제 1장 부동산문제

제 1절 토지문제 및 주택문제   토지문제   (1) 물리적 토지의 부족문제• 토지의 유한성: 토지의 부족문제는 근본적으로 토지의 부증성에서 비롯된다.• 도시화와 토지의 투기문제(2) 경제적 토지의 부족문제 > 대표적 현상: 지가고의 문제점사회적 측면: 주택문제의 약화,투기조장ㄱ 택지비 상승: 건축의 질적 저하ㄴ 아파트의 지나친 고충화ㄷ 직•주분리현상ㄹ 스프롤(sprawl) 확산2. 경제적 측면: 생산원가 상승 > 물가상승,경제적 혼란,국제경쟁력 저하3. 행정적 측면: 공공용지 확보 곤란 > 국토의 효율적 이용 저해(3) 분배의 부적정토지의 분배가 부적정하게 이루어짐에 다라 번부의 격차는 더욱 커진다.(4) 관리의 비원활법 • 행정상의 제도미비로 원활한 관리가 이루어지지 못한다.(5) 토지투기(6) 토지이용의 비효율성경제적 토지의 부족문제를 더욱 심화시킨다.   알아두기우리나라의 토지문제토지수요 급증: 우리나라는 좁은 국토에 가용면적이 협소하여 도시화 • 산업화에 따른 토지의 수요에 토지의 공급이 따르지 못하고 있다.토지소유 편중: 우리나라는 상위계층 25%가 전국 사유지 가운데 약 91%를 소유하고 있어서 토지소유의 편중문제가 심각하다. 분배의 불평등도를 나타내기 위해 흔히 사용하고 있는 지니계수를 살펴보면 0.9에 가깝다는 것은 완전불평등에 가깝다고 볼 수 있다.지가고와 토지투기: 1970년대 후반부터 자기가 크게 상승하면서 토지가 투기의 온상이 되어왔다.개발이익의 사유화: 최근 개발이익의 사유화는 토지공개념이 강조됨으로써 어느 정도 개선되었지만 아직도 미약한 실정이다.   2. 주택문제(1) 양적 문제(양적 주택수요 증가요인)의의: 주택이 절대적으로 부족한 현상을 말하는 것으로 필요한 주택 수에 비해 실제주택 수가 미달하는 것유 형ㄱ 인구의 증가ㄴ 핵가족화 현상ㄷ 기존주택의 노후화ㄹ 공공사업에 따른 주택의 철거ㅁ 결혼 • 이혼의 증가ㅂ 필요공가율의 증가ㅁ 필요공가율: 주택의 원활한 유통을 위하여 필요한 합리적인 공가율로 주거의 이동 등을 감안한 실거주 이외에 필요로 하는 주택의 수가 가구 총수에서 차지하는 비율   알아두기공가현상의도적 공가현상: 별장과 같이 여가주택,투기목적으로 여러 체의 주택을 보유하는 것을 말한다.주택의 방기현상: 사회적 • 경제적으로 쓸모가 적거나 세금관계 등으로 수익성이 맞지 않아 기존주택을 방기하는 현상으로 선진국 도시에서 많으며 우리나라에서도 농촌주택의 방기현상이 나타나고 있는 실정이다.합리적 공가현상(마찰적 공가현상): 빈번한 이사 통계적 공가현상: 3분의 2 이상 건축시 통계상 주택으로 본다.   (2) 질적 문제(질적 주택수요 증가요인)의의: 주택가격이나 주거비의 부담능력이 낮아 주거수준도 낮은 데에서 비롯되는 불만과 관련된 문제이다.＞양적 문제가 해결된 후에 질적 문제를 고려하게 된다.유 형ㄱ 소득의 증대ㄴ 생활수준의 향상ㄷ 문화생활에의 욕구ㄹ 신건축자재의 개발ㅁ 도시지역의 심각한 주택난 해결방안택지의 집약적 이용, 소규모주택의 건설촉구, 주택금융 확대 등   제 2절 부동산문제의 특징최유효사용을 추구하여 부동산의 오용을 방지하여야 한다.   악화성향한번 부동산문제가 생기면 시간의 흐름에 따라 악화되기 쉽고 이를 바로 잡는 일이 점점 어려워진다.(1) 주택공급을 중단 > 주택의 양적 • 질적 문제가 악화(2) 지가대책을 소홀 > 지가상승으로 산업,경제,주택공급 등이 악화(3) 토지이용규제 소홀 > 스프롤이 확대(4) 거래질서 확립을 위한 노력소홀 > 각종 투기,거래사고 속출2. 비가역성어떤 부동산문제가 악화되면 이를 완전한 원래상태로 회복하기에는 사회적 • 기술적 • 경제적으로 어렵다.(1) 폭등한 지가는 다시 종전가격으로 돌아오기 어렵다.(2) 토지이용계획이 한번 잘못되면 종전으로 환원하기가 어렵다.(3) 건물을 잘못 신축하면 다시 철거한다는 것이 경제적으로 어렵다(4) 지표의 토양을 파괴하면 인위적으로 환원하기가 어렵다,   3. 지속성부동산문제가 시간의 흐름과 함께 계속되는 현상임을 말한다.(1) 주택문제양적 문제 해결,질적 수준 향상을 위해 지속성(2) 토지이용계속적인 지속성이 요구   4. 해결수단의 다양화부동산문제해결에 이용되는 수단은 세제,금융,재정,주택건축,택지개발,토지이용,부동산평가,권리분석,중개,지가고시,토지수용,주택산업의 육성책 등이 있어 부동산정책은 종합정책의 성격을 강하게 지닌다.