결정되면 매각대금 납부기일을 정하고 최고가매수신고인은 기간내 언제든지 매각대금을 납부하면 됩니다. 기간내 납부를 못할 경우 법원은 차순위매수신고인이 있다면 그에게 매각허가 여부를 결정합니다. 없다면 재매각을 하게 됩니다.

6. 매수자가 매각대금을 납부하면 소유권을 취득하고 법원은 매수자가 필요서류를 제출하면 관할등기소에 등기촉탁(법원이 직접 등기 수정 명령)을 하게 됩니다. 매수인은 부동산의 인도명령을 신청합니다.

7. 법원은 매각대금이 납부되면 배당요구한 채권자와 이해관계인에게 배당기일을 정해서 통보하고 배당을 하게 됩니다.

개략적인 절차를 설명한 것이고 이후에도 경우에 따라서 명도를 위한 과정이 있을 수도 있고
더 세밀히 살펴봐야 하는 다양한 경우가 있을 수 있습니다. 
공인중개사를 통한 매매가 편할 수 있지만 경매를 통해서는 더 큰 수익창출도 가능하기에 
어느 정도의 수고로움과 공부가 필요하겠죠.

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이효섬 경매강사 010-6534-3523