<부동산 등기란?>
토지나 주택과 같은 부동산은 겉으로 봐서 누가 점유하고 있는지 또는 소유하고 있는지 알기가 쉽지 않다. 때문에 등기부라는 공적공부에 해당 부동산의 표시와 그 부동산에 관한 권리관계를 기재해 일반인에게 공시하는데 이를 부동산등기라 한다. 사람으로 치면 주민등록등본에 해당한다고 할 수 있다. 등기부등본은 누구든지 열람하거나 발급받을 수 있으며, 해당 부동산의 지번·지목·구조·면적 등 표시사항과 소유권·지상권·저당권·전세권·가압류 등 권리관계를 알 수 있다. 부동산에 관한 소유권 등의 권리관계가 발생하거나 권리가 이전 또는 변경됐을 경우 등기가 되어야만 그 효력이 발생하게 된다.
<등기부등본의 구성>
등기부등본은 표제부와 갑구 및 을구로 구성되어 있다. 그러나 을구에 기재된 사항이 전혀 없거나 기재된 사항이 말소돼 현재 효력이 있는 부분이 전혀 없을 때에는 을구를 제외한 표제부 및 갑구만으로 구성된 등기부등본을 발급한다.
● 표제부- 표제부는 부동산의 외관을 표시한다. 토지 또는 건물의 표시와 그 변경 사항이 기재되며 부동산의 소재지, 지번, 지목, 면적, 층수, 구조, 용도 등이 표시된다. 아파트 등 집합건물은 동 전체에 대한 표제부와 개별 가구에 대한 표제부로 구분된다.
● 갑구 - 갑구에는 소유권에 관한 사항이 기재된다. 예를 들면 압류, 가압류, 경매신청, 가등기, 가처분, 환매 등이 표시된다. 또 이런 권리관계의 변경 및 소멸에 대한 내용도 기록된다. 즉 갑구를 통해 소유권에 문제가 있는 부동산인지 우선 확인 할 수 있다. 2006년 실거래가 신고 이후 매매대금이 실거래가로 등재됐다.
● 을구 - 을구에는 소유권 이외의 권리들이 표시된다. 지상권, 지역권, 전세권, 저당권, 임차권 등이 기재된다. 통상 은행에서 주택담보대출을 받는 경우가 많아 을구에는 은행의 근저당이 설정되는 경우가 많다. 채권최고액은 통상 실제 대출금의 120~130% 설정된다.
<등기부등본상 권리순위>
등기부에는 등기한 순서대로 순위번호를 기재하여 같은 구에서는 그 순위번호에 따라 등기의 순위가 가려진다. 또 부기등기의 순위는 주등기의 순위에 의한다. 그러나 가등기의 경우는 순위보전의 효력이 있어 본등기가 이뤄지면 그 본등기의 순위는 가등기 순위를 따른다. 갑구와 을구 사이의 등기순위는 접수일자와 접수번호에 의해 우선순위를 가린다.
<등기부등본 발급>
등기부등본은 기본적으로 전국 시ㆍ군ㆍ구청을 통해 발급 받을 수 있고 2002년부터 부동산 등기 전산화 이후 대법원 인터넷등기소(www.iros.go.kr)에서 간편하게 열람ㆍ발급할 수 있다. 열람 수수료는 500원, 발급 수수료는 800원이다.