서산 센트럴아이파크 분석(총괄편 1)

[늑돌이]

몇일 전, 70대가 족히 넘어보이는 어느 할머니께서 불~쑥 찾아와 하시는 말씀이..

아이파크 언제 분양해요?

분양가는 얼마예요?

프리미엄 받을 수 있을까요? 이번에 프리미엄 받고 팔아서 읍내동 모아파트 이사가려고 하는데..

뭐라고 드릴 말씀이 없었습니다..쩝

서산에 3년만에 아파트를 분양한다고 지역사회가 소리소문없이 들썩이고 있습니다.

제가 보기에도 그럴만한 하다? 고 생각드는데요

왜냐하면?

-지방의 소도시 답지않은? 소득수준

-3년만의 분양(24년 1월 입주예정인 석림e편한이 서산의 마지막 분양)

* 테크노밸리 우미린,예다음 등 임대아파트 제외

-입지경쟁력

*인근 초,중,고 학군

*서산의료원,먹자골 등 각종 편의시설 지근거리

*해미ic,서산ic 등 교통인프라

*인근지역 도시개발 추진(잠홍동,석림동 등)

*서산에서 가격을 주도하는 중,대형 위주의 면적 등등

그럼, 지역에서 12년째 현업 공인중개사무소를 운영하는 제가 찐~~한 관점에서

앞으로 몇가지 분양성을 검토? 해 보도록 하겠습니다.

우선, 가장 궁금해 하실 분양가를 예측해 보고자 하는데요

결론부터 추리하자면,

국평기준( 84㎡, 34평형 )

첫째, 1100만원/평 이하로는 현실적으로 무리일것 같습니다.

둘째, 1100/평 이하로 분양하더라도 각종 option을 넣어 결국은 1100만원 이상으로 만들것입니다.

셋째, 분양가의 높고,낮음과 별도로 option이 매~우 많을 것입니다.

넷째, 설사 미분양이 나오더라도 버티며? 분양을 이어갈 것입니다

다섯째,중도금은 이자후불제로 예측됩니다.

여섯째, 층별 분양가는 당연히 다를것이고, 어쩌면 구간별 차이가 전보다 커질 가능성이 있습니다.

일곱째, 국평과 국평이상 분양가가 차별화 될수도 있을것 같습니다( 101㎡, 116㎡ )

궂이 분양가가 과거보다 높을 수 밖에 없는 이유는 따로 언급하지는 않겠습니다

*제가 하고있는 건축(시행) 경험으로 봐도 코로나 이전,이후 건축비차이가 30%~50%이상 상승

근데 몇가지 변수는 있을것 같습니다

*광주아이파크 붕괴사태 등 과거와는 다른 아이파크의 브랜드 이미지

*20여년전 저렴하게 매입한 토지

*허가권을 가진 시청의 입장

어~~쩌면 다소 파격적인? 분양가가 나올수도 있다는 것이죠.

다만 현실적으론 희망고문^^일것 같습니다 ㅜㅜ

여러가지 호재와 악재가 겹치는 시기에 분양을 준비하고 있는데요..

분명한건,

최근 흠집?이 조금 났지만 아이파크는 여전히 우리나라를 대표한 아파트 브랜드입니다.

뭔~가 브랜드 명성에 먹칠하지 않는 hidden-card 가 분명 있을것 같습니다.

지켜보도록 하고...

다음엔 예상분양가를 몇가지 구간으로 boundary 설정 후

제 나름대로 예상분양률? 을 예측해 보는 글을 준비해 보도록 하겠습니다~~

https://blog.naver.com/jsyoona66353/223268251595