【최광석변호사】 권리금 소송에서, 냉장고, 환풍기 등 집기류에 해당하는 유형재산은 임차인이 다시 사용하고 가져갈 수 있는 것인데도

[권형관]

Q. 임대차기간 도중 건물누수로 세입자 영업이 불가능하게 되면서 세입자로부터 손해배상청구 소송을 당하고 있는 건물주 임대인입니다. 재판 과정에서 권리금감정이 이루어졌는데, 무형재산과 유형재산을 합하여 5천여만원이 인정되었습니다. 그런데, 냉장고, 환풍기 등 집기류에 해당하는 유형재산은 임차인이 다시 사용하고 가져갈 수 있는 것인데도 제가 배상할 의무가 있는가요?

A. 안녕하세요 저는 부동산전문 최광석 변호사입니다. 문의주셔서 감사합니다.

논란의 여지가 있을 수 있습니다. 배상범위에 대해서는 이른바 차액설, 다시말하면 불법행위나 채무불이행이 없었더라면 존재했을 상태와 그 반대의 상태의 차이를 근거로 하는데, 그에 따르면 감정결과에서 인정된 권리금 항목 중 유형자산(냉장고, 환풍기 등 집기류)은 배상액에서 공제될 필요가 있습니다. 유형자산은 불법행위나 채무불이행에도 불구하고 원고에게 귀속되고 사용가능한 자산이기 때문입니다. 이런 점을 피력해보시기 바랍니다.

다음의 대전지방법원 2017. 5. 19.선고 2016나108951(본소) 건물명도, 2016나108968(반소) 손해배상(기) 판결도 그런 측면에서 참고될 수 있을 것입니다.

1) 인정사실

을 제1호증, 을 제7호증의 각 기재, 제1심 감정인 박00의 감정결과, 프라임감정평가법인 주식회사에 대한 사실조회결과 및 변론 전체의 취지를 종합하면, 피고는 이 사건 임대차계약이 만료되기 3개월 전부터 기간만료일인 2015. 8. 29.까지 사이에 권리금 1억 원을 주겠다는 임차인을 원고들에게 주선하였으나, 원고들은 신규임차인이 되려는 자와의 임대차계약을 거절한 사실(이하 이와 같은 원고의 거절행위를 ‘이 사건 위반행위’라 한다), 이 사건 임대차계약 종료 당시 권리금은 63,738,000원(= 유형재산 평가금액 21,738,000원 + 무형재산 평가금액 42,000,000원)인 사실이 인정된다.

2) 손해배상액의 산정방법

상가임대차법은, 임대인이 권리금 회수 방해금지의무를 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있고, 이 경우 그 손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못한다고 규정하여, 손해배상의 상한을 정해 놓고 있다(이 사건 법률조항 제3항). 이 경우 손해는 임대인의 권리금 회수 방해금지의무 위반이라는 행위가 없었더라면 존재하였을 재산상태와 그 위반 행위가 가해진 현재의 재산상태의 차액에 의해 산정되어야 한다.

3) 구체적인 손해배상액의 산정

가) 이 사건 위반행위로 인하여, 피고는 신규임차인으로부터 1억 원을 얻지 못하였다. 그러나 그 손해배상액의 상한은 이 사건 임대차계약 종료 당시 권리금인 63,738,000원을 넘지 못한다.

나) 제1심 감정인 박00의 감정결과에 의하면, 위 63,738,000원 중 유형재산 평가액인 21,738,000원의 세부항목은 영업시설 부분과 비품 등의 부분으로 나뉜다. ① 그 중 영업시설 부분은 떡형성기 등 모두 피고가 쉽게 수거해 갈 수 있는 동산들로 여전히 그 소유권은 피고에게 남아 있으므로 이 사건 위반행위로 인하여 피고에게 어떤 손해가 발생하였다고 볼 수 없다. ② 비품 등 중 기타공사비를 제외한 나머지 비품들 역시 여전히 쉽게 수거가 가능한 동산들로서 그 소유권은 피고에게 있으므로 이 사건 위반행위로 인하여 피고에게 어떤 손해가 발생하였다고 볼 수 없다. 다만, ㉠ 아케이드 공사시 상인들 자부담분 1,480,000원, ㉡ 셔터공사비 1,200,000원, ㉢ 가게확장칸막이 공사비 100,000원은 피고가 수거해 갈 수 없는 부분으로 이 사건 위반행위가 없었다면 피고가 그 가치를 환수할 수 있었던 부분이다(감정서 14쪽 참조).

따라서 위 2,780,000원(= 1,480,000원 + 1,200,000원 + 100,000원)만을 손해배상액으로 인정한다.

다) 무형재산 평가액 42,000,000원은 원고의 이 사건 위반행위로 인하여 피고가 환수해가지 못한 부분이므로 전액 손해배상액으로 인정한다.

라) 따라서 이 사건 위반행위로 인하여 피고가 입은 손해액은 총 44,780,000원(= 2,780,000원 + 42,000,000원)이다.