조합의 현재 상황을 조합원님들께 알립니다...

[조문상]

귀 조합의 상황을 조합원님들께 알립니다.

안녕하십니까? 오남3지역주택조합에 협동조합형 민간임대아파트 사업을 제안하였고, 협동조합으로 전환시 업무대행(계약서별첨)을 맡기로 한 ㈜온유개발의 이사 임동윤입니다.

또한 5개호실(102동 2603호, 103동 1301호, 103동 1302호, 105동 2701호, 107동 1104호.)의 조합비를 납부한 사람이기도 합니다.

먼저 지금의 어려운 상황을 힘겹게 견디고 계시는 모든 조합원님들께 심심한 위로의 말씀을 올립니다.

너무나 많은 분들이 이해관계가 얽혀 있기에 이 글을 올리기까지 많은 고민이 있었습니다. 하지만 지금 진행되는 상황을 이대로 방치했다가는 다같이 망하는 길로 갈 수 밖에 없다는 생각에 조합원님들께 현재의 상황을 정확히 알려는 드려야겠다는 생각으로 이렇게 글을 올리게 되었습니다.

얼마 전 살길이 있다며 협동조합형 민간임대주택으로 사업방향을 전환하고 안심하고 계실지 모르겠지만 지금 저희 조합은 풍전등화의 상황입니다. 사업방향만 전환했다고 다 된 것이 아니라 사업을 진행하기 위해서는 자금이 필요합니다.

이미 새마을금고에서는 탈퇴조합원의 가압류 및 이자 미납으로 조합에 토지를 공매처분 하겠다며 2차 통보까지 끝낸 상황입니다(공매 예정 공문 별첨). 예상대로 진행되면 2월 3,4주차에 온비드에 공매공고가 뜰 겁니다. 10일간의 공고기간을 거치고 3월 2주차 정도면 1차 공매가 시작되리라 생각됩니다. 이 공매를 막지 못하면 조합은 파산하고 조합원들은 지금까지 납부한 금액을 돌려받지 못하게 됩니다. 업무대행사 이명석대표는 공매금지 가처분을 신청해 본다고 하지만 받아들여질지도 미지수이고, 혹 받아들여진다고 한들 1-2개월 정도 시간을 끄는 것에 불과합니다.

(공매가 나왔을 경우 예상 시나리오 : 약 250억 정도에 낙찰이 예상되고, 그럴 경우 새마을금고 대주단에서 200억을 가져가고, 후순위 농협에서 50억 정도를 가져가게 됩니다. 그러면 농협은 신용대출금 중 130억 정도가 남게 되어 이 금액은 지금 신용대출을 받으신 조합원님들이 개별적으로 상환하셔야 합니다. 따라서 조합원님들이 납부하신 분담금은 한 푼도 돌려받으실 수 없습니다.)

이대로 조합이 넘어지게 되면 조합원님들께서도 그동안 납부한 금액을 모두 손해보시게 되고, 저 또한 직접적으로만 9억8천만원을 손해보게 됩니다. (조합원 납입금 4억-2020년 6월19일 입금/업무대행사 리치월드대여금 2억8천-2020년6월~9월 입금/조합대여금 3억-2022년12월15일 입금/합계 9억8천만원)

간접적 피해액은 훤씬 더 크지만 일일이 말씀드릴 수는 없고 추후 필요하면 밝히도록 하겠습니다.

이 조합을 살리기 위해서는 당장 급한 자금 30억원(이자유보금)이 필요합니다. 이를 마련하는 방법은 외부에서 차입해 오거나, 아니면 조합원님들이 십시일반 납부를 하는 방법 밖에 없습니다.

외부 차입은 그동안 계속 기존 업무대행사에서 알아봤으나 실패했습니다. 지금이라도 조합원님들이 차용해 줄 업체를 찾아오신다면 바로 그 업체와 일을 진행할 수 있습니다만 몇 개월을 못한 것을 몇 일 남지 않은 지금, 그것만 믿고 기다린다는 것은 너무 어리석은 선택일 것입니다.

저는 저희 회사에서 제안했던 협동조합방식으로 사업을 전환하기로 한 이후 12월과 1월에 해산청산위원회 회의에 참여를 해 봤습니다. 지금은 해산청산위원회가 조합의 최고 의사결정기구이기에 이 곳에서는 지금의 상황을 직시하고 조합을 살릴 수 있는 올바른 선택을 해야하지만 제가 보기에는 올바른 의사결정을 할 여건이나 상황이 안된다고 판단됩니다.

저희 온유개발에서는 조합원들이 협동조합원으로 전환하면서 사업준비금을 서로 십시일반 분담해서 납부하고 그 자금으로 운영해 나가는 것을 제안하였습니다. 그런데 위원회에서는 “조합원들의 불신이 깊어 돈을 납부할 사람이 없으니 외부에서 돈을 빌려서 운영자금을 만들 수 있도록 하자”며 이명석 대표에게만 기대고 있었습니다. 당장 급한 자금만 30억인데 30억을 조합원들한테 내라고하면 반발이 심하니 이명석 대표가 구해와서 막아놓고 조합원들한테는 다음 스텝을 밟자는 거였습니다.

30억이 아니라 3억도 구할 수 없겠지만 지금 같이 급한 상황에서 30억을 구해오려면 최소 60억은 주어야 하는데 그것은 누구 돈인가요? 이걸 문제 해결 방법이라고 몇 주 동안을 한결같이 이대표가 구해보라하고 이대표는 “알아보는데 쉽지 않습니다”라는 대답만 반복하고 있는 상황이였습니다. 이 논의를 한지 벌써 2개월이 지났는데 2월 16일 현재 3,4차 농협 신용자서 6개월 이자유보금 3억도 구하지 못했습니다. 어제 이명석대표와 통화때도 “구해봐야죠. 여러군데 말해놓았습니다.”였습니다.

이명석 대표를 보고 정말 답답하여 “망할 때 망하더라도 조합원들한테 정확히 고지해줘라” 여러번 건의해 보았지만 이대표 성향이 그런건지 계속 두리뭉실한 변명으로만 일관하고 있고 아는건지 모르는건지 잘못된 방향으로 죽는 시간만 연장하고 있어 보입니다.

“왜 이럴까? 문제는 같은데 풀이 방식이 왜 나랑 전혀 다를까?” 제가 곰곰히 생각해보니 이해관계가 달라서인 것 같습니다. 저는 그동안 제 비지니스만 해 왔던 사람이라 제 사업지가 성공하려면 최소의 비용으로 최대의 효율을 올려야만 수익이 나는 일을 해왔고 이 지역주택조합의 업무를 오래 한 사람들의 사고는 조합사업은 제로썸 게임이다보니 비용이 얼마가 들던지 성공만 하면 자기가 받는 비용은 같고 중간의 여러 용역을 이용하여 수익을 챙기는데만 너무나 익숙해 있고 거기에 따른 도덕성이 마비되어 있는듯 합니다.

저는 사업가입니다. 망하는 현장에는 투자하지 않습니다. 2022년 12월 15일 농협 1,2차 신용자서 이자유보금 3억을 차용해주면서 업무대행계약을 제안한 것은, 주변에서는 주택조합은 성공 난이도가 최상이라고 말렸지만 면밀히 살펴본 결과 사업적으로는 안풀리는 현장은 아닐거라는 판단이었습니다. 비즈니스 논리로는 간단했습니다. 아파트 시행자로 판단했을때 조합토지 원가가 400억 이상이면 수지가 안나옵니다. 그것도 동아건설 알박이까지 감안하면 350억이하가 되어야 사업이 가능한데, 이 현장은 조합원들의 기투입된 자금이 있으니 적정 가격에 사업을 마무리 지을 수 있겠다 싶었습니다.

조합원들 입장에서는 기투입된 8천만원을 포기 하기보다는 1천만원씩 사업준비금(전체 분담금에 포함됨)을 납부하고 사업을 완주하실 분이 80% 이상은 있을꺼라 판단했습니다.(지금도 조합원들께서 상황만 정확히 아신다면 제 제안을 따라주실 거라고 생각합니다.)

그래서 관련 내용을 1월에 이루어질 총회 안건에 담을 수 있도록 초안(별첨)을 만들어 주었는데 핵심은 빼고 눈속임으로 사업전환에 대한 것만 총회 통과를 시키는 걸 보고 이거는 아니라는 생각을 했지만 지켜볼 수밖에 없었습니다.

안타깝지만 지금 상황에서 이 조합에 돈을 빌려줄 곳을 찾는 것은 너무 어려운 일입니다. 특히 이명석 대표는 이미 본인이 할 수 있는 것은 다 해봤지만 돈을 구하지 못했습니다. 그러면 위원회 또는 조합원님들이 나서서 돈을 빌려줄 곳을 찾아야 하는데 과연 가능할까요?

문제는 시간이 없다는 것입니다. 이미 3,4차 신용대출 연장이 어려운 상황이 발생하였습니다. 또한 서두에 말씀드린 토지 공매를 막지 못한다면 그때는 정말 돌이킬 수 없는 상황이 됩니다. 동아건설에서 호시탐탐 저희 토지가 공매 나오기만을 기다리고 있는 상황에서 공매 진행만큼은 막아야 합니다.(지금이라도 조합원들 뜻이 모아진다면 토지 공매 진행만큼은 저희가 어떻게든 막겠습니다.)

그렇다면 지금 우리는 어떻게 해야 할까요?

지금 1천만원씩만 납부하면 확실히 아파트를 완성하고 내집 마련의 꿈을 이룰 수 있습니다. 지금까지 8~9천만원씩 납부를 하였는데 1천만원을 납부하지 못해서 사업을 접고 납입금을 다 잃게 된다면 얼마나 억울한 일입니까?

“분담금 미납조합원들에게 먼저 미납금을 걷으면 되는 것 아니냐”고 말씀하신 분도 계십니다. 하지만 분담금을 미납하신 분들은 조합에 대한 불신이 더 큰 분들입니다. 혹시 돈을 더 냈다가 그 돈까지 다 날리느니 욕먹더라도 상황봐서 신뢰가 갈 때 납부하려고 생각하시는 분들이 대부분일 겁니다. 그런분들께서 지금같은 상황에 사업방식이 바뀌었다고해서 바로 미납금을 납부 하실리는 없습니다. 일단은 급한 상황은 넘겨야 하지 않겠습니까? 모든분들이 십시일반으로 납부를 하시고 적어도 지구단위계획 접수하고 창립총회 때 사업 진행에 대해 신뢰할 수 있도록 설명을 드린 후에 납부를 요청드리는 것이 현실적인 방안이라고 생각합니다.

지금 우리에게는 두 가지 선택지 밖에 없습니다. 우리가 십시일반 돈을 납부해서 사업을 완성하느냐.. 아니면 그 동안 납부한 돈 다 날리고 사업을 접느냐..

만약 저희 제안대로 자금이 걷히고 사업이 진행된다면 저희도 리스크를 같이 안고 가겠습니다. 초기 업무대행비는 받지 않겠습니다. 지구단위가 완료되면 그때부터 업무대행비를 자금 상황에 따라 나눠서 청구하도록 하겠습니다. 사업을 진행하면서 들어가는 경비(인건비, 운영비등)에 대한 부분도 감수할 것이고, 저희도 조합원 5명 분에 해당하는 5천만원을 사업준비금으로 납입하도록 하겠습니다.

<업무대행비는 청구 계획>

지구단위완료시10%

사업승인시20%

착공시 30%

착공 1년 후 20%

준공시20%

그동안은 업무대행사 이명석 대표의 말만 듣고 본인이 풀어 본다 하니 제가 직접 관여할 일도 아니고 해서 사업이 성공하기만을 기다렸습니다.

하지만 2년 6개월이 지났는데도 단 한발자국도 앞으로 나가지 못하고 오히려 더 많은 선의의 피해자만 만들고 있는듯합니다. 그동안 고의든 타의든 판단미스와 업무스킬의 부족으로 결과적으로 조합에 엄청난 리스크를 안겨준 것만은 사실입니다. 지금은 누군가 나서서 강하게 끌고 나가지 않으면 안되는 상황입니다.

협동조합이 성공하려면 집행부의 도덕성과 뛰어난 업무스킬이 없으면 이 위기를 헤쳐나갈 수 없습니다. 또한 조합원 여러분과의 지속적인 소통을 통해 사업 진행 상황을 투명하게 공개하고 의견을 들어야 합니다.

지금 저희 온유개발의 첫 번째 바램은 협동조합 민간임대아파트 사업이 어떤식으로든 잘 진행되고 성공하는 것입니다. 그래야 저희도 손해가 없으니까요.. 그리고 두 번째가 기왕이면 저희가 업무대행을 맡아서 이 사업을 성공시키는 것입니다.

만약 저희가 업무대행을 계속 맡아서 진행한다면 모든 자금상황 및 사업진행 상황을 2주에 한번씩은 공지를 할 예정입니다. 지금은 조합원님들의 신뢰를 얻는 것이 가장 중요하다고 생각합니다. 조합원님들도 좋은 의견이 있으시면 이 카페를 통해 제안을 주시고 또 궁금한 내용에 대해 질문 주시면 성심껏 답변드리도록 하겠습니다.

제가 누구를 단죄하고자 이 글을 쓰는 것이 아닙니다. 아마 이 조합이 잘못될까봐 제일 노심초사하는 사람도 이명석 대표일꺼라 생각합니다. 그러하기에 어떤 방향이든 조합을 위한 일이라면 적극적으로 도와주리라 믿습니다.

저는 이제까지 조합에 가입한 조합원의 입장에서 그리고 투자자의 입장에서 이 현장을 바라봐 왔고 많은 돈이 투입된 만큼 이 현장에 대한 관심도 크고 많은 정보도 가지고 있습니다.

하지만 제가 아무리 지금의 상황을 설명드리고 호소한다 하더라도 조합원님들이 관심가져주시지 않고 동의해 주시지 않으면 그저 허공에 외치는 소리에 지나지 않을 것입니다.

누구보다 이 사업이 성공하기를 바라는 한 사람으로써 말씀드립니다. 지금은 뒤를 돌아볼 때가 아니라 앞으로 나아가야 할 때입니다. 현 상황을 냉정하고 객관적으로 직시해 보시고 어떤 길이 옳은 길인지를 잘 판단해 보시기 바랍니다.

저희가 이렇게 나서게 된 것은 만약 잘못되면 저희 돈도 날릴 수 있기 때문입니다. 그리고 파산할 때 하더라도 모든 조합원들이 현재 조합의 처한 상황을 정확히 인지하고 조합원들의 의사가 반영된 방향으로 의사결정이 되야 한다는 생각 때문입니다. 아무런 내용도 모르고 있다가 갑자기 조합이 파산하게 생겼다는 소식을 듣는 일은 없어야 하지 않겠습니까.

아울러 한가지만 더 말씀드리겠습니다. 조합원님들중에 지금 탈퇴환불금을 받기 위해 가압류를 하신 분들이 일부 계십니다. 가압류는 부동산 공매대금 배당 시 우선순위가 아니기 때문에 배당 후 돈이 남을 경우(현재로 선순위 380억을 제하면 돈이 남을 가능성은 없습니다.) 1/N로 나눠서 지급받게 됩니다. 지금 가압류를 하는분이나 나중에 하는 분이나 모두 동순위로 나누어서 지급 받게되므로 지금 급하게 하실 일이 아닙니다. 지금 급하게 가압류하는 것은 오히려 사업 진행 가능성을 떨어뜨려서 돈을 다 날리는 상황으로 몰아가는 행위입니다. 우선은 사업이 잘 진행되어야 돈을 받을 수 있는 방법도 생기는 것이니 자제해 주시면 감사하겠습니다.

긴 글 읽어주셔서 감사드리고 마지막으로 사업진행을 위한 제안사항을 첨부해 드리오니 잘 검토해 주시기 바랍니다.

첨부 : 민간임대주택 협동조합 사업진행을 위한 방안(온유개발 제안사항)

1.자금운영 방안

1) 전 조합원이 협동조합 발기인으로 참여하고, 사업준비금 1천만원 납부

- 변호사가 관리하는 에스크로(Escrow)계좌로 2월 28일까지 입금

- 납입금 합계가 30억원이 될 때까지는 일체 지출하지 않고 보관하다가 30억원이 초과하면 그때부터 사업비 지출

- 30억원 미만으로 입금될 경우 전액 환불 조치하고 협동조합 사업 종료

(30억 미만의 자금투입으로는 사업을 완수 못 하고 피해 금액만 더 증가 시킬 수 있기 때문입니다)

2) 창립총회 때 조합원 임대분양가(출자금) 결정하고 결정된 임대분양가의 20%를 납부

- 기납부금을 제외한 차액 납부

3) 사업계획승인 및 토지매입 완료 후 PF대출 실행

2. 사업준비금 및 조합원 출자금 미납 조합원의 처분

1) 사업준비금 납부로 출자금을 과납한 조합원은 출자금 창립총회일부터 과납금액에 대해 년10%이자 인정

2) 사업준비금 및 조합원 출자금을 미납한 조합원(최종 시한 : 창립총회 후 2개월 이내)은 14일 이상의 유예기간을 정하고 2회 이상 최고 후 그래도 납부하지 않을 경우 해지 처리

3) 상기 조항에 의해 해지 처리 될 경우 ‘오남3지역주택조합 가입계약서 제8조 3항’과 동일한 위약금(전체분담금의 10% + 업무대행비) 조항이 적용되며, 위약금을 제외한 환불금은 PF대출 시에 지급

<저희가 업무대행계약을 하면서 받은 조합원 명부를 통해 문자를 보내드렸습니다. 혹시라도 누락된 분들이 계실지 모르니 주변에 계속 알려주시고 부분적으로 운영하시는 단톡방이나 다른 SNS를 통해서도 이 내용을 전달해 주셔서 적어도 조합원님들께서 지금의 상황이라도 정확히 알 수 있도록 해 주시면 감사하겠습니다.

이글은 제 개인적인 소견이며 기존 업무대행사나 해산청산 위원들과의 상의는 없었습니다.

조합원이나 추진위원들이나 이명석 대표나 누구든 더 좋은 방법이 있다면 말씀해 주십시오.

더 좋은 방법이 있다면 저도 지지하고 힘을 보태겠습니다.

또한 상기 내용 중에 제가 사실과 다르게 잘못 고지한 내용이 있다면 글 올려주시기 바랍니다. 사실 확인 후 정정하도록 하겠습니다.>

계약서_오남3지주택_리치월드_온유개발_업무대행용역_20221215.pdf

2.87MB

약정서_온유개발_오남3지주택_3억대여_20221215.pdf

755.45KB

1.공문_우리자산신탁 새마을금고 공매 개시 통지 1차.pdf

1.47MB

1.공문_담보대출연장요청1_20230105.jpg

326.18KB

1.공문_담보대출연장요청2_20230105.jpg

152.91KB

1.공문_연장요청답변1_20230106.jpg

270.79KB

1.공문_연장요청답변2_20230106.jpg

229.62KB

1.공문_연장재요청1_20230111.jpg

300.24KB

1.공문_연장재요청2_20230111.jpg

170.76KB

조합원님들께 올리는 긴급 공지문 샘플_온유개발 제안.pdf

70.22KB

[엽기녀]

투표했습니다. 꼭 성공하길 바래봅니다.