아파트관리에 필요한 자료

[부평지회]

20140509교육자료.hwp

1. 단일계약 변경 불구 종합계약으로 전기료 부과

입대의 의결만으로 결정 불가…입주자에 차액 반환해야

마근화

패소한 입대의 대법원에 상고 제기

개별 아파트의 한국전력공사와의 전기공급계약은 종합계약과 단일계약 중 단지에서 보다 유리한 방식을

선택해 1년 단위로 변경할 수 있다.

이때 기존의 종합계약방식에서 단일계약방식으로 변경해 계약을 체결했음에도 불구하고 일부 아파트에서는 전기요금을 종전대로 종합계약방식으로 산정 부과해 논란이 있어 왔다.

급기야 경북 경산시의 모 아파트에서는 입주자 한 명이 입주자대표회의를 상대로 ‘5년 2개월간 부당하게 징수한 전기료 약 74만원을 반환하라’며 소송을 제기하기에 이르렀다.

그 결과 1심 법원에서는 입주자의 손을 들어주지 않았지만 2심 항소심 법원의 판단은 달랐다.

항소심 대구지방법원 민사1부(재판장 이영화 부장판사)는 최근 “입대의 의결만으로 한전과 체결한전기공급계약과 다르게 전기료를 산정해 부과할 수는 없다”면서 “입대의는 입주자에게 약 27만원을 지급하라”며 입주자의 청구를 일부 받아들였다.

<관련기사 2013년 2월 27일자 게재>

500가구가 넘는 이 아파트의 입대의는 2007년 1월경 한전과의 전기공급계약을 기존

종합계약보다 유리한 단일계약으로 변경했다.

그러나 입주자들에게는 기존 종합계약방식에 따라 산정한 전기사용료를 계속 부과해왔다.

종합계약방식의 경우 가구별 사용료는 단가가 가장 높은 주택용 저압요금을, 공용사용료는

단가가 가장 낮은 일반용 고압요금을 적용해 단일계약방식과 비교할 때 상대적으로

가구별 사용료는 올라가고 공용사용료는 내려가게 된다.

또 단일계약방식은 가구별 사용료와 공용사용료 모두 주택용 고압요금을 적용해 종합계약과

비교할 때 상대적으로 가구별 전기요금은 내려가고 공용사용료는 올라가게 된다.

재판부는 먼저 이 아파트 입대의는 2006년 12월경 회의를 통해 종합계약에서

단일계약으로 변경 계약키로 의결한 동시에 입주자들에게는 기존의 종합계약방식에

의한 전기료를 부과, 징수키로 의결했다고 인정했다.

하지만 이는 “입대의 의결사항의 범위를 벗어나는 사항에 대한 의결로서 내용상 하자가 있어

무효”라며 “관리규약의 개정 내지 관리방법의 변경에 관한 절차를 거치지 않는 한 입대의는 한전과의 전기공급계약에 따른 가구별 부담액을 산정해 입주자의 편의를 위해 징수를

대행할 수 있을 뿐 임의로 한전과 체결한 전기공급계약과 달리 전기료를 산정해 입주자에게 부과할 권한은 없다”고 판시했다.

이에 따라 재판부는 입대의가 종합계약방식으로 부과해 온 전기사용료에서 단일계약방식에 따른전기사용료의 차액을 부당이득으로 봐 입주자에게 반환하라고 밝혔다.

다만 입주자가 변경계약 이후 62개월간 최소 월 1만2,000원으로 산정해 청구한

약 74만원에 대한 부분은 공용사용료 부분을 고려하지 않는 등 계산상 오류가 있다고

보고 변경계약 이후 전기요금 월평균 이득액을 바탕으로 월 약 4,300원으로 추정,

입대의는 입주자에게 약 27만원을 지급하라고 주문했다.

이 같은 판결이 나옴에 따라 전기공급계약을 보다 유리한 방향으로 이미 변경했거나 앞으로

변경할 계획을 갖고 있는 아파트 단지에서는 계약방식 변경 이후 입주자들에게

전기료를 부과함에 있어 각별한 주의가 필요할 것으로 보인다.

한편 패소판결을 받은 입대의가 대법원에 상고를 제기함에 따라 대법원의 판결에

귀추가 주목되고 있다.

2014/05/07 [05:52] ⓒ한국아파트신문

2.국토부 유권해석 신뢰성 깨지나

마근화

선관위 사퇴자의 배우자 ‘동대표 결격사유’ 해당

부산지법, 주택 소유자 여부로 구분되지 않아

국토교통부는 동별 대표자의 결격사유와 관련해 그동안 유권해석을 통해 선거관리위원회 위원 임기 중 사퇴한 자의 배우자나 직계존비속의 경우에는 ‘주택의 소유자’ 여부에 따라 판단을 달리 해왔다.

하지만 이러한 국토부의 유권해석을 뒤집은 법원의 판단이 나와 아파트 입주자 등의 혼란이 예상된다.

부산지방법원 민사7부(재판장 성금석 부장판사)는 지난달 18일 부산시 사하구에 소재한 A아파트 입주자 B씨가 이 아파트 입주자대표회의를 상대로 제기한 동별 대표자 선출 무효확인 소송에서 원고일부승소 판결을 내렸다.

입주자 B씨는 이 아파트 동별 대표자 선거가 전부 무효이며 11개 동 중 5개 동의 동별 대표자 선거에 대해 각각의 사유를 들어 무효라고 주장했다.

이와 관련해 법원은 이 중 1개 동의 동별 대표자 선거에 대해서만 무효를 인정했다.

재판부는 “동별 대표자 피선거권은 동일한 가구에 속하는 입주자 개개인에게 주어지는 권리가 아니라 공동주택의 소유자 및 이를 대리하는 관계에 있는 배우자와 직계존비속인 입주자로 이뤄진 가구별로 하나씩 주어지는 권리”라고 전제했다.

아울러 “주택법 시행령 제50조 제4항 제6호에서 ‘선관위 위원’을 동별 대표자 결격 또는 자격상실 사유로 규정한 것은 동별 대표자 선거의 공정성을 확보하기 위한 것으로 선관위 위원의 배우자나 직계존비속이 동별 대표자가 되는 경우 선거의 공정성을 의심받을 수 있어 결국 동별 대표자 자격이 없는 사람은 선관위 위원 본인뿐만 아니라 그와 가구를 같이하는 배우자나 직계존비속이 포함된다”고 해석했다.

선관위 위원을 사퇴한 사람이 주택 소유자가 아닌 경우와 그 반대의 경우를 나눠 동별 대표자 피선거권 제한 여부가 달라진다고 봐서는 안돼

이와 관련해 이 아파트 입대의는 국토부의 민원회신을 제시하며 “선관위 위원의 잔여 임기를 남겨두고 사퇴한 사람이 주택의 소유자가 아닌 경우 동별 대표자 피선거권 위임관계가 성립하지 않아 그 사람의 배우자 및 직계존비속이 동별 대표자 결격사유에 해당하지 않는다”고 주장했다.

하지만 재판부는 “국토부의 민원회신은 법적 기속력이 없어 이러한 판단에 장애가

되지 않는다”고 선을 그었다.

그러면서 “두 사람이 한 가구의 구성원인 이상 선관위 위원을 사퇴한 사람이 등기부상

주택 소유자가 아닌 경우와 그 반대의 경우를 나눠 피선거권 제한 여부가 달라진다고

보는 것은 근거가 불명확할 뿐만 아니라 동별 대표자 피선거권 제한 취지에 부합하지

않는다”고 강조했다.

이로써 “이 아파트 동별 대표자로 당선된 C씨는 2013년 1월경 선관위 위원 임기 중 사퇴한 D씨의 배우자로서 그와 가구를 같이하고 있으므로 주택법 시행령 제50조 제4항 제6호의 동별 대표자 결격사유가 있는 자에 해당한다”면서 C씨의 당선을 무효라고 판결했다.

3.주택관리업자의 선정 또는 자치관리기구의 구성 등

☞ 지난 호에 이어

*기존 주택관리업자의 공동주택관리 만족도 청취와 입찰 참가 제한 등(영 제52조 제5항 등)

- 영 제52조 ⑤입대의는 계약 기간이 만료된 주택관리업자에 대해 관리규약에서 정하는 절차에 따라 입주자 등으로부터 사전에 해당 주택관리업자의 주택관리에 대한 만족도를 청취한 결과 전체 입주자 등의 과반수가 서면으로 교체를 요구한 경우에는 해당 공동주택의 관리주체 선정 입찰 참가를 제한할 수 있다. <신설 2013. 1. 9.>

- 준칙 제45조의 2【주택관리업자 및 용역 사업자 입찰 참가 제한】 입대의가 영 제52조 제5항 및 제55조의 4 제3항에 따라 기존 주택관리업자나 용역 등 사업자의 입찰 참가를 제한하고자 하는 경우에는 계약 만료 1개월(예시) 전에 입주자 등의 만족도를 청취해 전체 입주자 등의 과반수가 서면으로 교체를 요구한 경우에는 입찰 참가를 제한한다.

*법 제58조의 2(주택관리업자에 대한 입주자 등의 만족도 평가) 국토교통부장관은 공동주택 관리 서비스 질의 향상을 위해 대통령령으로 정하는 바에 따라 주택관리업자에 대한 입주자와 사용자의 만족도를 평가하고 그 결과를 공개할 수 있다. [본조신설 2013. 6. 4.] [시행일 : 2013. 12. 5.] 제58조의 2

▶주택관리업자 변경 의결 절차 등

①민원내용

쪾질의1 : 현재 당 공동주택의 관리주체인 주택관리업자의 계약 기간이 10월 하순경에

만료될 예정이어서 7월 정기 입대의에서 계약 기간이 만료되는 주택관리업자를 교체하기로 의결했습니다. 이런 경우 주택법시행령 제52조 제4항의 규정의 주택관리업자를 변경하는 경우에 해당돼 같은 영 제52조 제1항에 따라 관리방법을 변경하는 것으로 현 주택관리업자를 교체하기로 한 입대의의 의결은 적법한 것인지요?

쪾질의2 : 주택법시행령 제52조 제1항 및 제4항 규정의 해석에 이견이 있어 주택관리업자 변경 시 절차 시행에 혼란이 있습니다. 아래 어떤 것이 적법한 절차인지요?

갑설) 같은 영 제52조 제1항에 따라 주택관리업자를 변경하는 경우 입대의의 의결로 족하다.

을설) 입대의의 의결은 관리방법(주택관리업자를 변경)의 제안일 뿐이므로 다시

전체 입주자 등의 과반수가 찬성하는 절차를 거쳐야 적법하다.

병설) 갑설, 을설도 아니면 다른 절차는 어떤 것인지요?

처리결과

주택법 시행령 제52조 제1항은 공동주택을 자치관리할 것인지 위탁관리할 것인지를

정하는 방법을 정한 것이므로 위탁관리를 계속할 것이라면 상관이 없는 조항임을

먼저 전합니다.

주택법 시행령 제52조 제5항에서 “입대의는 계약 기간이 만료된 주택관리업자에 대해 관리규약에서 정하는 절차에 따라 입주자 등으로부터 사전에 해당 주택관리업자의 주택관리

에 대한 만족도를 청취한 결과 전체 입주자 등의 과반수가 서면으로 교체를 요구한 경우에는 해당 공동주택의 관리주체 선정 입찰 참가를 제한할 수 있다”고 정하고 있으므로

기존 주택관리업자를 경쟁입찰에서 배제하려면 위 절차에 따라 입찰참가를 제한할

수 있습니다.

또한 위 절차가 아니라도 제한경쟁입찰 등의 제한 조건에 부합되지 않는다면 입찰에 참가할 수 없으니 업무에 참고하기 바랍니다.

▶입찰 참가를 제한하기 위한 주택관리 만족도 청취를 하지 않은 경우 절차상 하자 여부

②민원내용

주택관리업자의 계약 기간이 만료돼 주택관리업자를 선정하고자 입대의에서 경쟁입찰의 방법으로 주택관리업자를 선정하기로 결정하고, 입찰공고를 내고 입찰 서류 제출 마감이 됐습니다. 일부 동대표들이 주택법 시행령 제52조 제5항의 현 주택관리업자의 입찰참가 제한을 하기 위한 입주자 등의 만족도 청취를 하지 않았다는 이유로 이의를 제기하며 입주자 등의 주택관리업자 교체를 요구하는 입주자 등의 과반수 서면을 받아 입찰서 개봉을 중지해 놓은 상황입니다.

1. 입대의에서 현 주택관리업자의 입찰참가를 제한하기 위해 사전에(관리규약 : 계약 만료 1개월 전) 만족도 청취를 하지 않은 사항이 주택관리업자 선정 절차상 하자가 되는지요?

2. 하자가 있다면 행정기관에서 조치할 수 있는 최선의 방법은 무엇인지요.

3. 입대의가 아닌 동대표가 입찰 마감 후 받은 현 주택관리업자의 입찰참가를 제한하는 입주자 등의 과반수 서명은 유효한가요?

처리결과

주택법 시행령 제52조 제5항에서 “입대의는 계약 기간이 만료된 주택관리업자에 대해 관리규약에서 정하는 절차에 따라 입주자 등으로부터 사전에 해당 주택관리업자의 주택관리에 대한 만족도를 청취한 결과 전체 입주자 등의 과반수가 서면으로 교체를 요구한 경우에는 해당 공동주택의 관리주체 선정 입찰 참가를 제한할 수 있다”고 정하고 있습니다.

이와 관련해 기존 주택관리업자의 주택관리에 대한 만족도 청취 여부는 입대의에서

판단해 결정할 사항이며 만족도 청취가 반드시 거쳐야 할 의무 사항은 아닙니다.

▶입찰 참가 제한(기존 주택관리업자) 및 공동관리(주상복합건측물) 등

③민원내용

현 관리업체에 문제가 있어 입주자의 만족도를 조사해50% 이상이 불만족을 표시했을

경우 현 관리업체는 차기 관리업체 입찰에 배제를 해도 법적으로 이상이 없는지?

또한 아파트가 상가와 한 동으로 주상복합건물로 돼 있어 공동으로 관리업체를 선정하고자 하는 중 아파트 입주자들의 만족도 조사 결과가 상기와 같은 결론이 나와 현 관리업체를 입찰에 배제하고자 하는데 만약 상가 입주자가 배제를 반대한다면 상가와 공동관리로 하는데 어떻게 해결해야 하는지?

아파트가 상가와 공동관리를 하고자 해 관리업체 선정 공고를 하면서 입찰참가 자격에

공동주택 관리업체 선정에 준하는 것만 공고해야 하는지, 추가로 시설유지관리업 등

상가에 필요한 것도 삽입해 공고가 가능한지?

처리결과

1. 주택법 시행령 제52조 제5항에서 “입대의는 계약 기간이 만료된 주택관리업자에

대해 관리규약에서 정하는 절차에 따라 입주자 등으로부터 사전에 해당 주택관리업자의 주택관리에 대한 만족도를 청취한 결과 전체 입주자 등의 과반수가 서면으로 교체를 요구한 경우에는 해당 공동주택의 관리주체 선정 입찰 참가를 제한할 수 있다”고 정하고 있으므로 위 절차에 적합한 경우라면 기존 주택관리업자의 입찰참가를 배제할 수 있습니다.

2. 주택법령이나 지침에서 정하는 사항이 아닙니다만 공동관리를 하겠다고 한다면 상가 입주자들과 협의해 결정할 사항으로 판단되며 협의가 되지 않는다면 별도로 관리하는 것이 타당할 것입니다.

3. 주택관리업자 선정 때 다른 자격이나 면허를 요구하는 것은 주택법령에 적합하지

않습니다.

위·수탁관리계약 기간 결정에 대한 참고 사항(영 제52조 제6항, 준칙 제44조)

- 영 제52조 ⑥제4항에 따라 주택관리업자를 선정하는 경우에는 그 계약 기간은 장기수선계획의 조정 주기를 고려해야 한다. <신설 2010. 7. 6., 2013. 1. 9.>

- 준칙 제44조 【위·수탁관리 계약】 ①입대의의 회장은 제43조 제1항에 따라 선정된 주택관리업자와 [별첨 1]의 “공동주택 위·수탁관리 계약서”에 따른 계약을 체결해야 한다.

②제1항에 따른 계약 기간은 규칙 제26조 제2항에 따른 장기수선계획의 조정 주기와

입주자대표회의 임기, 회계연도 등을 고려하여 3년(예시)으로 한다.

③관리주체는 위·수탁관리 계약체결일로부터 1개월 이내 계약서를 게시판, 인터넷

홈페이지, 통합정보마당에 공개해야 한다.

④입대의는 위·수탁관리 계약을 체결할 때 주택관리업자가 청소, 경비, 소독, 승강기 유지·보수 등을 재위탁을 할 경우에 대비해 그 범위를 사전에 명확하게 제시해야 한다.

⑤위·수탁관리 계약을 체결할 때 공동주택 관리기구의 구성은 제39조 제2항을 준용한다.

▶위·수탁관리 계약 기간(규약-3년, 계약-2년)

④민원내용

우리 아파트 관리규약 제45조 제2항에 “위·수탁관리계약 기간은 규칙 제26조 제2항에

따른 장기수선계획의 조정 주기를 고려해 3년으로 한다”로 돼 있는데요.

이 경우 위수탁관리 계약 기간을 3년으로 해야 하는지 아니면 2년간 계약도 가능한지요.

처리결과

먼저 자치규범인 공동주택 관리규약에 정한 사항에 대한 해석은 개별 공동주택에서

입대의 및 관리주체가 협의해 자율적으로 해석해야 할 것입니다.

주택법 시행령 제52조 제6항에서 “주택관리업자를 선정하는 경우에는 그 계약 기간은

장기수선계획의 조정 주기를 고려해야 한다”고 규정하고 있으며 개별 공동주택과

주택관리업자와 계약 기간은 장기수선계획의 조정 주기를 고려해야 할 것이나 그 조정

주기는 개별 공동주택의 관리 여건 등에 따라 수시로 조정할 수 있는 것이므로 동별 대표자의 임기와 회계연도 등을 함께 고려해 개별 공동주택에서 결정할 사항입니다.

그러므로 위·수탁계약기간에 대해 사안의 공동주택 관리규약에 별도로 정한 바가

있다면 관리규약에 정한 바에 따라야 할 것입니다.

▶아파트 주택관리업자와의 계약 기간(규약-3년, 계약-2년)

⑤민원내용

저희 아파트는 현재 관리업체와 2013년 8월 말로 위·수탁관리계약이 종료 예정입니다.(위·수탁계약서에 있는 계약 기간 : 2011년 9월 1일 ~ 2013년 8월 31일, 2년간)

그런데 문제는 저희 아파트의 관리규약에 관리업체와의 계약 기간을 3년으로 정하고

있고, 현 관리업체에서 이러한 이유로 계약 기간을 1년 연장을 해줘야 한다고 주장하고

있습니다.

또한 입주자대표 중 몇몇 분은 2년으로 계약을 종료하고 입찰을 진행하자고 합니다.

본 건이 차후 업체에서 소송으로 갈 수도 있지 않을까 우려돼 질의해 봅니다. 관리업체와의 계약 기간 효력의 우선 순위가 업체와 맺은 위·수탁계약서의 2년인지, 아니면 관리규약에 있는 3년인지요.

처리결과

위탁관리계약을 2년으로 했다면 계약 기간은 2년으로 보는 것이 타당할 것입니다. 위탁관리업체에서 관리규약을 근거로 계약 기간이 3년이라 주장하는 것은 근거가 될 수 없을 것으로 판단되니 업무에 참고하기 바라며 아울러 위탁관리계약서 등 보다 구체적인 사실 관계를 갖고 법률전문가와 상의하기 바랍니다.

▶관리주체(주택관리업자)의 경비, 청소, 소독 등의 직영 관리 가능 여부

⑥민원내용

저는 노원구 소재 아파트에 근무하는 관리소장입니다. 얼마 전 일부 대표님들께서 관리주체(주택관리업자)의 경비, 청소, 소독 등의 직영 관리도 가능하다는 내용으로 의견이 분분했던 적이 있었습니다.

현재 저의 아파트는 위탁관리 방식으로 경비, 청소, 소독 업무를 각기 다른 용역업체에서 관리하고 있사온데 주택관리업자 선정 당시 계약서에 명기된 내용이 없었고, 도급관리 형태가 아님에도 불구하고 현 용역업체와의 계약 기간 만료 시 입대의 의결이 있다면 입찰 절차를 거치지 않고 직영 관리가 가능한 건지 알고 싶습니다. 또한 관리주체(주택관리업자)의 상호와 자회사의 상호가 다를 경우 직영 관리의 범위에 포함할 수 있는 것인지

여부도 알고 싶습니다.

처리결과

주택법 제53조 제1항은 “①제43조 제1항에 해당하는 공동주택의 관리를 업으로

하려는 자는 시장·군수·구청장에게 등록해야 하며 등록 사항이 변경된 경우에는 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 변경 신고를 해야 한다”고 하면서, 같은 법 시행령 제55조 제1항 제2호에서 공동주택단지 안의 경비·청소·소독 및 쓰레기 수거는 관리주체의 업무로 정하고 있으므로 계약서에의 포함 여부와 상관없이 관리주체가 경비·청소·소독 업무를 직영하는 것은 가능합니다. 다만 당해 공동주택의 입대의에서 경비 등의 업무를 별도로 용역을 하겠다고 하면 “주택관리업자 및 사업자 선정지침”에서 정하는 경쟁입찰에 의한 방법으로 경비 등 해당 용역 사업자를 선정해야 하는 것입니다.

다시 말하자면 경비 업무 등을 직영할지, 경쟁입찰에 의한 방법으로 사업자를 선정할지는 당해 공동주택의 입대의에서 판단해 결정할 사항입니다.

아울러 당해 경비원, 청소원 및 소독원 등을 관리주체에서 해당 공동주택관리기구의 관리 직원으로 직접 고용하는 것을 직영이라고 하는 것이고, 경비 업무 등을 별도로 용역하는 경우에는 같은 법 시행령 제55조의 4에 따라 국토교통부장관이 고시하는 경쟁입찰의

방법으로 해당 용역 사업자를 선정해야 하는 것이니 업무에 참고하시기 바랍니다.

▶입찰 진행 중인 주택관리업자의 용역 등 사업자 선정 가능 여부

⑦질문 사항

당 공동주택의 주택관리업자의 계약 기간은 2011년 11월 30일까지고, 경비·청소 업체와의 계약기간은 2011년 12월 31일까지며 현재 주택관리업자는 입주자 등으로부터 재계약 신임을 받지 못하고 국토교통부 고시 제2010-445호에 의거 공개경쟁입찰이 진행 중에 있습니다.

이 경우 경비·청소 업체 선정을 기존의 주택관리업자가 진행해야 하는지, 아니면 차기

선정된 주택관리업자가 진행해야 하는지?

답변 내용

질의의 경비·청소 등 사업자 선정 절차의 진행이 기존 주택관리업자의 계약 기간 만료 후에 진행된 사항이라면 기존 주택관리업자는 공사 및 용역 등 사업자 선정 절차 진행 권한이 없을 것으로 보이며 이 경우 차기에 선정된 주택관리업자가 관련 사업자 선정 절차를 진행하는 것이 타당할 것으로 사료됩니다. <주택건설공급과-7132, 2011. 11. 30

2014/05/07 [04:29] ⓒ한국아파트신문

4,부가세 과세되는 재화·용역 반드시 세금계산서 교부해야

구판서의 세무상식

구판서

우리 아파트는 수익사업이 없어 사업자등록을 하지 않은 아파트입니다. 최근에 아파트 보수공사를 하려고 하는데 공사계약을 할 때 세금계산서는 받지 않는 조건으로 부가가치세를 제외한 금액으로 계약하고자 하는데 이렇게 해도 문제가 없는 것인지요?

최근에 아파트 수익사업에 대한 사업자등록과 부가세, 법인세 등 신고에 대한 논의와

대처가 활발하게 이뤄지고 있습니다.

이와 반대로 비영리단체인 아파트가 부가가치세가 과세되는 재화나 용역을 공급받는

경우에 반드시 세금계산서를 받아야 하는지에 대한 문의가 있습니다.

매입세액공제 부분이 거의 없는 비영리 단체인 아파트의 입장에서는 세금계산서 대신

영수증 등을 수취하면서 부가세 부담을 줄이고자 할 수 있습니다.

결론적으로 부가세가 과세되는 재화나 용역을 공급받는 경우에는 당연히 공급자는 공급받는 자로부터 부가세를 거래징수 후 납부해야 하고 예외적으로 세금계산서 발행이 면제되는 거래를 제외하고는 세금계산서를 교부해야 합니다.

따라서 부가세 과세대상 재화나 용역을 공급받는 아파트의 입장에서는 부가세가 포함된 공급대가로 계약체결을 해야 하고 세금계산서에 공급받는자의 등록번호란에는 고유번호를 기재해 교부받고 이렇게 교부받은 세금계산서의 합계표를 부가가치세 신고기한까지

과세관청에 제출해야 합니다.

즉 부가가치세 과세대상여부는 공급받는 아파트의 수익사업 여부나 사업자등록 유무와

관계없이 공급하는자가 부가세법상 사업자이고 해당 재화나 용역이 과세대상인지 여부에 따라 판단해야 하는 것입니다.

부가세 과세대상 재화나 용역을 공급받으면서 부가세를 절약하기 위해 세금계산서를 수수하지 않는 것은 정당한 방법이 아닙니다. 또한 부가세를 부담하지 않으려고 세금계산서 대신 부가세를 제외한 계산서를 주고받는 것 역시 인정되지 않습니다.

계산서는 해당 재화나 용역이 면세대상인 경우에 수수하는 것으로 과세대상 재화나

용역을 공급하고 발행한 계산서는 적격증빙인 아닌 영수증에 불과한 것입니다.

원칙적으로 정당한 세금계산서를 미수취한 부분에 대해 과세당국에서 적발 시에는 공급자에 대한 부가세, 소득세 또는 법인세, 가산세 등 추징은 물론이고 공급받는 아파트의 경우에도 세무조사 등의 불이익을 받을 수 있습니다.

2014/05/07 [04:24] ⓒ한국아파트신문

5.주택관리업자 및 사업자 선정지침

적격심사제 도입, 신용평가 제대로 준비하기

(주)나이스디앤비

【자료제공】 (주)나이스디앤비 공공사업팀 ☎ 02-2122-2308

▣ 적격심사제도에서 신용평가등급의 중요성

주택관리업자 및 사업자 선정지침 의 적격심사제 평가표에서 신용평가등급의 배점은 100점 만점 중 10점(관리업자 선정 시)과 15점(용역, 시설공사 사업자 선정 시)에 불과하지만 그 중요도는 결코 낮지 않다. 그 이유는 행정처분건수, 기술자보유 등 다른 항목에서는

다른 입찰 참여업체와 차별화하기 쉽지 않지만 신용평가에서는 참여업체별 점수

차가 뚜렷하기 때문이다.

공공기관 입찰용 기업신용평가를 간략하게 정의하면 ‘부실위험을 효과적으로 제어하며 낙찰받은 사업을 안정적으로 운용하는 능력’이라고 할 수 있다.

즉, 계약 기간 내에 낙찰된 업체가 부도위험 없이 안정적으로 물품공급, 용역제공 및 공사수행이 가능한 업체인가를 파악하는 데 주력한다. 따라서 영업, 투자, 재무활동을 통한

현금창출 능력을 평가해 이를 바탕으로 향후 안정적으로 사업을 지속할 수 있는

능력을 평가하게 된다.

과거 조달청, 안전행정부 적격심사에서 경영상태 평가에 재무비율을 사용할 때는 업체별 경영상태의 차이가 크게 부각되지는 않았다. 외부감사를 받지 않는 업체들 일부가 재무결산계정 또는 금액을 조정해 재무비율을 원하는 수준으로 만들어 왔으므로 외부감사를

받은 대기업이 오히려 불리하기까지 했다.

2006년부터 공공기관 사업자 선정기준의 경영상태 평가에서 재무비율이 점진적으로

축소되고 신용평가가 경영상태의 평가의 기본 방법으로 자리잡게 됨으로써 기업신용평가 기관 입장에서는 비외감업체의 재무제표 신뢰도까지 분석해야 하는 미션이 부여된 것으로 볼 수 있다.

▣ 기업신용평가에서 재무제표보다 더 중요한 요소

흔히 신용평가등급을 잘 받으려면 재무제표가 좋으면 되는 것으로 생각한다.

따라서 일부 업체들은 재무제표를 좋게 만들기 위해 가능한 범위 내에서 계정

조정까지 감수한다.

그러나 비외감 중소기업이 대부분을 차지하는 ‘공동주택 사업자’ 선정 부문의

신용평가에서는 재무제표보다는 오히려 비재무적 요소와 제출된 자료의 신뢰성이

더 중요할 수 있다.

㈜나이스디앤비를 포함한 기업신용평가기관의 평가 체계에는 다음과 같은 공통 요소가 있다.

첫 번째, 신용평가등급은 재무제표 등 재무적 평가요소와 경영능력, 사업능력 등 비재무적평가 요소의 결합체라는 것이다.

두 번째, 외부감사를 받지 않는 업체들, 기업 규모가 작은 업체들은 재무적 요소보다

비재무적 요소를 더 많이 반영하는 평가 모형을 적용한다는 것이다.

비외감기업이 대부분인 공동주택 사업자 선정 영역에서는 자칫 문제 있는 재무제표를

제출하다가는 오히려 신용평가에 문제가 생길 수 있다.

단순 재무비율을 통해 등급이 결정되는 것은 아니므로 특정비율의 개선을 위한 무리한

회계처리는 오히려 역효과를 가져올 수 있다.

재무제표, 실태표에 신빙성이 없고 기업조사 시 협조가 잘 안되면 좋게 만들어 놓은 재무제표는 무용지물이 되며 오히려 감점 요소가 될 것이다.

통상적으로 입찰 과정은 재무능력이 유사한 동종업계와 경쟁하는 경우가 많으므로

동종업체보다 더 우수한 비재무적 요소가 평가에 적극적으로 반영되도록 하는 것이

기업신용평가등급과 나아가서는 사업자 선정 시 더 유리할 수 있다.

다시 말해 대표자와 경영진의 동업계 운영경험을 부각함으로써 향후 어떠한 환경변화에도 대응할 수 있다는 점을 보여주거나 유동화 가능 자산 목록을 제시함으로써 급박한 채무상환에 대한대응 수단이 있다는 점을 보여줄 수도 있다. 또한 회사 보유 기술력과 안정적인 거래선을 어필함으로써 사업 운영 능력에서 유리한 평가를 받을 수 있다.

☞ 다음 호에 계속

2014/05/07 [04:12] ⓒ한국아파트신문

6.아파트 동별 대표자 임기 기산점과 만료점은?

동별 대표자 선출일과 종전 임기만료일 후 2년

법제처

마근화

주택법 시행령상 아파트 동별 대표자의 중임제한 규정과 관련해 임기의 기산점과

만료점을 두고 지속적으로 혼란이 야기되고 있는 가운데 최근 법제처가 법령해석을

내리면서 법령 정비를 통해 이를 명확히 하도록 국토교통부에 권고한 것으로 알려졌다.

이에 대해 국토부는 법령에 명시할 부분은 아니라고 판단, 유권해석 및 FAQ를 통해

이를 명확히 했다.

법제처는 지난 8일 서울 강남구가 전임 동별 대표자의 임기가 만료된 후에 새로운

동별 대표자가 선출된 경우 임기의 기산점과 만료점을 묻는 질의에 대해

“동별 대표자 임기는 해당 대표자가 선출된 날부터 시작하며, 동별 대표자 임기의

만료점은 기존 동별 대표자 임기 만료일의 다음 날부터 2년이 되는 날로 봐야 할 것”

이라는 법령해석을 내놨다.

현행 주택법 시행령 제50조 제8항에서는 동별 대표자의 임기는 2년으로 하며 한 번만

중임할 수 있도록 규정하고 있다.

이때 동별 대표자의 임기를 언제부터 시작하는지에 대해서는 아무런 규정이 없어

동별 대표자의 임기가 해당 대표자가 선출된 날부터 시작한다고 봐야 하는지,

기존 동별 대표자 임기 만료일의 다음 날부터 시작한다고 봐야 하는지

아니면 관리규약에 규정된 날부터 시작한다고 봐야 하는지 등 논란이 돼왔다.

이에 대해 법제처는 “동별 대표자의 임기가 기존 동별 대표자 임기 만료일의

다음 날부터 시작한다고 보게 되면 공동주택 관리와 관련한 사항을 의결할 때 실제로

동별 대표자로 선출되지도 않은 사람에게 입대의의 의결권을 행사토록 하는 불합리한

결과를 초래하므로 동별 대표자 임기의 기산점은 당선인 확정 이후의 날로 정해야

하며 그 선출 전의 일자로 임기를 소급하는 것은 타당하지 않다”고 봤다.

동별 대표자 임기가 관리규약에 규정된 날부터 시작한다는 의견에 대해서도 “전임자 임기 만료일 후에 동별 대표자가 선출돼 해당 입주자대표회의 구성에 있어 이미 공백이 발생한 경우 동별 대표자의 임기가 관리규약에 규정된 날부터 시작한다고 봐 동별 대표자가

선출된 날 이후로도 실제 임기가 시작하는 일자까지 공백이 발생하는 것을 용인한다면

입대의의 원활한 운영을 저해하는 결과를 초래해 타당하지 않다”고 판단했다.

이로써 “전임자 임기 만료일 후에 동별 대표자가 선출된 경우 동별 대표자의 임기는

해당 대표자가 선출된 날부터 시작하는 것으로 봐야 한다”고 해석했다.

또한 새로운 동별 대표자의 임기 만료점과 관련, “해당 동별 대표자가 선출된 날이나

관리규약에 규정된 날부터 2년이 되는 날로 보게 되면 동별 대표자별로 임기의

만료점이 달라지게 돼 입대의의 원활한 운영에 지장을 초래한다”며 “입대의라는

회의체에서 동별 대표자와 관련한 법률관계를 획일적으로 처리할 필요가 있다는 점에

비춰볼 때 동별 대표자 임기의 만료점을 선출된 날이나 관리규약에 규정된 날부터

2년이 되는 날로 보기는 어렵다”고 선을 그었다.

이어 주택법 시행령 제50조 제8항의 취지는 동별 대표자의 장기 직무수행에

따른 폐해를 방지하고자 하는 점, 보궐선거로 선출돼 전임 동별 대표자의 잔여임기 중

업무를 수행한 경우에도 같은 규정에 따른 중임제한 임기에 포함되는 점 등을

종합적으로 고려할 때 개별 동별 대표자의 임기 기간은 실제로 2년이 될 것을\ 요구하지 않으며 그 만료점은 기존 동별 대표자 임기 만료일의 다음 날부터 2년이

되는 날로 보는 것이 입법취지에 부합하다고 설명했다.

2014/04/30 [09:56] ⓒ한국아파트신문

7.층간소음 최저기준 제시… 분쟁 방지

국토부·환경부 ‘층간소음기준에 관한 규칙’ 공동부령 제정

온영란

지속적인 생활소음 대상으로 법적기준 마련

이웃 간 갈등 해결 및 국민 불편 해소 기대

층간소음과 관련한 문제가 잇따르고 있는 가운데 아파트 등 공동주택 층간소음에

대한법적 기준이 마련됐다.

국토교통부와 환경부는 아파트나 연립주택, 다세대주택 등 공동주택에서 지켜야 할

생활소음의 최저기준을 담은 ‘공동주택 층간소음기준에 관한 규칙’ 공동부령을

마련하고 지난 11일 입법예고했다.

국토부는 이번 공동부령을 통해 공동주택에서 입주자의 과도한 생활행위로 인해

지속적으로 발생하는 층간소음의 기준을 제시, 입주자 간 분쟁을 방지하고 건전한

공동체 생활여건을 조성하기 위한 것이라고 설명했다.

이번 규칙에서는 층간소음의 범위를 벽이나 바닥 등에 직접 충격을 가해 발생하는

‘직접충격’ 소음과 텔레비전과 악기 등에서 발생해 공기를 타고 전파되는 ‘공기전달’

소음으로 한정했다. 단 욕실 등에서 발생하는 급배수 소음은 주택건설 시에

소음성능이 결정되는 것을 감안해 입주자의 의지에 따라 소음조절이 불가능하다고

보고 층간소음에서 제외했다.

또 위 아래층 간에 들리는 소음뿐 아니라 옆집에서 발생하는 소음도 층간소음으로

규정했다.

층간소음에 대한 기준치는 직접충격 소음이냐 공기전달 소음이냐에 따라 다른

기준치를 설정했다.

직접충격소음의 경우 ‘1분 등가소음도(Leq)’는 주간 43㏈, 야간 38㏈, ‘최고소음도(Lmax)’는 주간 57㏈, 야간 52㏈로 기준이 정해졌다.

1분 등가소음도는 소음측정기를 들고 1분간 측정한 소음의 평균치를 뜻하며

최고소음도는 측정 기간 발생한 소음 중 ㏈ 수치가 가장 높은 소음을 말한다.

최고소음도는 기준치를 초과하는 경우가 3번 이상이면 기준을 넘긴 것으로 본다.

다만 연립주택이나 다세대주택처럼 가구 간 경계벽의 기준이 아파트보다 낮은

공동주택은 이 기준에 5㏈씩 더한 수치를 기준으로 삼는다.

‘공기전달 소음’은 5분 동안의 등가소음도가 주간 45㏈ 야간 40㏈을 넘지 않아야

한다고 규정했다. 공기전달 소음에 5분간 발생한 소음의 평균치를 측정토록 한 것은

텔레비전 소리나 악기 연주음 등 지속적으로 발생되는 소음을 대상으로 한 것이다.

이러한 기준은 국토부가 지난해 한국건설기술연구원에 연구용역을 맡겨 30개

아파트를 대상으로 실제 충격음을 재현하는 현장실험을 통해 제시됐다.

이 모든 규칙은 일시적으로 발생하는 생활소음이 아닌 지속적인 생활소음을 규제의

대상으로 했다.

또한 이 같은 층간소음 기준치는 층간소음 분쟁으로 당사자 간이나 아파트 관리기구

등에서 중재를 할 때 활용될 기준으로 아파트 입주민이 층간소음 불만을 제기하면

소음을 측정해 이 기준을 넘길 경우 소음을 내는 쪽에 주의나 자제를 당부한다.

이 기준은 공동주택관리분쟁조정위원회 및 환경분쟁조정위원회 등 공적기구에서 화해·

조정을 할 때도 적용된다.

‘공동주택 층간소음기준에 관한 규칙’은 5월 1일까지 입법예고를 거쳐 5월 14일부터 시행되며 세부 내용은 법제처 국가법령정보센터(www.law.go.kr)에서 확인할 수 있다.

2014/04/23 [02:42] ⓒ한국아파트신문

8. 층간소음·관리비 절감 방안 마련해 실질적 혜택 부여

서울시 ‘맑은 아파트 만들기’ 확대 운영

마근화

서울시가 그동안 아파트 관리의 투명성을 위해 추진해오고 있는 ‘맑은 아파트 만들기’

사업을 층간소음 해결과 관리비 절감 방안 마련 등 입주민들이 실질적인 혜택을

받을 수 있도록 보다 확대해 운영한다.

시는 지난 17일 맑은 아파트 만들기 2단계 사업을 통해 맑은 아파트를 입주민들의

참여·소통·문화로 정착시켜 나가겠다고 밝혔다.

이에 따르면 ▲입주민 자율역량 강화 ▲층간소음 전문 컨설팅단 운영 ▲관리비 절감

선진화 방안 마련 착수 및 아파트 닥터 자문 활성화 ▲실태조사 및 취약분야 기획조사

▲제도개선 및 우수사례 확산 등을 통해 맑은 아파트 만들기 영역을 넓힐 계획이다.

먼저 맑은 아파트 만들기의 지속가능성은 입주민들의 주인의식에 달린 만큼 자율추진

역량을 강화하는데 주력하기 위해 ‘공동체 활성화 사업’과 ‘주민학교 운영’을 확대한다.

5월에 진행할 공동주택 공동체 활성화 공모사업 지원대상에 층간소음 해결을 위한

주민협약 제정, 주민조정위원회 운영 등을 새롭게 추가해 모범 모델을 발굴해

확산시킬 계획이다.

지난해 첫 선을 보인 아파트 관리 주민학교는 기존 1회에서 올해 상·하반기 2회로

확대 운영, 아파트 관리 관계법령, 관리비 회계처리방법, 장기수선계획 및 장기수선충당금 집행 등 6주차 교육을 통해 주민자치 역량을 강화한다. 자치구별로 위촉돼 활동 중인 ‘

커뮤니티 전문가’의 활동영역도 공동체 활동 지원 및 컨설팅에서 찾아가는 주민교육으로 확대한다.

아울러 층간소음측정전문가, 갈등조정전문가 등으로 구성한 ‘층간소음 전문 컨설팅단’을 운영, 시 홈페이지에 있는 ‘공동주택 상담실’이나 전화(2133-7298)로 접수하면 즉각적인 현장방문을 통해 신속하게 민원상담에 나서 층간소음의 원인을 꼼꼼히 체크하고 이에 걸맞은 해결책을 제시할 예정이다.

특히 관리비 비리를 넘어 아파트 관리비를 최대한 절감할 수 있도록 관리 선진화

방안을 마련할 방침이다.

여기에는 입주민들이 매달 내는 수도·가스·전기와 같은 공용사용료 절감방안은 물론

적정부과 기준, 공사비 절감방안과 평균 공사비 조사 등을 담아 제시할 계획이다.

또한 공사 및 용역 발주에서 준공까지 관리 매뉴얼 제작, 장기수선계획 수립·

집행까지의 매뉴얼 등도 포함된다.

일명 ‘아파트 닥터’로 불리는 공동주택 전문가 자문제도는 현재 24개 자치구가

운영 중으로 올해 자문범위를 공사·용역 분야에서 민원·법률자문 분야로 확대하고

자치구 간 협업을 통해 전문성을 강화하는 등 제도를 보다 활성화한다.

현재 1,695개 단지가 관리비 73개 항목을 공개하고 있는 시 공동주택

통합정보마당(openapt.seoul.go.kr)의 기능도 개선해 보다 쉽게 이웃 단지와 관리비를

비교할 수 있도록 할 계획이다. 즉 ▲비슷한 단지 관리비 비교검색 서비스

▲스마트폰 화면에 맞춘 모바일 서비스 제공 ▲위치기반의 GIS 지도서비스 구축

등을 통해 오는 9월부터 서비스할 예정이다.

시는 올해 아파트 관리 실태조사 대상을 소규모 아파트 단지까지 확대해 총 20개

단지를 조사하고 도색·위수탁 관리 등 일상적으로 이뤄져 오히려 관리가 취약한 분야에 대한 기획조사를 병행, 아파트 관리에 있어 비리 틈새까지도 꼼꼼히 점검할 계획이다.

소규모 아파트의 경우 관리사무소장 배치, 관리규약 개정, 선거관리위원회 구성이 법적으

로 강제되지 않는 비의무관리 단지이나 시범 실태조사를 통해 소규모 단지 입주민들의 권익을 보호하고 관리의 투명성을 제고키로 했다.

시는 지난해 6월부터 실시해오고 있는 맑은 아파트 만들기 사업성과를 성과백서로

제작, 우수사례를 공유하기 위해 올해 하반기 중 배포할 예정이며 제도개선이 필요한

부분은중앙정부와 협력해 빠른 시일 내에 개선될 수 있도록 추진할 방침이다.

시 이건기 주택정책실장은 “그동안 맑은 아파트 만들기를 통해 투명한 관리운영 기반

마련에 앞장섰다”며 “앞으로는 이웃 간 층간소음, 관리비 절감 등 입주민들이

직접적으로 불편을 겪는 부분까지 영역을 확대해 이웃과 더불어 살고 싶은 맑은

아파트를 실현해 나가겠다”고 전했다.

2014/04/23 [02:40] ⓒ한국아파트신문