토지 투자는 타이밍이다!!!!!

[김형선박사]

토지 투자는 타이밍이다

부동산 시장에 진입을 할 때는 항상 전체적인 경기를 예상하고 있어야 한다.

경기란 것은 언제나 움직이고 있고 순환을 하기 때문에 지금이 하향기인지 회복기인지 항상 체크를 하고 있어야 한다. 특히 매도를 생각하고 있을 때는 더더욱 경기를 읽어야 한다. 매도시점에 경기가 하향세이면 팔려고 해도 잘 팔리지 않고 가격도 호가에 팔기가 어렵기 때문이다. 따라서 땅을 살 때는 항상 팔 때를 생각하고 미리 대비책을 세워 놔야하는 것이다. 이러한 경기에 민감한 부동산의 특성이 언론조작 등 이상망측한 편법의 성행을 부르기도 했다.

투자 전에 가장 집중해야 할

대상은 정부의 부동산정책이다.

부동산정책은 규제와 완화를 번갈아가며 펼쳐진다.

완화 정책 때 매입하면 부동산경기가 활성화되어 규제정책이 나올 때쯤

매도시기가 맞물릴 수 있다. 그래서 장기투자가 아닐 때에는 호황일 때보다 불황일 때 매입하는 것이 좋다.

부동산 투기바람이 불 때에는 정부에서는 부동산안정화를 위해 규제정책을 펼치는데,

부동산 거래를 감소시켜 가격안정화를 도모하는 식이다.

반대로 경기가 불황이고 시중에 돈이 돌지 않으면 건설경기와 함께 부동산 규제완화 정책을 펼친다. 토지거래허가구역을 해제하거나 투기과열지구를 해제하고 양도세율을 낮추어 부동산거래를 활발하게 만드는 것은

모두 이러한 부동산 규제완화 정책의 일환이다.

그리고 대선이 있거나,

정권이 교체되는 시기에는 각종호재와 경기부양을 위해 부동산 경기활성화 정책을 펼치기 때문에 반드시 정부의 움직임에 관심을 가지고 집중을 해야 한다.

거듭 강조해서 말하지만, 부동산은 살 때보다 팔 때의 분위기에 더욱 집중해야 한다.

경기가 하락할 때는 부동산에 투자해야 한다.

국내·외를 포함하여 부동산경기가 좋지 않을 때 좋은 물건을 구할 확률이 높다.

말 그대로 부동산 분위기가 안 좋을 때에 가능한 이야기다.

경기가 좋을 때에는 다수의 사람들이 몰려와 경쟁이 붙기 때문에 가격도 올라가고 좋은 물건을 구하기도 힘들다. 이때를 가리켜 ‘매도자 우위시장’이라고 하는데 땅을 살 때는 이와는 반대인 ‘매수자 우위시장’ 때 들어가야 하는 것이다.

매수자 우위시장은 경기가 힘들고 어려울 때를 말하는 것으로 땅의 소유자가 경기 악화로 갖고 있는 땅을 어쩔 수 없이 팔아야 하는 매물들을 노려야 한다.

주식이 활황일 때도 부동산은 외면을 당한다.

너나 나나 주식에다가 투자를 하고 보유하고 있는 부동산도 팔려고 하는 사람들이 생긴다. 주식을 잘못 선택해 크게 손실을 본 후 어쩔 수 없이 땅을 파는 경우도 종종 있다.

경기가 안 좋을 때는 경매를 눈여겨보는 것도 좋다.

경매에 나가기 전에 매물을 미리 사들일 수도 있기 때문에 부동산은 항상 안테나를 세워 놔야 한다. 시세가 100만원하는 매물이 급매로 50만원까지도 나오고, 38만원에 산매물이 20만원에 나오는 경우도 있다.

최근에는 평당 300~400만원 하는 매물을 도박 빚 때문에 200만원에 계약을 성사시킨 경우도 있었다. 특수한 사연이 있는 땅들만 이런 가격에 나오지, 이 가격에 매물이 나왔다고 해서 주변 땅값은 절대 동요하지 않는다.

이런 땅을 싸게 샀다면 이미 사는 순간 시세 차익을 벌고 들어가는 것이다.

경기가 어려울 때 저렴하게 사놓으면 분명 경기순환으로 상승국면 때 시세대로만 팔아도 막대한 양도차익이 생기는 것이다.

전체적인 경기가 안 좋을 때 좋은 물건을 싸게 살 수 있음을

절대로 잊어버리지 말자.

토지는 아파트와 달리 경기의 영향을 그나마 덜 받는다.

경기가 안 좋아도 개발지역의 개발은 계속되며 투자를 생각하는 사람들도 여전히 개발지역에 투자를 우선적으로 고려하기 때문에 개발지역투자는 리스크가 적다고 말하는 것이다. 토지투자를 하는 사람들은 아무 호재 없는 지역에 투자를 하지 않는다.

투자자들이 생각하는 지역들은 대부분 비슷하다.

새만금, 세종시, 평택, 당진, 광양, 여수, 창원, 부산 등등

각 지역별로 부동산 개발이슈로 인해 투자자들의 구미를 당기고 있다.

다만 토지투자를 할 때 전반적인 경기의 흐름을 고려한 뒤 내가 투자를 고민하고 있는 지역의 개발현황에 대해 고민을 해야 하는 것이 매우 중요하다.

내가 투자를 하려고 하는 지역의 개발이 잘 진행 되고 있는지, 현재 개발은 어느 단계까지 진행되었는지, 가격은 어떤 선까지 올랐는지 등

여러 부분에 대한 검토가 더욱 중요하다.

땅은 거짓말을 하지 않는다.

땅 투자는 아주 간단하다.

땅값이 오를 몇 가지 요인들만 확실하다면 그 땅은 100% 오르게 되어 있다.

그 요인들이 변경되거나 취소될 경우에는 거기에 맞게 따라가게 되어있는 것이 땅이다.

   토지사랑 http://cafe.daum.net/tozisarang/

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(카페회원님들은 같이이용하시면됩니다)

추천부탁드립니다 .

[강 효경]

김형선박사님좋은정보 감사합니다

[강 효경]