재개발 현금청산 과 분양자격

[하나공인]

재개발 현금청산 과 분양자격

제24조 (현금청산 대상) ① 주택재개발사업의 경우 법 제48조제2항제3호 및 영 제52조제1항제3호의 규정에 의하여 현금으로 청산할 수 있는 토지 또는 건축물은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

1. 분양신청자가 소유하고 있는 종전의 토지 및 건축물의 가액이 당해 사업시행구역의 분양예정 토지 및 건축물 중 분양용 최소규모 공동주택 1세대의 추산액(제25조제1항제1호 및 제2호의 규정에 의한 지분대지 가격을 포함한 공동주택가격을 말한다.) 이하인 경우. 이 경우 종전의 토지 및 건축물의 가액은 사업시행인가일을 기준으로 산정한다.

2. 「건축법」제2조제1호 규정에 의한 하나의 대지에 속하는 토지가 수필지이거나 그 대지안에 수개의 건축물이 있는 경우로서 정비구역지정을 위한 공람공고일(이하 “구역지정공람공고일”이라 한다.)후에 그 토지의 일부를 취득(수필지 중 1필지 이상을 필지단위로 취득하였거나 필지의 일부를 공유지분으로 취득한 것을 모두 포함한다.)하였거나, 그 건축물의 일부를 취득(수동의 건축물중 1동 이상을 취득하였거나 1동의 건축물 일부를 공유지분으로 취득한 것을 모두 포함한다.)한 경우

3. 하나의 건축물이 하나의 대지에 속하는 토지를 점유하고 있는 경우로서 구역지정공람공고일 후에 그 건축물과 토지를 분리하여 취득하거나, 그 건축물 또는 토지의 일부를 취득한 경우

4. 「지적법」제2조제3호 규정에 의한 1필지의 토지를 구역지정공람공고일 후에 분할취득 또는 공유지분으로 취득한 경우

5. 신발생무허가 건축물의 소유자의 경우

6. 분양신청자가 소유하고 있는 종전 토지의 총면적(국·공유지를 불하받는 경우에는 그 면적을 포함한다.)이 「건축법」제49조의 규정에 의한 분할 제한면적 미만인 경우

② 제1항의 규정에 불구하고 다음 각호의 어느 하나에 해당하는 경우 현금으로 청산하지 아니하고 주택을 공급할 수 있다.<개정 2007-05-14>

1. 구역지정 공람공고일 이전에 분할된 1필지의 토지로서 그 면적이 30제곱미터 이상인 토지(다만, 지목이 도로이며 도로로 이용되고 있는 경우는 제외한다.)의 구역지정 공람공고일 현재 소유자는 사업시행인가고시일 후부터 법 제52조제3항 규정에 의한 준공인가일까지 분양신청자를 포함한 세대원(세대주 및 세대주와 동일한 세대별 주민등록표상에 등재되어 있지 아니한 세대주의 배우자 및 배우자와 동일한 세대를 이루고 있는 세대원을 포함한다. 이하 이 항에서 같다.) 전원이 주택을 소유하고 있지 아니한 경우에 한하여 분양대상자로 한다. 이 경우 주택소유여부에 관하여 필요한 사항은 「주택공급에 관한 규칙」제6조제3항의 규정을 준용하며, 분양받을 권리를 양도받은 자의 경우에는 권리양수일(제4항 규정의 부동산 등기부상 접수일자)부터 공사완료공고일 기간 동안 양도받은 자를 포함한 세대원 전원이 주택을 소유하고 있지 아니하여야 한다.

2. 구역지정 공람공고일 이전에 주택(기존무허가건축물 및 사실상 주거용으로 사용되고 있는 건축물을 포함한다.)을 소유한 자. 다만, 제1항제5호에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.

3. 분양신청자가 소유하고 있는 종전의 토지 등의 총가액(이하 “종전가액”이라 한다.)이 분양용 최소규모 공동주택 1가구의 추산액 이상인 자

4. 사업시행방식이 전환되는 경우 전환되기 전의 사업방식에 의하여 환지를 지정 받은 자. 이 경우 제1호 내지 제3호의 규정은 적용하지 아니할 수 있다.

재개발 현금청산과 분양자격

법 제19조 (조합원의 자격 등 <개정 2003.12.31>) 

①정비사업(시장·군수 또는 주택공사등이 시행하는 정비사업을 제외한다)의 조합원은 토지등소유자(주택재건축사업의 경우에는 주택재건축사업에 동의한 자에 한한다)로 하되, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 때에는 그 수인을 대표하는 1인을 조합원으로 본다. <개정 2005.3.18, 2009.2.6>

1. 토지 또는 건축물의 소유권과 지상권이 수인의 공유에 속하는 때

2. 수인의 토지등소유자가 1세대에 속하는 때(이 경우 동일한 세대별 주민등록표 상에 등재되어 있지 아니한 배우자 및 미혼인 20세 미만의 직계비속은 1세대로 보며, 1세대로 구성된 수인의 토지등소유자가 조합설립인가 후 세대를 분리하여 동일한 세대에 속하지 아니하는 때에도 이혼 및 20세 이상 자녀의 분가를 제외하고는 1세대로 본다)

3. 조합설립인가 후 1인의 토지등소유자로부터 토지 또는 건축물의 소유권이나 지상권을 양수하여 수인이 소유하게 된 때

②주택법 제41조제1항의 규정에 의한 투기과열지구(이하 "투기과열지구"라 한다)로 지정된 지역안에서의 주택재건축사업의 경우 제16조의 규정에 의한 조합설립인가후 당해 정비사업의 건축물 또는 토지를 양수(매매·증여 그 밖의 권리의 변동을 수반하는 일체의 행위를 포함하되, 상속·이혼으로 인한 양도·양수의 경우를 제외한다. 이하 이 조에서 같다)한 자는 제1항의 규정에 불구하고 조합원이 될 수 없다. 다만, 양도자가 다음 각호의 1에 해당하는 경우 그 양도자로부터 그 건축물 또는 토지를 양수한 자는 그러하지 아니하다. <신설 2003.12.31, 2005.3.18, 2009.2.6>

1. 세대원(세대주가 포함된 세대의 구성원을 말한다. 이하 이 조에서 같다)의 근무 또는 생업상의 사정이나 질병치료·취학·결혼으로 인하여 세대원 전원이 당해 사업구역이 위치하지 아니한 특별시·광역시·시 또는 군으로 이전하는 경우

2. 상속에 의하여 취득한 주택으로 세대원 전원이 이전하는 경우

3. 세대원 전원이 해외로 이주하거나 세대원 전원이 2년 이상의 기간동안 해외에 체류하고자 하는 경우

4. 그 밖에 불가피한 사정으로 양도하는 경우로서 대통령령이 정하는 경우

③사업시행자는 제2항 각호외의 부분 본문의 규정에 의하여 조합설립인가후 당해 정비사업의 건축물 또는 토지를 양수한 자로서 조합원의 자격을 취득할 수 없는 자에 대하여는 제47조의 규정을 준용하여 현금으로 청산하여야 한다. <신설 2003.12.31, 2009.2.6>

법 제47조 (분양신청을 하지 아니한 자 등에 대한 조치) 사업시행자는 토지등소유자가 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 해당하게 된 날부터 150일 이내에 대통령령이 정하는 절차에 따라 토지·건축물 또는 그 밖의 권리에 대하여 현금으로 청산하여야 한다.

1. 분양신청을 하지 아니한 자

2. 분양신청을 철회한 자

3. 제48조의 규정에 의하여 인가된 관리처분계획에 의하여 분양대상에서 제외된 자

법 제48조 (관리처분계획의 인가 등)

②

3. 너무 좁은 토지 또는 건축물이나 정비구역 지정후 분할된 토지를 취득한 자에 대하여는 현금으로 청산할 수 있다.

6. 1세대 또는 1인이 1 이상의 주택 또는 토지를 소유한 경우 1주택을 공급하고, 같은 세대에 속하지 아니하는 2인 이상이 1주택 또는 1토지를 공유한 경우에는 1주택만 공급한다. 다만, 2인 이상이 1토지를 공유한 경우로서 시·도 조례로 주택공급에 관하여 따로 정하고 있는 경우에는 시·도 조례로 정하는 바에 따라 주택을 공급할 수 있고, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 토지등소유자에 대하여는 소유한 주택수만큼 공급할 수 있다.

가. 「수도권정비계획법」 제6조제1항제1호에 따른 수도권 과밀억제권역에 위치하지 아니하는 주택재건축사업의 토지등소유자

나. 근로자(공무원인 근로자를 포함한다)숙소·기숙사 용도로 주택을 소유하고 있는 토지등소유자

다. 국가, 지방자치단체 및 주택공사등

영 제52조 (관리처분의 기준 등) ①주택재개발사업 및 도시환경정비사업의 경우 법 제48조제7항에 따른 관리처분은 다음 각 호의 방법 및 기준에 의한다. <개정 2009.8.11>

1. 시ㆍ도 조례로 분양주택의 규모를 제한하는 경우에는 그 규모 이하로 주택을 공급할 것

2. 1개의 건축물의 대지는 1필지의 토지가 되도록 정할 것. 다만, 주택단지의 경우에는 그러하지 아니하다.

3. 정비구역안의 토지등소유자(지상권자를 제외한다. 이하 이 항에서 같다)에게 분양할 것. 다만, 공동주택을 분양하는 경우 시ㆍ도 조례로 정하는 금액ㆍ규모ㆍ취득 시기 또는 유형에 대한 기준에 부합하지 아니하는 토지등소유자는 시ㆍ도 조례로 정하는 바에 의하여 분양대상에서 제외할 수 있다.

4. 1필지의 대지 및 그 대지에 건축된 건축물(법 제48조제3항에 의하여 보류지로 정하거나 조합원외의 자에게 분양하는 부분을 제외한다)을 2인 이상에게 분양하는 때에는 기존의 토지 및 건축물의 가격(제69조의 규정에 의하여 사업시행방식이 전환된 경우에는 환지예정지의 권리가액을 말한다. 이하 제8호에서 같다)과 제41조제1항ㆍ제4항ㆍ제5항, 제47조제3항 및 제50조제4호의 규정에 의하여 토지등소유자가 부담하는 비용(주택재개발사업의 경우에는 이를 고려하지 아니한다)의 비율에 따라 분양할 것

5. 분양대상자가 공동으로 취득하게 되는 건축물의 공용부분은 각 권리자의 공유로 하되, 당해 공용부분에 대한 각 권리자의 지분비율은 그가 취득하게 되는 부분의 위치 및 바닥면적 등의 사항을 고려하여 정할 것

6. 1필지의 대지위에 2인 이상에게 분양될 건축물이 설치된 경우에는 건축물의 분양면적의 비율에 의하여 그 대지소유권이 주어지도록 할 것. 이 경우 토지의 소유관계는 공유로 한다.

7. 법 제48조제5항 각호의 규정은 도시환경정비사업에 대한 법 제48조제1항제3호 및 제4호의 규정에 의한 평가에 관하여 이를 준용할 것

8. 주택의 공급순위는 기존의 토지 또는 건축물의 가격을 고려하여 정할 것. 이 경우 그 구체적인 기준은 시ㆍ도 조례로 정할 수 있다.

②주택재건축사업의 경우 법 제48조제7항에 따른 관리처분은 다음 각 호의 방법 및 기준에 따른다.다만, 조합이 조합원 전원의 동의를 받아 그 기준을 따로 정하는 경우에는 그에 따른다.. <개정 2008.12.17>

1. 제1항제5호 및 제6호를 적용할 것. 다만, 단독주택재건축사업의 경우에는 주택재개발사업에 준하여 제1항 각 호를 적용할 것

2. 부대ㆍ복리시설(부속토지를 포함한다. 이하 이 호에서 같다)의 소유자에게는 부대ㆍ복리시설을 공급할 것. 다만, 다음 각목의 1에 해당하는 경우에는 1주택을 공급할 수 있다.

가. 새로운 부대ㆍ복리시설을 건설하지 아니하는 경우로서 기존 부대ㆍ복리시설의 가액이 분양주택중 최소분양단위규모의 추산액에 정관등으로 정하는 비율(정관등으로 정하지 아니하는 경우에는 1로 한다. 이하 나목에서 같다)을 곱한 가액보다 클 것

나. 기존 부대ㆍ복리시설의 가액에서 새로이 공급받는 부대ㆍ복리시설의 추산액을 뺀 금액이 분양주택중 최소분양단위규모의 추산액에 정관등으로 정하는 비율을 곱한 가액보다 클 것

다. 새로이 공급받는 부대ㆍ복리시설의 추산액이 분양주택중 최소분양단위규모의 추산액보다 클 것

제24조 (현금청산 대상) ① 주택재개발사업의 경우 법 제48조제2항제3호 및 영 제52조제1항제3호의 규정에 의하여 현금으로 청산할 수 있는 토지 또는 건축물은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

1. 분양신청자가 소유하고 있는 종전의 토지 및 건축물의 가액이 당해 사업시행구역의 분양예정 토지 및 건축물 중 분양용 최소규모 공동주택 1세대의 추산액(제25조제1항제1호 및 제2호의 규정에 의한 지분대지 가격을 포함한 공동주택가격을 말한다.) 이하인 경우. 이 경우 종전의 토지 및 건축물의 가액은 사업시행인가일을 기준으로 산정한다.

2. 「건축법」제2조제1호 규정에 의한 하나의 대지에 속하는 토지가 수필지이거나 그 대지안에 수개의 건축물이 있는 경우로서 정비구역지정을 위한 공람공고일(이하 “구역지정공람공고일”이라 한다.)후에 그 토지의 일부를 취득(수필지 중 1필지 이상을 필지단위로 취득하였거나 필지의 일부를 공유지분으로 취득한 것을 모두 포함한다.)하였거나, 그 건축물의 일부를 취득(수동의 건축물중 1동 이상을 취득하였거나 1동의 건축물 일부를 공유지분으로 취득한 것을 모두 포함한다.)한 경우

3. 하나의 건축물이 하나의 대지에 속하는 토지를 점유하고 있는 경우로서 구역지정공람공고일 후에 그 건축물과 토지를 분리하여 취득하거나, 그 건축물 또는 토지의 일부를 취득한 경우

4. 「지적법」제2조제3호 규정에 의한 1필지의 토지를 구역지정공람공고일 후에 분할취득 또는 공유지분으로 취득한 경우

5. 신발생무허가 건축물의 소유자의 경우

6. 분양신청자가 소유하고 있는 종전 토지의 총면적(국·공유지를 불하받는 경우에는 그 면적을 포함한다.)이 건축조례 제28조제1항제1호에 따른 분할 제한면적 미만인 경우 <개정 2010-01-18>

② 제1항의 규정에 불구하고 다음 각호의 어느 하나에 해당하는 경우 현금으로 청산하지 아니하고 주택을 공급할 수 있다.<개정 2007-05-14>

1. 구역지정 공람공고일 이전에 분할된 1필지의 토지로서 그 면적이 30제곱미터 이상인 토지(다만, 지목이 도로이며 도로로 이용되고 있는 경우는 제외한다.)의 구역지정 공람공고일 현재 소유자는 사업시행인가고시일 후부터 법 제52조제3항 규정에 의한 준공인가일까지 분양신청자를 포함한 세대원(세대주 및 세대주와 동일한 세대별 주민등록표상에 등재되어 있지 아니한 세대주의 배우자 및 배우자와 동일한 세대를 이루고 있는 세대원을 포함한다. 이하 이 항에서 같다.) 전원이 주택을 소유하고 있지 아니한 경우에 한하여 분양대상자로 한다. 이 경우 주택소유여부에 관하여 필요한 사항은 「주택공급에 관한 규칙」제6조제3항의 규정을 준용하며, 분양받을 권리를 양도받은 자의 경우에는 권리양수일(제4항 규정의 부동산 등기부상 접수일자)부터 공사완료공고일 기간 동안 양도받은 자를 포함한 세대원 전원이 주택을 소유하고 있지 아니하여야 한다.

2. 구역지정 공람공고일 이전에 주택(기존무허가건축물 및 사실상 주거용으로 사용되고 있는 건축물을 포함한다.)을 소유한 자. 다만, 제1항제5호에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.

3. 분양신청자가 소유하고 있는 종전의 토지 등의 총가액(이하 “종전가액”이라 한다.)이 분양용 최소규모 공동주택 1가구의 추산액 이상인 자

4. 사업시행방식이 전환되는 경우 전환되기 전의 사업방식에 의하여 환지를 지정 받은 자. 이 경우 제1호 내지 제3호의 규정은 적용하지 아니할 수 있다.

③ 제1항 및 제2항의 규정을 적용함에 있어 다음 각호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 수인의 분양신청자를 1인의 분양대상자로 본다.<개정 2007-05-14>

1. 수인의 분양신청자가 하나의 세대(세대주와 동일한 세대별 주민등록표상에 등재되어 있지 아니한 세대주의 배우자 및 배우자와 동일한 세대를 이루고 있는 세대원을 포함한다)인 경우

2. 하나의 주택 또는 한필의 토지를 수인이 소유하고 있는 경우. 다만, 2004년 7월 19일 전부터 공유지분으로 소유한 토지의 지분면적이 건축조례 제28조 규정에 의한 규모 이상인 자는 그러하지 아니하다.<개정 2007-05-14>

3. 단독주택 또는 다가구주택을 건축물 준공이후 다세대주택으로 전환된 경우

4. 구역지정 공람공고일 이후 한 필지의 토지를 수개의 필지로 분할한 경우

5. 하나의 대지범위에 속하는 동일인 소유의 토지와 주택을 건축물 준공이후 주택과 토지를 각각 분리하여 소유한 경우. 다만, 구역지정 공람공고일 이전 공유지분으로 소유한 토지의 지분면적이 건축조례 제28조 규정에 의한 규모 이상인 자는 그러하지 아니하다.

6. "인천광역시 도시·주거환경정비 기본계획"의 결정·고시일 이후에 기준 건축물을 철거하고 공동주택을 건축하는 경우(건축물이 없는 토지에 신축하는 경우를 포함한다). 다만, 해당 공동주택의 주거전용면적이 40㎡ 이상인 자에 대하여는 그러하지 아니한다. <신설 2008-10-20>

④ 제2항제1호의 규정에 의한 토지면적 및 제2항제3호의 규정에 의한 종전의 토지 등의 총가액을 산정함에 있어 다음 각호의 어느 하나에 해당하는 토지는 포함하지 아니한다.<개정 2007-05-14>

1. 「건축법」제2조제1호의 규정에 의한 하나의 대지범위에 속하는 토지가 수필지인 경우로서 구역지정 공람공고일 이후에 그 토지의 일부를 취득하였거나 공유지분으로 취득한 경우

2. 하나의 건축물이 하나의 대지범위에 속하는 토지를 점유하고 있는 경우로서 구역지정 공람공고일 이후에 그 건축물과 토지를 분리하여 취득한 경우

3. 1필지의 토지를 구역지정 공람공고일 이후 분할 취득하거나 공유지분으로 취득한 경우

⑤ 제2항 내지 제4항의 규정에 불구하고 사업시행방식이 전환되는 경우에는 환지면적의 크기, 공동환지 여부에 관계없이 환지를 지정 받은 자 전부를 각각 분양대상자로 할 수 있다.

⑥ 제1항제2호 내지 제4호 규정의 토지 또는 건축물의 취득시점은 부동산등기부상의 접수일자를 기준으로 한다.