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아파트투자와 토지투자의 차이점
아파트투자-프리미엄에 돈 던지는 행위
범례)신도시 아파트 미니신도시 아파트
맹지를 통해 아파트를 건설하여 주변의 조망권이 탁월!
프리미엄 통해 거품(호가)을 주입할 수 있는 이유다
이로써 아파트 통해 완성도 낮은 공간이
완성도 높은 공간으로 거듭 태어남
도시개발과정(재개발과정)과 택지개발의 차이점은
유에서 무를 창조하고 무에서 유를 창조하는 것이다
맹지에 투자하는 과정-주변가치에 집중하는 과정
맹지 자체가 독립적이고 자리적인 성향이 미약한 지경이기 때문
맹지는 보호가치가 높지 개발가치는 전무한 지경
입지를 매번 강조하는 이유다
주택,토지의 조망권에 투자하기
땅의 경우- 전원주택에 투자하는 과정
(예-경기도 양평군 일대)
아파트의 경우 - 프리미엄에 투자하기
(조망권-프리미엄의 재료
땅,맹지=아파트의 원자재)
땅 - 맹지상태가 대부분
집 - 전부 대지 지분상태
(대지의 과거는 무조건 맹지상태)
조망권에 투자하기-양평 가평 일대
(물=랜드마크,물은 대자연의 가치를 적극 대변한다)
여유자금이 있는 사람들이
가평 양평 일대에 집중하는 이유다
지상권에 투자하기-
예) 수도권 용인 화성 평택 일대에 투자하기
(개발의 화력<개발조감도와 청사진,높은 잠재가치>에 투자
대도시의 가치<높은 현재가치>에 투자하기)
지상권의 분만능력은 탁월!
지상권 통해 분만하는 것은 여러가지
그 중 대표적인 것은
역세권
조망권
신도시와 택지개발지구 등이다
땅투자와 아파트투자의 차이점-
토지투자자가 반드시 항상 모색할 부분
토지투자자라면
용인 화성 평택 양평 가평의 투자가치 모색하기는
반드시 필요한 과정
용인=성장관리권역+자연보전권역
화성 평택=성장관리권역
양평 가평=자연보전권역
대도시 대 대자연
서로 라이벌 관계지만 대도시 가치가 무조건 높은 건 아님-
잠재력 면에선 상대가 되지 않기 때문
대도시-현재가치
대자연 가치-미래가치 대자연의 상황은 무조건
대도시 조성의 재료이기 때문
대도시 조상이 곧 대자연인 것
용인의 역세권(수인분당선 신분당선 용인에버라인)
화성의 역세권-3개 역세권 보유
평택의 역세권 - 5개
가평의 역세권 - 4개
양평의 역세권-9개 역세권(인구가 증가세)
유동 및 주거인구가 증가세(9개 역세권의 역량↗)
전원주택 1번지이자 물의 도시인 양평은
9개 역사가 지나가고
경제신도시 평택보다 역사가 더 많음
대도시(인구 50만이 넘는 평택)를
대자연의 가치(이구 12만이 넘는 양평)가 압도하는 입장
지상권+조망권+역세권=양평군,가평군=자연보전권역(江)
지상권+조망권+역세권=용인 화성 평택 일대 (海)=성장관리권역
자연보전권역(용인의 경우 조망권과 대도시 가치도 모두 탁월-
성장관리권역,자연보전권역 양 권력 보유)
완성도 높은 역사(1호선 역세권)를 보유하고 있는 경제신도시
평택은 지금 고덕국제신도시가 개발 중이라
역사적 질적가치가 업로드 되고 있는 실정
(예-서정리역과 평택지제역은 삼성 통해 전진중)
대자연의 가치가 탁월한 가평의 4개 역사(토지이용범위)
가평읍(가평읍 달전리) 상천역(청평면 상천리)
청평역(청평면 청평리) 대성리역(청평면 대성리)
용인 땅투자 10계명
(1)기획부동산이 몰려 있으니 그들의 습성과 습관을
바로 인식해야 함
중개업소와 기획부동산의 합작으로 괜찮은 맹지가 출품
중개업소 성격도 인식해야 함 컨설팅 하는 중개사도 있기 때문
중개사인지 법인회사인지 구분이 불가능한 경우가 태반이상
소액투자가 가능한 기획부동산과 큰 돈으로 움직여야 하는
중개업소의 차이는 변함이 없는 상태
투자자가 고민하는 이유다
(2)도농복합시의 특징을 인지하라
성장관리권역+자연보전권역(수도권정비계획법)으로 구성된
수도권 유일의 탁월한 입지조건(자연환경)
수지구와 기흥구+처인구의 차이는 지역완성도의 차이
친숙한 지역인 수지 및 기흥구는 아파트1번지 택지1번지
완성도 낮은 처인구 일대는 땅투자 공간으로 제격
아파트보단 구옥이 대부분이기 때문
(3) 주변 동향에 투자하라
남사읍 일대에 입성하기 불가능하기 때문
단기규제(개발행위허가제한지역)에 묶여 거래가 힘듦
양지면 일대에 투자자가 몰리는 이유다
(4) 라이벌과 비교할 필요가 있음
광주 화성 등은 지역적으로 라이벌
지역품격과 입지 면에서 라이벌 고수
우선 면적이 광대하다(주거인구가 꾸준히 증가하고 있다)
경기도에서 가장 면적이 넓은 양평군도 인구가 증가세-
라이벌 가평과 다른 양상이다
화성 면적-700㎢
광주 면적 - 430
용인 면적 - 591
용인의 특성 인지-
원조 난개발1번지로서 준농림지역과 준도시지역을
관리지역으로 세분화,분화 시킨
택지의 1번지
용인은 개발공간이 광대하지만 광주는 보호공간이 광대하다
양평과 더불어 물 보호 공간으로 광주는 규제1번지
(5) 분할
용인 처인구일대가 희망인 이유-
개발이슈가 다양하고 분할 가능성 높은 땅이 증가하고 있다
지금은 비록 미완성 작품이지만 추후 명작이 될 것으로 보임
예)처인구 남사읍 원삼면 일대
(6) 거품에 주의
언론의 입김에 유의 언론은 기획부동산
(거품 주입 기능 탁월 기획기사를 기획부동산이
십분활용하면서 새로운 거품이 마구 삽입)
(7)용인 안에서 소모전 시간 낭비 금지
예)좋고 싼 땅 찾기
(8) 지인들의 가벼운 말 경청금지
(비전문가들의 비난은 아무런 도움이 되지 않기 때문
투자의 포기를 의미 기회를 상실할 수 있으므로
전문가 말에 경청)
(9) 지역 개성과 지역 정보 둘 다 인지해야 함
개발의 타당성과 합리성은
지역입지에 의해 결정되기 때문
가치와 가격이 정비례하면 좋은 땅이듯
개발계획과 합리성이 비례하면 최고가치
(10) 용인이 최대 이슈지역인만큼
15개 개발지역 중 최고 가치 구가중
기존의 개발계획(원삼면일대)에 더해
남사읍 일대에 개발 기운도 상담함
(1)~(9) 사안을 주도면밀 하게 체크한 후
지역 입성 결정