|
토지이용계획확인(신청)서 |
처리기간 | ||||||||||||
1일 | |||||||||||||
신청인 |
성 명 |
김영남 |
주소 |
서구 신현동 254 (전화 ) | |||||||||
대상지 |
토지소재지 |
번지 |
지목 |
면적(㎡) | |||||||||
시. 군 |
구.읍.면 |
동.리 | |||||||||||
인천광역 |
서 |
신현동 |
254 |
답 |
1,111 | ||||||||
확
인
내
용 |
1 |
도시관리 계 획 |
용도지역 |
(제1종전용.2종전용.제1종일반.2종일반.3종일반.일반.준)주거지역. 상업지역.공업지역. (보전.생산.자연)녹지지역. (계획.생산.보전)관리 지역. 농림지역. 자연환경보전지역 | |||||||||
용도지구 |
경관.미관.고도.방화.방제.보존.시설보호.취락.개발진흥.기타 | ||||||||||||
용도구역 |
개발제한구역. 시가화조정구역. 수산자원보전구역. 도시자연공원구역 | ||||||||||||
도시계획시설 |
도로. 광장. 공원. 기타( ) | ||||||||||||
지구단위 계획구역 |
해당없음 | ||||||||||||
기 타 |
도시계획입안사항.도시개발사업.재개발사업.택지개발사업 등. | ||||||||||||
2 |
군사시설 |
군사시설보호구역(위탁지역). 해군기지구역. | |||||||||||
3 |
농 지 |
농업(진흥. 보호)구역 해당없음 | |||||||||||
4 |
산 림 |
보전임지(공익. 임업) 해당없음 | |||||||||||
5 |
자연공원 |
공원구역. 공원보호구역 해당없음 | |||||||||||
6 |
수 도 |
상수도보호구역. 수변구역. 해당없음 | |||||||||||
7 |
하 천 |
하천구역. 하천예정지.연안구역.댐건설예정구역. 해당없음 | |||||||||||
8 |
문 화 재 |
문화재. 문화재보호구역 해당없음 | |||||||||||
9 |
전원개발 |
전원개발사업구역(발전소.변전소).전원개발사업예정구역. 해당없음 | |||||||||||
10 |
토지거래 |
허가구역 해당없음 | |||||||||||
11 |
개발사업 |
해당없음 | |||||||||||
12 |
기타 |
개발행위허가제한 해당없음 | |||||||||||
국토의계획및이용에관한법률제132조제1항의 규정에 의하여 귀하의 신청 토지에 대한 현재의 토지이용계획사항을 위와같이 확인합니다. 2006. 1. 9. 인천광역시서구청장 |
3. 농지취득자격증명 제도
가. 목 적
○ 비농민의 투기적 농지 소유를 방지하고 경자유전을 실현하기 위함.
나. 근거법률
○ 농지법제8조, 농지법시행령제7조 ~ 제10조
다. 농지취득자격증명의 법률적 성격 및 용도
○ 농지취득자격증명 규정은 강행규정으로서
○ 농지의 소유권 이전등기에 필수적인 증명임
라. 증명발급기관
○ 시․ 구․ 읍․면장
마. 농지취득자격증명을 발급받지 아니하고 농지를 취득할 수 있는 경우
○ 주거, 상업, 공업지역 및 도시계획시설예정지로 지정 또는 결정된 농지
○ 상속(상속인에게 한 유증 포함)
○ 농업법인의 합병이나 공유농지의 분할로 농지를 취득하는 경우
○ 녹지지역이나 개발제한구역내의 농지에 대해서 토지형질변경허가를 받은 농지
바. 농지취득자격의 확인기준
⑴ 농지 소유 요건에 적합여부
○ 농업인, 농업인이 되고자 하는 자, 농업법인
⑵ 농업경영계획의 실현가능 여부 확인
○ 취득대상 농지의 면적
○ 취득대상 농지를 농업경영에 이용하기 위한 노동력 및 농업기계․장비 등의
확보여부 또는 확보방안
○ 소유농지의 이용실태(농지를 소유하고 있는 경우)
○ 경작 또는 재배하고자 하는 농작물 또는 다년성식물의 종류
○ 농작물이 경작 또는 다년성식물의 재배지 등으로 이용되고 있지 아니하는
농지의 경우에는 농지의 복구 가능성 등 취득대상 토지의 상태
○ 신청자의 연령, 신체적인 조건, 직업 또는 거주지 등 영농조건
○ 신청자의 영농의지
⑶ 신청인이 소유농지를 전부 임대 또는 전부 위탁경영하고 있는지 여부 등
사. 증명발급 절차
○ 농지취득자격증명신청서 작성 신청 → 검토 → 발급(4일)
아. 농지취득자격증명 발급요건
⑴ 농지를 취득하고자 하는 목적이 다음에 해당될 것
○ 농업인 또는 농업인이 되고자 하는 자나 농업법인이 자기의 농업경영에 이용
하고자 하는 것.
○ 농지전용허가를 받거나 농지전용신고를 한 자가 당해 농지를 전용목적사업에
사용하고자 하는 것.
⑵ 농업경영계획이 실현가능하다고 인정될 것.
⑶ 신규로 농업경영을 하고자 농지를 취득하는 경우에는 그 농지의 면적이 다음에
해당할 것.
○ 비닐하우스 등 시설이 설치되어 있거나 설치하고자 하는 농지 : 330m2이상.
○ 상기 외의 농지 : 1,000m2이상.
4. 토지거래계약허가 제도
가. 지정대상
○ 토지의 투기적인 거래가 성행하거나 지가가 급격히 상승하는 지역과 그러한
우려가 있는 지역.
나. 근거법률
○ 국토의계획및이용에관한법률제117 내지 119조. 동법시행령제116조 내지 118조
동법시행규칙 제23조. 토지거래업무처리규정.
다. 허가 신청기관
○ 시장. 군수. 구청장
라. 허가를 받아야 할 면적
구 분 |
지 역 별 |
면 적 |
도 시 지 역 |
주거지역 상업지역 공업지역 녹지지역 용도지역의 지정이 없는 구역 |
180㎡초과 200㎡초과 660㎡초과 100㎡초과 90㎡초과 |
도시지역외의 지역 |
농 지 임야 농지 및 임야 이외의 토지 |
500㎡초과 1,000㎡초과 250㎡초과 |
마. 허가시 거리제한
○ 농 업 인 : 시 또는 군이나 농지 소재지에서 20km이내에 거주하여야 함.
○ 비농업인 :
- 세대주를 포함한 세대원(세대주와 동일한 세대별 주민등록표상에 등재되어 있지
아니한 세대주의 배우자와 미혼인 직계비속을 포함하되, 세대주 또는 대원중 취
학, 질병요양, 근무지 이전 또는 사업상 형평 등 불가피한 사유로 인하여 당해지
역에 거주하지 아니하는 자를 제외)전원이 당해 토지가 소재하는 특별시․광역 시역시․ 시 또는 군에 6월 이상 주민등록이 되어있는 자로서 실제로 당해지역 에 거주하는 자.
○ 당해 농지가 소재하는 특별시․광역시․ 시 또는 군에 사무소가 있는 농업법인
사. 토지의 이용의무 기간
이행의무가 진행중인 기간중에는 당해 토지를 타인에게 매매, 양도할 수 없으나
다만, 아래와 같이 일정기간 사용한 경우 허가권자의 인정을 받아야 함.
○ 농업용 토지는 취득일부터 2년이 경과
○ 임업용 토지는 취득일부터 3년이 경과(임산물이 없는 경우 5년)
아. 목적사업 변경
○ 특별한 사유가 없는 한 6개월이 지나야 함.
※ 농지취득자격증명 및 토지거래허가 대상 구분(허가대상 면적 이하일 경우 농․취)
구분 |
매매 |
경매 |
공매 |
판결 |
증여 |
상속 |
농지취득자격증명 |
x |
○ |
○ |
x |
○ |
x |
토지거래허가 |
○ |
x |
○ |
○ |
○ |
x |
5. 농지 임대차 제도
가. 임대차 허용범위
○ 농지를 타인에게 임대 또는 사용대하는 것을 원칙적으로 금지
○ 농업의 생산성 제고와 농지의 합리적인 이용을 위하거나 불가피한 사정이 있는
경우에 한해 법률로 이를 인정하고 있음.
나. 농지법에서 임대차(사용대차)가 허용되는 농지
○ 1만m2미만의 상속받은 농지와 8년이상 영농한 사람이 이농 당시 소유하고 있던
농지를 계속 소유하는 농지.
○ 상속(유증 포함)에 의하여 취득한 농지.
○ 농지법제6조제2항 6호 내지 9호에 해당하는 농지.
○ 국가 또는 지방자치단체가 소유한 농지.
○ 시장․군수가 시행하는 농지이용증진사업 시행계획에 의하여 임대하는 농지.
○ 징집. 질병. 취학. 선거에 의한 부득이한 사유로 인하여 일시적으로 농업경영을
할 수 없게 된 농지.
○ 농지 저당권기관이 저당권의 실행에 의하여 소유하는 담보농지.
○ 5년 이상 농업경영 후 60세 이상 고령으로 은퇴하는 자가 소유하는 농지.
○ 농지법 시행 이전부터 소유하고 있는 농지 등.
※ '96년 이후 취득 농지라도 한국농촌공사(농지은행)에 임대 가능
다. 임대차 방법 및 기간
○ 임대차의 계약은 서면에 의한 방법을 원칙으로 함.
라. 임차인의 지위승계
○ 임차농지의 양수인은 농지법의 규정에 의한 지위를 승계한 것으로 본다.
6. 농지이용실태조사
가. 목 적
○ 농지의 투기적 소유를 막고 생산성 극대화를 도모하여 헌법의「경자유전원칙」
을 실현하기 위함.
나. 소유농지를 처분해야 하는 경우(‘96이후 취득 농지)
① 소유농지를 정당한 사유 없이 자기의 농업경영에 이용하지 아니하거나 이용하지
아니하게 되었다고 시장․군수 또는 구청장이 인정한 때.
② 농지소유 자격을 상실한 후 3개월이 경과한 농업회사법인이 소유한 때
③ 농지전용허가 또는 농지전용신고를 하고 농지를 취득한 자가 취득한 날부터
2년 이내에 그 목적사업에 착수하지 아니한 때.
④ 농지의 소유상한을 초과하여 농지를 소유한 것이 판명된 때
- 주말․체험영농 : 1,000㎡미만.
- 상속 : 10,000㎡이내.
- 5년 이상 농업경영을 한 후 이농한 자 : 10,000㎡이내.
⑤ 사위 기타 부정한 방법으로 농지취득자격증명을 발급받아 농지를 소유한 것이
판명된 때.
⑥ 정당한 사유없이 농업경영계획서의 내용을 이행하지 아니하였다고 인정할 때.
⑦ 주말․체험영농 목적으로 취득 후 정당한 사유 없이 이용하지 아니한 때.
다. 농지처분의무 부과등 절차
⑴ 농지이용실태조사
○ 매년 9. 1 ~ 11. 30일까지 조사
⑵ 처분의무 통지
○ 조사결과 농지의 소유주에게 처분통지
⑶ 처분명령 및 매수청구
○ 처분의무 기간(1년) 내에 처분하지 않을 경우 처분명령(6월)
○ 처분명령을 받은 농지소유자는 필요시 한국농촌공사에 매수청구 가능
⑷ 이행강제금 부과
○ 처분명령 기간 내에 처분하지 않을 경우 처분할 때까지 매년 공시지가의 20%
부과
7. 농지의 분할
농업생산기반정비사업이 시행된 농지는 다음 각호를 제외하고는 분할할 수 없음
○ 주거지역․ 상업지역․ 공업지역 또는 도시계획시설 부지안의 농지.
○ 농지전용허가나 신고를 한 농지.
○ 각 필지의 면적이 2,000㎡를 초과하도록 분할하는 경우.
○ 농지의 개량, 인근 농지와 분합, 인접 토지와 불합리한 경계를 시정하는 경우.
○ 농업생산기반정비사업을 시행하는 경우 등.
8. 농지원부
가. 근거법률
○ 농지법제51조. 동법시행령 제71조. 동법시행규칙 제50 ~ 53조
나. 작성 목적
○ 행정관서에서 비치 농지의 소유 및 이용실태를 파악하기 위하여 작성.
다. 작성대상
○ 농업인․ 농업법인․ 준농업법인(국가,지방자치단체,학교,농업생산자단체 등)
※ 농업인이란
○ 1,000㎡이상의 농지에서 농작물 또는 다년성식물을 재배하거나 1년중
90일 이상 농업에 종사하는 자.
○ 농지에 330㎡이상의 고정식온실. 버섯재배사. 비닐하우스 기타시설을 설치
하여 농작물 또는 다년성식물을 경작 또는 재배하는 자.
○ 대가축 2두, 중가축 10두, 소가축 100두, 가금 1천수 또는 꿀벌 10군 이상을
사육하거나 1년중 120일 이상 축산업에 종사하는 자.
○ 농업경영을 통한 농산물의 연간 판매액이 백만원 이상인 자.
라. 농지원부 작성 관리 기관
○ 주민등록 주소지 구․읍․면․동사무소
마. 작성방법
○ 소유권을 증명할 수 있는 서류나 임대차를 확인할 수 있는 서류 제출.
○ 경작현황을 확인하여 본인이 직접 영농할 경우 농지원부 작성
○ 자경증명서를 제출하면 조회 없이 작성
바. 작성시점
○ 농작물을 경작한다는 것이 확인되는 시점부터
9. 농지개량
가. 논을 밭으로 하는 행위는 농지법상 농지개량 행위임.
나. 농지개량의 범위는 농지의 생산성을 높이기 위하여 농지의 형질을 변경하는 다음
○ 각호의 1에 해당하는 행위로서 인근 농지의 관개·배수·통풍 및 농작업에 영향을
미치지 아니하는 것으로 함.
- 농지의 이용가치를 높이기 위하여 농지의 구획을 정리하거나 개량시설을 설치
하는 행위
- 당해 농지의 토양개량이나 관개·배수·농업기계이용의 개선을 위하여 농지에서
객토· 성토·절토하거나 암석을 채굴하는 행위
다. 유의사항
○ 농지개량은 농지의 "생산성을 높이기 위하여" 농지의 형질을 변경하는 행위임.
○ 따라서 공사장에서 나온 토석의 처리를 주목적으로 농지의 형질을 변경하는
행위는 형질변경후의 농지 상태가 더 양호해 질 것으로 예상되는 경우에도
농지전용행위로서 농지전용 절차를 거쳐야 함.
○ 또한, 농지법령상 농지개량 과정에서 발생한 토석의 처리에 대하여는 별도로
규정하지 않으므로 토석의 판매도 가능하며 성토시의 높이나 사용할 흙의
종류에 대하여도 제한하는 규정은 없음.
○ 그러나, 형질변경후의 농지상태가 변경전보다 더 불량해져 작물생육에 부적
합하여 생산성이 떨어지거나 영농에 활용하지 않고 방치하는 등 농지개량을
빙자한 전용행위로 판단될 경우에는 원상복구명령, 고발.
10. 농지 및 산지의 투자 분석
가. 토지이용계획확인서 확인
나. 농지법상 확인 사항
○ 농지법상 농지구분
○ 농지전용의 허가제한 시설인지 여부.
○ 농업의 진흥이나 농지의 보전을 저해할 우려가 있는 시설인지 여부
○ 우량농지로서 보전가치 여부.
○ 인근 농지에 피해가 있는지 여부
○ 인근농지의 잠식우려가 있는지 여부
○ 전용으로 인하여 농수산업 또는 농촌 생활환경에 지장을 주는지 여부
다. 건축법상 확인
○ 건축허가, 신고 가능여부
○ 진입도로 확인(건축법시행령 제3조의3)
○ 건폐율 및 용적율
라. 국토의계획및이용에관한법상 확인사항
○ 개발행위허가 가능 여부(연접 면적 등)
마. 산지관리법상 확인사항
○ 산지전용 제한지역에서 할 수 있는 행위
- 국방, 군사시설이나 국토보전시설. 공용, 공공용시설. 기타
○ 임업용 산지에서 할 수 있는 행위
- 산지전용제한지역에서 할 수 있는 행위
- 산림경영과 관련된 시설
- 수목원, 자연휴양림 등 산림공익시설
- 농림어업인의 주택(660㎡) 및 부속시설
- 농림어업용 생산, 이용, 가공시설 및 농어촌휴양시설(1만㎡ 미만의 양어장,
양식장, 낚시터시설, 농축산물의 창고 등)
- 묘지, 화장장, 납골시설
- 종교시설(15,000㎡미만의 사찰. 교회. 성당 등)
- 10,000㎡미만의 병원, 사회복지시설, 청소년수련시설, 근로복지시설.
공공직업훈련시설 등 기타시설(산지관리법제12조제1항)
○ 공익산지에서 할 수 있는 행위
- 농림어업의 주택 및 종교시설의 증축(종전 규모의 30%범위내) 및 개축
- 공용. 공공용시설
바. 기타. 퇴수로. 하수도. 오수처리시설(정화조). 배수처리시설.
11. 농지전용허가
가. 농지전용의 개념
○ 농지를 농작물의 경작, 다년성식물의 재배 등 농업생산 또는 농지개량 외의
목적으로 사용하는 것
나. 허가 신청자
○ 농지를 전용하고자 하는 자
다. 허가절차
○ 허가 신청서 접수 → 농지관리위원회 확인후 송부 → 허가여부 결정→
농지조성비 납입고지서 발급 → 농지조성비 납부 → 허가증 교부
라. 전용심사 기준 및 검토사항
○ 농업진흥지역 행위제한 규정 및 농지전용허가 제한 규정에 위배되는지 여부.
○ 전용목적사업에 적합하게 이용될 수 있는지의 여부.
○ 전용목적사업의 실현을 위하여 적정한 면적인지 여부.
○ 농업생산기반이 정비되어 있거나 집단화되어 있는 농지로서 보전가치 여부.
○ 인근 농지 등에 대한 피해 유무 및 피해방지계획의 타당성 여부.
○ 전용목적사업이 용수의 취수를 수반하는 경우 농수산업 또는 농어촌 생활환경에
미치는 영향이 있는지 여부.
○ 사업계획 및 자금조달계획이 적정한지 여부.
○ 사실상 농지편입 여부.
12. 농업인 주택
가. 농업인주택의 의미
○ 농업진흥구역내에 설치 할 수 있는 주택의 범위를 정하는 것.
나. 농업인주택 부지로 전용 신청자가 갖추어야 할 조건
○ 농업인 1인 이상으로 구성되는 농업․ 임업 또는 축산업을 영위하는 세대로서
- 당해 세대의 농, 임, 축산업에 의한 수입액이 연간 총수입액의 1/2을 초과
하는 세대주이거나
- 당해 세대원의 노동력의 1/2이상으로 농, 임, 축산업을 영위하는 세대의
세대주가 설치하는 것.
○ 당해 세대의 농업, 임업, 축산업의 경영의 근거가 되는 농지․산림․축사 등이
소재하는 시․구․읍․면 또는 이에 연접한 시․구․읍․면지역에 설치할 것.
다. 전용신고 할 수 있는 조건
○ 무주택세대주로 농업진흥지역밖에 설치하고자 할 경우에 한함.
- 현재 무주택 세대주라고 하더라도 당해 세대주 명의로 설치하는 최초의
시설 일 것.
- 무주택자가 농업진흥지역안에 설치하고자 할 경우에는 농지전용허가를
받아야 하고
- 유주택자가 농업진흥지역안이나 밖에 설치하고자 할 경우에는 모두 농지
전용허가를 받아야 함.
○ 관련근거 : 농지법제34조3항. 동법시행령 별표1 제1호 및 비고
라. 농업인주택의 시설 기준
○ 장기간 독립된 주거생활을 영위할 수 있는 구조로 된 건축물과 그 건축물에
부속된 창고, 축사등 농․임․축산업을 영위하는데 필요한 시설
마. 농업인 주택의 부지면적 기준
○ 그 부지의 총면적이 660㎡이하
바. 농지조성비 부과 여부
○ 농업인주택 부지로 전용할 경우 전액 감면.
13. 농지전용시 각종 부담금
가. 농지조성비
구 분 |
㎡당 단가 |
비 고 |
1.경지정리가 시행된 논 |
13,900원 |
|
2.용수개발이 시행된 논 |
18,300원 |
|
3.경지정리와용수개발이 시행된 논 |
21,900원 |
|
4.밭 경지정리가 시행된밭 |
12,500원 |
|
5.기타(1,2,3,4제외)농지 |
10,300원 |
|
※ 농지보전부담금 : 공시지가의 30%(2006. 1.22일부터 시행)
나. 개발부담금
○ 부과종료시점 지가 - (부과개시시점 지가 + 개발비용 + 정상지가 상승분) x 25%
다. 지목변경에 따른 취득세
○ 지목 변경전의 시가 표준액과 지목 변경후의 시가 표준액의 차액 x 2 %
〔(변경 후 공시지가 - 변경 전 공시지가) x 2 %〕
※ 건축물에 대하여는 취득세. 등록세 별도 납부
○ 농어촌특별세 : 취득세액의 10%
라. 기타 면허세 와 공채
○ 면허세는 면적에 따라 다름(1,000㎡미만 18,000원)
○ 주택채권(건축면적 x 1,300원)
마. 대체산림자원조성비(임야의 경우)
○ 준보전산지 : 1,639원 / ㎡
○ 보전산지 : 2,130원 / ㎡
○ 산지전용제한지역 : 3,278원 / ㎡
14. 농지관련 세금
가. 양도소득세 및 증여세
1) 8년이상 자경 농지는 양도소득세 1억원까지 감면.
2) 면제제외 대상
○ 도시계획에 의한 주거, 상업, 공업지역 안에 있는 농지로 이들 지역에 편입된
날로부터 3년이 지난 농지.
○ 환지처분 이전에 농지의 토지로 환지 예정지를 지정하는 경우에는 그 환지
예정지 지정일로부터 3년이 지난 농지.
3) 관련법령 : 조세특례제한법제69조. 동법시행령제66조
나. 상속세
1) 2년이상 영농한 농민이 상속받는 농지의 경우 2억원 (상속재산 가액) 까지
상속세 기초공제 인정.
2) 관계법령 : 상속세 및 증여세법제18조. 동법시행령 제16조.
다. 취득세, 등록세
1) 2년이상 영농한 농민(주로 농지원부로 확인), 농업경영인이 자경목적으로
농지 취득시 취득세, 등록세 50% 경감. 지역 농민간의 농지 교환, 분합시
취득세 및 등록세 면제
2) 세 율
○ 취득세 : 2%
○ 등록세 : 상속으로 인한 취득(농지) : 0.3%
상속이외로 인한 취득(농지) : 1%
3) 관련법령 : 지방세법제261조
강 의 자 료 서구청 지역경제과 김영남 ☎ 032 - 583 - 7277 http:// www.nongji114.com (주소창에 농지114) 저서 :농지114의 취득에서 전용까지
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