양도세 6억 폭탄맞았는데…증여했으면 0원

[홍두꺼비]

양도세 6억 폭탄맞았는데…증여했으면 0원

• 방범권 한국세무회계 대표

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입력 : 2018.12.24 04:00

[방범권의 부동산 稅說] 감정평가를 활용해 양도세 폭탄 피하는 방법

서울 강남구에 사는 A(57)씨는 퇴직 후 제주도에서 감귤 농장을 운영하며 노후를 보낼 요량으로 2003년 제주도에 300평 정도 되는 토지를 3억원에 샀다. 당시에 비교적 싼 가격에 산 것이다. 그런데 올해 이 땅을 매각하려고 주변 부동산중개업소에 시세를 확인했더니, 땅값이 20억원으로 급등했다. 만약 지금 이 땅을 팔면 양도소득세만 6억원 이상 내야 하는 상황이어서 골머리를 앓고 있다. A씨에겐 다른 방법이 없을까.

방범권 한국세무회계 대표세무사. /조선DB

지난해 정부가 8·2부동산 대책을 내놓은 이후 다(多)주택자 중과세 강화에 따른 양도소득세 부담으로 부동산 보유자들이 몸살을 앓고 있다. 양도세 부담 증가는 주택뿐만이 아니다. 수년 전 낮은 가격으로 취득한 상가 건물이나 토지 소유자들도 마찬가지 상황에 놓여있다. 하지만 감정평가를 적극 활용해 증여받으면 세금 부담을 크게 줄일 수 있다.

증여받은 부동산을 양도할 때 취득 당시 가액은 일반적으로 증여 당시 재산평가액을 통해 결정된다. 증여 당시 재산평가액은 아래와 같이 상속증여세법상 평가액으로 결정한다.

상속 및 증여재산 평가에 적용하는 공통원칙. /한국세무회계

상속증여세법상 평가액은 아파트처럼 같은 단지에서 거래가 많은 물건들은 유사매매사례가에 해당하는 증여 전후 3개월 이내에 거래한 거래가로 평가한다. 하지만 토지나 단독주택, 상가건물처럼 유사매매사례가를 적용하기 힘든 부동산은 증여받으면서 감정평가를 두 곳에서 받아두면 좋다. 나중에 양도할 때 해당 감정평가액이 양도하는 부동산의 취득가액이 되기 때문이다.

A씨처럼 3억원에 취득한 토지를 20억원에 그냥 양도하면 6억4000만원의 양도소득세를 부담해야 한다. 하지만 배우자와 두 자녀에게 토지를 증여하면서 시세에 맞는 가액으로 감정평가를 받으면 세금 부담이 크게 줄어든다. 전체 감정평가액 20억원 가운데 배우자 6억원, 두 자녀 각각 5000만원씩 증여 재산 공제를 차감한 증여세가 2억원쯤 나온다. 다만 양도소득세는 전혀 내지 않는다.

A씨의 현재 시점 양도와 증여받은 후 양도 시 세액 비교. /한국세무회계

다만 주의할 점이 있다. 증여받은 부동산을 5년 이내 양도하면 배우자 등 이월과세 또는 부당행위부인에 해당돼 당초 증여한 증여자의 취득가액이 증여받은 수증자의 취득가액이 돼 세금 부담이 오히려 늘어날 수 있다. 부동산을 증여한 후 양도할 경우에는 반드시 전문가와 충분히 상담하고 증여 가능 여부와 적당한 시점을 결정해야 한다.

배우자 등 이월과세와 부당행위계산 부인 비교. /한국세무회계