스크랩 토지사용승낙서의 허와 실

[운산(雲山)]

 토지사용승낙서의 허와 실

철원이라는 곳은 원래 한탄강 협곡으로 무척이나 유명한 곳이죠. 궁예와 왕건이 도읍지로 정할 만하다는 소리가 절로 나올 정도로 곳곳에 절경을 품고 있는 곳이기도 하죠.

그 협곡과 인접한 곳에 있던 약 5,000평 정도의 임야물건을 봐두었다가 경관이 좋은 토지를 매수하고 싶고자 하는 고객에게 설명을 했던 적이 있었습니다.

절반 정도가 농림지역에 보전산지였고, 나머지는 준보전산지입니다.  평균 경사도 역시 완만했습니다. 임목축적율도 그리 높지 않아 보여 임야로서는 이상적이다 싶을 정도였죠. 경관도 뛰어나 펜션을 짓기에도 좋았습니다. 오수처리도 별문제가 없었습니다.

그런데 그 임야까지 진입하는 현황 진출입 통로는 승용차가 들어가기에 문제가 없었으나 뒤쪽으로 건축물이 없어 어쨌든 법적으로는 맹지였습니다. 도로를 확보하기 위해서는 2필지의 농지를 거쳐 가야 했기에 수소문을 해서 농지주인을 찾았습니다. 진입도로 확보에 필요한 토지사용승낙서와 인감을 받고 도로에 필요한 해당 면적만큼 돈을 지불을 했습니다. 그러고 나서 계약서를 작성했죠. 이 단계까지가 일상의 부동산사무실에서 하는 중개행위죠.

농지취득을 위한 농지취득자격증명을 받고 잔금을 치르고, 정상적으로 등기이전도 했고, 수수료도 다 받았습니다. 그런데 매수자가 곧바로 건축허가를 위한 행위(펜션 건축)에 착수하지 않고 1년 넘게 지난 후에야 관련 인허가 과정을 알아보다가 도로문제에 부딪쳐 저에게 연락이 해왔습니다.

무슨 문제인고 하니 토지사용승낙서를 써준 이전 농지주인이 1년 사이에 그 땅을 팔아버리고 주인이 바뀌었던 것이죠. 한마디로 이미 받은 사용승낙서는 휴지조각이 돼버렸다는 말입니다. 이런 경우 유식한 말로 ‘매매는 임대차를 깨뜨린다’는 말이 있죠.

사실 이 부분에서 우리가 잘못한 것이 있습니까? 법리관계를 따지면 사용승낙서 써줬던 농지주인과 매수자와의 손해배상문제가 발생할 뿐입니다. 현 농지주인이 새로 토지사용승낙서를 써주지 않으면 그 임야는 여전히 맹지인 것입니다. 일부 혹자 부동산 하는 사람들은 사용승낙서를 받을 당시 도로로 사용할 자리에 시멘트 포장을 해버리면 객관적인 공시효과를 얻게 된다고 말할지도 모릅니다. 하지만 천만의 말씀이죠.

만약에 바뀐 새 주인이 자신의 땅에 농사를 짓는다는 명분으로 시멘트 포장 걷어내 버리면 그만인 것입니다. 그럴 경우가 있겠느냐 하고 생각할지 모르나, 요즘은 갈수록 자기 권리 찾아먹는 데 중요한 시대라는 걸 기억하는 게 좋겠죠. 물론 포장 공사에 대해 지방자치단체의 동의를 받고 도로로 고시한 것이라면 법적효력이 분명히 있을 것입니다.

그 외 방법으로 통행을 위한 지역권 설정 등의 방법도 있습니다. 그러나 이 방법은 담당 공무원이 지역권에 관해서 잘 모르는 관계로 무조건 안 되는 경향이 많는 데다 통상적으로 하던 방법에서 조금이라도 벗어나면 대개 곤란하다는 입장을 표합니다.

농지의 새 주인에게 삼고초려 끝에 다시 땅값을 비싸게 쳐서 계약을 성사시켰습니다. 오랜 세월이 지난 상황이었지만 저는 도의상 수수료의 일부금액을 매수자에게 내놓았습니다. 다른 사람 같았으면 이렇게 해주지도 않습니다. 그런데 이 매수자는 그걸 당연시 여기는 것입니다. 또 제가 할 수 있는 모든 허가까지 모두 다 받아줬습니다. 그랬더니 건축허가에다 지목변경까지 다 해달라고 하더군요. 훗날 알아보니 건축은 하지 않고 비싸게 팔아잡수셨더라고요.

도로사용을 위한 토지사용승낙서를 너무 맹신하지 마시라. 잘못하면 낙동강 오리알 되는 수가 있다.

1. 토지사용승낙서

토지사용승낙서는 토지의 매매가 아니라 말 그대로 사용을 승낙하는 것이다. 이는 사실상 토지에 대한 소유권 외의 권한을 승낙받는 자에게 일임하는 것이나 마찬가지다. 승낙을 받은 자는 이 서류를 근거로 지상에 건축물까지 지을 수도 있다. 사용승낙서에 대한 대가는 별도로 정할 수는 없고 당사자 간 협의에 의할 수밖에 없다. 그래서 때로는 시세보다도 훨씬 비싼 가격이 오가기도 한다.

토지사용승낙서는 다음과 같은 경우에 매도인이 매수인에게 교부해주는 보편적인 경우로 요약할 수 있다.

- 진입도로가 필요한 경우

- 토지매수계약을 않고 지주와의 토지임대차계약을 체결 후 토지 상 건축물 또는 어떤 행위를 하고자 하는 경우

- 매매계약과 동시에 인허가를 진행해야 할 필요성이 있을 때, 계약금 혹은 중도금을 지급하고 인허가를 득한 후에 잔금을 지급한다는 등의 내용으로 계약을 하는 경우 등

간혹 진입도로가 없거나 폭이 부족한 토지에 대하여 진입도로를 확보하기 위해 인접 토지소유자의 토지사용승낙서를 받아서 인허가신청서류에 첨부하는 경우가 있다.

그러나 가능하면 해당 면적만큼을 분할해서 매수하는 편이 대대손손 무난할 것으로 생각된다. 물론 최근에는 인허가처리 업무체계가 워낙 잘 정비되어 있어서 일부 지자체에서처럼 진입로에 해당하는 토지의 분할과 지목변경까지 확실히 마무리하도록 유도하는 경우라면 별 문제가 없을 수도 있다. 하지만 그렇지 않을 경우 지적상 지목이 도로가 접해져 있지 않는 건축물이 될 수도 있고, 향후 토지사용승낙을 해준 토지의 소유주가 바뀐다거나 건축물의 증축이나 용도 변경 등이 필요할 경우 또다시 해당 지자체에서 토지사용승낙서를 첨부하라고 요구하게 될 수도 있다. 애초에 이런 곤란한 상황을 겪지 않도록 분할 매수를 하는 것이 좋다.

가끔씩 매수인들이 토지사용승낙서를 이용해 인허가를 핑계로 잔금을 지급하지 않고 각종허가를 취득한 후 일방적인 건축 행위를 하기도 한다. 그러나 이로 인해 지상권이나 유치권 등의 법적인 문제가 발생하는 경우가 많다. 토지를 매도하거나 중개하는 입장이라면 상당한 주의를 필요로 하는 것이 바로 토지사용승낙서다.

2. 접도구역의 지정 등

관리청은 도로 구조의 손궤 방지, 미관 보존 또는 교통에 대한 위험을 방지하기 위해 도로경계선으로부터 20m를 초과하지 않는 범위에서 대통령령으로 정하는 바에 따라 접도구역으로 지정할 수 있다.

접도구역에서는 1) 토지의 형질을 변경하는 행위, 2) 건축물이나 그 밖의 공작물을 신축·개축 또는 증축하는 행위를 헤서는 안 된다.

도로법에서는 도로 보호, 교통사고방지 등을 위해 도로경계선으로부터 20m를 초과하지 않는 범위 안에서 접도구역으로 지정할 수 있도록 규정하고 있다. 접도구역으로 지정할 경우에는 일반도로에서는 경계선으로부터 5m를 초과하지 않는 범위 안에서 이를 지정해야 한다고 명시돼 있다.

접도구역에 포함돼 있는 위치에서는 건축물의 신축이나 증축 등의 행위가 엄격히 금지 또는 제한하고 있다. 접도구역의 표시는 토지이용계획확인원에도 기재되지 않다. 일반국도, 지방도, 군도, 시도 등 도로법에서 분류하고 있는 도로와 접하고 있는 토지일 경우에는 관할 관리청(고속도로 : 한국도로공사, 일반도로 : 해당 국도유지건설사무소, 지방도 : 도지사, 시․군․읍․면사무소)에 접도구역 지정 여부를 확인하고 그 폭을 확인해야 한다.

대개 도로변에서 약 5~15m 거리에 접도구역이라는 노란색 표식을 볼 수 있다면 접도구역에 대한 규제내용을 상기하면서 건축물을 앉힐 폭이나 길이 등을 감안해 땅을 살펴봐야 한다. 자세한 행위제한내용을 알아두는 것보다는 접도구역에 해당되는 위치에는 기본적으로 건축물을 지을 수 없다고 알아두는 것이 속편하다. 만약에 접도구역이 적용되는 도로에 길게 접한 토지의 폭이 작을 경우라면, 접도구역을 제외한 나머지 면적에 과연 어떠한 건축물을 지을 수 있는지 잘 생각한 후 토지의 가치를 판단해야 한다는 것이다.

흔히들 도로의 경계가 눈에만 보이는 흰색 선까지인 줄 알지만 사실은 전봇대까지가 도로의 경계선이다. 그 도로의 경계선부터 몇 m 거리를 두고 접도구역이 지정된다. 그러므로 도로 옆에 논이 있다면 논 안쪽으로 들어가게 된다.

3. 도로점용허가의 이해

국가나 지방자치단체의 소유로 돼있는 도로에 접한 토지를 이용해서 어떤 행위를 하기 위해 도로를 사용하려 한다면 허가(도로점용허가)를 받아야 된다. 또한 허가를 받더라도 공짜로는 안 되고 도로점용료를 지불해야 한다.

도로법에서 분류되는 도로 구역 안에서 어떤 시설을 설치하는 등의 목적으로 도로를 점유하여 사용하고자 할 경우 관리청의 허가를 받아야 한다. 예를 들자면 도로 상에 전봇대하나를 설치하고자 하더라도 점용허가를 받아야 한다는 것이다. 나아가 도로에 접해있는 토지 상의 어떠한 건축행위나 새로운 진입도로 등의 개설을 하고자 한다면, 공공소유의 도로를 통한 지속적인 점용행위를 할 것이므로 이 또한 허가를 받도록 하고 있다. 법에 규정된 점용료를 납부해야 하는 것이다.

일반적으로 도로에 접한 토지에 대한 각종 인허가를 신청할 경우 측량설계사무소에서 도로 점용면적, 장소, 기간, 점용방법, 시기 등의 사항을 기재하여 도로점용허가를 같이 신청한다. 그러므로 세부적인 내용과 점용허가기준까지는 알 필요가 없다. 단지 소액이지만 규정에 의한 도로점용료를 납부하여야 한다는 정도만 알아두면 되겠다.

자신의 땅이 비록 도로에 접하고 있는 것이 분명하지만 도로법에서 정하고 있는 점용허가기준에 맞지 않는 상황이 발생한다면 참으로 황당한 일이 아닐 수 없다. 눈으로는 멀쩡하게 도로가 있는데도 그 도로를 사용할 수가 없다면, 나아가서 어떠한 허가도 받을 수 없다면, 그야말로 낭패다. 이러한 위험을 당하지 않기 위해서는 토지를 답사하고 점검하는 과정에서 최소한의 기준을 알아둔다는 것은 매우 중요한 일이다.

4. 도로에 빠지기 쉬운 함정

일반적으로 도로변에 위치한 토지는 각종개발행위허가를 받기도 쉽고 또 투자가치가 많을 것이라는 생각이 지배적이어서 다른 위치의 부동산보다도 선호도가 대단히 높다. 멀쩡히 보이는 도로를 두고 도로라고 하면 대부분의 초보자들은 쉽게 믿게 되는 경우가 종종 있다.

비도시지역의 국도변에 접한 토지의 경우에 주위 시세보다 현저하게 싸고 급매물이라는 말을 듣기까지 하면 앞뒤 가리지 않고 덥석 매수하는 경우가 많다. 그러나 나중에 낭패를 당하는 사람들이 한둘이 아니다.

도로점용허가가 나지 않는 구간은 내 땅이 멀쩡히 법적인 도로에 접하고 있음에도 불구하고 어떠한 건축행위를 할 수 없는 구간을 말한다. 이와 관련된 내용을 사전에 알아둬 공공연하게 나도는 토지사기에 걸려들지 말아야 한다. 비도시지역의 일반국도의 도로점용에 관한 내용은 도로법과 그와 관련된 도로와 다른 도로 등과의 연결에 관한 규칙을 살펴볼 줄 알아야 한다.

5. 변속차로의 설치에 관하여

운전을 해본 사람이라면 기름을 넣기 위해 주유소를 진입할 때, 집입이 편리하도록 감속차로가 먼저 만들어져 있다. 이는 차량의 속도를 점점 줄일 수 있도록 법으로 규정해 놓은 것이다. 또한 주유를 완료한 이후에도 가속할 수 있는 최소한의 차로와 안전을 위한 분리화단 등을 만들어 놓았다.

만약 법에서 정하고 있는 도로를 따라 접하고 있는 자신의 땅에 어떠한 행위를 하기 위해서 개발행위허가를 신청하는 경우가 있다면, 용도에 따라 법에서 정하고 있는 최소한의 변속차로를 설치해야 한다. 그러므로 변속차로를 설치하기 위한 최소한의 길이를 확보해야 한다.

일반적으로는 도로라는 것이 우리의 육안으로 보이는 부분뿐만 아니라 노견을 포함한 법면까지도 여유 있게 포함돼 아주 곤란한 경우를 겪는 경우는 별로 없을 것이다. 하지만 이런 것도 있다는 정도의 기억은 하면서 땅을 살펴볼 봐야 한다. 그렇다고 해서 모든 도로에 공히 적용되는 것은 아니다.

6. 구거점용허가(목적 외 사용승인신청)를 통한 도로개설

흔히들 진입도로를 개설하기 위하여 도로와 연접되어있는 구거를 본래의 목적이 아닌 도로용도를 사용할 수 있도록 복개하거나 인공구조물의 설치를 위하여 허가를 득하는 행위를 말한다. 일반적으로 구거에 대한 점용허가를 득하여 진입로를 확보하기도 한다.

구거(용수 또는 배수를 위하여 일정한 형태를 갖춘 인공적 혹은 자연적인 소규모 수로부지)를 통해 점용허가를 받게 되면 도로 확보를 하는 데 많은 도움이 되기에 많은 사람들이 이를 통해 진입로를 사용할 수 있게 된다. 보통 구거라고 하면 구거의 용도에 따라서 지자체에서 관리하는 경우(구거 점용)가 있고, 그 외 해당기관에서 관리(목적 외 사용승인)하기도 한다. 사전에 도로확보를 위한 공사비 등 세부적인 견적을 미리 받아보는 것이 현명하다.

- '쌩초보 땅투자 생생현장 따라잡기' 일부