[ 가격 폭락의 원인 ] 유치권 설정된 경매물건

[부동산 대장]

특수경매란?

단어에서 알수 있듯이

경매중에 가장 난이도가 높고 특별한 상황으로

경매 중 가장 법리관계가 복잡합니다.

복잡하고 난해한 만큼 낙폭도 매우 크고

심지어 경매가 취소될 정도로 폭락하는 경우가 많습니다.

그러나 일반인이 접근하기는

매우 난이도와 위험도가 높은 만큼

만약 성공적으로 물건을 해결하고 확보할 경우

수익률이 매우 높은 경우가 많습니다.

그 대표적인 물건이

유치권, 지상권, 대지권, NPL입니다.

유치권이란?

특수물건 중 가장 대표하는 유치권을 사례로 알아보겠습니다

유치권이란...

간단하게 설명하자면

건축주로부터 공사대금을 못 받은 시공자가

해당 공사현장을 강제 점유하고

물건의 재산권을 강제점유하여

재산권을 제한하는 행위입니다.

강제 경매가 진행하게되면

낙찰 받은 낙찰자는 유치권자로부터

재산권을 제한 받게되 어떻게 하든

유치권자와 협상을 해야겠죠!!

한 마디로

"내 공사대금 줄 때까지 부동산(물건) 사용 못해...!!"

뭐 이런 건데 이것이 법으로 보장 받는다는 것입니다.

그래서 법원은 사실 너무 광범위한 사실 관계를 조사해야 하므로

실제 유치권의 유무 존재는 법원이 개입하지 않고

오로지 낙찰 받은 낙찰자가 증명하라 것입니다.

(가격폭락의 실제적인 이유)

유치권은 신고제이므로 누구든 이해관계가 존재하다면 신고를 받아줍니다.​

아래와 같이 엄청나게 많은 인원과 금액이 신고된것을 알 수 있습니다.

법원은 신고제(신고만하면 다 받아줌)로

공사대금을 못 받은 금액을 행정적으로 접수만 받을 뿐

진위 여부는 가리지 않습니다.

법원에서는 경매로 강제 매각을 하는데

물건의 실제 점유를 넘겨주는 것이 아니라

등기권리만 낙찰자에게 넘겨주고

실제적인 낙찰 물건의 실효적인 점유의 해결은

낙찰자가 알아서 하라는 것이 특수경매이며

이것이 유치권입니다.

유치권 명도에 성공한다면 상당한 큰 수익이 보장

명도에 성공한다면 상당한 큰 수익이 보장 받을 수 있습니다.

하지만 명도는 낙찰자가 알아서 해야 하는데

명도에 실패하면 가장 큰 손실로 돌아오게 됩니다.

하지만 반대로 명도에 성공한다면

상당한 큰 수익으로 얻을 수 있는데요

이것에 욕심을 내다 결국 해결 못하고

미납으로 손실을 입은 경우가 상당히 많습니다.

낙찰자는 점유자가 불법이라는 것을 알아도

강제로 끌어낼 수 없으며

반드시 인도명령 절차를 거쳐서

인도를 받아야 합니다.

그리고

공사대금을 거짓으로 신고하여 부풀려 있어도

이것은 낙찰자가 증명해야 합니다.

블루문인베스트의 유치권 경매 결과입니다.
감정가 대비 낙찰가 (일부 자료)

"유치권 경매를 시작해볼까?"

개인적으로 유치권 경매를 시도하면서,

가격이 저렴하다고 무작정 욕심에 낙찰 받아 최저가의 10%를 날리는 일이

상당히 많이 발생합니다.

싸다고 함부로 받다가 망한 사례​

유치권을 해결하지 못해 미납

경매보증금 최저가 10%

그대로 날린경우 입니다.

이 금액은 채권자에게 넘어가게 됩니다.

첫번째 : 입찰 100억 / 최저 52억 / 미납 / 손실 10%

두번째 : 입찰 72억 / 최저 52억 / 미납 / 손실 10%

세번째 : 입찰 64억 / 최저 36억 / 미납 / 손실 10%