시설물 유지관리

시설물 유지관리 계획 1) 시설물 유지관리의 목표 ◈ 시설물의 내구연한 연장 및 재산가치의 보존 ◈ 시설물의 기능 및 능력 최대 발휘 ◈ 기능 불량 및 사고의 예방 - 이상징후 조기발견 및 적절한 유지보수 ◈ 적절하고 효율적인 유지관리로 유지보수비용의 절감 2) 유지관리 기본 원칙 ◈ 시설물의 기능을 원상태로 유지할 수 있도록 세심한 점검 및 유지관리 시행 ◈ 정기적 점검 수행으로 시설물의 결함 또는 파손을 초래하는 요인을 조기에 발견 ◈ 발견된 결함의 진행 여부의 신속한 파악 및 발생시기◈원인의 정확한 판정 ◈ 결함 요인의 신속한 보수 및 결함의 확대방지를 위한 적절한 조치 ◈ 결함 원인의 정확한 판단에 의한 효율적인 시설물 보수작업 계획의 수립 ◈ 시설물 보수작업 계획에 의한 불필요한 유지비용의 낭비 근절 ◈ 점검 및 보수작업시 안전의 최우선 고려 ◈ 모든 점검 및 보수작업의 철저한 기록 및 보관 3) 유지관리 중점사항 구 분 세 부 내 용 장비 이력카드 작 성 ◈ 시설별,기기별로 장비이력 카드 작성 및 보관 ◈ 점검일시, 성능검사, 마모상태, 주유 및 청소, 분해정비, 보수작업 일시 및 내용, 교체예정시기 등의 기록유지 관리 ◈ 예방정비 실시 및 내구연한 연장, 시설물 기능의 유지  장비운전 매뉴얼 비치 ◈ 각 장비별로 운전 및 점검,정비업무를 손쉽게 수행할 수 있는 세부 매뉴얼 작성,비치 ◈ 장비 오작동 사고의 방지 ◈ 유사시 업무지원자의 참고자료로 활용 ◈ 기술인력의 교체시 업무인수인계의 최단기화 가능 장비 명판 부착 ◈ 장비 및 밸브,배관,스윗치별로 부착 ◈ 기기별 용도 및 조작을 손쉽게 확인하여 신속한 유지관리 업무 수행을 담보 자 동 제 어 성 능 유 지 ◈ MCC판넬의 자동제어(저수조 및 고가수조, 정화조, 급수 및 배수펌프 등)의 정기점검으로 사고 방지 ◈ 저수조 및 고가수조, 배수펌프에 별도로 자동제어의 HIGH포인트 위와 LOW포인트 아래에 경보벨을 설치하여 자동제어 작동불능에 대비 비상 시설의 관 리 ◈ 정전에 대비한 발전기의 성능유지 및 정기적 운전 ◈ 소화기의 충약 및 소화전의 적재적소 배치 및 점검 ◈ 비상설비의 비상시 사용가능하도록 지속적 성능 유지 및 점검 4) 본사의 지원사항 ◈ 시설물 관련 기술정보 제공 ◈ 보수공사의 타당성 여부 검토 및 확인 ◈ 기술인력 및 장비 투입을 통한 시설물 점검 ◈ 대규모 수선공사의 시방서 검토 및 공사감독 방안 제공 ▣ 하자의 개념 ① 공사상의 잘못으로 인한 균열, 처짐, 비틀림, 침하, 파손, 붕괴, 누수, 누출, 작동 또는 기능불량, 부착 또는 접지불량 및 접선불량 등으로 건축물 또는 시설물의 기능상, 미관상 또는 안전상 지장을 초래하는 모든 것 ② 시공자가 관계법규의 규정에 따라 시공하지 않았거나, 설계도면이나 시방서, 구조계산서, 기타 설계도서 등의 관련서류를 위반하여 시공한 사항 ③ 관련법규와 설계도서 등에 의하여 시공을 하였다 하더라도 시공이 잘못되어 기능 또는 안전, 미관상 문제가 발생되는 모든 것 ▣ 하자의 범위 ① 구조적 결함의 범위 ◈ 구조적 결함이란 건축물이 지녀야 하는 가장 근본적인 성능인 구조안전에 문제가 있는 결함을 말한다. ◈ 공동주택관리령 제16조의2제1항에는 내력구조부의 하자의 범위를 기둥, 내력벽, 보, 바닥, 지붕 등에 발생한 결함으로 인하여 당해 공동주택이 무너진 경우와 안전진단 실시결과 당해 공동주택이 무너질 우려가 있다고 판정이 되는 경우ꡑ로 정하고 있다. ② 차단적 결함의 범위 ◈ 차단적 결함이란 구조안전과 관계없는 벽체 등의 균열, 차음 또는 단열성능의 결함, 누수, 결로, 도색부위 결함, 창틀 등의 뒤틀림 등등을 말한다. ◈ 공동주택관리령 제16조제1항 별표 7에는 ꡐ설계, 건축자재 또는 시공상의 잘못으로 인한 균열, 처짐, 비틀림, 들뜸, 침하, 파손, 붕괴, 누수, 누출, 작동 또는 기능불량, 부착 또는 접지불량 및 결선불량, 고사 및 입상불량 등으로 건축물 또는 시설물의 미관상 또는 안전상 지장을 초래할 정도ꡑ로 정하고 있다. ③ 또한, 설계도서와 상이하게 건축되었고 분양계약서 또는 모델하우스와 다르게 시공된 모든 사항을 하자로 보아야 한다. ▣ 점검전 준비사항 ① 설계도서 등의 확보 ◈ 시설물의안전관리에관한특별법 제17조에 의한 정해진 설계도서 등 관련서류를 확보해야 시설물과 대조하여 정확한 하자조사가 가능하다. ◈ 확보해야 할 도면의 종류 및 시기 등(시특법 시행규칙 별표 3) ㈀ 설계도서 등의 종류 : 준공도면, 준공내역서 및 시방서, 구조계산서, 기타 시공상 특기한 사항에 대한 보고서 ㈁ 시공사로부터 도면을 넘겨받는 시기 : 사용검사후 3개월 이내 ㈂ 도면의 보존기간 : 시설물 존속기간까지 ② 하자보수보증서의 보증채권자의 명의 변경 ◈ 시공사가 하자보수 의무를 이행하지 아니하는 경우를 대비하여 입주자대표회의 구성 즉시 하자보증서의 채권자 명의를 입주자대표회의로 변경해야 한다. ◈ 공동주택관리령상의 하자보증서 관련사항 ㈀ 공동주택등을 건설,공급하고자 하는 자는 사용검사권자가 지정하는 금융기관에 사용검사권자의 명의로 하자보수보증금을 예치하고, 그 예치증서를 사용검사신청서를 제출할 때에 사용검사권자(시,군,구청장)에게 함께 제출하여야 한다.(제17조제1항) ㈁ 사용검사권자는 입주자대표회의가 구성된 경우에는 지체없이 하자보수보증금의 예치명의를 당해 입주자대표회의의 명의로 변경하여야 한다.(제17조제2항) ◈ 따라서, 입주자대표회의가 구성되는 즉시 하자증권의 보증채권자 명의를 확인하고 사용검사권자에게 하자증권의 명의변경을 요청하여 보증채권자가 ꡐ입주자대표회의ꡑ로 명시된 하자증권을 반드시 보관하고 있어야 한다. ▣ 분야별 하자점검 토목,건축 분 야 ◈ 구조체의 불완전한 시공에 의한 균열, 처짐 현상 확인 ◈ 도면과 상이한 마감재나 공법 사용으로 인한 사용상,미관상의 이상여부 확인 ◈ 방수시공 불량으로 인한 누수현상 확인 ◈ 배수시설(바닥 구배불량 포함)불량으로 인한 침수 및 물고임 현상 확인 전기,소방 분 야 ◈ 전기실 각종 제어장치의 작동불능 및 오동작 확인 ◈ 승강기의 잦은 고장 및 소음여부 확인 ◈ 화재감지 및 경보,소화장치의 이상 확인 ◈ 공청설비 및 방송,인터폰설비의 오동작 및 잦은 고장여부 확인 기관설비 분 야 ◈ 설계도서와 배관 자재등이 다르게 시공된 사항 확인 ◈ 급수 및 옥상물탱크의 용량부족 확인 ◈ 기관실 제반설비의 작동불량 및 성능불량 확인 기 타 ◈ 어린이 놀이터 안전설비(모래두께, 턱의 높이를 확보 등등)의 불량 확인 ◈ 오수정화조의 용량부족 및 성능불량 ◈ 설계도서와 다르게 조성된 조경 및 수목식재 ◈ 모델하우스와 다르게 시공된 경우 ◈ 계약서보다 좁은 대지지분 및 전유면적  ▣ 하자보수의 청구 ① 공유부분과 전유부분 하자의 구분 요청 세대에서 집계된 전유부분의 하자사항과 관리사무소가 집계한 공유부분 하자사항을 구분하여 시공사에게 하자보수를 내용증명으로 신청한다. ② 하자보수 기간 내에 하자보수 요구 공동주택관리령에 의하여 정하여진 하자보수기간 내에 발생한 하자에 한하여 하자보수를 요구할 수 있으므로 모든 하자는 최소한 매년 1회 및 각 공사별 하자만료 1개월 전에 일제점검을 실시하고 최소한 기간만료일 20일전에는 필히 시공사에 도착하도록 하여야 한다. ③ 하자보수 부분의 하자 재요구 하자보수 공사 후 또 다시 하자가 발생한 경우에는 하자만료 기간 내에 시공사에게 직접 하자보수를 요청하며 기간내의 하자발생기록을 보관하고 만료일이 임박한 경우엔 전화로 요청할 수 있으나 그 때에도 내용증명으로 전화요청 내용을 확인해 놓는 것이 좋다. 또한, 하자보수 요청 중이거나 요청한 것 중에 하자보수 작업을 미실시 한 것이 있는 경우에도 최종하자 사항을 재점검하여 다시 요청한다. ④ 시공사의 하자보수 계획 등의 통지 의무 공동주택관리령 제16조의 규정에 의하면 ꡐ하자보수를 요구받은 사업주체는 3일이내에 이를 보수하거나 보수일정을 명시한 하자보수계획을 입주자대표회의등에게 통보하여야 한다.ꡑ고 명시하고 있다. ▣ 하자보수의 청구기한 1) 공동주택관리령에 의한 하자보수 청구기한 구 분 내 용  5˜10년 ◈ 10년(기둥 및 내력벽) ◈ 5년(보 및 바닥,지붕) 3 년 ◈ 지정 및 기초, 철근콘크리트 공사 ◈ 구조용 철골공사 ◈ 지붕 및 방수공사 ◈ 승강기 및 인양기 2 년 ◈ 대지조성공사(토공사, 석축공사, 옹벽공사, 배수공사, 포장공사) ◈ 옥외급수 위생관련 공사(공동구 및 지하저수조 공사, 옥외위생(정화조)관련 공사) ◈ 철골공사(경량철골 공사, 철골부대공사) ◈ 조적공사 ◈ 조경식재공사 ◈ 목공사(구조체 또는 바탕제 공사) ◈ 잡공사(온돌공사, 옥내 및 옥외설비 공사) ◈ 난방,환기,공기조화설비공사(열원기기 설비공사, 공기조화 설비공사, 닥트설비공사, 배관설비공사, 자동제어 설비공사) ◈ 급,배수 위생설비공사(급수설비공사, 온수공급 설비공사, 배수,통기 설비공사) ◈ 가스 및 소화설비공사(가스설비공사, 소화설비공사, 배연설비공사) ◈ 전기 및 전력설비공사(배관,배선공사, 피뢰침공사, 동력설비공사, 수,변전설비공사, 수,배전공사, 전기기기공사, 발전설비공사) ◈ 통신,신호 및 방재설비공사(통신,신호설비공사, TV공청설비공사, 방재설비공사) 1 년 ◈ 마감공사(미장공사, 수장공사, 철공사, 도배공사, 타일공사) ◈ 조경공사(잔디심기 및 조경시설물공사) ◈ 창호공사(창문틀 및 문짝?창호 철물공사) ◈ 급.배수,위생설비공사(위생기구공사, 철 및 보온공사) ◈ 주방가구공사, 난방,환기공상등의 보온공사, 조명설비공사, 옥외급수관련공사 2) 민법 및 집합건물법의 하자보수 청구기한 ① 집합건물의소유및관리에관한법률(ꡐ집합건물법ꡑ으로 약칭) 제9조에 "집합건물을 건축하여 분양한 자의 담보임에 관하여는 민법 제667조 내지 제 671조(수급인의 담보책임)의 규정을 준용한다."라고 규정하고 있다. 따라서 아파트는 집합건물이며 아파트를 건축하여 분양한 자는 사업주체이기 때문에 동규정에 의해 수급인의 하자보수 의무는 사업주체 및 시공자에게도 준용되는 것이다. ② 집합건물법상의 하자보수 의무기간은 집합건물법(제9조) 및 민법 제671조제1항에 따라 ꡒ목적물이 석조, 석회조, 연와조 금속 기타 이와 유사한 재료로 조성된 것인 때에는 10년간의 하자담보의 책임이 있는 것으로 규정하고 있다.ꡓ ▣ 하자보증사를 통한 하자보수의 청구 ① 하자보증사에 하자보수를 요구할 수 있는 기본 요건 ◈ 시공사가 하자보수의 의무를 이행하지 않거나 불성실하게 하는 경우 증권상의 하자보증금을 지급하도록 요구할 수 있다. ◈ 이 경우 시공사가 하자보수를 이행하지 아니하는 등의 하자내역을 명시하여 하자보증회사에 내용증명으로 통지한다. 단, 하자보증기간 내에 발생한 하자임이 입증될 수 있는 문서를 첨부하여 청구한다. ② 하자보증사의 대응 ◈ 하자보증사는 ꡒ시공사에게 성실하게 하자보수를 이행하라는 요구를 하고 하자보수계획서를 제출하라고 하였으니 기다려 달라ꡓ는 답신을 하면서 시간을 지연시키는 경우가 대부분 ◈ 하자보증사의 요구에도 불구하여 시공사가 계속해서 하자보수 의무를 이행하지 아니 하는 경우 보증사가 현장실사(하자확인)를 하여 하자보수비용을 지급하거나 하자보수공사를 위한 입찰절차를 진행(단, 이 경우 보증사는 시공사에게 구상권을 행사) ※ 보증사가 건설공제조합인 경우는 하자보수비용 직접지급(단, 3개 건설사의 견적요구) ※ 대한주택보증의 경우 입찰을 실시하여 하자보수공사를 시행할 업체를 선정함 ③ 하자보증사는 자사의 이익을 위해 가능한한 하자보수비용의 지급을 하지 않고 시공사와 보증채권자(입주자대표회의)의 합의를 통해 이를 마무리지으려는 기본입장을 견지하는 경우가 대부분임을 명심하고 이에 대처해야 한다. ▣ 기타의 방법을 통한 하자보수의 청구 ① 한국소비자보호원을 통한 하자의 청구 ◈ 아파트의 하자에 대하여 피해구제신청을 하면 한국소비자보호원은 사실조사 등을 통하여 피해사실을 확인한 후 확인된 피해사실에 대하여 합의권고안을 제시한다. ◈ 그러나, 사업주체가 이를 받아들이지 않을 경우 소비자분쟁 조정위원회에 조정을 요청하고 소비자분쟁 조정위원회는 조정결정을 한다. 그러나, 사업주체가 조정결정에 응하지 않을 경우 결국 민사소송으로 이어지게 된다. ② 공정거래위원회에 제소하는 방법 ◈ 계약서의 내용이나 각종 약관이 불공정하게 작성되었을 경우에 공정거래위원회에 제소하여 불공정한 부분에 대한 시정명령을 얻어낼 수 있다. ◈ 단, 이는 본질적 의미의 하자에 해당되는 것이 아니라 분양계약서에 위반한 분양행위(면적이 계약서상 보다 적게 분양되는 등의 경우)에 대하여만 적용된다. ▣ 하자의 판정 ① 공동주택관리령에 의한 하자판정 - 제16조제3항 입주자대표회의 등이 요구한 하자에 대하여 이의가 있는 사업주체는 다음의 자에게 하자여부의 판정을 의뢰할 수 있고 이의 하자판정을 한 자는 그 결과를 지체없이 사업주체와 입주자대표회의등에게 통보하여야 한다. ◈ 엔지니어링기술진흥법에 의한 엔지니어링 활동주체 ◈ 기술사법에 의해 해당분야의 기술사 또는 건축사법에 의한 해당분야의 건축사 ◈ 건설기술관리법 제7조의 규정에 의한 한국건설기술연구원 ◈ 시설물의안전관리에관한특별법 제25조의 규정에 의한 시설안전기술공단 ② 입주자대표회의에서 전문가에게 의뢰한 하자판정 ◈ 사업주체에서 하자보수 의무를 차일피일 미루고 성의없이 하자에 대응하는 경우가 많이 발생되고 있어, ◈ 입주자대표회의에서 하자보수보증금을 청구하거나 민사소송을 통하여 하자를 처리하기 위하여 전문가에게 의뢰한 객관적인 하자조사 실시 ◈ 안전진단전문기관, 유지관리업체 등의 하자 전문가와 계약하여 하자조사와 판정, 하자보수 비용산정을 의뢰하여 하자판정을 하는 경우가 증가하고 있다. ③ 구속력 있는 하자판정 ◈ 사업주체가 의로한 하자판정은 대부분 사업주체와 친분관계를 유지하고 있는 기술사 등에게 의뢰하여 시공사에 유리한 하자판정이 나올 가능성이 높기 때문에 해당 아파트에서는 이를 수용하지 아니하며, ◈ 입주자대표회의에서 전문가에게 의뢰한 하자판정 결과를 시공사에서도 수용하지 않는 경우가 많기에. ◈ 최종적인 하자판정은 법원을 통하여 할 수밖에 없다. 법원의 하자판정은 법원의 명령을 받은 감정인의 판정에 따르게 된다. 즉, 개정된 공동주택관리령상의 하자판정 규정은 사업주체의 주장이 합당함을 인정받을 수 있는 기회를 제공할 뿐이기에 이를 부인하고 소송을 제기하면 아무런 법적 효력이 없으며, 입주자대표회의에서 전문가에게 의뢰한 하자판정 역시 최종적인 하자판정이라 볼 수 없다. 결국 법원이 지정한 감정인의 하자조사에 의하여 하자여부 및 하자보수금액의 최종적인 판정이 이루어지게 된다. ▣ 하자종료의 확인 ① 입주자대표회의 등에서 요구한 하자보수가 완벽하게 이루어졌을 경우에만 시공사에 하자종료확인서를 교부해야 한다. ② 시공사는 하자보수가 제대로 이행되지 아니하거나 건물의 내구성과 기능성 복원과는 거리가 있는 땜질식 보수작업만을 하고 하자종료확인서를 요구하기에 철저하고도 확실한 하자보수작업이 선행된 후에만 하자종료확인서를 교부해야 한다. ③ 간혹, 하자보수의 의무이행이 완전히 종료되지 않았음에도 시공사에게 하자종료확인서를 교부하여 하자보수보증금 청구소송에서 패소하는 경우도 있으며 하자종료확인서를 잘못 교부한 입주자대표회의가 입주민으로부터 손해배상 청구소송을 당하여 그 금액을 보상하라는 판결이 있음을 유의해야 한다. ▣ 하자처리시 유의사항 1. 시공사를 통한 하자처리시 유의사항 ① 하자보수에 대한 요구가 없으면 시공사 역시 하자보수 의지가 없게 된다. 따라서 모든 하자내역을 서면으로 시공사에 발송하여 적극적으로 하자보수를 요구해야 한다. ② 시공회사는 하자보수 의무이행 보다는 적당한 선에서 이를 종결지으려 한다. 또한 입주민이 요구한 하자에 대해서도 입주민의 요구를 수용하기보다는 시공사에 편리한 방법으로 하자종결에 관한 합의를 유도하려 한다. ③ 입주민 및 관리사무소는 건축물 시공에 대한 전문가가 아니므로 시공사의 주장에 이끌려 다니기 쉽고 때로는 하자보수를 하지 않겠다는 시공사의 협박과 소송을 해도 소용없다는 시공사의 회유에 대처하기가 곤란하므로 전문가의 자문을 받거나 하자조사 용역을 의뢰하여 처리하지 아니할 경우 하자에 대한 합의를 유리하게 이끌어내기가 쉽지 않다. ④ 3년차 하자보수를 시공사와 합의에 의하여 종결지으려 할 때는 합의사항에 대한 전과정을 입주민에게 아주 작은 부분이라도 오해의 여지가 없도록 투명하고 자세하게 공개하여야 하며 최종 합의안이 도출될 경우 입주자대표회의는 이 최종 합의안에 대하여 입주민 전체를 대상으로 동의서를 받아야 한다. 만약 이를 어길 경우 입주민 내부적으로 큰 분쟁에 휘말릴 수 있으므로 반드시 이를 준수해야 한다. ⑤ 하자보수에 대한 합의시 시공사로부터 합의금을 지급받을 수 있으나 합의서 작성 이전에 이 합의금의 처리방법을 명확히 정하여 전체 입주민으로부터 동의를 받지 아니할 경우 큰 분쟁에 휘말려 민사소송은 물론 형사고발까지 불러온 사례가 종종 발생하므로 주의하여야 한다. ⑥ 하자보수에 대하여 소극적 자세로 시공사와 합의에 임할 경우 시공사의 성의있는 자세를 이끌어 내기가 쉽지 않다. 따라서 하자소송까지도 불사한다는 각오로 임하여야 하며, 실제로 하자소송을 위한 입주민 동의과정을 보고 다급해진 시공사가 합의를 요청해와 입주민에게 유리한 합의를 이끌어낸 경우 성사된 경우가 적지 않다. 2. 하자보증회사를 통한 하자보수 처리시 유의사항 ① 하자에 대한 제1보증채무자는 건설회사이므로 하자발생시 건설회사에 우선적으로 하자보수를 요구하여야 한다. ② 제2보증채무자는 하자보증회사(건설공제조합 또는 대한주택보증주식회사 등)이므로 건설회사가 부도 등으로 인하여 하자보수를 할 수 없거나 하자보수 의무를 이행하지 아니할 때는 하자보증회사에 하자보수를 요구해야 한다. ③ 하자보증회사에 하자보수를 요구할 때에는 보증기간 안에 하자가 발생하였다는 사실을 입증하여야 하기 때문에 반드시 보증기간 안에 시공사에 하자보수를 청구한 문서를 이를 입증해야 한다. ④ 하자보증회사에 하자보수를 요구할 때 재하자의 경우 재하자임을 분명하게 하여야 하며, 이는 건설회사에서 이미 하자보수를 완료하였다는 항변에 불리하게 작용할 수 있기 때문이다. ⑤ 하자보증회사는 미시공(관련법규 또는 설계도서 등에 정한 사항을 시공하지 아니하는 경우) 및 오시공(시공은 하였으나 설계도서 등에 정한 바대로 하지 아니하고 자재 또는 규격 등을 달리하여 시공하는 경우), 하자보증기간 이후 발생한 하자에 대하여는 책임을 지지 아니한다. ⑥ 5년차 및 10년차 하자(기둥, 내력벽, 보, 슬라브 등의 주요구조부의 하자)는 건물이 붕괴되거나 붕괴될 우려가 있다고 판정한 경우에만 하자보증회사가 보증금을 지급한다. ※ 단, 소송을 제기하는 경우 붕괴우려가 없어도 하자로 인정받을 수 있다. ⑦ 하자보증회사에서는 현금을 예치하고 있는 것이 아니고 단지 하자보증서를 교부하여 하자에 대한 신용보증만을 하고 있는 것이기에 발생한 하자를 건설회사에서 보수하지 아니하였다는 사실만으로 하자보증회사에서 보증금을 지급하는 것은 아니다. ⑧ 하자보증회사는 시공사가 하자보수를 할 수 없는 상태(부도 및 화의 등등의 사유)이거나 하자보수 의지가 없다는 전제가 충족되어야 하자보증회사 기준(약관)과 자체실사 등을 통하여 하자보증사에서 하자라고 판단한 사항에 대하여만 하자보증금을 지급하거나 하자보수공사를 시행한다. 3. 소송을 통한 하자처리시 유의사항 ① 건설회사 또는 보증회사와 하자보수에 대한 합의가 이루어지지 아니할 경우 소송을 통하여 입주자의 의사를 관철할 수 있으며 소송에는 건설회사를 상대로 하는 ꡒ손해배상청구소송ꡓ과 하자보증사를 상대로 하는 ꡒ하자보증금 청구소송ꡓ이 있다. ② 위의 소송 중 어느 하나를 선택하여 소장을 접수할 수도 있으나 시공사와 하자보증사 양쪽을 대상으로 소송을 제기할 수도 있다. ③ 소송에는 인지대 및 송달료, 감정비(하자소송의 청구금액을 판단하기 위하여 법원에서 지정한 감정인이 조사하는 비용), 검증비(재판부의 현장검증비용), 변호사 선임비용(300만원 정도만 재판비용으로 인정)이 소요되나 이는 승소비율에 따라 부담하는 비용이므로 종국에는 입주민의 비용부담이 그리 크지 않게 된다. ④ 하자소송은 변호사 및 하자조사 전문업체의 조력을 받을 경우 승소하는데 별 문제는 없으나(청구금액 보다 판결금액이 적어질 수 있다.), 건축 및 하자에 대한 전문지식이 없는 소송제기 또는 실제 하자보다 많은 과잉청구시에는 승소하더라도 그 승소금액이 기대치보다 상당히 적어질 가능성이 높게 된다. ⑤ 소송을 통하여 하자보수 문제를 해결하고자 할 경우 사전에 입주민에게 충분히 그 사실을 알려주고 입주민의 동의하에 진행하여야 한다. <div class="autosourcing-stub-extra">[출처] <a href="http://blog.naver.com/housing6/120000993130" target="_blank">시설물 유지관리계획</a>|작성자 <a href="http://blog.naver.com/housing6" target="_blank">housing6</a></div>