왜 재개발에서 권리가액이 중요한가? 권리가액 산출방식은 재개발, 뉴타운, 촉진지구 등에서 적용시 적합합니다.
주관적인 권리가액 추정방식이지만 많은 부동산투자관련 분들과 감정평가사들도 어느정도 인정한 방식
권리가액을 아시면 자신의 지분이 얼마이고 추가부담금을 얼마나 내야하는지를 예측할 수 있고, 투자에 대한 수익률을 예상할 수 있어 유용하게 사용할 수 있습니다.
그런데 권리가액을 계산할 방법이 없습니다. 왜냐하면 권리가액은 관리처분시기가 되어야 알 수 있기때문입니다.
관리처분시기가 되면 2개의 감정회사가 평가한 금액을 합산하여 산술평균을 낸 금액이 권리가액이 됩니다.
그런데 감정평가와 관련 법과 규칙은 있지만 수학공식처럼 평가공식이 있는 것은 아니어서, 감정평가금액은 감정회사와 감정평가사의 업력과 실력, 경험과 철학 등이 반영되어
감정평가이루어 지지요.그렇다고 몇 천만원에서 수십억에 이르는 전재산을 투자하시는 분들이
전혀 권리가액도 모르고 투자하신다면 너무도 답답하지요.
그래서 저의 경험을 토대로 권리가액 추정방식을 소개하오니 투자도움이 되셨으면 합니다.
추정권리가액 = ((대지평수 x 공시지가 x 감정률) (건평 x 평당보상가)) x 개발이익비례율
* 감정률(예상) : 단독/다가구(130%),빌라/연립(140~150%),아파트(200~250%),상가(160~200%)
* 평당보상가(예상) : 단독/다가구(평당100만원),빌라/연립/아파트/상가(150만원),신축(200만원)
* 개발이익비례율 : 조합원비율 1) 75% 이상시 100%, 2) 65% 이하시 105%, 3) 55% 이하시 110%
예를 들어 용적률250%, 조합원비율 55%이하, 대지 10평의 권리가액을 추정해보겠습니다.
펌글....