불경기시 부동산 투자 어떻게 해야 하나?

[부동산 닥터]

불경기 부동산 투자 어떻게 해야 하나....?

불경기 일수록 부동산 투자를 하자!

이 불경기에 무슨 소린가 하겠지만

진정한 투자자는 불경기에 사서 호황기에 팝니다.

주변에서 이런 얘기 한번쯤 들어 보셨을 겁니다.

“아!!! 그때 그 땅을 살걸!!!”

“아~~~ 그때 그 주식을 샀어야 되는데...”

지금이 투자 적기일지도 모릅니다...

IMF때 부동산이나 기업 인수 등

그때를 생각해 보시면 알만한 사람은 대충 눈치를^^?

일단 다음 부동산 투자 전략10을 먼저 보자.

부동산 투자 전략 10

1. 불경기 일수록 부동산 투자 전략이 더 필요하다

부동산 시장 불황기의 투자 핵심 포인트는 ‘환금성’이다. 환금성이 좋은 상품으로 도심지 역세권 중소형 아파트를 꼽는다. 그리고 개발이슈와 인구증가, 그리고 정부의 대규모 개발정책이 실현되는 그런 곳을 집중 공략하는 투자전략이 필요하다.

2. 부동산투자도 포토폴리오 설계(분산)시켜라

아파트/상가/토지/주택임대사업/오피스텔 등 분산투자를 하는 것이 좋다.

부동산은 움직이지 않는 다고 하지만 경제의 흐름에 따라 가격변동은 항상 움직이고 있다.

아파트 가격이 상승 할 수도 있고 토지가격이 상승 할 수도 있고 상가 가격이 상승할 수도 있기 때문에 분산 투자를 한다는 것을 그만큼 리스크를 줄일 수 있는 것이다.

계란을 한바구니에 담지말고, 분산해서 나누어 담는 것은 주식시장에만 성립되는 것이 아니라 부동산시장에서도 통하는 진리이다.

3.살 때 보다 팔 때를 생각하라..

부동산은 살 때보다 팔 때가 문제다. 아무리 좋은 물건도 매수자가 나타나지 않으면 무용지물이다.

부동산은 잘 팔기위해서는 살 때 팔때를 한번쯤 생각하는 것이다.

4. 미완성 개발호재를 집중공략하라.

미완성 개발호재는 이미 계획이 구체화되어 있고 개발이 진행 중이라 가격이 올랐을 법도 하지만 개발계획 준공 후의 완성도와 효과에 따른 추가 가격 상승 즉 부동산 가격 상승 3단계설을 생각하면 된다. 예를 들어 세종시, 평창, 춘천, 여주, 이천, 부발, 용인, 화성, 새만금, 서산, 당진, 평택, 여수, J프로젝트가 진행되는 해남.....등을 집중 공략하라!

5. 전문가를 활용하라..

부동산은 분야도 넓고 복잡하며 거의 대부분이 법과 연관되어 있다.

친구 따라 강남 가듯이 남을 따라 투자하는 것은 매우 위험하다.

신중하게 판단하고 결정을 해야 하는데 이럴수록 전문가의 도움이 절실하다.

공법이나 법규에 따라서 가격이 상승하거나 하락하는 요소가 많이 있기에 혼자서 판단을 하지 말고, 밑을 수 있는 전문가에게 맡겨서 검토 후 신중하게 접근하는 것이 올바른 방법인 것이다.

6. 레버리지(Leverage)를 활용하되,

                     불황기에는 다시 한번 신중하게 생각 한다!

차입(대출)을 통한 부동산투자는 호황기에는 수익률을 높일 수 있는 방법이지만, 불황기에는 담보가치 하락에 따른 간접적인 상환 압력이나 처분 압력에 내몰릴 수 있기 때문이다.

7. 부동산 정보와 지식을 쌓아라.

운동 선수들이 기초 체력을 다지듯이 이런 불황기 일수록 현명한 투자자는 지식을 쌓아, 부동산 정보를 십분 활용하고, 가능하면 강연회...등에 참석해서 부동산 투자에 판단 능력을 키울 수 있는 실력을 갗추어야 한다.

부동산은 정보가 곧 생명이다.

8.안전한 부동산을 사고, 중장기 투자 계획을 세워라.

불경기에는 환금성이 높은 부동산을 구입하는 것이 현명하다.

투자보다는 수익률이 나오는 수익성 부동산을 고르는 것이 좋다.

그리고 머리로 판단하지 말고, 임장활동을 통하여 발과 눈으로 직접 확인하고, 돌다리도 두드려서 가듯이 안정성 있는 부동산을 매입하라.

9. 부동산 시장 회복기를 대비한 투자 전략을 수립하라

현명한 부동산 투자자는 '햇볕이 날 때 우산을 준비하라’라는 오래된 격언을 항상 머리 속에 되새기고 있다. 막연하게 부동산 투자를 미룰 것이 아니라 규제 완화나 세금 감면과 같은 정책 변수를 예의 주시한 후 '결단'해야 하는 투자 전략도 필요하다.

10. 가격이 내릴 경우도 대비하여 저렴하게 구입하라.

투자를 할 때에는 가격이 오를 가능성뿐만 아니라 가격이 내릴 경우를 대비하고 투자를 한다.

현명한 투자자는 부동산투자에 있어서 매우 안정 지향적이다.

가격이 오른다고 매수세에 쉬이 가담하지 않으며, 가격이 떨어진다고 쉬이 손절매하지도 않는다. 또한 정책이나 시장흐름에 좌우되는 투자보다는 투자물건을 이용 개발해서 자생력을 갖고 가격경쟁력이 있는 매물을 발굴하는데 시간과 노력을 투자한다.

한마디로 남들의 말에 휩쓸려 이리저리 몰려 다니지 않고, 남들보다 한걸음 빠르게

신중하게 판단하여 투자할 시점을 정확히 짚어 독수리가 먹이를 채듯이 재빠르게 움직이는데 강남부자들이다.

안정 지향적인 강남부자들의 투자행태를 거울삼아 우리 부동산 투자자들도 요즘같은 불경기에는 신중한 부동산 투자전략이 필요 하다는 것을 깨닫고, 좀 더 구체적이고 안정성 있는 투자로 성공하기를 기원합니다.

경기가 부진한 시기에는 부동산을 비롯한 모든 투자활동이 위축된다. 불확실성에 대한 두려움이 투자의욕을 감소시키기 때문이다. 그러나 이 같은 이유 때문에 또 한편으로는 여러 가지 투자의 기회가 확장되는 시기라고도 볼 수 있다. 다만 그 기회가 안전한 이윤을 보장하느냐 하는 것이 주요 관건이 된다.
   최근에는 각종 펀드나 주식시장에서 빠져나온 자금이 부동산 시장의 주변을 맴돌고 있다는 소식이 들리고 있다. 그러면서도 그 자금이 부동산에 쉽게 투자되지 않고 있는 것은, 주식이나 펀드보다는 부동산이 안전할 것이라고 생각하지만, 어느 정도의 기간 동안 얼마나 이윤이 발생할지에 대한 확신이 서지 않기 때문이라고 추측된다.
   이런 상황에 대해 ‘Real Estate Investing in Canada’ 의 저자이며 부동산 전문가인 Don Campbell 씨는 “이와 같은 딜레마는 점점 더 커지고 있다. 서류상으로 비교해 보아도 어느 것 하나 시원한 결론을 제기하지 못 하고 있기 때문이다.”고 평했다. 그럼에도 불구하고 캐나다 전역에 걸쳐 약 200 건 이상의 부동산을 소유하고 있는 그는 최근에도 부동산에 투자하고 있으며, 지금도 투자처를 찾고 있다고 한다. 그렇다면 Campbell 씨와 같이 뛰어난 부동산 전문가들은 이런 시기에 어떤 기준을 가지고 어디에 투자를 하는지 궁금해진다.

-. 시간상의 문제

   부동산 전문가들은 부동산 투자를 위한 가장 명확하고 짧은 답은 ‘시간’이라고 한다. 부동산 투자에 실패하는 가장 큰 요인은 ‘짧은 시간 안에 갑자기 부자가 되려는 욕심’이라는 것이다.
   이는 어떤 부동산을 선택하고 투자하여 이익을 보기까지는 비교적 장기간을 기다려야 한다는 뜻도 포함되어 있지만, 부동산에 대한 연구나 노력 없이 부동산 시장 동향에 휩쓸려 요행으로 이익을 보려는 경우에 대한 경고이기도 하다. 부동산에 제대로 투자하기 위해서는 충분한 기간 동안 투자 대상에 대해 공부하고 지식을 쌓아야 하는데, 이런 과정을 모두 생략하고 단순히 소문에 의지하여 너무 쉽게 이익을 보려고 하는 경우, 오히려 실패할 가능성이 높다는 것이다.
   또한 이미 이 웹사이트에서 여러 번에 걸쳐 언급한 바와 같이 부동산은 ‘장기적’으로 투자해야 한다는 점도 강조하고 있다. 밴쿠버 지역의 평균 주택가격은 40 년 전에 $16,000 달러였지만 현재는 약 $700,000 달러에 달하고 있다. 역사적으로 그 동안 주택가격이 끊임없이 상승하기만 한 것이 아니라는 것은 누구나 알고 있을 것이다. 결국 주택가격이 하락하는 시기가 있다고 하더라도 장기적으로는 상승하게 되어 있으므로 최소한 5년 이상의 여유기간을 두고 투자를 한다면 성공적인 결과를 얻게 될 것이라는 조언이다.

-. 장기적인 안목

   밴쿠버 지역에 기반을 두고 있는 부동산 전문가인 Ozzie Jurock 씨는 “부동산 투자는 돋보기가 아니라 망원경의 관점으로 대상을 살펴보아야 한다.”고 언급한 바 있고, Campbell 씨도 유망한 지역을 가려내고 싶다면 장기적으로 경제 전반에 걸친 흐름을 읽을 수 있어야 한다고 주장했다.
   예를 들어 미국의 주택 공급이 과잉 상태라는 사실을 알고 있다면, 과잉상태가 흡수될 때까지 당분간은 주택 건설량이 증가하지 않을 것이고, 캐나다에서 수출하는 목재의 소비량도 줄어들 것이라는 점을 유추해낼 수 있으며, 따라서 캐나다에서 지금까지 목재산업으로 경제적 활기를 띠었던 지역은 투자하기에 적합하지 않은 지역이라는 사실을 알게 된다는 것이다. 이런 식의 논리를 적용하면 어느 도시나 인근지역이 투자하기에 유망한 지역인지 좀 더 자세하고 구체적으로 알아낼 수 있다는 것이다.

-. 임대용 건물이 유망하다.

   불경기에는 주택매매 거래량도 하락하게 된다. 주택을 구매하려는 의욕이 낮기 때문이다. 반면에 주택을 소유하지 못한 사람들이 거주할 곳이 필요하므로 임대수요는 늘어나게 되어서 임대 주택에 투자한 경우에는 꾸준한 소득을 기대할 수 있다. 또한 정기적으로 수입이 발생하므로 전반적으로 경기가 부진한 상황에서도 자금의 유동성이 비교적 원활해진다는 부가적인 혜택도 누릴 수 있다. 매달 일정한 소득이 발생한다는 것은 결국 투자의 안전성과 결부되는 것이다.
   임대용 부동산 투자에 대해 Campbell 씨는 자신만의 원칙을 세우고 그 원칙에 충실하게 따르는 것이 중요하다고 조언한다. 예를 들면, Campbell씨는 Cap Rate이 일정 수준 이상이 되어야만 임대용 부동산에 투자한다는 것이다. 부동산에 소요된 모든 비용을 연간 순 임대수익으로 나누었을 경우, 최소 8% 이상 되는 부동산에만 투자한다는 것이 Campbell 씨의 기본 원칙이다. 만약 지리적으로 매우 우수한 위치에 자리하고 있으며, 여러 가지 기타 조건이 뛰어난 경우에는 Cap Rate 6.5% 까지도 수용한다고 한다. 정기적으로 들어오는 임대수입을 계산하여 Cap Rate(투자수익률)을 산출할 때, 세금과 모기지를 비롯한 모든 투자비용을 포함시켜야 하는 것은 물론이다.
   또 여유자금이 넉넉한 경우에만 임대용 건물에 투자할 수 있다는 생각에서 벗어난다면, 좀 더 다양한 방법으로 임대수입을 올릴 수 있다는 것이 전문가들의 의견이다. 예를 들면, First-time Buyer 라고 하더라도 자신이 거주하는 건물의 일부를 임대하는 것부터 시작할 수 있다는 것이다.

-. 신규주택 Vs. 기존주택

   경기가 어려운 시기에 신규부동산에 투자하는 것이 좋은지, 혹은 기존의 부동산에 투자하는 것이 좋은지에 대해서는 전문가마다 의견이 조금씩 다르다.
   주택의 경우를 예로 들어보자. Jurock 씨를 비롯한 일부 부동산 전문가들은 요즘과 같은 시기에는 신규주택에 투자하는 것이 유리하다고 주장하고 있다. 불경기라서 거래가 부진하다는 점과 은행을 비롯한 채권단과의 판매계약 이행이라는 조건이 맞물려, 건설사에서 의외로 일반적인 시가보다 현저하게 낮은 가격에 판매하려는 신규주택들이 있는데, 이런 경우를 잘 살펴서 투자를 하는 것이 기존의 주택을 구입하는 것보다 더 낫다는 것이다.
   그러나 또 다른 한편에서는 약간 오래되었지만 우수한 조건을 갖춘 주택을 구입하는 것이 더 좋다는 주장도 있다. 불경기에는 주택 자체의 가치가 상승하기를 기다리는 것보다 수익률이 높고 일정하게 수입을 얻을 수 있는 임대용 주택에 투자하는 것이 좋은데, 그러기 위해서는 신규주택보다는 기존주택의 조건이 더 낫다는 것이다. 신규주택의 경우에는 가격이 이미 너무 비싸게 책정되어 있고, 세금이나 유지 관리비도 높은 편이라서 투자비용에 비해 수익을 올리기 어렵다는 것이 주요 이유다.
   예를 들어 Campbell 씨는 도시의 교통이 편리한 주거지역에 위치한 저층 콘도를 선호한다고 한다. 최근 구입한 에드몬튼이나 토론토의 부동산도 이런 범주에 속하는데, 일 년 전과 비교하여 주택의 가격이 상당히 하락한 상태이고, 모기지 이율도 더 낮아졌기 때문에, 충분한 투자 가치가 있다는 설명이다.

​개인적인 의견은....

부동산을 구매 할때는 나무를 보지 말고 숲을 보아야 한다...

전체 흐름을 파악해야 함을....

불경기에는 빌딩등에 투자하면

공실이 많아질 가능성이 높아 좋지 않다.

즉 용적률이 낮은 건물을 사거나

개발 가능성이 높은 토지를 사야 합니다.