제 1장 부동산학의 기초이론

[옹냥냥]

제1절 부동산학의 개념

1.의의

부동산이 중심이 되어 이루어지는 어떤 보편적 법칙을 발견하거나 또는 규칙성들을 발견하고 이를 부동산과 인간과의 관계 개선(부동산학이 추구하는 이념) 에 응용하고자 하는 것이다.

(1) 김영진 교수

부동산활동의 능률화 의 원리 및 그 응용  기술을 개척하는 종합 응용 과학이다.

                             이론적 분야         실무적 분야        기술적 측면

                                과학성                기술성           경제적 측면    (복합개념)

                                                                             법률적 측면

(2) Alfed Ring 교수

토지와 토지개량물(land improvemeents)에 관련된 직업적 • 물적 • 법적 • 금융적

제 측면을 기술하고 분석하는 학문연구의 한 분야이다.

알아두기

토지개량물 (land improvemeents)

1.의의 : 노동, 자본과 같은 인공의 힘이 가미되어 토지 위에 설치된 물건을 말한다.

2.특징 : 잘못 설치되어 토지를 훼손하는 부가물도 토지개량물의 범주에 포함된다.

3.분류

• 토지상의 개량물(improvement - no - land) : 자기 토지구역 내에 있는 개량물 -> 건물,입목,공장, 주차장

• 토지예의 개량물(improvement - no - land) : 다른 토지구역에서 자기 토지구역으로 연결되어온 개량물 -> 도로,가스관,상하수도,철도,전선

2. 접근방법

(1) 분산식 접근방법

     일반 주변과학의 입장에서 부동산학을 설명 -> 개발적 • 부분적 접근

(2) 중점식 접근방법

     부동산활동의 특정분야에 국한하여 연구하는 방법(중개활동,감정평가활동)

(3) 종합식 접근방법

부동산활동과 직접 • 간접으로 관련성을 갖는 여러 주변과학의 연구결과를 최대로 시스템화하여

접근하여 방법 -> 부동산학을 체계화시킨 접근방법 

3. 연구분야

부동산학이 부동산환경에 대해 고통적으로 어떠한 기능과 역할을 수행하느냐에 따라 부동산 결정분야. 부동산결정 지원분야. 부동산학의 기초분야로 구분된다.

                                부동산결정분야                       부동산결정 지원분야                             

• 부동산투자                                     • 부동산평가

• 부동산금융                                     • 부동산상담

• 부동산개발                                   • 부동산관리

                                                        • 부동산 마케팅 

                의사결정(실무분야)=기술성            전문적 서비스제공 (실무분야) = 기술성

부동산학의 기초분야

     • 부동산의 특성

•   부동산 법

•    도시지역

 • 부동산 시장

  •  부동산 제금

        •  기초적 금융수학

             기초적 이론과 지식제공(이론분야) = 과학성

4. 지도이념

(1) 의 의

부동산이 추구하는 가치와 준수해야 할 지도원리 및 부동산학의 올바른 방향을 제시하여

인간과 부동산의 관계개선에 초점을 맞추고 있다.

(2) 내 용

1. 공 • 사의 조화의 원리(합법성) -> 법률적 측면

2. 효율적 관리의 원리 (효율성) -> 경제적 측면

3. 공간 및 환경가치중대의 원리(형평성) -> 기술적 측면

(3) 특 성

 유동적 • 가변적

1. 부동산활동

(1) 부동산활동의 개념

1. 의의 : 인간이 부동산을 대상으로 전개하는 관리적 측면에서의 모든 행위 또는 태도 

2. 특징 : 부동산 그 자체의 자연적 현상은 포함되지 않는다.

3. 주체 : 추구하는 이익에 따라 * 사적 주체(민간부문) -> 사익성

                                          * 공적 주체(공공부문) -> 공공성, 사회성

4. 목표 : 능률화 * 개인 : 효용극대화

                       * 기업 : 이윤극대화

                       * 정부 : (사회적) 후생극대화

5. 2대 요소 * 부동산 결정 : 부동산활동의 목적달성을 위한 의사결정

                   * 부동산 실행 : 부동산결정을 대외적으로 나타내는 행동

(2) 부동산활동의 분류

1. 소유활동 : 부동산을 그 사용가치 측면으로 파악할 때의 활동 -> 최유효이용

2. 거래활동 : 부동산을 그 교환가치 측면으로 파악할 때의 활동 -> 거래질서의 확립

(3) 부동산활동의 속성

         속성                                                                            의의 및 특징

(과학성•기술성)                            1.과학성 : 부동산 활동을 위한 체계화된 지식의 관점

                                              ※ 경험과학성 : 현실의 경험적 사실에 관한 과학이라는 의미이다. 

                                                 2. 기술성 : 지식을 실무활동에 응용하는 숙련, 기교의 관점

(사회성•공공성•사익성)                 1.사회성 • 공공성 제기의 근거

                                                 • 토지의 국토공간으로서 국가의 존립에 필수불가결한 것이다.

                                                 • 부동산, 특히 주택에는 환경성 있고. 비중이 큰 경제재이다.

                                                 2. 사익성 : 자본주의에서 공익성을 해치지 않는 한 사익을 배제할 수는 없다.

                                                 3. 시빌 미니멈(civil minimum) 사조

                                                 • 의 의 : 시민은 기본적 생활권으로서 어떤 저해요인도 없는 환경하에서의 자유와 선택의

                                                    권리가 있고 그것이 실질적으로 보장되어야 한다는 것이다.

                                                 • 현대의 자연권적 생활권의 사상으로서 복잡 •다단화된 오늘날의 도시생활에서 기본적 생활을

                                                    영위하는 데 필요한 공간 및 환경의 요구에 관한 것이다.

                                                 ※ 내셔널 미니멈 (national minimum)

                                               '현재 국민생활 수준이 어느 위치에 있고, 그것이 국민이 기대하는 희망적인 수준과 어느정도의

                                                    격차가 있으며, 그것을 위해 어떤 정책이 취해져야 할 것인가'하는 것을 의미한다.

(윤리성)                         부동산활동에는 높은 사회성과 공공성이 강조되기 떄문에 윤리성이 매우 중요시된다.

(임장활동)                             • 부동산에는 부동성이라는 특성이 있어서 서면자료만으로 정확하게 파악하기 어려므로 현장에서

                                              많은 시간을 보낼 필요가 있다.

                                           • 직접 확인 • 분석해야 하고, 직ㅈ접 지적하면서 행하는 설득활동을 의미한다.

                                           •  임장활동의 성격을 소홀히 한 경우에는 부동산 결정의 합리성 및 책임문제가 생길 수 있다.

(정보활동)                            • 부동산에는 부동성의 특성이 있고 부동산 주변현상에는 통제 불가능한 요인이 많이 때문에 정보의

                                             수집•  분섣• 판단은 매우 중요하다.  

(대인활동.대물활동)           • 부동산활동은 대인활동으로 직•  간접으로 많은 사람들이 관여하게 된다.

                                            • 부동산활동은 대물활동으로서, 기술적 전문지식과 함께 부동산을 물리적으로 취급하는 행위가

                                              효과적이어야 부동산활동에 성공할 수 있다.  

(장기성)                               • 부동산의 영속성과 용도의 다양성이 있기 때문에 소모품을 대상으로 하는 활동과는 달리 부동산의

                                             사회적 • 경제적 •  행정적 위치의 가변성에 대한 배려가 수반된다. 

ㅁ부동산활동의 기록주의

부동산활동기록이 가능한 것으로는 1.부동산실체 2.부동산주체 3.부동산가격 4.부동산조세 등으로 여기서 부동산가격은 공시지가를 의미하며, 이는 현실거래가격과 아직까지 일치 하지 못하고 있다.

제 2절 연구대상 (부동산학의 연구대상 = 부동산활동 + 부동산현상)

2.부동산현상

(1) 의 의

부동산에서 비롯되는 모든 경제적 •  기술적 •  법률적 제 사상을 말한다(부동산 자체가 움직이는 것)

(2) 현상의 유형

1. 기술적 (자연적) 현상 : Life Cycle, 도시화와 도시스프롤, 지기구배, 침입적 토지이용 등

2. 경제적 현상 : 부동산의 경기변동과 순환, 부동산 시장, 부동산 투자와 투기. 투자분석'

3. 법률적 현상 : 부동산 소유제도와 부동산 공개념, 부동산 소유권.소유권제도의 역사적 변천

(3) 현상의 특징

1. 생태학적 현상 : 지역은 고정시켜 놓고 시간의 흐름 속에서 변동하는 운동의 현상이다.

2. 가변적 • 유동적

(4) 지역적 부동산현상 (전인 현상)

1. 의의 : 지역적 •  국지적으로 발생된 부동산현상이 지역 상호간에 옮겨가는 운동 또는 그 현상을 말한다. 이떄 전이성의 정도는 부동산의 종류 •  규모 •  지역특성 등에 따라 상당한 차이는 있지만, 일반적으로 부동산 투기 •  개발 •  입지선정현상 등은 전이성이 높고, 도시화현상이나 빌딩의 수요현상은 전이성이 낮다.

2.전의 유형

ㄱ 확대현상 : 부동산의 투기현상.개발현상 등과 같이 어떤 부동산현상이 발생한 지역에서 다른 지역을 향해서 급격히 또는 서서히 이동하는 현상이다.

ㄴ 수축현상 : 광역적으로 확대된 부동산현상이 지역적 규모가 점점 축소되는 현상이다.

3. 부동산활동과 부동산현상의 비교

(부동산 활동)                                      

•  인간이 부동산을 대상으로 전개하는 관리적측면에서의 여러가지 행위         

•  부동산활동은 부동산현상에 대한 분석 또는 장래에 바람직한 부동산현상을 도모하기 위한 동태적현상이다.

•  활동의 주체가 있다.

•  활동의 목표가 있다.

•   인간의 의지나 형태와 관계가 크다.

(부동산 현상)

•  부동산에서 비롯되는 모든 현상, 즉 기술 • 경제•  제도 및 기타 제 현상을 의미하며, 부동산의 특성으로 인하

여 일반 경제현상과 구별되는 특성을 갖는다

•  부동산 자체의 사건 •  현상•  모습은 변화한다. 이러한 부동산 현상은 부동산활동의 주체가

   부동산활동을 전개하여 나아가기 위한 지침이 되는 정태적 현상이다.

• 활동주채의 변화가 아니다.

• 활동의 목표가 없다. 그러나 부동산활동의 지침이 된다.

• 부동산현상은 주로 인간의 활동과 부동산에 내재하는 본질적인 성격이 융화되어 나타나는 것이므로, 부동산활동과 비교해 볼 때

   상대적으로 인간의 의지나 형태와서 관계가 덜한 편이다.

제 3절 원 칙

원 칙

일반 원 칙 : 능륭성의 원 칙 = 소유활동 : 최유효이용 / 거래활동 : 거래질서 확립

                   안전성의 원 칙 = 경제적 안전성.법률적 안전성.기술적 안전성 (복합개념)

                   경제성의 원 칙 = 합리적 선택

                   공정성의 원 칙

특별 원 칙 : 권리분석 = 능륭성의 원칙.안전성의 원칙.증거주의 원칙.탐문주의 원칙

          [하자전제의 원칙.완전심증의 원칙.차단의 원칙.범위확대의 원칙.유동성대비의 원칙]

                  감정평가 = 능률성의 원칙.안전성의 원칙.전달성의 원칙

[능률성의 원칙을 중진시키는 원리]

  원리                                     의의

이전의 원리     인간이 지금까지 담당하던 작업을 기계나 도구에 의존함으로써 능률화에 대비하려는 노력이다.

보족의 원리     인간능력의 한계를 보충•극복하는 수단으로 기계 등을 사용함으로써 능률화를 추구하는 원리이다.

분당의 원리     작업과정을 분담하여 능률화를 추구하는 것을 말한다.

연결의 원리   업무를 분담하는경우 각자가 행한 결과를 유기적으로 잘 연결함으로 써 능률화를 추구할 수 있다는 원리이다.

표준의 원리     각종 서식 등을 표준화하여 능률을 꾀하는 것을 말한다.

분발의 원리      부동산활동은 참여하는 사람이 박력이 있어야 한다는 원리를 말한다.