맹 지(盲地)

[흑석산인 김영록]

맹 지(盲地)  

사전을 펼치면  '공로에 접한 부분이 없는 토지. 도로가 아닌 타 지번의 토지로 둘러 싸여 있는 토지를 말한다.
'盲'이 소경 맹으로 '눈이 멀다'라는 뜻을 가진 것으로 보아, 눈 먼 땅이란 뜻이다.

말 그대로, 길이 없어 차량통행이 불가능한 땅으로 건축 인허가를 받을 수 없고, 주택 신축등도 불가능하다.
이런 이유로 일반적인 토지 투자자라면 토지의 넓은 면적이 도로에 접해 있어야 하고 또한 가능하면
큰 도로에 접한 토지를 선호한다.

즉, 상가등 근린시설을 건축하고자 할때는 세장비(도로에 접하는 방향의 땅 길이와 그렇지 않은 땅 길이의 비율)가
작은 땅이 좋다고 한다. 물론, 주택은 세장비가 커야 활용가치가 있겠다.

개발 상품에 따라 정도의 차이가 있겠지만 얼마나 큰 도로에, 얼마나 많은 면적이 도로에 접해 있는가에 따라서
토지의 투자가치는 결정된다. 이런 이유로 도로에 접해 있지 않은 토지, 즉 맹지는 거들떠보지 않는 토지가
되어버린다. 애물단지다. 

그러나, 맹지도 하나의 상품으로 거래되고 있고 투자 경험이 많은 고수들이 투자하고 있다는 사실에 주목할
필요가 있다.  좋은 토지, 비싼 토지는 이미 손바뀜이 일어나 큰 시세차익을 바라기 어렵지만 상대적으로 가격이
저렴한 맹지는 도로만 생길 수 있다면 새로운 생명으로 탄생되기 때문에 투자가치는 있다고 볼 수 있다.
일반적으로 맹지는 주변시세의 50~70%선에서 시세를 형성하고 있다.

시세의 절반가격으로 형성되고 있는 땅에 대해 단점을 보완하여 인근시세까지 접근할 수 있다면 최상의 투자처가 아닌가? 

바로 그 맹지를 투자하여 성공하기 위해서는 맹지가 아닌 대지로 바꾸면 되는 것이다. 즉, 도로를 확보할
방법이 있거나 길을 낼 수 있는 맹지를 찾는 노하우가 있다면 성공할 수 있는 것이다.

■■■ 맹지구입시 주의사항 ■■■

 - 도로가 없는 땅, 즉 맹지는 건축자체가 불가능하다. 그래서 도로를 만들수 있는가 없는가가 첫 번째 고려사항이다.

 1. 현황도로가 있는 경우

    현황도로란 지적도에 도로로 표시되어 있지 않으나 수십년 동안 도로로 이용되어 온 ‘사실상의 도로’를 말하는데
    이 사실상의 현황도로는 기능 면에서는 손색이 없을지 몰라도 막상 건축하고자 할 때는 큰 문제에 봉착하고 만다.
    왜냐하면 건축허가를 받기 위해서는 국토계획 및 이용에 관한법률, 도로법, 사도법 등에 의하여 고시되어 개설되거나
    건축허가시 허가권자가 그 위치를 지정ㆍ공고한 도로여만 하는데 현황도로는 거기에 해당되지 않기 때문이다.

    만약 부득이 건축허가를 득하기 위해 현황도로를 건축허가나 신고시에 허가권자로부터 도로로 지정받고자 하는
    경우라면 도로로 지정하고자 하는 토지 소유자의 동의와 이 도로에 대한 이해 관계자의 동의를 받아 건축을 하고자
    하는 사람이 이에 대한 증빙자료를 갖추어 건축허가신청시에 제출하여 처리하여햐 한다. 이때 허가권자는 도로의
    너비, 연장, 구간, 위치 등을 확인하여 건축허가 가능하다고 판단되는 경우 건축허가를 내리고 별도의 도로관리대장을
    작성, 관리하게 된다.(현실적으로 실행하기 쉬운건 아니다.)

    그렇다면 지적 및 현황상 도로가 아닌 단순 현황 사실상의 도로만으로는 상기와 같은 복잡한 절차를 받지 않으면
    건축허가를 전혀 얻을 수 없다는 말인가?

    그렇지 않다. 1975년 12월 31일 개정된 건축법 부칙 제2조 규정을 보면 현황도로라 하더라도 너비가 4m 이상인
    경우에는 건축법상 도로로 인정하도록 되어 있다.

   “너비 4m 이상의 도로는 너비 4m 미만의 도로와는 달리 시장, 군수가 도로로 지정하지 않은 사실상의 도로라
    하더라도 건축법상의 도로에 해당한다 할 것이니, 사실상의 도로가 그 너비가 4m 이상으로서 1975년 12월 31일
    이전에 이미 주민들의 통행로로 이용되고 있었다면 이는 건축법상의 도로에 해당한다” (1994년 1월 28일 대법원 제3부).

    즉 1975년 12월 31일 이전에 통행로로 사용된 너비 4m 이상의 현황도로는 별도의 수고를 하지 않고서도 건축물의
    건축이 가능하다는 말이다. 반대로 1975년 12월 31일 이전의 통행로이긴 하지만 4m가 안되는 도로의 경우는
    건축법상 도로가 되지 않는다고 해석된다.

    따라서, 너비는 4m가 넘지만, 1975년 12월 31일 이후에 생긴 사실상의 도로 즉 현황도로는 건축법상의 도로가 아니니
    건축허가나 건축신고시에 허가권자가 위치를 지정 공고하기 전까지는 통행도로가 아니라는 얘기다.

    더 정확한 것은 군청에 문의하면, 그 길을 도로로 볼 수 있는지 없는지를 알려준다. 현황도로로 인정된다면
    건축이 가능하다. 그러나 인접 지주가 소송도 불사한다면 건축허가는 난다 할지라도 건축이 중단될수 있으니
    사전에 허락을 구해보는것도 좋은 방법이며, 받은 후 최대한 빠른 시간내에 건축하는 것이 유리하다.

 2. 현황도로가 없는 경우

  - 현황도로가 없는 경우, 인접필지 지주로부터 토지사용승락서를 받아 도로를 확보한 후 건축이 가능하다.
    토지사용승락서를 받는 경우 반드시 인감증명을 첨부해야한다. 이때, 전주와 오폐수관로를 묻는 것에 대한 것도
    반드시 명시하는 것이 이후에 논란이 없으며, 승낙서를 받은 후 건축과 함께 도로 부분만큼 승낙서를 이용하여
    필지를 분할하는 것이 좋다.

 3. 현황도로도 없고, 토지사용승락서도 받지 못하지만 옆에 구거를 끼고 있는 경우

  - 도로에서부터 필지까지 이어지는 구거가 있는 경우는 아주 이상적인 맹지라 할 수 있는데,
    이때 대단히 난공사가 아닐경우에는 이 구거를 이용하여 진입로를 확보하는 것이 좋다.

    군청에 구거점용허가를 득하여 흄관을 묻은 후 포장하여 진입로를 만들면 된다. 가능여부는 시/군청
    담당부서나 종합민원실 등에 문의하면 답해준다. 다만, 현황도로 소유자가 여러명인 경우 현실적으로
    토지 사용승락서를 받기는 어렵다. 이럴 경우 마을의 이장님이나 새마을 지도자분들과 먼저 협의한 후
    일을 진행하는것이 여러모로 좋을 수 있다.

■■■ 맹지를 탈출하기 위해 길을 확보하는 방법 ■■■ 
 

1. 구거 점용허가를 받아 진입로를 개설한다.

   구거(용수 또는 배수를 위하여 일정한 형태를 갖춘 인공적인 수로,둑 및 그 부속시설물의 부지와 자연의 유수로
   생겼거나 있었던 것으로 예상되는 소규모 수로부지)가 있던 위치였다는 사실이 지적도상에 남아 있으면
   지자체에서 구거점용허가를 받을 수 있다. 허가를 통하여 진입로를 사용할 수 있게 되는 것이다.  

   구거점용허가를 받기 위해서는 측량사무소의 도움을 받는 것이 시간적, 경제적으로 이득이고 허가를 득하면
   콘크리크관을 매설하고 도로를 포장하는 방식으로 진행하면 도로가 생기는 것으로 허가기간이 길수는 있지만,
   공사기간은 짧은 편으로 단기간에 고수익을 낼 수 있다.

   설계용역 및 매립등에 소요되는 공사비용은 지역별로 차이가 있겠지만, 100㎡의 면적에
   약 1,000만원~1,500만원정도 소요된다. 100㎡의 면적이라면 4미터 도로에 25미터 길이를 낼수 있는 면적이다.
   이러한 비용으로, 땅의 가치가 바뀌는 것이다.  

   그럼, 이러한 땅을 어떻게 찾아야 하나. 시골이나 도시화가 덜 된 지역의 지적도를 떼어 보면 의외로 구거가
   있는 땅이 많다. 이런 맹지가 있다면, 최우선 투자 대상지로 여겨야 하나 일반 투자자의 눈에는
   "맹지는 여전히 맹지다." 

   구거점용허가로 성공을 한 투자자는 오늘도 수십장의 지적도를 뗄지도 모른다. 관심있는 투자자라면
   지적도를 유심히 살펴보고, 설계사무소등의 전문가와 교류를 시작하는 것이 좋겠다.

2. 각지를 활용하여 지분분할을 이용한다. 

   지적도를 떼어 토지의 모양과 형태를 살펴보면, 도로와 해당 토지사이에 다른 사람의 토지가 있어 어쩔 수 없는
   맹지가 되어 다른 사람의 토지를 매입하여 길을 낼 수 밖에 없다.

   일반 투자자라면, 포기할 수 있으나 각지(코너 땅, 가로 세로 양쪽이 도로에 접하는 땅)의 특성을 알고 있다면
   접근할 만하다. 각지는 2개이상의 도로와 연결되는 땅이므로 접근이 용이하고 사람들의 눈에 잘 띄여
   토지 가치가 상승되는 이점이 있다.

   이점을 십분 활용하여, 도로에서 맹지까지 도로를 낸다면 '누이좋고 매부좋은'격으로 도로에 접한 소유주는
   이전보다 땅의 가치를 높이고 매도한 도로용 토지로 인해 금전적인 이익까지 얻게 되고, 맹지 소유자는 도로를
   낼 수 있어 좋다.

   쉽지 않은 협의과정이지만, 통하면 열린다는 마음으로 지극정성을 다한다면 성사가 되는 것이다.
   물론, 시세의 2~3배까지 치를 준비는 되어야 하겠다. 아울러, 맹지는 상대적으로 넓고 시세의 절반가량 되어야
   실익이 있다. 그렇게 됨으로써, 도로 부지를 매수하더라도 손해가 나지 않고 그동안의 마음고생이 보상되기 때문이다.

  
3. 도로를 활용하기 위해 토지사용승낙서를 받는다. 

   건축법 제35조 (도로의 지정·폐지 또는 변경)
   ① 허가권자는 제2조제11호 나목의 규정에 의하여 도로의 위치를 지정·공고하고자 할 때에는 건설교통부령이
      정하는 바에 의하여 당해 도로에 대한 이해관계인의 동의를 얻어야 한다.

      다만, 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 이해관계인의 동의를 얻지 아니하고 건축위원회의 심의를 거쳐
      도로를 지정할 수 있다.
        1. 이해관계인이 해외에 거주하는 등 이해관게인의 동의를 얻기가 곤란하다고 허가권자가 인정하는 경우
        2. 주민이 장기간 통행로로 이용하고 있는 사실상의 통로로서 당해 지방자치단체의 조례로 정하는 것인 경우

    이러한 건축법상의 요건에 의해 토지사용 승낙을 받아 사용하고, 그에 따른 지료를 지불하는 방식이다.
    일단 도로로 지정되면 토지사용승락을 해 준 지주라도 함부로 승락을 철회하여, 도로를 폐지할 수는 없으므로
    지료만 청구할 수 있을뿐이여서 실무상에서 이루어지기 힘든 방식이다.

4. 기타 법률적인 방법으로 토지를 사용한다.

   지역권은 설정행위에서 정한 일정한 목적을 위하여 타인의 토지를 자기 토지의 편익에 이용하는 물권을 말한다.
   편익을 받는 토지를 요역지라 하며, 요역지는 1필의 토지이어야 한다. 1필의 토지 일부를 위한 지역권 설정하지
   못하나, 승역지는 1필의 토지가 아니라도 무방하다.

   지역권은 승역지가 요역지에 제공하는 편익의 종류 즉 통행을 기재하여야 하며, 지역권설정의 범위와 관련하여
   1필의 토지(승역지) 전부에 대하여 지역권을 설정할 때는 '전부'라고 기재하고, 그 범위가 일필토지의
   일부인 때에는 어느 부분인가 그 범위를 명확히 구체적으로 특정될 수 있도록 표시하는 방식으로 요식행위를
   갖추는 물권이다. 

   법률상에서 존재하는 방법에 불과하여 실제로는 일어나기 쉽지 않는 사례다.

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