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 건축공사업: 종합건설면허 - 건설업의 등록기준 및 양도양수 [3]

시온앤컴퍼니 권부장의 담백한 비즈니스

먼저 건축공사업을 취득한다고 생각이 들었을 때는 우리는 간단하게 두가지를 떠올립니다. 「양수」 와 「신규」. 선택의 문제는 이미 1편에서 다룬바 있습니다. 이 글을 처음 접하시는 분들은 1편을 참고해주시기 바랍니다.

선택의 중요성 - 건설업의 등록기준 및 양도양수

[ 신규등록과 양도양수의 차이점을 비교 ]

신규등록을 하기로 의사결정을 했다면, 등록기준부터 접근하는 것이 현명합니다. 이 등록기준은 건설업을 하실 것이면 아예 외워두시는 것이 편합니다.

등록기준으로 살펴보는 건축공사업의 특징

건축공사업은 종합건설업입니다. 일반적인 전문공사업의 자본금 등록기준은 2~3억으로 자금조달하기가 비교적 수월합니다. 종합건설업은 전문건설업의 두 배 이상의 자본금 등록기준을 요합니다. 그 중 제일 낮은 것이 건축공사업임에도 불구하고 5억의 자본금 기준을 가지고 있습니다. 5억의 자본금 등록기준을 채우기 위한 현금을 보유하기란 쉽지않은 일이죠.

먼저 잠시 등록기준을 살펴보겠습니다. 우리는 쉽게 검색으로 건축공사업에 대한 등록기준을 접할 수 있습니다. 해서 건설산업기본법 시행령 별표1 중 건축공사업에 대한 등록기준만 요약해서 보도록 하겠습니다.

업종명	자본금		기술능력	공제조합출자	시설·장비
	법인	개인
건축 공사업	5.0억	10.0억	건축 기술계 5인 (건축기사or중급기술자 2인 포함)	자본금의 20~25% 건설공제조합	사무실

<건축공사업의 등록기준 요약 [전체업종보기(클릭)]>

이렇듯 요건을 갖추기 힘들다보니 요건을 갖추신 분과 그렇지 못한 분의 접근방법이 상이하게됩니다. 등록기준 요건을 임시적으로 채우지 못하시는 분들은 <신규면허 법인포괄인수> 방법을 택하셔야 하며, 등록기준 요건을 충분히 채우시는 분들은 <신규등록>을 택하셔야 합니다.

(이해가 안가시는 분들은 위 링크 글 <선택의 중요성 - 건설업의 등록기준 및 양도양수 [1]>을 읽어주시기 바랍니다)

방법1 : 신규면허 법인포괄인수

<신규면허 법인포괄인수>는 건축공사업을 취득하는데 매우 용이한 방법입니다. <신규등록>과 <양수>의 중간에 있다고 볼 수 있습니다. 장단점을 비교해보건데, <신규면허 법인포괄인수>는 양쪽의 장점을 가져오나 단점은 실적 및 운영에 대한 혜택이 없다는 것 하나 뿐입니다.

이를 표로 정리하자면 다음과 같습니다.

방법	신규등록	신규면허 법인포괄인수	운영중인 건설업체 인수 (혹은 인수합병)
장점	•취득비용 가장 저렴 •리스크가 없음	•취득비용 비교적 저렴 •리스크가 없음 •소요기간 짧음 •취득절차 간소함	•실적 및 운영기간 혜택 보존 •소요기간 짧음 (약3일~15일) (인수의 경우) •취득절차 간소함 (분할 및 합병의 경우는 긺)
단점	•실적 및 운영기간 혜택 없음 •소요시간 긺 (최소 30일) •복잡한 신청 절차 (기존법인의 경우 더욱 심함)	•실적 및 운영기간 혜택 없음	•리스크 보유 (부외부채, 하자보증, 각종송사) •취득비용 높음 (실제 취득비용은 비슷하나, 공제조합융자금을 함께 인수)

<장단점 비교: 신규등록 vs 신규면허 법인포괄인수 vs 운영중인 건설업체 인수>

궁금한 점 1.

<신규등록>에 복잡한 신청 절차를 포함한다는 것은 면허 신청시 필요한 등록기준을 직접 다 채워 등록기준심사를 받아야 함을 의미하는 것입니다. 그럼, “<신규면허 법인포괄인수>는 등록기준을 채울필요가 없는가?“에 대한 의문이 생길 수 있습니다. 네, 인수 당시에는 하실 필요가 없습니다. 이 점을 이해하시려면 먼저 법인과 면허의 상관관계에 대한 이해가 필요합니다.

정말 쉽게 예를 들자면 (썩 유쾌한 예는 아니지만) 법인을 노예로 생각하는 것이 쉽습니다. <신규등록>은 내 소유의 노예가 운전면허를 따는 것이고, <신규면허 법인포괄인수>나 <운영중인 건설업체 인수>는 이미 운전면허를 보유한 노예를 사오는 것과 같습니다.

내 소유의 노예가 운전면허를 따기 위해서는 연습을 시켜야 하고, 나이가 차야 하고, 운전면허 따기위한 신체조건을 구비해야 합니다. 하지만 이미 운전면허를 보유한 노예는 이러한 과정이 필요없죠. 따라서 운전면허 갱신을 위한 기일이 도래하지 않으면 운전면허를 갖기 위한 추가적인 요건 심사는 없는 것이죠. 단지 주인만 바뀌는 것뿐입니다!

궁금한 점 2.

“<신규면허 법인포괄인수>나 <운영중인 건설업체 인수>는 마찬가지로 리스크가 존재하는 것 아닌가?“라는 질문이 생길 수도 있습니다. 신규면허는 법인과 면허를 새로이 등록했다가, 사업계획 수정이나 다른 필요로 인해 아무런 사업도 하지않고 (당연히 매입/매출 역시 없습니다) 파는 것을 말합니다.

위 ‘궁금한 점 1’에서 예로 들은 노예로 치자면 <신규면허 법인포괄인수>는 막 태어난 노예가 바로 운전면허를 딴 것과 같고, <운영중인 건설업체 인수>는 운전면허를 보유한 성인 노예와 같은 것이죠. 운전면허 경력이 풍부해서 거친 길도 운전이 가능하지만, 어떤 병에 걸려있을지, 다른 곳에 채무가 있을지는 알 수 없는 노릇이죠.

이왕이면 갓난아기가 운전면허증을 보유한 것이 가장 좋겠죠. 운전면허 경력은 좀 아쉬울 수는 있습니다.

법인도 마찬가지입니다. 실적이 있으면 더 큰 공사를 입찰을 볼 수 있습니다. 하지만 그 어떤 부외부채나, 하자보증, 거래 후에 터지는 소송 등에 대한 조회가 불가능 하므로, 우리는 외관상 1차금융권에 대한 부채와 세금 체납등에 대한 조회만 가능한 것입니다.

또, 법인의 건강인 재무상태에 대한 상세한 조회를 할 수 없습니다. 그렇다고 인수대상 회사에 대한 세무감사를 하기도 실무상 어렵습니다. 이렇게 한다면 양도자가 거래를 거부할 수도 있겠고, 한다해도 회계감사에 대한 비용이 많이 들어가겠죠.

단일 거래건에 대한 세무회계컨설팅 비용이 최소 300만원이니, 사업을 운영한 전 기간에 대한 세무회계조사를 실시한다면 어머어마한 비용이 발생하겠죠. 대기업 아니면 정말 힘든 이야기입니다. 그것도 타인이 보유한 회사에 대한 세무회계감사라니요! 이것을 받아들일 회사는 우리나라에 몇 개 없을 것입니다.

결론

위 궁금한 점 1과 2를 본다면 <신규면허 법인포괄인수>가 건축공사업을 취득하려고 하는 모든 분들에게 가장 부담없는 방법이 아닐까 합니다. 다시 한 번 위의 비교표를 보시면서 장단점을 봐주시기 바랍니다.

방법2 : 신규등록

신규등록은 등록기준에 앞서 신청주체의 상태파악부터 시작합니다. 그 후엔 자본금, 기술능력, 공제조합, 시설·장비 로 구성되는 4가지의 등록기준에 대한 충족여부를 살펴보죠. 건설업등록시(혹은 관련 공사업등록시에도) 공통적으로 고려하게 되는 주체판단 및 실질자본금에 대한 도출은 아래 링크한 본 연재 2편에 포스트 되어 있습니다.

신규등록 일반 - 건설업의 등록기준 및 양도양수 [2] (클릭)

[ 신규등록시 주체판단 및 실질자본금의 도출 ]

그럼 건축공사업에만 특이하게 적용되는 내용은 어떤 것들이 있을까요?

아무래도 종합건설업은 전문건설보다 좀 더 까다로운 심사를 합니다. 이를테면 준비서류의 가짓수가 많고, 실사 시에도 자본금 외 구비사항들에 대한 꼼꼼한 점검이 이루어지죠.

위 링크한 본 연재 2편에서 언급된 신청주체 예시 중 <신설신규>에 해당한고, 등록기준에 대한 모든 충족이 이루어졌다면 처음 신청하시는 분들도 ‘나홀로 건축공사업 등록신청’을 해볼 만 합니다. 등록의 주된 절차인 법인설립과 기업진단 등은 물론 건설업 전문 컨설팅사 혹은 법무사, 회계사에 의뢰해야 합니다. 사실, 등록기준 충족이 되어있다하면 전 과정에 대한 의뢰비용과 ‘나홀로 등록신청’의 비용이 차이가 크게 없긴 합니다. 실제로 시온앤컴퍼니의 전 과정에 대한 용역수임료도 전체비용에 비교하면 아주 저렴한 수준입니다.

<신설신규>에 해당하지 않은 건축공사업 혹은 종합건설업 면허를 신청한다면 <겸업신규>나 <업종추가>에 해당합니다. 이런 경우, 실력있는 전문가에게 의뢰하지 않으면 낭패를 겪을 수 있습니다.

기존법인을 주체로 하는 건설업등록은 사전검토가 이루어져야 합니다.

기존의 재무상태는 신청업종 등록기준 자본금에 영향을 미치고, 이로 인해 실질자본금과 겸업자본금의 구분을 하게 됩니다. 건설업을 잘 아는 회계전문가가 필요하죠. 그저 쉬울 것 같은 나머지 등록기준도 마찬가지입니다. 기존법인의 등록기준과 호환성을 살펴보고 부족한 점이 있다면 많지도 적지도 않은 ‘적절하고 비용도 저렴한’ 방법을 택해서 보충해야 합니다.

이러한 구비수준을 명확히 짚어내기 위해서는 실질자본금을 비롯한 등록기준에 대한 ‘깊은 이해‘와 최근의 ’심사 수위‘ 그리고 ’지역별 다양한 케이스‘가 바탕이 되어야 합니다.

<사전검토를 위해 필요한 역량>

기존법인에 대한 건설업의 신규등록은 따로이 지면을 할애해도 다할 수 없이 많은 내용이 있습니다. 그 중 가장 이슈가 되는 것이, ‘가지급금과 이익잉여금‘입니다. 많은 기존법인이 신규등록을 포기하게 되는 이유가 따로 있습니다. 이는 이번 편에서 우리가 다루는 ’건축공사업의 신규등록‘과는 거리가 있으니 후에 다루도록 하겠습니다.

[출처] 건설업의 등록기준 및 양도양수 [2](악화가 양화를 구축(驅逐)한다)|작성자 시온앤컴퍼니