2019.6.1 글로벌 장기주택가격지표

[이길영]

[Quarterly Report : 글로벌 장기 주택가격지수]

2019년 6월 1일

통상적으로 주식시장과 부동산시장은 같은 방향으로 움직이는 ‘정의(+)사이클’ 관계에 있으며, 반대 방향으로 움직이는 '역(-)의 사이클' 관계에 있는 나라는 한 나라도 없습니다. 부동산가격은 각 나라의 산업발전 단계와 밀접한 상관관계(성장률ž인플레이션)가 있습니다. 참고로 주식시장과 금(GOLD)시장은 반대 방향으로 움직이는 '역(-)의 사이클' 관계입니다. 미국·영국·홍콩 등 금융산업 중심의 종합(재정)수지 구조를 갖고 있는 나라를 제외하고, 제조업 중심 국가로서 산업사이클이 성숙단계에 접어든 저성장 국가에서는 유동성이 넘쳐나도 부동산가격은 오르기 어렵습니다.

부동산(주택)가격지표는 크게 다음의 다섯 가지 유형으로 나눌 수 있습니다.

첫째는 ‘금융투자 유동성 연동형’으로 미국, 영국, 홍콩이 여기에 해당합니다. 산업사이클 포지션도 영향을 미치나 이보다는 시장으로 유입되는 ‘금융투자 유동성’이 부동산가격을 움직이는 주요 변수가 됩니다.

둘째는 ‘산업사이클 연동형(1)(성숙시장)’로 일본, 독일, 프랑스, 스페인, 네덜란드, 이탈리아, 덴마크, 아일랜드가 여기에 해당합니다. 이들 나라는 산업사이클이 성숙단계로 접어들어 성장률(인플레이션)이 낮기 때문에 미국이나 영국 등 ‘금융투자 유동성 연동형’ 국가나 ‘산업사이클 연동형(2)(성장시장)’ 국가에 비해 유동성이 부동산가격을 움직이는 힘이 약합니다.

셋째는 ‘산업사이클 연동형(2)(성장시장)’로 남아프리카공화국, 말레이시아, 태국, 폴란드가 여기에 해당합니다. 이들 나라는 산업사이클이 성장단계에 있어 성장률(인플레이션)이 높으며, 투자대상으로 부동산의 매력도도 매우 높습니다.

넷째는 ‘노후ž복지ž이민투자 연동형’으로 캐나다, 오스트레일리아, 뉴질랜드, 노르웨이, 스위스, 스웨덴, 벨기에가 여기에 해당합니다. 이들 나라는 자연환경과 복지제도가 잘 정비되어 있어 노후 대비 이민투자 수요가 부동산가격 상승의 요인이 되고 있습니다.

다섯째는 ‘정부ž금융권 공동 관리형’으로 우리나라가 대표적으로 여기에 해당합니다. 정부ž금융권의 공동 관리가 불가능 할 시 ‘산업사이클 연동형(1)(성숙시장)’로 급격히 넘어 갑니다.1990년대 일본이 대표적인 케이스라 할 수 있습니다.                                  자료출처 : BIS

※궁금한 사항은 이메일(fmgylee@hanmail.net)이나 카톡(010-8779-0577)주시면 신속히 답변 드리겠습니다.

[Daniel]

감사합니다