이수 극동·우성2·3단지, 리모델링 창립총회 ‘성료’

[부동산썰맨]

최대 5천세대 서울·수도권 최대 규모 리모델링 수주전 ‘임박’

이수극동, 우성2,3단지 전경

이수 극동·우성2·3단지가 리모델링주택조합 설립을 위한 창립총회를 성공적으로 마쳤다. 이미 조합설립에 필요한 동의율을 충족해 조만간 조합설립인가가 나올 전망이다. 우성2·3단지와 극동, 그리고 인근 신동아4차를 포함하면 약4400세대에 달하는 초대형 리모델링사업이 등장함에 따라 향후 치러질 시공사 선정에 대형 건설사들의 관심이 집중되고 있다.

∥부담 과다한 재건축보다 리모델링 효율성 높아

지난 5일 이수 극동·우성2·3단지아파트가 리모델링주택조합 설립을 위한 창립총회를 개최했다. 이 날 상정된 안건은 리모델링사업 결의와 집행부 구성 등 13가지 안건이 상정됐으며, 회의 결과 모든 안건이 다수 주민의 동의를 얻어 원안 통과됐다.

창립총회 결과 추진위원장으로서 사업추진을 이끌어온 신이나 위원장이 조합장에 선출됐으며, 그 외 이사 15인, 감사 3인, 대의원 30인 등으로 집행부가 꾸려졌다. 협력업체로는 정비업체 세종코퍼레이션, 설계업체 나우동인건축사사무소, 법률업체 법률사무소 팔마가 각각 선정됐다.

이수극동·우성2·3단지 리모델링주택조합(조합장=신이나)은 동작구로부터 조합설립인가가 나오면 후속 절차로 시공사 선정을 치를 전망이다. 지하철4·7호선 이수역 인근에 위치한 우성2·3단지와 극동아파트는 향후 인근 신동아4차와 통합해 5천세대 규모로 늘어날 전망이어서 사업규모와 입지 측면에서 대형 건설사들로부터 큰 주목을 받고 있다.

1993년 준공된 이수극동·우성2·3단지는 지난 2020년 1월 추진위를 구성하며 사업추진을 본격화했다. 준공 후 30년이 육박함에 따라 누수와 주차난 등 노후화에 따른 주거환경의 악화가 공동의 해결과제로 떠올랐다. 추진위 구성 초기엔 리모델링과 재건축 등 사업방식을 특정하지 않고 어떤 방식이 가장 적합할지를 논의했다고 한다.

이와 관련 신이나 조합장은 “2019년 11월경 리모델링이든 재건축이든 보다 효율적인 방안을 찾자는 취지에서 20여명 가량이 모여 의견을 나누었고, 구청을 찾아가고 여러 방면의 업계 전문가들을 찾아가 자문한 결과 우리 단지는 실질적으로 재건축이 불가능한 단지라는 결론이 도출돼 리모델링으로 방향을 잡게 됐다”고 설명했다.

다만 아직 일부 주민들은 재건축을 선호하는 의견을 나타내고 있기도 하다. 그러나 250%에 육박하는 기존 용적률을 고려하면 재건축 추진시 열악한 사업성으로 인해 힘을 받기는 어려울 전망이다.

한편 이수극동·우성2·3단지는 인근 신동아4차와 함께 리모델링을 추진 중이다. 이에 업계에서는 ‘우극신’이라는 별칭으로도 불린다. 조합측 설명에 따르면 우극신은 건립 당시 같이 준공돼 용적률 등 단지 현황을 공유하지만 필지는 분리돼있다. 당초엔 하나의 단지였지만 신동아5차를 연결하는 진입도로가 생겨나며 필지가 분리돼 두 개의 단지로 나뉘게 됐다는 것.

이와 관련 동작구와 서울시, 국토부 등에 문의한 결과 필지가 분리된 만큼 별도의 조합을 구성하는 것이 타당하다는 의견을 받았고, 그에 따라 극동·우성2·3단지와 신동아4차가 별도의 조합을 구성하고, 차후 조합간 협약을 맺어 하나의 시공사를 선택하는 방향으로 사업을 진행할 계획이다.

∥이수 우극신, 서울·수도권 최대 규모 리모델링사업

우극신은 우성2단지(1080세대)와 우성3단지(855세대), 극동(1550세대), 그리고 신동아4차(912세대) 등 총 4397세대로 구성된다. 현행 규정상 기존 세대수의 15%까지 일반분양이 가능하기에 분양물량을 최대로 산출할 경우 전체 5천세대가 넘는 초대형 사업장이 탄생할 전망이다.

이와 관련 신이나 조합장은 “현재 계획상 수직·수평·별동 증축을 모두 고려하고 있으며, 설계업체 의견에 의하면 현재 왕복4차선으로 이용 중인 단지내 도로를 2차선으로 줄이고 남는 유휴부지를 활용하면 별동으로 세대수 확보가 가능하다”고 말했다.

이어 “건폐율 등 환경적 측면을 고려하면 수직증축이 포함되는 것이 바람직하지만 그간 인허가 사례를 고려할 때 수직 증축이 허용된 사례가 충분하지 않아 무리하게 추진할 의사는 없다”면서 “최종 목표가 빠른 완공인 만큼 주민의견을 잘 취합해 사업추진이 빠르게 진행될 수 있는 최적의 방향을 모색할 방침”이라고 밝혔다.

공동주택 리모델링에서 수직증축은 가장 중요한 화두라 할 수 있다. 조합원의 부담을 덜어줄 일반분양 물량확보 측면에서 수직증축이 큰 역할을 담당하기 때문이다. 우극신의 경우 구조적 측면에서 수직증축에 유리한 여건을 갖추고 있는 점은 긍정적이다. 암반 위에 아파트가 건립된 것으로 알려져 수직증축을 위한 기본적인 조건을 갖추었기 때문이다.

신 조합장이 밝힌 바와 같이 현재 공동주택 리모델링시장은 아직 수직증축이 성사된 사례가 많지 않지만 그 숫자가 늘어나고 있는 점은 긍정적 요소로 꼽힌다. 송파 성지를 필두로 옥수 극동과 대치 현대2차 등 수직증축 사례가 확대되고 있기 때문이다. 이 같은 수직증축 사례가 점차 늘어나면 선행 사례 검토를 통해 인허가청도 전향적인 입장변화를 기대해 볼 수 있다.

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잠깐 인터뷰 - 이수극동·우성2·3단지 리모델링주택조합 신이나 조합장 

“바른 리모델링이 빠른 리모델링”

리모델링 추진 배경에 대해

현재 우리 단지 용적률이 248%인데 재건축을 하면 기부채납으로 땅을 내놓고 임대주택 빼고 나면 실질적으로 가능한 일반분양 물량이 거의 나오지 않는다. 우리 단지와 용적률이 비슷한 모 재건축단지의 경우 거의 1대1 재건축이고, 조합원 분담금이 7억원이 넘게 나왔다. 주민 부담이 적고 효율성이 좋은 방법을 택한 것이라 생각한다.

향후 증축범위에 대해

일단 조합원의 경우 84㎡이하는 전용면적의 40% 이내, 84㎡초과는 30% 이내의 법정 증축범위를 최대한 확보할 계획이다. 일반분양의 경우 전체 세대수의 15% 이내 및 전체 연면적의 15% 이내의 범위에서 충족해야 한다. 현재 계획상 일반분양 최대치가 500여세대로 나온다. 이에 대해 40평형대 400세대로 할지 아니면 20평형대 500여세대로 할지는 향후 본격적인 설계 단계에서 구체화 될 전망이다. 중요한 것은 주민 이익 극대화를 위한 최적의 방안을 마련하는 것이다.

향후 일정은

일단 2026년도에 조합원 이주를 계획하고 있다. 공사기간은 시공사측 조건을 봐야겠지만 철거기간을 포함해 최대 4년을 보고 있다. 개략적으로 2029년 또는 2030년 준공되기를 희망하고 있다. 궁극적으로 사업기간 단축을 통한 금융비용 등 사업비를 절감하는 것이 중요하기 때문이다.

바람직한 조합장 역할에 대해

사업이 빨리, 원활하게 진행되기 위해선 조합이 바르고 투명하게 진행하고, 조합원들의 의견을 제대로 반영할 수 있어야 한다고 생각한다. 개인적으론 ‘나를 따르라’는 독불장군식의 조합장이 아닌 조합원들의 의견을 제대로 취합하고 조율할 수 있는 중재자 역할에 중점을 두고 있다. 이사진을 포함해 조합원 가운데 각계각층의 전문가들이 많아 큰 도움이 될 것이라 생각한다.