제 1장 부동산이용활동

제 1절 최유효이용 1. 의의 토지의 가치는 무엇으로 이용되는가에 따라 달라진다. 토지자원을 효율적으로 이용하기 위해서는 최유효이용의 원칙이 그 기준이 된다.(평가시 전제가 되는 원리),최유효이용은 토지뿐만아니라 개량물부동산에 대하여 합리적 • 합법적인 이용으로서 물리적으로 가능하고 경험에 의하여 적절하게 지지되며, 경제적 타당성이 있는 대안 중에서 최고가치를 창출하는 이용을 말한다. 2. 이론적 근거 : 용도의 다양성 3. 판단기준(1) 보통의 사용능력부동산의 가치가 주변의 토지이용과 어울려 결정되기 때문이다.> 인근지역의 표준적 이용에 적합해야 한다.(2) 합리적 이용현재 또는 가까운 장래의 실질적인 수요가 있는 이용방법이다.> 투기목적의 비합리적 이용이나 먼 장래의 불확실한 이용은 합리적 이용이 아니다.(3) 장기적으로 계속적인 수익이 예상되는 이용방법이다.(4)물리적 채택가능성주변시설의 이용가능성 등이 물리적으로 적합한가의 판정(5) 주변토지의 표준적 이용을 살피고 개별성(지질,형상,크기,접근성 등)을 고려하여 판정하되, 전환지의 경우에는 전환의 정도를 고려하여 성숙도가 높은 경우에는 최유효이용을 전환 후의 용도로 판정하고, 성숙도가 낮은 경우에는 전환 전의 용도로 판정한다.(6) 법률적 기준 공 • 사법 규제에 위배되지 않는 이용(7) 경제적 기준최대수익실현의 합리적인 이용(8) 기술적 기준물리적인 측면에서의 토지의 이용 제 2절 토지이용의 부동산현상 1. 도시 스프롤 현상(1) 의의도시의 성장이 산발적이고,무질서 • 불규칙하게 확산되는 현상을 말한다.(2) 원인개발도상국에서 도시계획이나 토지이용계획을 소홀히 한 데서 비롯된다.(3) 유형1. 비지적 현상 : 계획 없이 지가가 낮은 곳만 선택하면서 개발하는 현상 > 개구리가 뛰는 것처럼 도시에서 중간중간에 상당한 공지를 남기면서 교외로 확산되는 현상2. 저밀도 연쇄개발현상3. 고밀도 연쇄개발현상(4) 특징1. 지역에 따라 지가현상은 다양하나 대게 지가수준이 표준적 이하이다.2. 주거지역에서만 생기는 것이 아니라 상업•공업지역에서도 발생한다.3. 대도시의 도심지보다 외곽부에서 더욱 발달한다.4, 토지의 최유효이용에서 괴리됨으로써 일어나는 현상이다. 2. 침입적 토지이용(1) 의의 일정지역에서 기존의 이용주체가 새로운 인자의 침입으로 인해 새로운 이용주체로 변화 하는 것을 말한다. 에컨대 농촌지대에 부자들이 침입이 계속되면 부촌이 되며,그들은 결국 부촌으로서의 토지이용을 계승하게 된다.(2) 특징1. 침입은 확대적 침입과 축소적 침입으로 구분되는바,확대적 침입이 통상적이다.2. 낮은 지가수준, 강한 흡인력 등은 침입활동을 유발하는 인자라고 할 수 있다.3, 지가수준이 낮은 곳에 침입적 이용을 함으로써 지가수준을 끌어올릴 수 있다.4. 주민들의 저항을 초래할 수 있다.5. 행정적 규제와의 관계도 고려되어야 한다. 3. 직 • 주분리와 직 • 주접근 (1) 직 • 주분리1. 의의 : 직장은 도심에 두고 있는 근로자가 그 거처를 도심에서 멀리 두는 현상을 말한다. 2. 원인과 결과 원인 • 도심의 환경약화       • 지가고       • 도심의 재개발       • 주택의 철거        • 공적 규제       • 토지이용의 효율화를 위한 용도지역 • 지구제       • 교통의 발달 등결과 • 공동화현상 : 인구의 시외곽 이주로 도심의 상주인구가 감소하면서 도심의 주간인구와 야간인구의 현저한 차이를 나타낸다..       • 외곽은 침상도시의 기능을 가진다.       • 도심고동의 비율이 커진다. ㅁ 도심고동 : 대도시에서 도심의 업무중심지구와 교외의 주거지구 간에                   아침 • 저녁으로 출퇴근 시간에 통근 • 통학하는 자들의 유동성을 말한다. (2) 직 • 주접근1. 의의 : 직장과 주거지를 가까운 곳에 두려는 현상으로 희귀 현상이라고도 한다. 2. 원인과 결과 원인 : • 정책적 유도          • 도심의 지가하락         • 도심의 환경개선         • 교통체중의 심화결과 : • 도심건물의 고충화 4. 토지이용 (1) 어떤 토지이용에 있어 단위면적당 투입되는 노동 • 자본재의 비용을 토지이용의 집약도라 하고, 토지이용의 집약도가 낮은 경우를 조방적 토지이용이라 한다.(2) 토지이용에는 집약한계와 조방한계가 있다. 집약한계란 투입의 한계비용이 한계수입과 일치되는 선까지 투입이 추가되는 경우의 집약도이고, 조방한계는 최적의 조건하에서 겨우 생산비를 감당할 수 있는 산출밖에 얻을 수 없는 집약도다.(3) 동일한 산업경영이라도 입지조건이 양호한 경우에는 특별한 이익을 낳는데, 이를 입지잉여라 한다. 입지조건과 토지이용의 집약도가 같은 경우라 할지라도 입지주체가 누구나에 따라 지가에 큰 영향을 미치므로 입지잉여는 동일 할수 없다.(4)입지잉여는 입지조건이 나쁘면 나쁠수록 감소된다. 입지잉여가 영이 되는 위치를 그 산업의 관접에서는 한계입지라 한다.(5) 토지이용의 집약도와 지가는 항상 정비례하는 것이 아니라, 같은 종류의 산업(같은 토지이용을 하는)에서만 정비례한다는 주장도 있다. 제 3절 지가법칙 1. 지가구배현상입지경쟁 떄문에 지가수준은 점점 높아지는데,도심에서 지가가 가장 높은 100% 입지에서 멀어짐에 따라 점점 낮아지는 지가의 분포를 일정한 모양으로 도식화하면 도시의 지가가 윈추처럼 되어지는 현상을 말한다. ㅁ 입지잉여 : 같은 업종이라도 입지조건이 좋은 경우에는 더 많은 이익을 올릴 수 있는 것 2. 지가의 입지교차토지는 위치에 따라 유용성이 다르므로 유한 위치의 토지는 불리한 위치의 토지보다 지가가 높게 형성되는 것 3. 한계자의 지가법칙(1) 의의 일정 지점을 기준으로 한 동일권 내에서 거리가 제일 먼 지역, 즉 특정한 지점과 시점을 기준으로 한 택지이용의 최원방권을 말한다.(2) 특징1. 한계치는 농경지 등의 용도전환으로 개발되는 것이 대부분이지만, 한계지의 지가는 한계외곽의 농지보다는 지가가 높다. 이처럼 한계지와 그 주변 농경지의 지가의 차이가 심하게 나타난다(단절지가)2. 한계지의 지가와 도심부의 지가는 상호 무관하지 않고, 각 한계지의 지가 상호간에는 밀접한 대체관계가 성립한다.3. 한계지의 초기(농경지가 택지화된 곳)에는 지가의 상승률이 빠르다.4. 한계지는 철도와 같은 대중교통수단을 주축으로 하여 연장된다.5. 자가의 한계지는 차가의 한계지보다 더욱 택지이용의 원방권에 위치한다. 제 4절 지대 • 지가이론1. 개념 (1) 지대란 일정기간 동안의 토지이용에 대한 대가로서 토지소유자가 토지이용자로부터 징수하는 대가를 의미한다.• 토지의 사용대가• 토지의 사용료• 토지의 임대가격(2) 지가는 토지교환의 대가로서 현재의 토지로부터 얻게 될 미래 지대의 총량을 현재가치로 환산한 것이다.1. 토지의 매매가격 2. 토지소유권의 대가 > 지대는 지가를 결정한다. 2. 지대에 관한 논쟁(1) 의의  지대에 관한 논쟁의 핵심은 지대가 토지로부터 생산된 재화의 가격에 영향을 주는 생산 비용인가 아닌가이다.(2) 고전학파의 입장(잉영로서의 지대)• 이론적 배경 :  고전학파는 노동가치설에 근본을 두고, 소득분배 문제에 중점을 두어 경제현상을 사회 전체의 입장에서 파악하였다.• 지대에 대한 관념 : 생산요소를 노동•토지•자본 3분법에 의해 구분하고 토지는 부동성 • 부증성의 특성을 갖는 점에서 특수한 자원으로 취급하며,지대는 총생산 중무지대토지에 의해 결정되는 다른 생산요소에 대한 대가를 지불하고  남은 잔여로서 잉여의 성격을 지닌다고 본다.• 지대의 기능에 대한 입장 : 지대는 가격에 의해 결정된 소득이고, 가격을 결정하는 비용은 아니므로 소득분배의 측면에서 불로소득으로 간주한다.(3) 신고전학파의 입장(비용으로서의 지대)• 이론적 배경 : 지대는 잉여가 아니라 생산요소에 대한 대가이므로, 지대는 생산물가격에 영향을 주는 요소비용으로 파악하였다.• 지대의 기능에 대한 입장 : 토지를 비롯한 모든 생산요소에 대한 대가는 한계생산가치가 균등해지는 수준에서 결정되므로 기회비용이 되며, 비용으로서 지대는 다양한 용도에 대한 토지배분을 주도하는 역할을 한다. 3. 지대이론(1) 페티의 지대론지대의 문제를 최초로 이론화하였다.(2) 리카도의 차액지대론1. 지대의 의의 : 토지생산물에 대해 토지의 힘을 이용한 대가로서 토지소유자에게 지불 되는 것을 지대라 한다.2.차액지대의 성립조건ㄱ 토지가 제한되어 있어야 하며ㄴ 토지에 수확체감법칙이 작용하며ㄷ 토지의 비옥도 또는 위치상의 편의가 달라야 한다.3. 평가 : 리카도는 토지의 위(5치문제를 경시하였고, 비옥도 자체가 아닌 비옥도의 차이에만 중점을 두는 둥 부동산학적으로 불합리한 측면이 있으며,최열등지라 하더라도 지대가 발생하는 것을 설명하지 못한다. (3) 절대지대설자본주의 경제에 있어서는 토지가 사유화되어 있기 때문에 토지의 생산력에 관계없이 타인의 토지를 사용하기 위해서는 그 사용료를 지불하여야 한다. 이 사용료는 생산력과는 전혀 무관하게 강제적으로 지대를 요구할 수 있는데 이를 절대 지대라 한다.> 최열등지에 대한 지대를 설명한다.(4) 튀넨의 입지교차지대설1. 곡물가격은 시장과 농장과의 거리에 의해서 결정되는데, 즉 시장과의 거리 차이가 곡물 수송비의 절약분만큼 지대를 발생시킨다는 것이다.(수송비절약이 곧 지대이다.)2. 도심으로부터 거리가 멀어짐에 따라 생산물가격은 체감되며, 곡물가격은 한계토지의 생산비와 운임에 의하여 결정되므로 지대는 한계토지 내에 한하여 발생한다.(5) 마샬의 도시토지이론기업용 토지에 관심을 가지고 농업용 토지를 기준으로 어떤 부지가 누리는 모든 비교우위의 화폐가치가 위치가치라고  하였다. 따라서 지가는 위치의 유용성에 대한 화폐가치의 총액이라고 정의하였다.• 택지의 가격 : 위치의 가치 + 농업지대• 공업지의 가치 : 비용의 절약• 상업지의 가치 : 매출액의 증가로 나타난다고 주장(6) 허드의 지가이론지가는 접근성에 의존한다고 하였다.(7) 헤이그의 마찰비용이론지대는 '교통비의 절약분'이라고 하였다. 제 5절 도시성장이론 1. 도시화의 개념어느 지역에 도시적 요소가 증대되어 도시적 성격으로 변화되어 가는 동태적 과정(1) 협의의 도시화농촌적 지역이 도시적 지역으로 변질되는 현상 및 과정(2) 광의의 도시화어떤 취락 또는 지역에 도시적 요소가 점차 증대되어 가는 과정 2.도시지역의 일반적 이상조건• 안정성• 보건성• 능률성• 쾌적성 3. 도시내부 구조이론(도시공간구조이론)도시는 형태,발전과정에 있어 차이가 있으나 성장과정상 일정한 질서가 보인다는 전제하에 논리를 전개한 것으로 동심원 선형,다핵심,다차원이론 등이 제시되었다. 이론 : 동심원이론 탄핵이론 생태론적 입장주장자 : 비제스내용 : • 의의 : 도시는 그 중심지에서 동심원상으로 확대되어 5개 지구로 분화되면서 성장한다는 이론            1 중심업무지대(백화점,철도역,호텔,극장)            2 점이지대            3  근로자 주거(저소득)지대(근로자들이 그들의 직장에 근접한 곳을 찾아 모여사는곳)            4 중산층 주낵지대(고급APT)            5 통근지대(고소득자 주거지역)         • 문제점 : 교통망을 무시하고 있다. 이론 : 선형이론(부채선)단핵이론주장자 : 호이트내용 : • 의의 : 토지이용은 도심에서 시작되어 점차 교통망을 따라 동질적으로 확장된다.          -> 원을 변형한 모양으로 도시가 성장한다는 이론         • 문제점 : 주거지역보다 상업지역의 성장이론에 적합한다. 이론 : 다핵심이론주장자 : 해리스내용 : • 의의 : 도시토지이용은 도시가 성장하면 핵심의 수가 증가하고 도시는 복수의 핵심주변에서 발달한다는 이론이다.         • 런던의 도시구조, 도시의 기능적 지역분화, 동종활동의 집적 이익의 추구         • 오래된 도시일수록 단핵도시패턴을, 신도시일수록 다핵도시패턴을 이룬다. 이론 : 유성도시이론주장자 : 베리내용 : • 의의 : 교통수단의 발달로 종래 도시내부에 집약되어 있던 업무시설과 주택이 간선도로를 따라 확산 입지하는 경향이 있다는 이론으로서 도시성장은 마치 모양과 같다는 의미에서 유상도시이론