전원생활, 귀농귀촌시 부지매입과 집짓는 요령

[DAVID OH]

전원생활, 귀농귀촌시 부지매입과 집짓는 요령

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(1)작지만 실속있는 ‘강소주택’을 지어라

전원생활을 처음 시작하는 이들은 대개 무리를 해서라도 크고 화려한 내 집을 갖고 싶어 한다. 그래서 당초 계획한 자금을 초과하게 되고 대출도 늘어난다. 이는 나중에 불가피한 사정으로 인해 집을 처분하고자 할 때 땅을 포함한 총 매도가격을 높여 매매에 불리하게 작용한다. 따라서 규모는 작지만 건강에 좋고 에너지 등 관리비가 적게 드는 실용성이 뛰어난 집을 짓는 게 좋다. 주말에만 잠깐씩 쉬었다 가는 세컨드하우스의 경우 더욱 그렇다.

　
(2)세컨드 하우스는 이동식주택·농막도 한 방법이다

우리나라도 도시에 메인 하우스를 두고 전원에 세컨드 하우스(주말주택)를 두는 경향이 점차 뚜렷해지고 있다. 주말주택은 서울에서 차로 1~2시간 거리인 수도권 외곽이나 강원권, 충청권이 좋다. 요즘 주말주택은 대지를 포함해 가격이 1억~2억 원 선이 주류다. 33㎡(10평) 안팎의 이동식 주택의 경우 3.3㎡(1평)당 200만원이면 예쁘게 지을 수 있다. 더 저렴한 주말주택을 원한다면 컨테이너 농막도 한 방법이다.

(3)집 건축 자금계획은 여유있게 세워야 한다

보통 집을 짓게 되면 당초 계획했던 것 보다 돈이 30~50% 더 들어간다. 짓다보면 설계변경을 해 더 좋은 자재로 마감하고 싶은 것은 인지상정이다. 따라서 집짓기 자금은 여유 있게 확보해야 중간에 차질을 빚지 않는다. 주택 규모 및 유형, 마감재 등에 따라 건축비는 천차만별이다. 대체로 3.3㎡(1평)당 300만~400만 원 정도는 들여야 제대로 지을 수 있다. 물론 샌드위치 판넬은 200만 원 대로 가능하다. 반면 고급스럽게 지으려면 600만~700만원 정도 들어간다.

(4)집은 죽이고 정원과 텃밭은 살려라

전원주택은 작고 실속있는 ‘강소주택’으로 짓는 대신 정원과 텃밭은 무리하지 않는 범위 내에서 가급적 넓게 확보하는 것이 좋다. 나와 가족의 손으로 직접 정원과 텃밭을 꾸미고 일구는 것이야 말로 진정 전원생활의 묘미다. 이 때 정원은 한꺼번에 돈을 들여 조성한 ‘보는 정원’보다는 테마를 정해놓고 가족이 함께 조금씩 만들어 가는 ‘가꾸는 정원’이어야 한다. 나이든 어르신들은 소일거리가 될 수 있는 텃밭을 좀 더 크게 만든다.

(5)농가주택, 섣부른 매입은 금물…‘돌다리도 두드려라’

허름한 농가주택을 경매나 일반매매를 통해 사들여 리모델링 하거나 새로 짓는 방법(개축)으로 전원생활의 꿈을 이룰 수 있다. 하지만 시골 농가주택을 사기 전에 반드시 확인해야 할 사항들이 있다. 먼저 시골 집은 대지가 아닌 농지에 들어선 경우도 있기 때문에 이를 확인한다. 또 무허가 집도 많으므로 등기가 완전한지도 파악한다. 진입로에 문제가 없는지, 지상권만 있는 집인지 등도 필수 확인사항이다.

(6)기존 도시주택의 양도세를 면제받는 시골 집을 지어라

도시에 집을 한 채 보유하고 있는 사람이 시골에 전원주택을 짓거나, 기존 농촌주택을 매입하고자 할 때 가장 걸리는 문제가 다주택 양도세 중과다. 하지만 시골에 집을 한 채 더 소유해도 기존 도시 주택이 양도세 비과세 요건(3년 보유)을 충족한다면 그대로 그 혜택을 받을 수 있다. 이 때 시골 집은 수도권 이외의 읍·면 지역에 위치하고, 대지면적 660㎡ 이하, 주택면적 150㎡ 이하, 기준시가 2억원 이하이어야 한다.

(7)펜션 음식점 등 즉흥적 개발은 금물…사전 조사가 필수다

농지나 임야를 전용해 전원주택, 펜션, 음식점 등을 짓고자 한다면 그에 앞서 사전조사가 필수다. 자금여력이 있다고 할지라도 즉흥적 개발은 금물이다. 잘못된 토지 개발은 보유자금이 묶이게 될 뿐더러 최악의 경우 손해를 보고 팔아야 하는 상황에 내몰릴 수도 있기 때문이다. 특히 펜션이나 음식점 등은 과연 일정 소득을 보장할 수 있는지 시장조사 및 수익률 분석이 필수다.

(8)농지전용 면적은 660㎡ 이하로 해야 유리하다.

도시인이 전·답 등 농지나 산지(임야)를 사서 집을 지으려면 먼저 지목을 대지로 바꾸는 절차를 밟아야 한다. 이를 농지(산지)전용이라고 한다. 개인이 받을 수 있는 농지전용 면적은 최대 1000㎡이다. 다만 계획관리지역에서는 면적 제한이 없다. 그렇다고 무제한 가능한 것은 아니다. 농지 전용면적은 가급적 660㎡ 이하로 하는 게 도시주택 양도세 면제 등 여러면에서 유리하다. 전용시 공시지가의 30%에 해당하는 부담금을 내야한다.

(9)개발이 어려운 땅 ‘허가방’ 이용시 값비싼 대가를 치러야 한다

진입로, 경사도, 배수 등 여러 가지 조건이 농지(산지)전용 허가를 받아내기 쉽지 않은 땅들이 있다. 이 경우 어쩔 수 없이 해결사 역할을 하는 소위 ‘허가방’을 찾기도 하는데, 이때 값비싼 대가를 지불해야 한다. 이들은 통상적인 농지전용허가 대행 수수료의 몇 배를 받아 챙긴다. 전문적인 부동산 관련 법률과 지식으로 무장한 전직 공무원들이 운영하는 경우가 대부분이다.

(10)‘한뼘이라도 더’…정확한 측량이 내 땅을 넓힌다

농지를 매입해 그 전부 또는 일부를 대지로 바꿔 전원주택을 짓는 과정에서 측량이 필요하다. 측량은 지적공사와 토목측량회사에서 하는데 지적공사 측량은 공신력이 있는 반면, 토목측량회사는 공신력이 없다. 필지를 나누는 분할측량과 이웃 땅과의 경계를 명확히 하는 경계측량을 할 때 빨간 색 측량 말뚝을 경계점에 박는다. 측량 말뚝은 훼손되거나 분실되기 쉽기 때문에 바로 옆에 1,2m 길이의 쇠말뚝을 박아두면 두고두고 활용할 수 있다.

(11)집 설계는 기능과 용도에 맞춰라

시골주택은 크게 농사를 짓는 사람이 기거하는 농가주택과 도시민의 전원생활을 위한 전원주택으로 나뉘는데, 각각의 기능과 용도에 맞게 설계해야 한다. 즉 귀농의 경우 농가주택, 귀촌은 전원주택이 맞다. 농가주택은 주택 내·외부 공간을 영농중심으로 배치한다. 도시인과 교류가 많은 전원주택의 설계는 거실 위주 구성이 좋다. 한국농어촌공사에서 제공하는 농촌경관주택 표준설계도를 이용하는 것도 한 방법이다.

(12)주택공사기간을 줄이려면 사전 준비를 철저히 하라

농지나 임야를 전용해 집을 짓는 경우 실제 건축기간은 조립식이나 경량 목구조의 경우 100㎡(30평) 기준으로 두 달 가량 걸린다. 이에 앞서 농지전용 인허가 기간을 한 달 가량 잡아야 한다. 농지전용~건축공사 사이에 토목공사, 건축허가(신고), 전기와 지하수 공사 등의 절차를 거쳐야 한다. 이 기간 또한 두 달 이상 잡아야 한다. 결국 정상적으로 진행된다 해도 다섯 달은 걸리는 셈이다. 그만큼 차질 없는 사전준비가 중요하다.

(13)토목공사를 통해 ‘성형미인 땅’을 만들어라

남향, 배산임수 등의 입지에다 토질이 좋고 땅 모양도 정방형인 ‘자연미인 땅’이 더러 있기는 하다. 하지만 대부분의 땅은 뭔가 부족하다. 전원주택을 지으려면 농지(산지)전용허가를 받아 토목공사에 착수하게 된다. 이를 통해 ‘성형미인 땅’이 만들어진다. 즉 집 건축 전 토목공사를 어떻게 했느냐에 따라 부동산의 가치가 결정된다고 해도 과언이 아니다. 토목공사를 잘못하면 땅의 가치가 깎이는 것은 물론 비용 또한 과도하게 지출된다.

(14)‘직영’이든 업체에 맡기든 집은 내가 짓는다는 점을 명심하라

일반적으로 전원주택의 시공방법은 크게 건축주가 일꾼이나 자재를 직접 구해 짓는 ‘직영’방식과 외부에 맡겨 짓는 방식으로 대별할 수 있다. 건축업체에 맡겨서 짓는다 할지라도 그 주체는 바로 ‘나’라는 사실을 잊어서는 안 된다. 따라서 건축주는 끊임없이 건축에 대한 공부를 해서 지식을 축적해야 한다. 또 어떤 방식으로 어떻게 집을 지을 것인지에 대해 세부 계획을 수립해 점검해야 한다.

(15)시공업체 선정시 먼저 지은 집주인의 평판에 귀를 기울여라

시공업체를 선정할 때는 그 업체가 지은 집을 방문해 집주인의 평판을 귀담아 듣고 이를 선정기준으로 삼는 것이 바람직하다. 방문시 집만 구경할 것이 아니라 시공과정에서 업체와 마찰은 없었는지, 있다면 보수는 제대로 이뤄졌는지에 대해 자세하게 물어본다. 시공업체는 어느 정도 규모를 갖추고 있고, 공사실적과 실력을 겸비한 업체라야 한다. 설계도와 견적서 등 계약관련 서류 등을 통해 업체의 실력과 신뢰도를 가늠할 수 있다.

(16)저렴하게 폼 나는 조경을 해라

집을 짓고 나면 멋진 조경으로 마무리 하고 싶은 것은 건축주라면 인지상정이다. 하지만 조경은 과실수든 관상수든 적지 않은 비용이 들어간다. 그렇기에 비용을 줄이면서도 당초 계획한 조경을 만들어내는 것이 중요하다. 조경수는 인근 택지개발지구, 고속도로 건설현장 등 각종 개발현장에서 보상을 받고 나오는 나무를 사는 것이 가장 저렴하다.

(17)뒷감당 어려운 마구잡이 정원 늘리기는 자제하라

시골에 전원주택을 지어 전원생활을 막 시작하는 사람들은 누구나 넓고 아름다운 정원을 갖고 싶어 한다. 이 과정에서 정원은 자연스럽게 대지에서 농지 쪽으로 확대되어 나간다. 이는 나중에 불가피하게 집과 땅을 팔아야 할 경우 문제가 된다. 농지 원상회복 명령을 받을 수도 있기 때문이다. 나중에 문제가 되지 않게 정원을 넓히려면 대지에 잇대어 농지를 전용해 창고를 신축한다. 즉, 창고부지로 대지면적을 확장한 다음 정원을 조성하면 된다.

(18)컨테이너 창고와 조립식 차고를 적극 활용하라

시골생활을 하면서 꼭 필요한 것이 창고와 차고다. 자질구레한 물건 정리는 물론, 텃밭 등 농사를 지으려면 농기구나 수확물 등을 보관할 공간이 절실하다. 창고는 넓을수록 좋다. 이때 중고 컨테이너는 훌륭한 창고가 된다. 또 시골에서 필수품인 자동차를 주차할 차고가 필요하다. 이때 골조가 튼튼한 조립식 차고는 잘만 고르면 저렴한 비용으로 직접 손쉽게 설치할 수 있다.

(19)전원주택 콘셉트를 ‘친환경+저에너지’에 맞춰라

전원주택 건축은 친환경성을 살리면서 저에너지라는 기능성을 어떻게 저렴한 비용으로 구현하느냐가 관건이다. 각종 매체에 소개되고 있는 친환경 저에너지 주택은 아직 건축비가 부담이 되는 것이 현실이다. 비용 대비 효과가 기대에 못 미친다는 말이다. 친환경주택은 건강에 좋은 생태건축을 실현하는 것이며, 저에너지 주택은 난방비 등 관리비가 적게 드는 집이다. 이는 향후 전원주택 건축의 화두로, 집 지을 때 콘셉트를 여기에 맞춰야 한다.

(20)꿈에 그리던 내 집, 입주 후 관리에 신경써라

꿈에 그리던 전원주택을 지어 입주를 해 살아보면 설렘도 잠시, 또 다시 적지 않은 준비와 관리가 필요함을 깨닫게 된다. 도시와는 달리 시골에선 폭설이나 강풍에 전기가 끊기거나 겨울철 동파사고 등에 취약하다. 또한 단독주택은 아파트와는 달리 크고 작은 하자가 생기기 마련이다. 애초 시공이 잘못된 경우라면 시공업체에 하자보수를 신청해야겠지만, 작은 하자 보수 정도는 집주인이 손수 할 줄 알아야 한다.

실패하면서 배우는 전원주택 짓기 노하우

	▲ 전원주택에 대한 인기가 높아지면서 집짓기에 직접 나서는 소비자들이 늘어나고 있다. 하지만, 인허가가 안 나는 땅을 덜컥 구입하거나, 시공업체를 잘못 선정해 낭패를 당하는 경우가 적지 않다. 사진은 성남시에 있는 전원주택 단지. 조선일보 DB사진

전원주택 인기가 높아지면서 스스로 집을 짓겠다는 사람이 늘고 있다. 그러나 ‘집 짓기’는 도시 사람들이 익숙한 ‘집 구하기’와 본질적으로 다르다. 땅 구입에서부터 용도변경, 설계, 시공에 이르기까지 쉬운 과정이 하나도 없다. 나보다 먼저 전원주택을 지어 살고 있는 사람들의 실패 체험을 통해 ‘집 짓기’의 노하우를 배워보자.

◆땅구입땐 진입로등 살펴라

서울 강서구에 살던 이모(52)씨는 집 터잡기에 여러 번 실패했다. 이씨는 강원도 횡성에서 준농림지 530평을 보고, 어린 시절 살던 고향 마을과 너무 비슷하다는 이유로 앞뒤 살피지 않고 계약을 서둘렀다.

잔금을 치르기 전날 이씨는 믿기 어려운 얘기를 들었다. 땅이 기존 마을에서 너무 떨어진 곳에 있어 전기 및 전화 가설료만 2000만원이 넘는다는 얘기였다. 김씨는 결국 계약금 500만원을 날리고 계약을 포기했다. 작년에 경기도 양평군에 있는 전원주택지 300평을 구입한 박모(45)씨. 박씨는 뒤늦게 산 땅은 별도의 진입로를 개설해야 건축허가가 나는 이른바 ‘맹지(盲地)’였다.

◆인허가·세금등 따져봐야

경기도 포천군에 사는 이모씨 부부는 건폐율을 고려하지 않고 땅을 샀다가 고생한 경우다. 이씨 부부는 준농림지 200평을 구입, 건평 30평짜리 집을 짓겠다며 읍사무소에 농지전용 허가신청을 냈다. 그러나 읍사무소는 농지전용 면적을 100평까지밖에 인정할 수 없다고 통보해왔다. 이씨 부부가 산 땅은 준농림지이므로, 100평에 대해서만 전용허가가 날 경우, 나머지 100평에 대해서는 소유권 이전이 불가능해진 것. 이씨는 “딴 데는 주택 면적의 4~5배까지 전용을 인정해주는데 왜 3배 정도밖에 안 해주냐”고 따졌지만, 포천군의 경우 건축조례 규정상 건축바닥면적의 3배 정도만 대지화해준다는 사실을 알게 됐다. 이씨는 부랴부랴 설계를 변경, 주택 58평, 창고, 옥외 화장실 등을 추가했다. 당초보다 건물 규모를 늘려 지은 결과 건축비 부담이 1억원이나 늘었다.

재일교포 김모(62)씨는 허가 신청을 잘못해 손해를 본 경우다. 김씨는 지난 2001년 경기도 남양주에 준농림지 240평을 구입 건평 60평 규모의 펜션을 지었다. 김씨는 준공을 앞둔 어느날 깜짝 놀랄만한 액수가 부과된 취득세 통지서를 받았다. 김씨의 펜션이 고급 주택으로 분류돼 취득세가 5배나 중과세된 것.

현행 지방세법에 따르면 ▲주택의 건평이 100평을 초과하는 것으로 과표가 2500만원이 넘거나 ▲대지면적 200평을 초과하면서 주택 과표가 2500만원이 넘으면 취득세를 5배나 중과세한다. 따라서 김씨의 경우 아예 허가 자체를 다가구 주택으로 받았더라면 전체 과표가 2500만원이 넘더라도 고급주택으로 분류되지 않아 세금을 아낄 수 있었다.

◆설계 및 시공은 전문가에게

경기도 안성에 사는 방모(58)씨는 서울서 회사를 경영하다 안성으로 내려갔다. 그는 건축 경험이 있는 친구를 시공 관리인으로 선정했고, 각종 인허가 과정에서 도움을 준 이웃이 추천한 사람을 시공업자로 선정했다.

그러나 한 번의 잘못된 선택은 낭패의 연속으로 이어졌다. 1층 천장 높이가 설계도면보다 무려 30㎝나 높게 시공돼 2층을 설계대로 지을 수가 없게 된 것. 방씨는 결국 허물고 집을 다시 지어야 했다. 방씨는 “동네 사람들과의 관계를 고려, 이웃이 소개해준 업자의 시공 하자에 대해 따지지도 못했다”고 말했다.

설계도 마찬가지다. 집 지을때 자재비는 아낌없이 쓰면서도, 설계에는 돈을 들이지 않고 시공업체가 만든 도면으로 적당히 짓는 경우가 대부분이다. 김모(41)씨는 경기도 양평 양수리 인근에 전용허가를 받은 준농림지 임야 400평을 샀다. 역시 아는 사람 소개로 현지 시공업자를 소개 받아 건축을 시작했는데, 따로 설계를 맡기지 않고 시공업자가 제공한 도면을 그대로 사용했다. 그러나 공사가 시작되자 시공업자는 설계를 바꿔가며 건축비를 더 달라고 요구하기 시작했다. 김씨는 울며 겨자 먹기로 업자의 요구를 들어줘야 했다.