시세격변기 피~같은 내 전세금 지키는 방법

[늑돌이]

최근 2~3년 전국적인 아파트가격 폭등?으로 인하여 시세가 분출했을 당시 전세계약을 한

아파트들의 1차 만기가 도래함에 따라 서서히 표면화 되고있는 전세재계약 문제를 다뤄보도록 하겠습니다

몇가지 사례를 통해 이야기를 시작해 보겠는데요( 실제사례입니다..)

사례1- 예천동 A아파트

- 2년전 34평 전세 3억5천 들어감( 당시 매매시세 4억 전,후)

- 현재시세- 매매가 3억4~5천, 전세가 2억8천~3억

임차인 결정: 상담 후, 이사결정

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사례2 - 석림동 B아파트

- 2년전 전세 2억5천(당시 매매시세 2억 6~7천)

-현재시세: 매매가 2억3천~5천, 전세 2억~2억2천 내,외

임차인 결정: 전세권 설정 후, 경매진행 중

사례3 - 예천동 C 아파트

- 2년전 전세 2억8천(당시 매매시세 3억5천 )

- 현재시세: 매매가 4억2천 내,외, 전세가 3억~3억3천

임차인 결정: 갱신청구권 사용해 계약연장(전세가 동일)

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위 3가지 사례는 최근 일어난 사례들이며,

만기 전,후 제 중개사무소를 통해 상담 후 결정한 사례들입니다.

※안따깝게도 사례2는 사건발생후 방문하시어 구제방법이 만만치 않은 상태입니다 ㅜㅜ)

가장 안타까운 사례는 사례2로,

계약당시 임차인이 '갭투자'물건은 싫다고 사전 조건을 걸었음에도 불구하고

소개한 중개사무소의 권유?로 갭투자 물건을 계약 후, 만기퇴거후까지 보증금 환급이 안되

전세권설정을 하였으나 계속 지급이 안되 결국은 경매로 진행된 사례

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누구나 작든크든,낡았든 새집이든 '내집,내이름으로 된 집'에서 살고 싶을겁니다.

그러나,살다보면..

열심히 본업에 충실하면서,전세,월세로 어쩔수 없이 살수밖에 없는 시간이 대부분 주어지는데요

하지만

주택가격 변동이 심할 때, 전세로 거주하고 계신 경우에 주의할 사항들이 있습니다.

일반적으로 이루어지는 전세의 경우를 가지고, 내 피같은 전세금을 안전하게 지키기 위해

현행법( 주택임대차보호법 등)을 기준으로 살펴보면,

누구나 상식적으로 알고 계시는 내용처럼

• 공인중개사사무실 통해 계약 후,

• 주소이전.실거주 - 대항력 생김

• 확정일자 -우선변제권 생김

위 조건을 충실하게 이행하면, 등기부등본에 내 전세가 등기부등본에 기재되는 근저당권 등 물권들과

같은 효과( 먼저 되어 있으면 순위에 따라 겨룰수 있는 물권적 권리가 됨)를 얻게 되어

'경매'와 같은 만일의 사태에서 일정부분 보호를 받을 수 있게 됩니다.

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하지만,

위 사례 1,2처럼 소위 '역전세' 가 발생할 경우에는 얘기가 다릅니다.

즉, 현재 내 전세금이 매매가에 근접 또는 초과됬을 경우가 문제가 생기는 데요..

이때는 특단?의 조치가 필요합니다.

즉, 만기전 미리 인근 공인중개사 및 법무사 상담 후,

사례1처럼

-만기 2~6개월전 임대인에게 갱신청구권을 사용하지 않겠다는 의사표시를 하고,

※ 이때 주의하실점은 근거를 남겨야 하는데요..

법적증빙이 가능한 문자 또는 통화녹음 등 근거를 반드시 남겨야 합니다.

- 불편함을 감수하더라도 적극적으로 이사를 검토하셔야 하며

※이때 주의하실 점은, 계약시 중개사무소와는 상담을 피하시는 것이 좋습니다.

이유는 상상에 맞기도록 하겠습니다^^

- 만약 만기 후, 전세금을 못 받은 상태에서 불가피하게 이사를 해야 할 경우,

'임차권 등기'를 반드시 하시는 것이 좋습니다.

물론, 사례3처럼 매매가가 오른 상태에서 전세가도 동등수준이면 당연히

갱신청구권을 사용하시면 됩니다.

※ 이때도, 반드시 2~6개월전 갱신청구권 사용여부를 의사표시 해야 합니다.

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제가 운영중인 서산에서도 2~3년전 전국적인 시세분출때 외부 투자? 투기? 세력들이

여기까지 오면서 인위적?으로 시세를 끌어올린 후, 1차 만기가 도래하면서 최근

하나둘씩 지역사회 문제화 되고 있으며,'

특정단지에서는 90여건이 넘는 물건이 순차적으로 경매로 진행되어..

안타깝게도 피눈물을 흘리는 서민들이 늘어날것으로 보입니다.

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손님들과 상담하다보면 가끔 답답할 때가 있는데요..

• 주소이전,점유-실거주,확정일자까지 받았는데요?

• 저는 전세권설정도 해 놓았는데요?

• 집주인이 전문직이래요

• 집주인 재산이 집이 수십채고 대기업 직원인데요

그럼 제가 드리는 말씀이 있습니다.

자동차 운전하시죠?

어느 누구도 내가 자동차사고 날거라고 생각하고 운전하는 사람은 없습니다.

아차하는 순간 사고는 나는겁니다......

돈이 요물이 사람을 가지고 놀기 때문에 생기는 일이라고요....

우리가 살아가는 현대사회는..

'세상엔 공짜가 없다는 말'을 실감할 때가 많습니다.

특히 우리가 살아가고 있는 자본주의 사회에서는..

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저는 2~3년전 매매가폭등 시기에 동반상승한 전세가 상태에서 전세를 구하시는분들께는

아깝더라도 1~2년이라도 '반전세 또는 월세'를 권했었는데요..

(사례2 손님도 저는 월세를 권했었는데... 본인들 판단으로 전세계약을 했다가....ㅜㅜ ..안타깝게도..)

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마무리하면서 마지막으로 당부드리고 싶은 말씀은..

2~3년전 코로나 사태에서 처럼,

전쟁 등 외부요인에 의한 충격으로 정상적인 시세흐름이 아닌 단기적 시세폭등이 왔을 경우에는,

반드시 '생각의 전환'을 할 필요가 있으며,

또한, 정상적이든 시세변동이 심하든

만기 3개월 전,후에는 인근 공인중개사무실에 방문하여 주의사항 등을 반드시 상담하는 습관을

들이시기 바랍니다.

참고하시기 바랍니다.

https://blog.naver.com/jsyoona66353/223269935613