SSM대형마트상권분석보고서(홈플러스합정점)창업소상공인과

[홈플 결사반대]

2011. 12. 22

조사자 : 한누리창업연구소 소장 박 경 환

한누리창업연구소 컨설턴트 이 상 인

- 목 차 -

Ⅰ. 입점예정 대형마트 상권과 피해실태 개요

1. 상권과 피해실태 조사 목적 및 조사 방법

1) 상권과 피해실태 조사의 목적

2) 상권과 피해실태 조사 및 분석기간

3) 상권과 피해실태 조사 범위와 방법

2. 입점예정 대형마트 상가 및 주변 전통시장 개요

1) 입점예정 대형마트 상가 개요

2) 주변 전통시장 개요

3. 입점예정 대형마트 위치와 주변 상권 현황

1) 입점예정 대형마트 및 주변 전통시장과 피해 점포 위치

2) 입점예정 대형마트 주변 상권 현황

3) 반경 500m 이내 점포 현황

4) 반경 500m, 1km 이내 전통시장 현황

4. 입점 예정 대형마트의 영향력과 전통시장 및 중소상인 예상 피해실태

1) 입점 예정대형마트의 영향력

2) 대형마트 입점에 따르는 전통시장 및 중소상인 예상 피해실태

▣ 점포별 판매품목 체크리스트

▣ 점포별 월 매출액 감소율과 월 영업이익 감소율

Ⅱ. 대형마트 상권과 피해실태 조사 결과 종합 및 의견

1. 대형마트 상권과 피해실태 조사 결과 종합

2. 대형마트 관련 당사자 및 조사자 의견

▣ 피해 중소상인 인터뷰 내용

[첨부1] 세부 상권 조사 내용

[첨부2] 입점 대형마트 및 중소상인 피해 점포 전경사진

[첨부3] 반경 500m 이내 중소상인 피해실태 조사표 (조사 71매)

Ⅰ.입점예정 대형마트 상권과 피해 실태 개요

1. 상권과 피해실태 조사 목적 및 조사 방법

1) 상권과 피해실태 조사의 목적

본 조사 및 분석은 대형마트 입점(마포구 합정동 418-1번지 외)에 의해 피해가 예상되는 전통시장 및 상권 내 ( 반경 1km) 업종을 조사, 분석하여 대형마트 영업 개시 전‧후 의 주변 상권 변화를 예측하고 중소상공인 경쟁력 강화 대응책을 마 련하는 등 [서울특별시 유통업상생협력게획]을 수립‧시행하기 위한 기초자료를 제공하는 데에 그 목적이 있음

2) 실지 조사기간

2011. 12. 1 (목) ~ 2011. 12. 7 (수) < 7일간 >

3) 상권과 피해실태 조사 범위와 방법

가. 상권과 피해실태 조사 범위

① 상권조사의 범위는 반경 500m, 1km 이내

대형마트는 차량으로도 이용이 가능하여 상권의 범위를 1km 이상 까지도

보지만 1km 내 지역에 대해 집중 조사한다.

② 대형마트는 거의 모든 품목을 취급하므로 모든 소매업종이 피해를 입지만 특히 중소상인들에게 직접적인 피해를 입히는 업종, 즉 소매업 중 종합소매업, 음식료 품 소매업 등을 운영 중인 중소상인들과 전통시장을 중심으로 실지 피해예상조사 를 하도록 한다.

- 즉 슈퍼마켓, 편의점. 정육점, 생선가게, 청과, 야채 및 양곡상회 등

나. 상권과 피해실태 조사 방법

① 기초자료 조사

상권 내 연령별 인구, 성별 인구수와 특성, 인구유발 시설 및 주요 사업체

분포현황 등은 기본 통계자료를 활용하되 실지조사를 병행

② 실지 조사

종합소매업, 음식료품소매업 등 직접적인 피해를 입는 업종을 중심으로 실제 조사

2. 입점 예정 대형마트 상가 및 주변 전통시장 개요

1) 입점 예정 대형마트 상가 개요

가. 입점 예정 상가 내역

입점위치 및 건물 내역	점포 규모	입 점 대형마트	주차장 유 무	비 고
서울 마포구 합정동 418-1외 서교자이 주상복합 지하2층	14,201㎡ (4,296평)	홈플러스테스코(주)합정점	주차장 있음 (지하3,4층)	2012.8월말 개점 예정

나. 입점 예정 대형마트 현황

주상복합건물 내역	개설등록일	매장 운영방식	비고
2012년 6월 말 완공예정으로 공사 중 임	2011.1.6 개설등록	직영 8,699㎡ 임대 5,502㎡ (매장면적 계 14,201㎡) (공동사용시설 1,325.35㎡)	개설등록 당시에는 지하 1층~지상 4층까지 개설 예정이었으나 지하 2층으로 변경/ 지상 4층 돌출부에 홈플러스 상징탑 사용

시장 명	소재지	이격거리	등록일	시설규모 (㎡)				점포수	비고
				대지 면적	건물 면적	영업장면적	매장 면적
망원시장	망원1동 411 일대	670m	2006.3.13	5,459	11,159	2,868	2,868	88개	* 최근 2개 더 늘어남
망원월드컵 시장	망원2동 423 일대	750m	2006.3.13	3,369	5,473	1,604	1,604	54개
합정시장	합정동 375-1	200m	1970.7.29	1,548	5,433	1,537	1,109	5개	* 현재 합정마트와 4개 점포
영진시장	서교동 485-14	200m	1972.7.8	1,976	3,761	1,523	1,458	8개	* 도시계획시설
서교시장	서교동 357-1	600m	1974.5.28	2,644	12,640	4,314	3,298	43개	*도시계획시설

2) 주변 전통시장 개요

3. 입점 예정 대형마트 위치와 상권 현황

1) 입점 예정 대형마트 및 피해 예상 업체 위치

‧ 입점 대형마트는 서울 마포구 합정동 418-1번지 외 249필지 주상복합 서교자이 내 지하 2층에 위치

‧ 지하철 2호선 및 6호선 환승역인 합정역에 접해있고 합정 균형발전 촉진지구 중심에 위치

‧ 주변이 거의 평지로 주택과 업무시설이 혼재

※ 대형마트 입점 예정인 건물

※피해 예상 업체 위치

세븐일레븐(서교8호점)알파문구세븐일레븐(서교자이점B)하나로마트알파문구(합정역점)

세븐일레븐(합정역점)그린마트훼미리마트(합정빌드웰)C&S편의점훼미리마트(마포서교점)

GS25(합정카페거리점)세븐일레븐(마포합정동)훼미리마트(합정역점)서민정육점동원마트

훼미리마트(합정비전점)정우농협(서울지판장)현대할인마트성원문구세븐일레븐(엠파이어리버)웰컴24GS25(합정성산점)세븐일레븐코리아마트안성슈퍼훼미리마트(합정주유소점)

준마트세븐일레븐훼미리마트(서교햇살점)양슈퍼GS25(마트타운점)미니스톱(서교동명점)인더라인24시편의점오피스타운문구STOP&GO(합정점)차돌슈퍼드림디포훼미리마트(합정태양점)GS25(홍대잔다리점)부부마트현대마트서현코사마트괴산군직판장훼미리마트(서교중앙점)한국할인마트훼미리마트(신합정공원)개나리마트GS25(합정패밀리점)GS25(당인점)GS25(홍대솔내길점)뉴월드마트세븐일레븐(서교2호점)발전마트미니스톱(합정포은점)

훼미리마트(홍대피카소점)훼미리마트(굿피플3호점)모닝아트문구용마트대도한우점GS25(합정당인점)식자재도소매하모니마트타임스토어마트진로마트수도슈퍼훼미리마트(마포합정점)우리농산물할인점GS25(마포한림점)나들가게

※재래시장 및 입점 SSM

㉮합정시장(현재 합정마트) ㉯영진시장 ㉰서교시장 ㉱홈플러스익스프레스망원점

㉲망원시장 ㉳망원 월드컵 시장

2) 입점 예정 대형마트 주변 상권 현황

가. 상권 내 거주인구 및 유동인구

O 반경 500m 이내 약7,544세대 (15,370명) 거주,

반경 1km 이내 약 31,414세대 (66,497명) 거주

주변은 주거지와 업무시설이 혼재되어 있고, 젊은이 들이 모여드는 대학가 상 권이 주변에 있음. 현재 주변 지역과 현장이 개발 중이어서 유동인구는 많지 않 으나 합정역이 환승역이고 현장 건물에 식당가, 멀티플렉스 등 복합 몰이 들어 올 예정이어서 유동 인구는 늘어 날 것임

O 이 지역 반경 500m 이내 인구밀도는 19,669명,

반경 1km 이내 인구밀도는 21,166명으로 서울시 인구밀도(16,774명)보다는 높 고 마포구 인구밀도(24,830 명) 보다는 낮은 편임

O 반경 500m 이내 소매점 수(슈퍼마켓, 편의점 합 58개)

서울시나 전국 평균보다 많음. 이는 유동인구 대상으로 하는 편의점 숫자(35 개)가 많은 것이 원인이기는 하나 장사가 힘든 곳임

* 소매점당 인구수 265명 (서울시 558명/ 전국평균 455명)

O 반경 1km 이내 소매점 수 (슈퍼마켓 38개, 편의점 67개 합105개)

서울시나 전국 평균보다 적음. 반경 500m 이상의 경우 장사가 그런대로 잘 됨

* 소매점당 인구수 633명 (서울시 558명/ 전국평균 455명)

나. 상권 내 주거형태 및 소비행태

O 주거형태는 아파트 세대가 (1차 상권 2,308세대, 2차 상권 10,112 세대) 전체 가구에서 차지하는 비중이 낮으며, 66㎡ 미만 아파트가 가장 많고 165㎡ 이상 세대가 가장 적음

O 상권 거주인구 중 30대 인구가 가장 많고, 30대 남성인구가 근소하게 많은 것으로 분석됨

O 거주인구는 30대가 많고, 유동인구 대다수는 20대임. 20~30대는 슈퍼마켓 이나 동네 구멍가게 등 거주 지역 소매점에서 구입하는 비중보다는 주로 대형 마트나 SSM, 편의점에서 이용하는 비중이 더 높다. 이들은 쇼핑 장소를 결 정할 때 편의성과 저렴한 가격, 제품구색 등을 중요하게 고려한다.

O 따라서 대형마트 반경 1km 이내 소매업(545개 점포)은 영향을 받음

거주인구를 대상으로 하는 슈퍼나 문구, 잡화점과 유동인구를 주 대상으로 하는 편의점등 140개 점포 이외에도 모든 소매 업종( 의복 의류, 화장품점, 가전제품 등 등) 점포 545개중 슈퍼 등140개 점포를 제외한 405개 점포도 영향을 받음

O 특히 반경 500m 이내 142개 소매업 중 슈퍼나 편의점 등 가공식품과 농수 축산 식품을 판매하는 69개 점포는 큰 타격을 입을 것임 ( 실지 설문조사-인 터뷰 진행)

O 당연히 소매업 중심인 전통시장 역시 매출 하락을 겪음

대형마트 영향권 내 5개 전통시장 198개 점포

다. 상권 내 교통현황

구  분	제1상권(반경 500m)	제2상권(반경 1km)
지하철역	2 곳	4 곳
버스정류소	17 곳	49 곳

○ 교통시설 출처 : 도시철도공사 2010.01기준

3) 반경 500m 이내 점포 현황

가. 업종별 현황

계	편의점	슈퍼마켓	문구점	쌀	정육	야채.과일
69	35	23	6	2	2	1

나. 거리별 현황

구 분	계	30m 이하	31 ~ 50m	51 ~ 100m	101 ~ 200m	201 ~ 300m	301 ~ 400m	401~ 500m	501m 이상
계	69	4	2	4	10	12	9	19	9
편의점	35	2	0	3	5	8	5	9	3
슈퍼마켓	23	1	0	1	2	4	2	7	6
문구점	6	1	1	0	1	0	2	1	0
쌀	2	0	0	0	1	0	0	1	0
정육	2	0	0	0	1	0	0	1	0
야채.과일	1	0	1	0	0	0	0	0	0

다. 규모별 현황

구 분	계	33㎡ 이하	34 ~ 66㎡	67 ~ 99㎡	100 ~ 132㎡	133 ~ 165㎡	166㎡ ~ 200㎡	201㎡ 이상
계	69	23	34	2	5	1	1	3
편의점	35	13	20	1	1	0	0	0
슈퍼마켓	23	8	9	1	1	1	1	2
문구점	6	0	2	0	3	0	0	1
쌀	2	1	1	0	0	0	0	0
정육	2	1	1	0	0	0	0	0
야채.과일	1	0	1	0	0	0	0	0

라. 점포 운영기간 - 조사 거부 및 불가능 한곳 제외

구 분	계	1년 이하	1~2년	3~5년	6~10년	10년 이상
계	69(56)	10	6	12	20	8
편의점	35(26)	8	3	6	9	0
슈퍼마켓	23(21)	1	2	6	7	5
문구점	6(5)	1	0	0	3	1
쌀	2	0	0	0	1	1
정육	2(1)	0	0	0	0	1
야채.과일	1	0	1	0	0	0

4. 입점 예정 대형마트의 영향력과 전통시장 및 중소상인

예상 피해 실태

1) 입점 예정 대형마트의 영향력

O 입점예정인 대형 마트의 상권 입지유형은 합정 사거리 2호선, 6호선 환승역 인 합정역과 접해 있고(지하1층으로 통로 예정) 양화로, 월드컵로와 접해

있어 차량 진출입도 쉬움

O 당연히 교통중심지에 입지하고 초대형점이어서 이 일대 반경 1km 뿐만 아니라 강 건너 양평동, 당산동 주민까지도 흡인할 정도로 막강한 힘을 갖게 될 것임

O 이곳 망원시장 등 전통시장을 포함한 상인들은 반경 700M 정도 떨어지고 교 통도 좋지 않은 곳인 이마트 상암 월드컵점 입점 (2003년 5월 21일 개점, 현 재는 홈플러스테스코가 인수) 당시에 20%~30% 내외의 매출 하락을 겪은 경 험들이 있으며,

O 또한 2007년 3월에 망원역 앞 도로변에 SSM인 홈플러스 익스프레스 입점으 로 인해 매출하락을 10% 이상 겪은 경험 있음- 홈플러스 익스프레스 입점으로 현대슈퍼 등 슈퍼 3군데 폐업함

O 이처럼 전통시장을 포함한 중소형점포들은 이미 영향을 받고 있는데 더하여 강력한 힘을 갖고 있는 대형마트까지 가세하게 되면 배후지 주민을 대상으로 하는 슈퍼와 정육점 등 생필품 판매 점포들은 대형마트와 소비자가 동일하여 아예 폐업을 고려해야 하는 점포 발생하게 됨

O 망원시장을 비롯한 5개 전통시장 역시 30% 내외 매출 하락을 겪을 것으로 예 상되어 이 지역 일대 중소형 소매상은 심각한 타격을 입게 됨

2) 대형마트 입점에 따르는 전통시장 및 중소상인

예상 피해실태

가. 전통시장 5군데 198개 점포 30% 내외 매출하락 예상

망원시장 상가현황에서 보듯이 모두 대형할인점과 취급 품목이 동일하여

소비자를 뺏기게 되는 바, 망원월드컵시장, 서교시장, 합정시장, 영진시장 공히 똑같음

나. 대형마트 반경 1km 이내 소매업 545개 점포 영향을 받음

O 중소형점포 피해 정도는 대형마트와의 이격거리, 상권 일치여부 그리고 점포규 모 등에 의해서 좌우됨.

O 거주인구를 대상으로 하는 슈퍼나 문구, 잡화점과 유동인구를 주 대상으로 하는 편의점등 140개 점포 포함하여 모든 소매 업종( 의복 의류, 화장품, 가전제품 등 등) 점포 545개 점포 영향을 받음

다. 특히 반경 500m 이내 142개 소매업 중 슈퍼나 편의점 등 가공식품과 농수 축산 식품을 판매하는 69개 점포 30% 내외 매출하락 예상 ( 실지 설 문조사-인터뷰 진행)

(편의점 중에는 영향이 미미한 점포도 있음)

O 피해 업종은 슈퍼마켓 23개, 편의점 35개, 정육점2개, 야채과일1개, 문구점6개

양곡 2개 ( 편의점은 주 영업시간대와 주 고객층이 슈퍼 및 대형마트와 달라서 슈퍼에 비해 대형마트의 영향을 적게 받음 - 편의점 10개 점포들이 조사에 미온적임)

O 실제 상권내 홈플러스 익스프레스 망원점이 2007년 3월에 입점하여 그 인근의 중소형 점포들은 이미 영향을 받고 있음 - 이미 슈퍼 3개 폐업

-현재 영업중인 점포들( 우리할인마트 등 6개 점포)의 매출 하락율이 20~30% 내외인 것에서도 보듯이 홈플러스 입점으로 인한 피해 사례가 대형마트 입점이 미칠 영향을 반증 함

-설문 조사에서 보듯 대형마트 입점 시 폐업을 고려 중인 점포가 11개 점포

(현대 할인마트, 안성슈퍼, 서현코사마트, 하나로마트, 뉴월드마트, 훼미리마트 마포서교점, 오피스타운 문 구, 모닝아트문구, 알파문구, 서민 정육점, 대도 한우점)

O 매출 감소율 30~50%가 예상되는 점포 10개

- 반경 100m 이내 9개 점포 중 5개 점포는 업종과 점포규모 불문하고 매출 및 영업이 익 타격 심함.

(알파문구, 하나로마트, 그린마트, 세븐일레븐(서교8호점), 세븐일레븐(서교자이B) 등)

* 그린마트의 경우 이번에 새로 나들가게로 바꿨으나 거리가 가까워 타격이 심할 것임

- 상권이 겹치는 지역 슈퍼 및 일부 편의점 등 점포 매출 및 영업이익 타격 심함.

(알파문구 합정역점, 동원마트, 현대할인마트, 성원문구, 세븐일레븐(합정역점) 등등 )

O 그 외 점포 59개 (편의점 32개 포함) 매출 감소율 10~30%

라. 평균 매출액 감소율과 영업이익 감소율

조사 점포 22개 평균 매출감소율 24.5% (540/22)

조사 점포 22개 평균 영업이익 감소율 66.8%(1,470.3/22)

O 매출액 감소율과 영업이익 감소율을 산출하기 위해서는 성실히 조사에 응하고 증빙 자료가 필요하나 이곳에 있는 점포들은 SSM (홈플러스합정점)이 이미 입점하면서 심각한 타격을 입고 있어 조사에 미온적임

O 매출 감소율 30~50%가 예상되는 점포 10개는 형평성 고려, 최저 감소율 30% 적용함

(알파문구, 하나로마트, 그린마트, 세븐일레븐(서교8호점), 세븐일레븐(서교자이B) )

(알파문구 합정역점, 동원마트, 현대할인마트, 성원문구, 세븐일레븐(합정역점) )

O 매출 감소율 10~30%가 예상되는 점포 59개 중

- 편의점 32개를 제외한 슈퍼 등 27개는 감소율 30% 적용

- 편의점 32개 감소율 10% 적용

O 평균 매출액 감소율은 24.5% (540/22)임

비록 상권분석 결과와 유사지역 조사 결과( 유사 지역 서울시 은평구 응암동 대형할인점 이마트 입점 당시 주변 점포 매출 감소율 30%)를 사정 보정한 매 출액 감소율임

O 평균 영업이익감소율 66.8% (1,470.3/22)임

O 매출액 감소율은 24.5%로 그다지 높은 수치라고 할 수 없음에도 불구하고 영업이익감소율이 66.8로 높은 것은 그만큼 열악한 상황 즉, 한계 상황에 있다는 것을 의미함

라. 주된 피해 품목

O 점포별 판매품목 리스트에서 보듯이 점포규모, 업종과 관계없이 주 피해 품목 은 식품, 생필품, 음료과자, 주류 등 모든 품목이 해당 된다.

O 이 지역은 편의점이 많은 곳으로 대형마트측이 일부 품목 할인율을 조정 하고, 특히 영업시간 단축이 필요함

* 점포별 일반현황에서 보듯이 편의점 및 20평 미만의 소형 점포가 많음

O 슈퍼 등 중소형 이상 점포 또한 대형마트와 판매품목이 유사하여 타격이 심함.

- 따라서 위의 조정과 더불어 전단지 등 홍보 자제와 판매품목 일부 조정 이 필요함

* 점포별 판매품목 리스트를 보면 가공식품, 생필품을 많이 취급하고 매출비중도가 높음

O 전통시장 판매품목은 위의 종합소매업과 식음료판매업,제과 제빵류업(브랜드력 없는 잡곡을 겸한 떡집과 제과점 등) 등 직접 영향을 받는 업종 이외에도 의복 의류, 화장품, 가전제품, 그리고 건강/미용식품 등 다양한 품목을 취급하는데, 이는 대형할인점 판매품목과 유사하여 역시 타격이 심함

[Candy]

진짜 심하네요....