건축공무원이 풀어주는 건축허가 실무

[풍경소리]

건축공무원이 풀어주는 건축허가 실무

출처~~건축닷컴 (kc@keonchook.com)

종전에 도시계획법과 국토이용관리법이 금년부터 ‘국토의 계획 및 이용에 관한 법률’로 통합되어 적용되고 있다. 그런데 토지의 활용 여부를 결정적으로 판가름하는 이 개정법에 대한 인식이 아직까지 일반인들에게는 부족한 듯하다. 
이에 현직 건축공무원의 전문적인 식견과 경험을 빌어 전원주택의 건축과정과 관련된 인허가 사항을 알기 쉽게 풀어보고자 한다.

1. 이 땅에 건축물을 지을수 있나요?

일선 구청에서 건축 인허가와 주택건설사업계획승인 등 건축행정 실무를 담당하면서 민원인에게 가장 많이 받는 질문 중 하나가 바로 ‘이 땅에 건축물을 지을 수 있는지’에 대한 것이다. 그런데 대부분의 민원인들이 토지를 구입하기에 앞서 공인중개사, 건축사 등을 통해 먼저 알아본 후, 마지막으로 해당관청에 확인차 문의를 해 오기 때문에 간혹 난감한 경우가 있다. 

건축 가능여부는 토지 가치를 결정하는 중요한 요인이기 때문에 신중한 판단이 요구된다. 토지를 이미 구입하였으나, 알고 보니 건축이 불가능한 맹지라면 큰 손실이 아닐 수 없다. 따라서 본 기고문에서는 건축허가가 가능한 토지인허가 사항을 우선 알아보고, 건축허가의 개략적인 절차를 최근 개정된 법령과 개정방향에 비추어 짚어보고자 한다. 

■ 토지 구입에 필요한 기초서류

건축허가 가능여부를 판단하기 위해서 필요한 기초서류로는 토지이용계획확인원, 지적도, 토지대장 등이 있는데 해당 구·군청에서 발급 받을 수 있다. 또 소유권 확인을 위해 법원에서 토지등기부등본도 발급 받아야 한다. 땅에 기존 건축물이 있어 적합하게 건축허가를 받은 건축물인지 확인하려면 건축물대장를 검토해 봐야 한다. 

이러한 서류들은 전국 어디서나 팩스 또는 전자정보시스템을 통해 저렴한 비용으로 발급 받을 수 있다. 
토지이용계획확인원에는 토지의 용도지역 · 지구 · 관리지역 · 도시계획사항 등이 기재되어 있으며, 토지대장에는 토지면적 · 지목 · 소유자 현황이 기재되어 있다. 
토지등기부등본은 토지의 소유권을 확인할 수 있는데 갑구에는 토지의 소유자, 을구에는 소유권 이외의 권리가 기재되어 있다. 을구에 지상권이나 압류가 설정된 대지의 경우에는 설정권자로부터 동의서를 받든지 압류 설정 해제를 받아야 한다.

2. 개발행위허가와 농지전용허가 및 산림전용허가를 어떻게 받나요?

건축물을 마련하기 위해서는 토지개발이 요구되는 전, 답, 임야에 전원주택을 건축하는 경우가 많다. 그런데 금년 1월1일부터 시행된 ‘국토의계획및이용에관한법률’ 조항이 광범위하고 부칙이 복잡하여 전원주택과 관련된 중점사항을 설명하고자 한다. 

개발행위허가(토지형질변경허가), 산림전용허가 및 농지전용허가는 민원인이 해당관청에 별도 신청하여 허가를 받을 수 있지만, 건축허가신청서에 관련서류(개발행위신청서, 농지전용신청서, 산림전용신청서)를 구비하여 함께 제출하면 건축허가와 동시에 일괄처리 되도록 건축법에서 규정하고 있다. 

■ 국토의 계획 및 이용에 관한 법률

종전에는 국토이용체계가 이원화되어 전 국토를 도시지역과 비도시지역으로 구분하였다. 도시지역에는 도시계획법을 적용하여 도시계획을 수립하며 관리하고, 비도시지역에서는 국토이용관리법을 적용하여 국토이용계획을 수립, 관리하였던 것이다. 

지난 1993년에 국토이용관리법을 개정, 용도지역을 개편, 준농림지역을 도입하면서 200만호 주택건설 등 각종 개발사업에 필요한 토지를 공급하였다. 그러나 2000년에 이르러 준농림지역의 난개발, 특히 용인ㆍ수지 지구 등 수도권 지역 난개발이 사회문제로 크게 대두되었다. 
이에 건설교통부는 환경친화적인 국토개발은 지속적으로 추진한다는 전제 하에 ‘난개발 방지종합대책’을 발표하였다. 
‘선계획 후개발’의 개념을 확립하고 난개발의 주요원인인 준농림지역의 관리를 강화한다는 방침이었다. 또한 도시지역의 과도한 고밀도개발을 억제하며 도시계획법과 국토이용관리법을 통합하여 금년 1월1일부터 ‘국토의계획및이용에관한법률’을 시행한 것이다.

개정된 법률의 주요 골자를 보면, 

• 이전과 달리 도시지역과 비도시지역에 대한 구분 없이, 두 계획을 통합하여 모든 지역에 대하여 도시계획을 수립하도록 하였다.
• 국토이용관리법에 의해 전국토를 5개 용도지역(도시지역, 준도시지역, 준농림지역, 농림지역, 자연환경보전지역)으로 구분하던 것을, 준도시지역과 준농림지역을 관리지역으로 통합하여 용도지역을 4개(도시지역, 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역)로 재편하였다.
• 개정법 전에는 준농림지역을 개발하려면 그 개발목적에 따라 다른 용도지역 또는 용도지구로 변경한 후, 그 지역에 대하여 개발계획을 수립하였으나 문제점이 끊이질 않았다. 이를 개선하기 위하여 주로 계획관리지역과 개발진흥지구를 대상으로 개발용도로 사용할 수 있었던 지역을 사전에 제2종 단위계획구역으로 지정, 제2종 지구단위계획을 수립한 후 개발하도록 하였다. 이는 상세한 계획을 미리 수립함으로써 기반시설의 부족, 환경훼손 등의 문제를 최소화하기 위함이다 (법 제51조 ③).
• 기반시설의 용량 범위 안에서 개발을 허용하기 위하여 ‘기반시설연동제’를 도입하였다. 주거지역ㆍ상업지역ㆍ공업지역과 같이 기반시설의 추가 설치가 어려운 지역은 개발밀도를 제한하는 ‘개발밀도관리구역’으로, 개발로 인하여 기반시설의 추가 설치가 필요한 지역은 ‘기반시설부담구역’으로 지정하도록 하였다.

이 밖에 개정내용 중 전원주택과 관련된 용도지역의 개편, 건폐율ㆍ용적률, 용도ㆍ지구별 건축 제한, 개발행위허가(토지형질 변경 허가)에 대해 구체적으로 알아보자. 

■ 용도지역의 개편과 건축제한

이 중 전원주택 사항과 직접적인 관련이 있는 관리지역에 대한 이해가 필요하다. 

• 보전관리지역 : 자연환경보호, 산림보호, 수질오염방지, 녹지공간 확보 및 생태계 보전 등을 위하여 보전이 필요하나, 주변의 용도지역과 관계 등을 고려할 때 자연환경보전지역으로 지정하여 관리하기가 곤란한 지역
• 생산관리지역 : 농업ㆍ임업ㆍ어업생산 등을 위하여 관리가 필요하나 주변의 용도지역과의 관계 등을 감안하여 농림지역으로 지정하여 관리하기가 곤란한 지역
• 계획관리지역 : 도시지역으로의 편입이 예상되는 지역 또는 자연환경을 고려하여 제한적인 이용ㆍ개발을 하려는 지역으로서 계획적, 체계적인 관리가 필요한 지역

종전의 준농림지역을 개발하는 경우에는 상세한 계획을 수립한 후 제2종 지구단위계획제도를 도입하여 준농림지역의 소규모, 산발적 개발을 집단화하도록 하였다. 그리고 사업시행자가 기반시설을 부담하도록 하되 건폐율, 용적률, 건축제한에 대하여 인센티브를 제공하도록 하였다 (영 제47조). 

• 인센티브 내용 : 건폐율, 용적률은 계획관리지역에 비하여 1.5배까지 완화하고 당해 용도지역에서 허용되지 않은 건축물도 제2종 지구단위계획에서 정하면 모두 허용.
  보전관리ㆍ생산관리ㆍ농림ㆍ자연환경보전지역에 제2종 지구단위계획구역이 지정될 경우에는 당해 용도지역에 허용되는 건폐율, 용적률의 1.5배까지 완화된다. 예를 들어 농림지역에서 건폐율 20%, 용적률 80%는 건폐율 30%, 용적률 120%로 적용되는 것이다.

■ 용도지구 통폐합 및 건축제한

용도지구에도 다소 변동이 있었다. 종전의 도시계획법에 의한 경관지구를 자연경관지구ㆍ수변경관지구 및 시가지경관지구로 세분할 수 있도록 한 것이다. 
또한 도시계획법에 의한 개발촉진지구를 이전 국토이용관리법에 의한 산업촉진지구 및 시설용지지구와 통합하여 개발진흥지구로 하고 개발진흥지구는 다시 취락개발진흥지구, 산업개발진흥지구, 유통개발진흥지구, 관광ㆍ휴양개발진흥지구, 복합개발진흥지구로 분류하였다 (법 부칙 제14조 ①, 영 제31조 ②). 

학교위생정화구역에 숙박시설이나 위락시설이 들어서지 못하도록 특정용도제한지구를 신설하고, 주택을 비롯한 기존건축물의 개수 또는 보수를 지원하기 위하여 리모델링지구를 신설하였다 (법 제37조 ①, 영 제31조 ①). 
특히 용도지구를 지정할 수 있는 지역적 범위에 아무런 제한을 두지 않았다. 종전 도시계획법에 의해 용도지구로 지정할 수 없었던 비도시지역에 대해서도 용도지구를 지정함으로써 보다 효율적인 토지이용을 도모할 수 있게 되었다. 
경관지구ㆍ미관지구 등 도시지역에만 지정하던 각종 용도지구를 비도시지역에도 지정ㆍ운영하도록 하였고, 국토이용관리법에 의한 수산자원보전지구를 수산자원보호구역으로 변경하여 행위제한을 별도로 규정하고 있다. 

■ 3개의 용도구역

수산자원보호구역을 신설하고 종전의 국토이용관리법에 의하여 자연환경보전지역에 지정할 수 있었던 수산자원보전지구를 수산자원보호구역으로 변경한 결과 용도구역은 개발제한구역ㆍ시가화조정구역 및 수산자원보호구역 등으로 되었다 (법 제40조, 부칙 제14조 ②). 

■ 건폐율과 용적률 규정

기존 도시지역 안에서 건폐율과 용적률은 도시계획법에 비도시지역 안에서 건폐율과 용적률은 건축법에 각각 따로 규정하였다. 
그러나 비도시지역에서의 건폐율과 용적률도 이 법에 함께 적용된다. 다만, 다음과 같이 일정한 범위 안에서 건폐율 및 용적률을 도시계획조례로 따로 정할 수 있는 예외를 인정하였다 (법 제77조 ③, 영 제84조 ③). 

• 건폐율을 따로 정할 수 있는 지역 : 자연취락지구, 개발진흥지역 (도시지역이 아닌 경우에 한함), 수산자원보호구역, 자연공원 및 그 보호구역, 국가산업단지 및 지방산업단지(공업지역인 경우에 한함), 농공단지
• 용적률을 따로 정할 수 있는 경우 : 개발진흥지구(도시지역이 아닌 경우에 한함), 수산자원보호구역, 자연공원 및 그 보호구역, 농공단지(도지지역이 아닌 경우에 한함)

준도시지역과 준농림지역을 통합한 관리지역의 경우 개별입지에 의한 난개발을 억제하기 위하여 건폐율 40%, 용적률 100%로 대폭 강화되었으며 다만, 제2종 지구단위계획구역으로 지정될 경우에는 1.5배(60%ㆍ150%)까지 허용하였다.
농림지역 및 자연환경보전지역의 경우에도 주변지역과의 조화 및 경관보호를 위하여 건폐율 20%ㆍ용적률 80%로 대폭 강화되었다. 
건폐율 강화에 따른 주민 불편을 완화하기 위하여 보전관리ㆍ생산관리ㆍ농림ㆍ자연환경보전지역 안에서 농지법에 허용되는 건축물의 건폐율은 60% 이하의 범위 안에서 조례로 정할 수 있도록 하였다. 지역 특정에 따라 완화하여 적용할 필요가 있는 지역은 건폐율ㆍ용적률을 따로 정하였다. 

■ 비도시지역에 대한 개발행위허가제 확대적용

이전 도시계획법에서는 건축물의 건축, 공작물의 설치, 토지의 형질변경 등의 개발행위를 하고자 하는 때에 허가를 받도록 규정하고 있다. 그래서 비록 용도지역ㆍ용도지구ㆍ용도구역 안에서 건축제한에 적합하더라도 기반시설이 부족하거나 주변경관과 조화를 이루지 못하는 경우에는 개발행위허가를 받을 수 없었다. 
그런데 국토이용관리법에는 개발행위허가제와 같은 제도가 없었으므로 상위계획에 부합되지 아니하거나 환경ㆍ경관측면에서 문제가 있는 경우에도 법령에만 위반되지 아니하면 건축을 허가할 수밖에 없었다. 

그러나 국토이용관리법이 도시계획법과 통합됨에 따라 개발행위허가제가 비도시지역에도 확대 적용된다. 개발행위허가를 비도시지역에도 적용하되, 도시지역에 비하여 허가대상은 축소하였다. 또한 개발행위허가제를 강화, 법령에 맞더라도 기반시설이 부족하거나 주변경관과 조화를 이루지 못하는 경우에 개발을 불허하거나 조건부로 허가를 받도록 하였다. 

다음 사업은 개발행위 허가대상에서 제외하고 별도 법률을 적용한다. 

• 도시지역ㆍ계획관리지역안의 산림에서의 임도설치 및 사방사업 ⇒ 산림법ㆍ사방사업법을 적용
• 보전관리ㆍ생산관리ㆍ농림ㆍ자연환경보전지역안의 산림에서의 개발행위 ⇒ 산림법을 적용
• 용도구역(개발제한구역ㆍ시가화조정구역ㆍ수산자원 보호구역)에는 개발행위 허가가 적용되지 않고, 별도의 행위허가를 받아야 한다.

■ 연접 개발방지를 위한 기준 제시

동일한 목적으로 수차에 걸쳐 부분적으로 개발하거나 연접하여 개발하는 경우, 이를 하나의 개발행위로 간주함으로써 소위 ‘포도송이 개발’을 방지하였다. 지금까지 연접 개발여부의 판단기준이 없어서 규제가 어려웠는데, 이번에 기준안이 제시되었다. 
즉 고속도로ㆍ일반국도 또는 너비 20m 이상의 도로ㆍ하천ㆍ공원 등 지형지물에 의하여 분리되거나, 진입도로가 너비 8m 이상이고 주간선도로ㆍ일반국도 또는 지방도에 직접 연결되는 경우에는 연접개발로 보지 아니하도록 하였다. 
기타 경우에는 연접개발로 보아 연접된 토지의 면적이나 이전에 개발한 면적을 모두 합산하여 허가가능 면적을 적용하도록 하였다 (영 제55조 ④). 
특히 개발행위허가 규모제한을 회피하기 위하여 사업지를 분할, 개발하는 편법을 방지하기 위하여 연접개발을 엄격히 제한하였다. 한편 비도시지역은 농지전용 허가면적 등을 고려하여 규모를 설정하였다. 

■ 개발규모에 따른 도시계획위원회 심의

개발규모에 따라 도시계획위원회 심의를 받도록 하였다. 다음의 개발행위는 도시계획위원회 심의대상에서 제외하였다. 

• 도시계획위원회 심의를 이미 받은 구역 안에서의 개발행위
• 지구단위계획을 수립한 지역 안에서의 개발행위
• 주거ㆍ상업ㆍ공업지역 안에서의 개발행위(조례로 정하는 경우는 제외)
• 환경ㆍ교통ㆍ재해 등에 관한 영향평가를 받은 개발행위
• 농어촌정비법에 의한 농어촌정비사업을 위한 개발행위
• 산림법에 의한 산림사업 및 사방사업법에 의한 사방사업을 위한 개발행위
• 도시계획사업을 의한 개발행위(택지개발촉진법 등 다른 법률에서 도시계획사업을 의제하는 사업은 제외)

■ 농지전용 부담금

농지법 제40조 제4항의 규정에 따라 농지조성비 농지별 단위당 금액을 다음과 같이 결정ㆍ고시하고 있다.

• 농지조성비 농지별 단위당 금액 (농림부고시 제2001-83호)

  농지구분	제곱미터당 금액	평당 금액
  1. 경지정리가 시행된 논	13,900	45,950
  2. 용수개발이 시행된 논	18,300	60,495
  3. 경지정리와 용수개발이 모두시행된 논	21,900	72,396
  4. 밭경지정리가 시행된 밭	12,500	41,322
  5. 기타농지 (1,2,3,4를 제외한 농지)	10,300	34,049
  "경지정리가 시행된 논"이라 함은 구획정리, 농로 및 용·배수로를 체계적으로 정비하여 이루어진 논(경지정리 사업시행 이후 논 이외 타지목으로 변경된 농지를 포함한다) 및 그 농지의 개량시설의 부지를 말한다. 다만, 민간간척 등 민간이 사업비의 전부를 투자하여 경지정리를 시행한 것을 제외한다. "용수개발이 시행된 논"이라 함은 농업기반공사 또는 수리계가 관리하는 수리시설로부터 관개혜택을 받는 논(농업용수 개발사업 시행 이후 논 이외 타지목으로 변경된 농지를 포함한다) 및 그 농지의 개량시설의 부지를 말한다. "용수개발이 시행된 논"이라 함은 농업기반공사 또는 수리계가 관리하는 수리시설로부터 관개혜택을 받는 논(농업용수 개발사업 시행 이후 논 이외 타지목으로 변경된 농지를 포함한다) 및 그 농지의 개량시설의 부지를 말한다.

■ 대체조림비 부과

농지전용시 대체농지조성비를 납부하듯 산림형질변경시에는 대체조림비를 내게 되는데 평당 비용은 산림법 제20조의 2 제7항 및 동법 시행령 제24조의 2 제5항 규정에 의해 7년생 잣나무의 묘목값에 식재 후 5년까지의 육림비을 합하여 매년 산림청장이 고시하고 있다. 
2002년 1270원/㎡에서 2003년 1527원/㎡으로 고시되어있다. (* 전용부담금은 2002년 1월 1일부터 폐지됨)

■ 건폐율 / 용적률 경과 규정

Q. 관리지역이 세분되기 전까지 관리지역은 어떻게 관리하는지?

• • 관리지역은 토지적성평가를 거쳐 수도권ㆍ광역시 및 광역시 인접 시ㆍ군은 2005년말까지, 기타 시ㆍ군은 2007년말까지 보전ㆍ생산ㆍ계획관리지역으로 세분하도록 하고 있음.
  • 관리지역이 세분되기 전까지 관리지역에서 건축제한은 계획관리지역과 유사하게 별도로 규정하고 있고 건폐율ㆍ용적률은 준농림지역과 동일하게 40%ㆍ0%를 적용함. 
    관리지역을 의무기간동안 세분하지 않을 경우 계속하여 관리지역으로 관리하되, 세분하기 전까지는 제2종 지구단위계획구역 지정을 금지.
  • 또한 관리지역을 세분하기 전에도 제2종 지구단위구역을 지정할 수 있으며 이 경우 건폐율ㆍ용적률은 60%ㆍ50%를 적용함.
  • 관리지역을 의무기간동안 세분하지 않을 경우 계속하여 관리지역으로 관리하되, 세분하기 전까지는 제2종 지구단위계획구역 지정을 금지 (법 부칙제9조).

Q. 새로운 법률에 의한 조례가 제정되기 전까지 준농림지역에 대한 건폐율ㆍ용적률은?

• • 조례 제정 전까지는 시행령상 건폐율ㆍ용적률의 상한선을 따르도록 함.
    예) 관리지역 : 건폐율 40%, 용적률 80%
    제2종 지구단위계획구역 : 건폐율 60%, 용적률 150%

Q. 수산자원보호구역 안에 지정된 자연취락지구에 대해서는 어떠한 건폐율ㆍ용적률이 적용되는지?

• • 당해 지역에 대하여 혜택을 부여한다는 취지이므로 별도의 건폐율ㆍ용적률을 적용함. 
    예) 건폐율의 경우 자연취락지구는 60%, 수산자원보호구역은 40%이므로 60%를 적용하고 용적률의 경우 자연취락지구는 별도의 규정이 없고 수산자원보호구역은 80%를 적용함.

■ 준농림지역의 행위제한

Q. 새로운 법률에 의한 조례가 제정되기 전까지 준농림지역에 대한 행위제한은?

• • 기존의 준농림지역은 새로운 법률에 의하여 관리지역으로 변경되므로, 관리지역에서의 행위제한을 적용함. 
    건축제한의 경우 새로운 조례가 제정되지 않더라도 시행령 부칙 제15조 제8항의 규정에 의하여 2003. 6. 30일까지는 국토계획시행령 별표27에서 허용하는 행위는 모두 허용됨.
    다만 휴게음식점ㆍ일반음식점ㆍ숙박시설의 경우에는 종전의 국토이용관리법시행규칙에 의하여 제정된 조례에서 입지를 제한하고 있으므로 당해 조례에 의한 입지제한을 계속 따르도록 함.
  • 2003. 7. 1 이후 새로운 조례가 제정되기 전까지는 시행령에서 직접 허용하는 행위만 허용되고 조례로 허용할 수 있는 행위는 허용되지 않음. 
    예) 공장은 조례에 의하여 허용할 수 있는 시설이므로 2003. 6. 30까지는 새로운 조례가 제정되지 않더라도 설치가 가능하지만, 2003. 7. 1 이후에는 조례를 제정하여 공장을 허용하지 않는 한 공장을 설치할 수 없음.
  • 농림ㆍ자연환경보전지역과 자연취락지구의 경우 새로운 조례가 제정되기 전까지는 국토계획법시행령에 의하여 직접 허용되는 건축물만 허용되고 조례로 허용할 수 있는 행위는 허용하지 않음. 
    예) 자연환경보전지역의 경우 조례에 의하여 허용할 수 있는 양어시설은 새로운 조례가 제정되기 전까지는 설치할 수 없음

■ 토지 적성평가

도시관리계획을 입안하기 위해서는 기초조사를 하여야 하는데, 기초조사에는 토지적성평가가 포함되어 있다.
토지적성평가는 필지별로 실시하는데, 토지의 자연적ㆍ인문사회적ㆍ공간입지적 환경을 평가하고 계량화하여 가장 적절한 토지특성에 따라 분류하게 된다. 이에 따라 보전할 지역과 개발할 지역이 구분되므로 토지이용체계의 성패를 가름하는 중요한 기본전제가 된다. 

토지적성평가는 사실상 관리지역을 보전관리지역ㆍ생산관리지역 또는 계획관리지역으로 세분하는 때를 대비하여 도입한 제도인 바, 관리지역을 세분할 때에는 반드시 토지적성평가를 실시하여야 한다.

■ 법령개정방향

□ 지구단위계획 수립항목을 합리적으로 축소 조정

• 종전의 준도시지역 취락지구 중 기존 취락의 정비를 위하여 지정된 지역에서 제2종 지구단위계획 수립시에는 필수적인 수립항목을 다음으로 한정 (제2종 지구단위계획수립지침 개정)
  ① 취락정비에 필요한 최소한의 기반시설
  ② 건축물의 용도, 건폐율 및 용적률
• 다른 사업을 위한 지구단위계획 수립시에도 당해 목적사업에 필요한 최소항목만으로 한정 (제1ㆍ2종 지구단위계획수립지침 개정)

□ 토지적성평가 제외대상을 확대하고 기초조사 방법을 개선

• 토지적성평가의 실익이 거의 없는 경우에는 대상에서 제외 (시행령 개정 추진) 
  ① 토지적성평가 실시일부터 5년 이내인 지역 (현행은 3년 이내)
  ② 구법 당시 개발용도로 기 지정된 지역 (준도시지역 취락지구, 시설용지지구, 산업용지지구) 내에서의 도시관리계획 결정
  ③ 개발용도에서 보존용도로 변경되거나 보존용도간의 변경
  ④ 앞서 환경평가를 거친 개발제한구역 해제지역 (우선해제 집단취락, 조정가능지역)에 용도지역 부여 (해제일 부터 5년 이내)

□ 도시계획위원회의 효율적인 심의를 도모 (시행령 개정 추진)

• 위원회를 월 1회 이상 개최함을 원칙으로 하고, 시군구 도시계획위원회는 관계 업무량을 감안하여 필요에 따라 수시 개최 (개최할 수 없거나 기타 부득이한 경우에는 서면으로 심의) - 건설교통부 발표 (‘03. 3. 25)

3. 전원주택를 지으려면 건축법만 맞으면 되나요?

일반인이 건축허가를 신청하면 관할 공무원은 해당 지역에 입지가 가능한 지, 건폐율·용적률 등이 적정한지를 검토, 허가를 결정하게 된다. 전원주택에 대해서는 입지의 적정여부 뿐만 아니라 배수설비 · 정화조 설치 · 농지전용 · 임야전용 · 토지형질변경 등 수반되는 여러가지 사항까지 검토한다. 

건축법령에 명시되지 아니한 개별법령 조항에 적합하지 않는다면 건축허가를 받을 수 없다. 건축허가와 관련된 개별법령은 총 90여개에 이른다. 
그런데 지난 1999부터 건축법 제8조 제6항의 규정에 의해 ‘통합기준’이라는 제도가 적용되고 있다. 그로 인해 약 30여개 법령에 대해서는 관계사항을 면밀하게 검토하여 종합적인 판단을 하여야 한다. 
사정이 이렇다보니 간혹 착오가 생기기도 한다. 예를 들어 건축허가를 내주었는데, 알고 보니 상수도보호구역내 관계법령인 주민등록법에 저촉되어 건축허가가 다시 취소되는 등의 경우이다. 
그렇게 되면 결국 해당 건축주는 물론 건축허가 담당 공무원도 함께 불이익을 받게 된다. 물론 행정소송을 통해 일부 구제를 받을 수 있지만 해당 기관장에 대한 손해배상 청구, 담당공무원에 대한 구상권 등 그 과정이 여간 고통스러운 것이 아니다. 

필자의 경우, 이를 사전에 차단하기 위해 일차적으로 국토의계획및이용에관한법률 시행규칙(별지 제21호)에 따른 ‘토지이용계획확인원’과 ‘지적도’와 같은 공부(公簿)를 중심으로 검토한다. 
여기에서는 토지이용계획확인원의 기재사항 중 군사시설, 농지, 산림, 자연공원, 상수도보호구역, 문화재 보호구역, 토지거래 허가구역 등의 사항에 대해 설명하고자 한다. 

■ 상수원보호구역 안에서의 행위제한

상수원 확보와 수질보전상 필요하다고 인정되는 지역을 환경부장관이 지정·공고한 지역을 ‘상수원보호구역’이라고 한다. 
상수도보호구역에서는 건축물의 신축 · 증축 · 개축 · 재축 · 이전 · 변경 또는 제거가 까다롭게 제한되고 있다 (수도법 제5조). 그러나 상수도보호구역내에서도 극히 제한된 건축행위는 허가를 받을 수 있는데, 그 기준은 <표1>과 같다. 

표에서 제시된 허가행위에 해당되면 상수도보호구역 건축행위시 신청서류는 다음과 같다. 

• 신청서(수도법시행규칙 별지 제3호, 제3호의2 서식)
• 행위지역을 나타내는 축척 1 : 2만5천 이상의 지형도
• 사업계획도
• 1일 물 사용량 및 오염물질 배출량 계산내역서
• 행위지역의 위치도

■ 군사시설보호구역 내 건축행위 제한

‘군사시설보호구역’이라 함은 군사시설을 보호하고 군작전의 원활한 수행을 위하여 국방부장관이 설정하는 구역을 말한다. 
군사시설보호구역 내에서 건축공사를 시행하고자 할 때에는 군사시설보호법 제10조(행정청의 허가사항에 관한 협의 등)에 의해 관계행정기관장이 보호구역 안에서의 국방부장관 또는 관할 부대장 등과 협의하도록 규정하고 있다. 
따라서 토지이용계획확인원상에 군사시설보호구역 · 해군기지구역 · 군용항공기지구역(비행안전구역, 기지보호구역)에 해당된다면 건축허가에 제한을 두고 있음을 의미한다. 군사시설 보호구역내 허용하고 있는 건축허가 기준은 <표2>와 같다. 
협의에 필요한 서류로는 1 : 5만 또는 1 : 2만5천 지형도 1부, 사업계획개요서 1부, 계획구역이 도시된 지적도 등본 또는 임야도 등본 1부, 배치도 및 평면도와 단면도가 필요하다.
 

■ 농지전용허가

농지에는 농업진흥구역과 농업보호구역이 있다. 농지를 전용하고자 한다면 해당 소재지를 관할하는 농지관리위원회의 확인을 거쳐 농림부장관 허가를 받아야 한다. 허가받은 사항을 변경하고자 하는 경우에도 마찬가지다. 
해당 지역의 농지관리위원회 위원장은 다음과 같은 기준에 따라 확인을 해준다.

• 전용하고자 하는 농지에 경지정리 · 수리시설 등 농업생산기반이 정비되어 있는지의 여부
• 당해 농지의 전용이 농지개량시설 또는 도로의 폐지 및 변경이나 토사의 유출, 폐수의 배출, 악취의 발생 등을 수반하여 인근농지의 농업경영과 농어촌생활환경의 유지에 피해가 예상되는 경우에는 그 피해방지계획이 수립되어 있는지의 여부
• 전용목적사업이 용수의 취수를 수반하는 경우 그 시기 · 방법 · 수량 등이 농수산업 또는 농어촌생활환경유지에 피해가 예상되는지의 여부

농지전용허가 신청서류는 다음과 같다.

• 신청서 (농지법시행규칙 별지 제16호 서식)
• 전용목적, 사업시행자 및 시행기간, 시설물의 배치도, 소요자금 조달방안, 시설물관리ㆍ운영계획, 대기환경보전법시행령 별표 1 및 수질환경보전법시행령 별표 1에 의한 사업장 규모 등을 명시한 사업계획서
• 전용하고자 하는 농지의 소유권을 입증하는 서류 또는 사용승낙서ㆍ사용승낙의 뜻이 기재된 매매계약서 등 사용권을 가지고 있음을 입증하는 서류
• 전용예정구역이 표시된 지적도등본 또는 임야도등본과 지형도. 다만, 당해 농지의 전용허가에 관한 권한이 영 제72조제2항의 규정에 의하여 시장·군수 또는 자치구구청장에게 위임된 경우에는 지형도를 생략할 수 있다.
• 당해 농지의 전용이 농지개량시설 또는 도로의 폐지 및 변경이나 토사의 유출ㆍ폐수의 배출, 악취의 발생 등을 수반하여 인근 농지의 농업경영과 농어촌 생활환경의 유지에 피해가 예상되는 경우에는 대체시설의 설치 등 피해방지계획서
• 변경사유서(변경사유경내용을 증명할 수 있는 서류를 포함한다) 및 허가증

■ 산림전용허가

산림이란 임목(林木)과 임지(林地)를 합한 것을 말한다. 이러한 산림은 크게 보전임지와 준보전임지로 나뉜다. 그런데 산림법에 보전임지는 생산임지와 공익임지로 다시 나누어지고, 개발할 경우에는 반드시 전용허가를 받아야 한다. 
산림의 전용허가 범위 및 기준은 <표 4>와 같고 산림을 전용하고자 할 경우 신청서류는 다음과 같다.

• 신청서 (산림법시행규칙 별지 제17호 서식)
• 전용용도가 명시된 사업계획서 1부
• 전용구역실측도 (축척 1 : 6천 또는 1 : 1천2백) 1부
• 산림의 형질변경 또는 벌채구역도 (1 : 6천 또는 1 : 3천) 1부
• 산림의 소유권 또는 사용 · 수익권을 증명할 수 있는 서류 1부

■ 기타 구역에서의 허가제한

자연공원법에 의한 자연보존지구의 주택의 건축허용기준은 <표5>와 같다. 

도시공원법에 의한 도시공원은 점용이란 용어를 사용한다. 도시공원상의 건축물 점용은 사실상 극히 제한적이다. 일부 용도의 가설건축물, 기존 건축물 및 기존 공작물의 개축ㆍ재축 또는 대수선도 거의 할 수 없으나 법령이 곧 개정될 것으로 예상된다. 
생태계보전지역에서도 사실상 건축행위는 전면 제한하고 있으며(자연환경보전법 제20조), 환경정비구역 안에서의 건축행위는 보호구역 안에 거주하는 주민이 행하는 다음 사항과 같은 주택의 신축ㆍ증축 또는 용도변경을 허용하고 있다. 

• 연면적 200㎡이하의 주택 및 연면적 66㎡이하의 부속건축물의 신축
• 기존 건축물의 면적을 포함한 연면적 200㎡이하의 주택 및 기존 면적을 포함한 연면적 66㎡이하의 부속건축물의 증축

■ 연접개발에 대한 제한

개발부담금 부과 연접개발은 여러개 필지로 나뉜 인접 토지를 계속 개발해 사업부지를 넓히는 것이다. 개발이익환수에 관한 법률시행령 제4조에 따르면 개발부담금의 부과대상이 되는 개발사업의 범위에 대해 규정하고 있다. 
개발을 끝낸 뒤 동일인뿐만 아니라 배우자 및 직계 존·비속이 연접한 토지(동일인 소유의 연속되어 있는 일단의 토지인 경우를 포함한다)에 하나의 개발사업이 종료된 후 5년 이내에 개발사업의 인가 등을 받아 사실상 분할하여 시행하는 경우에는 각 사업의 대상토지면적을 합한 토지에 하나의 개발사업이 시행되는 것으로 보도록 하고 있다. 

지목변경이 수반되는 사실상 또는 공부상의 사업은 다음과 같다. 

• 특별시 또는 광역시의 지역 중 도시계획구역인 지역에서 시행하는 사업의 경우 660㎡ 이상
• 특별시 또는 광역시 지역 외의 도시계획구역인 지역에서 시행하는 사업의 경우 990㎡ 이상
• 도시계획구역 중 개발제한구역 안에서 당해 구역의 지정당시부터 토지를 소유한 자가 당해 토지에 대하여 시행하는 사업의 경우 1,650㎡ 이상
• 도시계획구역 외의 지역에서 시행하는 사업의 경우 1,650㎡ 이상
• 지목변경으로 부담금이 부과된 토지에 대한 사업의 경우 당해 부담금 부과당시의 지목을 당해 부담금 부과 전의 지목으로 변경하는 경우를 제외한다.

■ 개발면적 제한

이제까지 전원주택업체들은 단일 사업면적이 1만㎡(3천 30평)가 넘을 경우 사전 환경성 검토 등의 까다로운 절차를 거쳐야 하기 때문에 타인의 명의를 빌려 편법으로 연접개발을 해왔다. 
그러나 국토의계획및이용에관한법률이 시행되어 사업주가 다르더라도 연접하여 개발하거나 동일인이 연접한 토지를 수차에 걸쳐 개발하는 경우, 새롭게 개발하려는 면적이 기존 것과 합해 3만㎡(1만 1백평) 이상이면 지구단위계획을 세우도록 하고 있다. 
하지만 대부분 옆 단지가 개발돼 지구단위계획을 세우는 것은 현실적으로 불가능해 추가 개발이 어려운 것이 현실이다. 

만약 연접 개발면적이 3만㎡ 미만일 경우에는,
▶ 이미 개발된 단지에서 도로나 하천. 공원 등으로 20m 이상 떨어져야 하고 
▶ 진입도로가 너비 8m 이상이면서 일반국도, 지방도로 등에 직접 연결돼야 한다. 

이 때문에 경기도 양평과 용인, 강원도 평창 등 전원주택과 펜션이 많이 들어선 곳에선 추가 개발이 어려운 실정이다. 
따라서 개발업체가 땅을 사놓고도 개발허가가 안나 금융비용이 증가하는 피해를 막기 위해서는 사전에 해당 부지에 건축허가가 날 수 있는지 확인하는 것이 바람직하다.

Tip. 건축용어의 정의 (건축법시행령 제2조)

• 신축 : 건축물이 없는 대지(기존건축물이 철거 또는 멸실된 대지를 포함한다)에 새로이 건축물을 축조하는 것(부속건축물만 있는 대지에 새로이 주된 건축물을 축조하는 것을 포함하되, 개축 또는 재축에 해당하는 경우를 제외한다)을 말한다.
• 증축 : 기존건축물이 있는 대지 안에서 건축물의 건축면적 · 연면적 · 층수 또는 높이를 증가시키는 것을 말한다.
• 개축 : 기존건축물의 전부 또는 일부(내력벽 · 기둥 · 보 · 지붕틀 중 3 이상이 포함되는 경우를 말한다)를 철거하고 그 대지 안에 종전과 동일한 규모의 범위 안에서 건축물을 다시 축조하는 것을 말한다.
• 재축 : 건축물이 천재지변 기타 재해에 의하여 멸실된 경우에 그 대지 안에 종전과 동일한 규모의 범위 안에서 다시 축조하는 것을 말한다.
• 이전 : 건축물을 그 주요 구조부를 해체하지 아니하고 동일한 대지 안의 다른 위치로 옮기는 것을 말한다.

Q. 정년퇴직을 앞둔 L씨가 소유하고 있던 5억원짜리 아파트를 자식에게 물려주고 자신은 미리 구입해 놓은 전원주택으로 이사하는 경우?

• • 5억원 상당의 아파트를 자식에게 그대로 증여하게 되면 증여세법에 따라 총 7천 560만원의 세금을 내야 한다. 하지만 대출을 끼고 증여를 하게 되면 사정은 달라진다. 
    방법은 이렇다. 아파트를 담보로 최대 2억원 안팎의 대출을 받는다. 
    이렇게 되면 증여재산가액(5억원)에서 대출금(2억원)을 제외한 나머지가 과세표준금액(3억원)이 돼 3천 960만원의 증여세만 내면 된다. 무려 3천6백만원을 절약할 수 있다는 것이다. 
    단 증여계약서상에 ‘대출을 끼고 증여했다’(부담부증여)는 사실을 명시해야 하며, 은행에서 빌린 돈은 증여받은 아들이 벌어서 갚아야 한다는 사실은 반드시 기억해야 한다. 
    2억원이라는 큰 돈을 아들이 갚아야 되는 게 문제인데, 대출을 받아 남은 2억원을 모두 현금으로 찾고 이 돈을 아들에게 주는 극단적인 방법도 있을 수 있다고 한다.

Q. 건축허가시 복합으로 자연공원법 제23조의 규정에 의한 전용허가를 처리할 수 있는지?

• • 건축법 제8조의 규정에 의거 건축허가를 받은 경우 허가·신고 또는 승인을 받은 것으로 보는 대상에는 자연공원법이 포함되지 아니한다. 
    다만, 건축법시행령 제8조 제4항의 규정에 의하여 건축하고자 하는 신청한 내용이 자연공원법 제23조에 적합한지 여부를 확인하도록 하고 있다 (건설교통부 건축58550-2085호 ‘99. 6. 5).

Q. 문화재보호법 제20조 제4호의 규정을 적용, 문화재 보호구역 이외 지역까지 건축 등의 행위을 제한할 수 있는지 여부와 그 절차는?

• • 시장·군수는 건축허가시 문화재보호구역 외의 지역일지라도 문화재 보존에 영향을 미치는지 여부를 확인해야 하며, 문화재 보존에 영향을 미치는 사항의 건축을 허가하는 경우에는 미리 문화재청장과 협의하여야 한다 (문화재청 문기 86700-83호 99. 6. 18).

4. 도시계획조례 분석을 통한 지역ㆍ지구별 건축물 용도제한 설명

■ 도시계획조례를 통한 지역·지구별 건축물 용도제한 분석

‘국토의계획및이용에관한법률’의 체계

국토계획법령은 
▶ 국토의계획및이용에관한법률 (법률) 
▶ 국토의계획및이용에관한법률시행령 (대통령령) 
▶ 국토의계획및이용에관한법률시행규칙 (건설교통부령) 
▶ 도시계획시설의결정·구조및설치기준에관한규칙 (건설교통부령) 
▶ 도시계획조례 (특별시·광역시·도·시·군·구 조례)
로 구성되어 있다. 

그리고 국토계획법의 하위지침 · 훈령은 10개로 광역도시계획 수립지침, 도시기본계획 수립지침, 도시관리계획 수립지침, 제1종지구단위계획 수립지침, 제2종지구단위계획 수립지침, 개발행위허가 운영지침, 기반시설 연동제 운영지침, 토지적성평가지침, 토지거래업무 처리규정, 중앙도시계획위원회 운영세칙 등이 있다. 
각 계획별 내용과 의미를 살펴봐야 투자를 할 경우 장기적 · 중기적 · 단기적 계획을 세울 수 있을 것이다. 

필자는 건축허가 부서에서 근무를 하고 있지만 법률 개정이 급속하게 이루어지다 보니 가끔씩 법률이 생소한 경우가 있다. 이러한 상황은 투자 측면에서 부동산의 방향을 예측하고 싶다면 법령의 입법예고에서 그 단서를 찾아야 한다는 것을 의미한다. 

각 지방자치단체는 국토계획법에서 조례로 제정하도록 한 사항을 해당 지역의 실정에 맞도록 제정, 운영하고 있다. 특별시 · 광역시는 하나의 생활권으로 기초자치단체(구청)의 도시계획조례가 별도로 없고 광역자치단체조례(특별시·광역시)가 운영되고 있다. 
한편 경기도 · 강원도 등 광역자치단체(도청)에서는 기초자치단체(시·군청)마다 별도의 도시계획조례를 두고 있다. 
각 자치단체마다의 조례를 비교하면 일부 차이는 있으나 형식이 유사한 편이다. 아래에서는 3개 지방자치단체에서 입법예고한 도시계획조례를 비교하면서 조례의 개정방향을 예측하고자 한다. 

■ 전원주택 용도정의

건축법상 전원주택이란 용어는 없다. 건축허가 신청을 하려면 건축물의 용도를 결정하여야 하는데 전원주택을 굳이 분류하자면 건축법시행령 별표1에 규정에 따라 구분을 하여야 한다. 

주택은 크게 단독주택과 공동주택으로 분류할 수 있다. 단독주택은 단독주택, 다중주택, 다가구주택, 공관으로 구분하고 공동주택에는 아파트, 연립주택, 다세대주택으로 구분하고 있다.

건축법상 1가구가 거주할 경우에 보통 단독주택으로, 2가구 이상이 거주할 경우 다가구주택 또는 다세대주택으로 구분할 수 있다. 그리고 주택건설촉진법(앞으로 주택법으로 개정 예정)에서는 단독주택 20호 이상을 동시에 건축할 경우에는 건축허가가 아닌 주택건설 사업계획 승인을 득하여야 한다.
이러한 용도가 확정되면 용도·지구별 허용 여부를 검토하게 되는 것이다. 

예를 들어 단독주택은 도시지역의 경우 전용주거지역, 일반주거지역, 준주거지역, 근린상업지역, 생산녹지지역, 자연녹지지역에서 허용하고 있으며 중심상업지역, 일반상업지역, 일반공업지역, 준공업지역, 보전녹지지역에서는 지방자치단체에서 운영중인 도시계획조례를 검토하여야 한다. 
비도시지역의 경우 보전관리지역, 생산관리지역, 계획관리지역, 관리지역, 취락지구에서 허용하고 있으며 농림지역과 자연환경지역의 경우에는 일부만 허용하고 있다. 

아래에서는 단독주택에 대한 지방자치단체 조례를 비교, 분석하고자 한다. 

■ 입법예고 중인 도시계획조례 체크

태안군과 용인시, 춘천시에서 입법 예고한 도시계획조례개정안 중 전원주택을 건축할 때 반드시 체크되어야 할 포인트인 토지형질변경 규정과 단독주택의 허용기준, 건폐율, 용적률을 비교하여 설명한다. 
기초자치단체의 도시계획조례에 단독주택은 주거지역과 생산녹지지역, 자연녹지지역, 보전관리지역, 생산관리지역, 취락지구에서 모두 허용하고 있다. 그러나 보전녹지지역에서 다가구주택은 허용하지 않고 있으며, 농림지역과 자연환경지역에서는 현저한 자연훼손을 가져오지 않는다는 조건하에 건축하는 농어촌주택에 한하여 단독주택을 허용하고 있다. 
따라서 개발사업 전에는 인근의 자연환경 여부를 살펴보고 해당 자치단체에 사전에 문의하는 것이 확실하다. 전원주택과 음식점을 함께 계획하고 있다면 태안군에서 입법예고한 도시계획조례 개정안을 살펴볼 필요가 있다. 
계획관리지역 및 관리지역 안에서 휴게음식점, 일반음식점 및 숙박시설을 설치할 수 있는 지역이 상수원보호구역으로부터 5백m 이내인 집수구역 등에 해당될 경우 허용하고 있지 않으므로 유의하여야 한다. 

개발행위 규모는 기초자치단체 조례마다 상이한 기준을 제시하고 있다. 그래서 토지 구입 전에는 조례를 반드시 확인하여야 한다.

• 용인시의 경우
  ㆍ주거지역, 상업지역, 자연녹지지역, 생산녹지지역 : 1만㎡ 미만
  ㆍ보전녹지지역 : 5천㎡ 미만
  ㆍ보전관리지역 : 5천㎡ 미만
  ㆍ생산관리지역 : 1만㎡ 미만
  ㆍ계획관리지역 : 3만㎡ 미만 
  ㆍ농림지역 : 1만㎡ 미만으로 제한
• 춘천시의 경우
  ㆍ보전관리지역·생산관리지역 및 계획관리지역 : 3만㎡ 미만
  ㆍ농림지역 : 3만㎡ 미만으로 규정
• 태안군의 경우 
  ㆍ보전관리지역 : 3만㎡ 미만 
  ㆍ생산관리지역 : 3만㎡ 미만 
  ㆍ계획관리지역 : 3만㎡ 미만 
  ㆍ농림지역 : 3만㎡ 미만으로 규정

토지형질변경 허가 기준 역시 지자체마다 다르다. 
경사도, 입목도, 기준 지반고가 각 지역마다 차이가 있다는 점에도 관심을 가져야 한다. 경사도 산정은 등고선의 표고 변화를 계산하는 방식에 의거한다. 대상 토지의 굴곡 및 지형여건을 고려하여 등고선에 직각이 되도록, 허가 신청 토지 내에 3개소 이상의 측정기준점을 설정하고 최고 표고와 최저 표고의 차이를 수평거리로 나누어 계산한 값으로 정할 수 있다. 
다음 <표6>은 각 지역별 토지형질변경 기준을 요약하여 비교한 내용이다. 세부 규정은 각 자치단체조례에 상세히 규정되어 있다. 

Tip. 토지거래 허가구역 지정 관련 Q.&A (건설교통부 토지정책과 자료/2003. 2. 23)

Q. 토지거래시 허가를 받아야 하는 경우 및 허가절차는?

• • 허가구역으로 지정된 지역 내에서 일정면적을 초과하는 토지의 소유권 및 지상권의 유상거래 시 사전에 관할 시·군·구 민원실(지적담당)에 비치된 토지거래계약허가신청서를 작성한 후 토지이용계획서, 토지등기부등본을 첨부하여 시·군·구 민원실에 허가신청을 한다. 관할 시·군·구에서는 이를 검토하여 15일 이내에 허가여부를 통보하게 되고, 이후 등기신청 시 허가증을 첨부하여야 한다.

Q. 아직 행정수도 이전지역 등 구체적인 계획이 수립되지 않은 상황에서 지나치게 일찍 허가구역을 지정한 것이 아닌가?

• • 원칙적으로 토지거래계약허가구역은 투기행위를 원천적으로 방지하기 위함이며, 지가급등·투기 발생시 또는 그러한 우려가 있는 경우에도 사전에 지정이 가능하다. 
    아직 본격적인 행정수도 이전계획이 수립되지 않았으나, 언론이나 현지에서는 이전 후보지를 구체적으로 거명하는 등 기대심리가 매우 높고, 토지거래동향 감시구역 지정 후 감시결과 작년 12월말이후 최고 4~20%까지 지가가 상승하는 지역이 있었으며, 이러한 상승세가 인근지역으로 확산될 우려가 높아 부득이하게 허가구역을 지정하게 된 것이다.

Q. 토지거래계약 허가구역 지정ㆍ시행일 이전에 토지거래계약을 체결하였으나 아직 등기하지 않은 경우 허가를 받아야 하는가?

• • 토지거래계약 허가제는 원칙적으로 시행일 이후에 체결되는 계약에 대하여만 적용되므로 시행일 이전에 계약을 체결한 경우에는 별도의 허가를 받을 필요가 없다. 
    그러나 계약일자를 소급하여 허위로 기재하는 경우가 있을 수 있으므로 계약서 검인 · 공증 · 등기신청일 등을 통해 시행일 이전에 계약이 이루어졌다는 사실을 증명하면 된다.

Q. 이번 허가제의 정확한 시행 시기는?

• • 중앙도시계획심의회 심의ㆍ의결 후 건설교통부가 행정자치부에 관보게재를 요청하고 관보게재 5일 후부터 허가제가 효력을 발생하게 된다. 따라서 관보게재 요청기간 및 공고기간 등의 과정를 거쳐 지난 2월부터 시행되었다.

Q. 금년 1월부터 농민이 아닌 경우에도 주말농장을 영위하기 위해 1천㎡(3백평)미만의 농지를 소유할 수 있도록 농지법이 개정되었는데, 이 경우에도 농지거래 시 허가를 받아야 하는가?

• • 비도시지역에서는 1천㎡ 이하의 농지거래는 원칙적으로 허가대상이 아니므로 농지법의 규정에 적합하다면 주말농장의 영위를 위한 농지매입이 가능하다. 
    그러나 도시지역의 녹지지역에서는 2백㎡를 초과하는 토지 거래시 허가가 필요하므로 농지의 경우 현지거주 요건 및 지속적인 농업영위 요건 등 토지거래허가 관련 규정의 허가요건에 적합하여야 하나, 주말농장의 성격상 지속적인 농업영위라고 판단하기는 어려울 것이다.

Q. 허가가 필요한 면적인 한 필지의 토지를 허가대상면적 미만으로 분할하여 매매하는 경우에도 허가를 받아야 하는가?

• • 허가를 회피하기 위해 허가대상면적 미만의 소규모 토지로 분할하여 매매하는 경우가 있을 수 있으나, 이 경우에도 분할 전 토지가 허가대상에 포함된다면 분할토지의 최초거래에 한하여 허가를 받아야 한다. 토지를 공유지분으로 나누어 지분이 거래되는 경우에도 마찬가지이다.

Q. 허가를 받지 않고 토지거래계약을 체결한 경우 계약의 효과와 벌칙은?

• • 허가를 받지 않고 체결한 토지거래계약은 국토의계획및이용에관한법률 제118조에 의하여 효력을 발생하지 아니한다. 
    허가를 받지 아니하고 계약을 체결하거나 부정한 방법으로 허가를 받은 자는 2년 이하의 징역 또는 토지가격의 30%에 상당하는 벌금에 처하며, 허가받은 목적대로 토지를 이용하지 아니한 경우에는 1천만원 이하의 과태료에 처한다.

■ 주택내부의 계단 면적 산정방법

1층 거실부분 및 1층에서 2층으로 오르내릴 수 있는 내부계단이 2층 천장까지 개방된 경우라면, 2층 바닥면적에 산입하지 않는다. 별도의 계단실로 구획된 계단이 아닌 1층에서 2층으로 출입을 하기 위한 거실 내부계단에만 해당한다. (건설교통부 58070-2573(2000. 9. 5)

■ 도로 등이 미설치된 지역에서 건축을 할 경우

전원주택지의 경우 도로나 상수도, 하수도가 미비된 지역이 많은 편이다. 대부분의 조례에서는 무질서한 개발을 초래하지 아니하는 범위 안에서 건축을 제한적으로 허용하는 지역에 대한 기준을 두고 있다. 
양평군과 같이 하수배출 형식을 규정하고 있는가 하면 용인시는 임대 및 분양 주택에 대해 제한을 하고 있다. 
따라서 도시기반 시설이 갖추어지지 않은 지역의 경우 무리한 도로개설을 수반할 경우 많은 비용이 소요될 수 있다.

■ 건폐율 기준

기초자치단체별 도시계획조례에서 건폐율을 검토해 보도록 한다. 건폐율은 건물의 규모를 결정하는 첫번째 요소로 용도지역별 건폐율과 지구별 건폐율, 특수지역에 대한 건폐율로 구분하여 규정하고 있다. 
용도지역별 건폐율은 녹지지역과 관리지역에서 대부분 자치단체마다 비슷한 규제를 하고 있다. 농지법에 의하여 보전관리지역 · 생산관리지역 · 농림지역 또는 자연환경보전지역에서 농지법 제34조의 규정에 의하여 허용되는 건축물의 건폐율을 태안군은 60% 이하로, 용인시는 50% 이하로 규정하고 있다.
춘천시, 용인시의 경우 위 건폐율 규정에도 불구하고 녹지지역 · 관리지역 · 농림지역 또는 자연환경보전지역 안에서 건축물인 도시계획시설은 제85조 제1항 각 호의 범위 안에서 시도시계획위원회의 심의를 거쳐 따로 정할 수 있다.

■ 주거지역 종 세분에 대한 효력

주거지역이 종 세분화하도록 하는 규정이 2003. 7. 1일부터 시행된다. 그런데 각 자치단체마다 효력발생에 대하여 정확한 답변을 못하고 있는 실정이다. 이에 대한 건설교통부 의견을 알아보도록 하자.

▶ 국토의계획및이용에관한법률 제31조 제2항의 규정에 의하면 도시관리계획 결정 당시 이미 사업 또는 공사에 착수한 자(이 법 또는 다른 법률에 의하여 허가ㆍ인가ㆍ승인 등을 얻어야 하는 경우에는 당해 허가ㆍ인가ㆍ승인 등을 얻어 사업 또는 공사에 착수한 자를 말한다)는 당해 도시관리계획 결정에 관계없이 그 사업 또는 공사를 계속할 수 있다. 
다만, 시가화조정구역 또는 수산자원보호구역의 지정에 관한 도시관리계획 결정이 있는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 특별시장ㆍ광역시장ㆍ시장 또는 군수에게 신고하고 그 사업 또는 공사를 계속할 수 있도록 되어 있다. 

▶ 이는 법령의 개정시 변경시점을 기준하여 종전규정을 적용토록 하는 부칙의 경과규정과는 달리 도시계획(변경)결정의 효력과 관련한 사항으로 도시관리계획 결정의 집행력ㆍ실효성 등을 확보하기 위해서 공사를 착수하여 새로운 도시관리계획 결정 내용대로 환원하기 곤란한 경우에 한하여 종전 도시관리계획 결정에 따를 수 있도록 규정한 것이다. 

▶ 따라서 동법률시행령 부칙 제9조 제1항의 규정에 의거 일반주거지역을 종세분하지 아니하여 제2종일반주거지역으로 보는 경우 등을 포함한 종 세분 효력발생시점 이전에 건축허가나 신고를 득한 경우라도 도시관리계획 결정(종세분)의 효력발생 이전에 사업 또는 공사에 착수를 한 자에 한하여 종전의 용도지역에 대한 용적률 등을 적용 받을 수 있을 것이다. 

▶ 이 경우 ‘사업 또는 공사에 착수한 자’라 함은 착공계 등을 제출하고 물리적으로 착공한 자만으로 한정하는 것은 아니며 ‘당해 사업을 추진하기 위하여 객관적으로 필요하다고 인정할 수 있는 행위를 개시한 자’를 사업 또는 공사에 착수한 자로 볼 수 있을 것이니 이에 대한 구체적인 사실 판단은 당해 허가권자가 하여야 할 것이다. 
(건설교통부 고시 58450-924호 2003. 6. 5)

■ 용적률 기준

용적률은 건물의 층수와 바닥면적의 규모를 결정하는 요인이 된다. 주거지역의 경우 <표11>에서와 같이 각 자치단체마다 다소 상이함을 알 수 있다.
 
도시계획조례가 제정되기 전까지 용적률은 국토계획법시행령에 규정된 최대한도를 적용하고 있어 표를 통해 시행령의 용적률 한도를 알아보도록 한다. 

또한 취락지구, 개발진흥지구, 농공단지의 경우 별도의 용적률을 규정하고 있어 <표13>에서 다시 정리하였다.
 
관리지역(종전 준도시지역 · 준농림지역)안의 건폐율 · 용적률은 <표14>와 같이 관리지역이 보전관리지역 · 생산관리 · 계획관리지역으로 세분되기 전까지는 다음의 조례로 전하는 기준을 적용한다.

[도래울]

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많은 규정과 지혜를 아낌없이 주셔서 감사합니다.