제 1장 부동산의 수요• 공급이론

[옹냥냥]

제 1절 부동산의 수요

1. 의의

일정기간 : 동안 상품을 구입하고자 하는 촉구를 말하며, 부동산수요는 반드시 처분가능소득이 있는 유효수요이어야 한다.

수요의 성격

1. 일정기간 동안의 수요 : 유량 >(흐름.일정기간) 저량 > 일정시점

2. 소비자들이 실제로 구매한 것이 아닌 의도된 양(사천적 개념, 욕구)을 말한다.> 사후적 개념 (실질수요)

3. 유효수요 : 구매력(지불능력)이 수반되는 수요를 말한다. > 잠재수요(예비수요)

ㅁ 수요량 : 소비자가 일정기간에 일정한 가격에서 구입하고자 하는 최대수량

2. 부동산 수요의 특징

(1) 구매자금 축적의 장기성 - 매매기간의 장기성(고가중)

(2) 구매결정시 검토사항이 일반재화보다 전문적이고 복장

(3) 구매절차에 있어서 특수한 방법이 쓰인다.

(4) 부동성으로 인해 국지적 시장(하위사장)이 된다.

(5) 수요활동의 판단에 영향을 미치는 주안점은 수요활동의 주체와 부동산의 종류에 따라 현저한 차이가 있다.

(6) 수요의 탄력성은 부동산에도 적용되나, 그 크기는 부동산의 종류에 따라 각기 상이하다.

3. 수요곡선

(1) 수요곡선 : 다른 조건이 일정하다고 가정하고 그 (당해) 재화의 가격과 수요량과의 함수관계를 나타내는 곡선이다.

(2) 수요법칙 : 가격의 인상은 수요량의 감소를 가져오고 가격의 인하는 수요량의 증가를 가져온다 가격과 수요량은 반비례

(3) 수요함수 : [가격(당해 재화의 가격, 타 재화의 가격).소득.인구수.기호.소득분포.이자율.예상.광고 등]

•  P : 기격(임대료)

•  Q : 수요량(부동산)

1.우하향하는 곡선

2. 가격의 감소함수

3. 가격과 수욜향의 관계 : 반비례

4. 단기에는 경사가 급하고(비탄력적),장기에는 경사가 완만(탄력적)하다.

ㅁ1. 시장수요곡선:개별수요곡선을 수평적으로 합한 시장 전체의 수요를 말한다.

   2, 수요곡선이 우하향하는 이유 : 대체효과의 소득효과

부동산수요의 제약요인

1.해당부동산의 고가

2.공• 사법상 거래규제

3.대체투자대상의 호경기(증권,채권,금리상승)

4.부동산에 대한 중과서

5.유사부동산에 대한 과잉공급

6.당해 부동산의 용도의 특수성

4. 수요량의 변화

(1) 의의

그 재화의 가격이 변화함에 따라 동일한 수요곡선상이 점의 이동을 의미한다.

• 가격상승 (P0 ->P1) E -> A

• 가격하락 (P0 ->P2) E -> B

(2) 수요량 변화의 요인 : 당해 재화의 가격변화

5. 수요의변화

(1) 의의

그 재화가격 이외의 요인변동에 따른 동일한 가격수준에서 수요곡선 자체가 이동하는 것을 의미하여, 수요곡선이 오른쪽(우상향)으로 이동하는 것을 수요의 증가, 왼쪽(좌하향)으로 이동하는 것을 수요의 감소라고 한다.

(2) 수요량변화의 요인 : 수요곡선을 우측으로 이동시키는 요인

• 수요변화요인의 증가 > D0 ->D2

• 수요변화요인의 감소 > D0 ->D1

1.소비자의 소득수준의 향상과 부의 증대

2. 인구의 증가

3. 소비자 선호의 향상

4. 소비자의 예상(기대)의 증가

5. 각종 공공시설을 위한 용지화복 및 산업시설용ㅇ지의 확보, 증가

6. 다른 재화의 가격변화 (대체재 가격의 상승,보완재 가격의 하락)

7. 가구분리(핵가족화)및 세대분리의 증가

8. 미래에 대한 기대감(개발가능성)고조

9. 금리의 인하

10.부동산에 대한 과세의 감면

11.광고의 증가

제 2절 부동산의 공급

1. 의의 및 특성

(1) 의의

일정기간 동안 어떤 판매자가 재화나 용역을 판매하고자 의도한 양을 말한다.

(2) 부동산공급의 특성

토지는 부증성으로 물리적 공급에는 한계가 있으며, 이를 타개하기 위하여 경제적 공급이 필요하다.

• 토지이용의 집약화

• 토지이용의 개발화

• 공법상 규제의 용도전환

토지의 단기 •  장기 공급함수

1. 공급곡선은 단기와 장기에 따라 그 모양이 다르다 .

2. 단기공급곡선은 급경사를 이루게 되는데

그 이유는 단기적으로 가격이 상승한다고 하더라도 공급량이 크게 늘어날수가 없기 때문이다. 그러나 장기적으로는 생산요소에 대한 제한도 완환되고 생산요소의 가격도 조절되므로 보다 완만한 형태를 띠게 된다.

3. 측정되는 단위시간이 짧을수록 공급은 비탄력적이고 갈수록 탄력적이 된다.

따라서 단기 공급적선은 경사도가 금하고 장기공급곡선은 완만하다.

2. 공급함수

(1) S= t (가격, 생산요소의 가격, 기술수준, 기업의 목표,금리 세금,자연력 등)

(2) 공급법칙 : 가격이 오르면 공급량은 증가하고, 가격이 내리면 공급량은 감소하는 현상 • 가격과 공급량은 비례관계

(3) 공급곡선 : 다른조건이 일정하다고 가정하고 그(당해)재화의 가격과 공급량의 함수관계 나타내는 곡선이다.

• 우상향하는 곡선이다.

• 가격이 상승하면 공급량은 증가하므로 가격의 증가함수이다.

• 단기에는 경사가 급하고(비탄력적),장기에는 경사가 완만(탄력적)하다.

3. 공급의 변화

(1) 의의

그 재화가격 이외의 요인변동에 따른 동일한 가격수준에서 공급곡선 자체가 이동하는 것을 의미하며, 공급곡선이 오른쪽(우하향)으로 이동하는 것을 공급의 증가, 왼쪽(좌상향)으로 이동하는 것을 공급의 감소라고 한다.

• 공급변화요인의 증가 > S0 - S1

• 공급변화요인의 감소 > S0 - S1

(2) 공급변화의 요인

1. 가격변화(P.Pn)

2. 생산요소의 가격변화

3. 기술수준의 변화

4. 기업의 목표변화

5. 금리수준의 변화

6. 경기전망

7. 세울의 변화

8. 자연력(홍수• 지진 등)

4. 공급량의 변화

(1) 의의

그 재화의 가격이 변화함에 따라 동일한 공급곡선상의 점의 이동을 의미한다.

• 가격상승(P0 -> P1) > E -> A 

• 가격하락(P0 -> P2) > E -> B

(2) 공급량 변화의 요인 : 당해 재화의 가격변화

제 3절 수요의 탄력도

1. 의의 

가격의 변화할 떄 수요량이 얼마나 변하는가를 측정하는 척도이다.

2. 수요의 가격탄력성

수요의 가격탄력성 = 수요량의 변화율/가격의 변화율

3. 탄력성의 크기

• Ep = 00 : 완전탄력적

• Ep > 1  : 탄력적

• Ep =  1 : 단위탄력적

• Ep <  1 : 비탄력적

• Ep = 0 : 완전비탄력적

4. 탄력성 크기의 결정요인

(1) 기간이 장기일수록 탄력성이 크다.

(2) 대체재가 많을수록 탄력성이 크다.

(3) 가격이 높을수록 탄력성이 크다.

(4) 부동산은 대체재가 거의 없으므로 비탄력적이다.

(5) 주거용 부동산이 다른 부동산보다 탄력적이다.

(6) 전체 부동산에 대해서는 수요가 비탄력적인데 부동산을 종류별로 세분하게 되면 보다 탄력적이다.

(7) 부동산은 용도전환이 용이할수록 탄력성은 커진다.

(8) 오래된 제품보다 신제품이 더 탄력적이다.

5. 수요의 가격탄력성과 기업의 총수입액 (= 소비자의 총지출액)의 관계

탄력성의 크기                   

Ep > 1(탄력적)                      

Ep < 1(비탄력적)

Ep = 1(단위탄력적)

기업의 수입

가격상승시         가격하락시

수입 감소           수입 증가

수입 증가           수입 감소

수입 불변           수입 불변

제 4절 부동산시장의 가격조정(균령가격의 이동)

(1) 수요가 증가되었을 경우

균형가격은 상승하고 균형수급량은 증가

(2) 수요가 감소되었을 경우

균형가격은 하락하고 균형수급량은 감소

(3) 공급이 증가되었을 경우

균형가격은 하락하고 균형수급량은 증가