스크랩 구의동 부동산시세와 동향? 4

[친구]

구의역 1번출구 먹자골목 삼거리 친구공인중개사 박봉조 

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1.부동산 동향

<부동산 전체동향>

 부동산의 비수기인 여름철로 접어들고 있어서 부동산의 활발한 거래는 이루어지지 않고 있다.

 9억원이하 1가구 1주택자들의 양도세 비과세 요건중 3년보유 2년거주요건이 3년만 보유하면되고 거주요건은 없어지게 되어서 부동산 공급은 늘어날 것으로 보고 있다.

기존 양도소득세 때문에 고민하던 매도자로서는 실질적이 혜택이 클것으로 본다.

기존의 정비예정구역으로 지정되어 있어서 건축을 할 수 없었던 지역에서 4년이상 정비계획이 수립되지 않은 지역은 건축제한고시를 철회하여 개별적 재건축을 허용할 것을 발표하였으나 구의동의 경우에도 주민들이 정비예정구역으로의 존치를 원하는 소유자가 많아서 건축제한이 풀리기는 힘들것으로 본다.

전세는 비수기인 지금도 물량이 나오지 않아서 공급부족을 느끼고 있지만 전세수요도 실질적으로 감소하여 활발한 거래가 이루어 지지는 않고 있다

 <구의동 부동산 동향>

구의동의 수익형 다가구주택에 대한 수요는 꾸준하여 15년 정도의 다가구주택은 수요가 많은데 대하여 공급은 없는 편이라 가격이 보합 추세이다. 신축을 위한 부동산 거래는 상당히 활발하게 이루어지고 있는 편이다.

구의사거리에서 경찰서 뒤와 앞쪽부분은 지구단위계획구역입안으로 개발행위가 제한되어 신축이 이루어 질수 없어 당분간은 거래가 활발하지는 않을 것으로 본다. 지구단위계획의 입안은 상당한 시간이 소요되므로 소유자의 재산권행사에 상당한 기간동안 제한이 따를 수 밖에 없다.

구의동 235 236번지의 재건축예정구역도 소유자들이 재건축예정구역으로 존치하기를 바라는 소유자가 많아서 그대로 존치하기로 결정된것으로 안다. 그러나 현재의 예정구역에서 재건축이 이루어 지기는 상당히 힘들것으로 판단된다.

토지의 모양이나 면적이 수익을 낼 수 있을만한 면적이 아닌것으로 판단되면 주위의 토지를 확대하는 것도 쉬운 일이 아니라 상당한 시간이 소요될 것으로 본다.

재정비촉진지구내에 있는 구 방지거병원 토지도 사업시행인가 단계까지 발표 되었는데 아직도 방치된것은 사업성이 없기 때문인 것으로 생각된다. 현재 구의역 주변의 오피스텔이나 사무실의 거래가격이 3.3제곱미터당 1000만원 내외이기 때문에 구의3구역(방지거병원자리)에 신축을 한다고 해도 수익을 내는 것은 현재의 주변시세대로하면 힘들것으로 판단된다.

2.부동산시세 

<재정비촉진지구(구의역 부근)>

법원의 이전이 어는 정도 확정적인(2015년이후) 것으로 발표되고 있고  지상으로 된 지하철도 지하화하려는 움직임이 서울시에 건의된 상태인것으로 구청에서 논의되고 있어 향후 좀 더 지켜 봐야 될 것 같다

부동산 시세는 전번에 올렸던 내용하고 별반 차이가 없는 것 같다.(부동산시세 3참조)

<일반주택지>  

일반주택지는 전년대비 토지의 가격은 보합인 것 같다. 꼭 매도해야만 하는 물건이 나오면 시세보다

조금만 저렴해도 매매는 이루어 지는 편이다.

신축을 위한 주택의 매입은 3.3제곱미터당 1700만원전후에서 매매가 이루어 지고 있는 편이다.

15년전후 된 주택으로 월세임차료가 어느정도 나오면서 도로접면이 6미터정도 접해 있으면서 지하철과의 거리가 5분이내면  2000만원에 거래될 수 있고 이것을 기준으로 장단 점에 따라서 주택 가격이 가감조정되어서 거래가 이루어 진다고 보면된다.

4미터 도로와 막다른 골목의 주택은 최저가격 1300만원에서 부터 1500정도에 매물로 나와도 거래가 쉽지는 않은 실정이다.

<다세대주택인 빌라나 연립>

 최근 전세가의 상승에도 다세대에 대한 매매수요가 많은 편은 아니라 분양에는 고전하는 것 같다.  

실수요자들만이 찾기 때문에 오래된 빌라의 매매는 뜸한 편이며 시세도 하향추세이다.

  전철역과의 거리와 지분의 크기에  따라서 가격이 가감되는 시세가 형성되고 있다.

  지분이 큰 평수는 2000만원정도에 거래되는 경우가 가장 많은편이다.

대표 공인중개사 박봉조