스크랩 지적도의 비밀을 캐는 열쇄 `선`

[블루오션]

▸ 토지이용계획확인서의 해부

맨 위에는 토지의 물리적 현황(소재지, 지번, 지목, 면적 등)이 표시되고 있다. 상단의 타원형 부분이' 규제'에 해당하고, 하단의 네모박스 부분이 '도면'에 해당한다. 도면에는 여러 가지 선이 각기의 독립된 의미를 가지고 복잡하게 얽혀있다. 도면의 우측하단에 타원형 안에 축척이 보인다. 해당 토지가 '산'번지 이기 때문에 축척은 1/6000로 표시되고 있다. 도면 우측의 범례는 여러 가지 선을 해석·구분하는 기준이 된다.

▸ 축척을 알면 길이나 면적이 보인다

축척은 토지의 실재 길이나 면적과 지도상의 길이나 면적과의 비율을 말한다.

1. 임야도

임야도는 통상 1/6000을 사용한다. '산'번지가 붙은 임야를 표시하며 도면상 1cm 는 실재로는 60m가 된다.

2. 지적도

지적도는 통상 1/1200을 사용한다. '산'번지 임야 외의 토지를 표시하며 도면상 1cm 는 실재로는 12m가 된다.

3. 1/5000 지적임야도

지적도와 임야도를 합쳐서 28개 지목 모두를 표시해준다. 축척은 1/1200과 1/6000의 중간인 1/5000을 사용하며 일명 '오천도'라고도 한다. 도면상 1cm는 실재로는 50m가 된다. 따라서 어느 토지가 도로에서 도면상 3cm 정도 떨어져 있다면 실재로는 3 x 50=150m 정도 떨어져 있는 것이다.

4. 온라인 지적임야도

오천도와 마찬가지로 지적도와 임야도를 합쳐서 28개 지목 모두를 표시해 준다. 열람자가 임의로 축척조정이 가능하므로 해당 토지의 미시적 분석이나 주변상황 분석에 용이하다. 토지이용규제정보시스템 (http://luris.mltm.go.kr)이나 온나라(www.onnara.go.kr)에서 제공되고 있으며 이 책에서 배우는 지적도는 모두 토지이용규제서비스에서 제공되는 지적임야도를 기본으로 하여 교육목적으로 일부는 가공을 한 것이다.

1. 지적도 : 축척 1/1200 사용

지적도상 1cm는 몇 m? 12m

2. 임야도 : 축척 1/6000 사용

임야도상 1cm는 몇 m? 60m

3. 지적임야도 = 1 + 2

① 오천도 : 축척 1/5000 사용

오천도상 1cm는 몇 m? 50m

② 토지이용규제서비스 지적임야도 : 자유축척

축척을 자유로이 조절 할 수 있다.

5. 축척의 변경과 활용

온라인에서 제공 돠는 지적도는 축척을 사용자가 임의로 조정할 수 있다. 대상 필지를 크게 자세히 보고 싶으면 숫자를 낮추어 가면서 보면 되고, 대상 필지가 포함된 주변을 파악하고 싶다면 숫자를 높여가면서(최대 9999) 보면 된다.

▸ 규제와 도면을 유기적으로 해석해야 토지의 내재가치가 보인다

1. 규제

이 책에서 배우는 지적도는 토지이용규제서비스에서 열람할 수 있는 토지이용계획확인서를 기초로 하고 있다. 토지이용계획확인서의 위쪽 절반은 용도지역 등을 필두로 한 도시관리계획과 여러 가지 규제들이 표시되어 있다. 이하 통칭하여 '규제'로 부르기로 한다.

2. 도면

토지이용계획확인서의 아래쪽 절반은 지적도와 임야도를 합친 지적임야도가 제공되고 있다. 이하 통칭하여 '도면'이라 부르기로 한다.

3. 규제와 도면의 유기적 해석

지적도 해석 즉 토지분석의 성패는 규제와 도면의 유기적 해석에 달려 있다. 즉 토지이용계획확인서상의 규제를 도면에서 확인하고 해석해 낼 수 있어야 하는 것이다. 그렇게 하려면 규제에 대한 실력과 도면에 대한 실력 두 가지를 동시에 겸비하고 있어야 한다. 규제와 도면의 유기적해석이 가능하게 되었을 때 비로소 현장에서 토지를 제대로 볼 수 있는 안목을 가지게 된다. 전, 답, 임야 등의 외관을 보는 수준을 넘어서 토지의 내재가치(개발가능성·성장성)가 보이게 되는 것이다.

▸ 비밀의 열쇄는 선에 있다

지적도에서 제공되는 여러 가지 정보는 국민의 의사결정에 유용하도록 보다 구체적이고 상세한 정보를 제공한다는 이념을 가지고, 온라인시대 이전에는 상상도 할 수 없었던 많은 양이 제공되고 있다. 따라서 지적도에서 제공되는 수많은 정보를 해석하는 내공의 높고 낮음에 따라서 토지투자의 성패가 좌우되는 시대가 되었다. 지적도에서 제공되는 정보는 큰 특징을 가지고 있다. 그것은 정보가 선으로 제공된다는데 있다. 토지이용계획확인서에서 표시되는 여러 가지 규제는 모두 지역적 ․ 국지적인 규제 이다. 따라서 해당 규제를 받는 지역을 규제를 받지 않는 지역과 구분하기 위해서 반드시 선으로 표시해주어야 한다. 예를 들어 보면 도로구역, 하천구역, 근린공원, 재개발구역, 개발제한구역 등 어느 것 하나도 전국토를 대상으로 규제하고 있지 않으며 지역적인 일부분만을 규제하고 있슴을 쉽게 이해 할 수 있을 것이다. 따라서 지적도에서는 해당 필지를 가로지르는 여러 가지 선의 위치와 의미를 정확하게 판단할 수 있어야 한다. 선의 의미는 도면 오른쪽의 범례를 참조해 가면서 해석할 수 있다.

1. 필지경계선

지적도에서 제공되는 여러 가지 선중에서 가장 기본이 되는 것이 해당토지의 경계와 크기를 판단하게 해주는 경계선이다. 가장 기본이 되는 것이기 때문에 경계선은 지적도에서 누구나 어렵지 않게 판단할 수 있다. 필지의 경계선을 기준으로 하여 하나의 번지와 하나의 지목(1필지 1지목)이 주어진다. 문제는 필지의 경계선을 두서없이 종횡으로 가로지르는 나머지 여러 가지 선에서 발생하는 것이다.

2. 용도지역선

용도지역은 토지의 계급장이라 할 수 있으며, 입지여건을 제외하면 토지의 가치를 결정짓는 첫 번째 기준이 된다. 용도지역을 구분하는 선을 용도지역선이라 한다. 용도지역선이 필지의 경계선과 반드시 일치한다면 토지가 좀 더 쉬웠을 것이다. 그러나 용도지역선은 필지의 경계선과 무관하게 그어졌으며 이것이 토지를 어렵게 하고 전문가와 일반인을 구분시키는 중요한 척도 중의 하나가 된다. 용도지역선이 필지의 어딘가를 가로지르지 않으면 하나의 필지에는 하나의 용도지역만이 표시가 되며, 대부분의 경우가 여기에 해당한다. 그러나, 가끔식 용도지역선이 필지의 일부분을 가로질러 감으로 해서 하나의 필지에 복수의 용도지역이 표시되어 토지의 가치분석을 어렵게 한다. 뒤에서 해석의 열쇠와 함께 상세히 설명되어 진다.

3. 도로구역선

도로는 누구나 쉽게 알 수 있는 토지의 가치를 결정짓는 중요한 요소이다. 그러나, 도로에 접해 있거나 저촉되어 있는 것도 중요하지만, 누구소유의 도로에 접해 있느냐도 중요하고, 또한, 도로구역에 어느 정도 편입되어 있느냐도 중요하다. 도로에 접하는 측면에서는 기왕이면 사도보다는 국가나 지방자치단체에서 관리하는 도로에 접하는 것이 훨씬 좋은 것이다. 도로구역에 저촉되는 것도 해당 토지가 도로부지로 적게 포함되는 것이 좋은 것이며, 기왕이면 내 토지가 이용할 수 있는 도로에 저촉되어 있는 것이 좋은 것이다. 이 모든 것도 지적도에서 선을 보고 판단할 수 있는 것이다.

3. 접도구역선

접도구역은 도로의 양안에 도로의 손괴방지 등을 목적으로 대게의 경우 5m 폭으로 하여 지정이 된다. 즉 지적도에서는 도로구역선 외곽으로 도로구역선과 평행하게 띠 모양으로 나타나게 된다. 접도구역에 저촉된 토지의 가치평가는 건축물의 신축은 불가능하지만 진입로로 사용되는 데는 지장이 없다는데 있다. 역시 뒤에서 사례를 통해 설명되어 진다.

4. 완충녹지선

접도구역과 비슷하게 완충녹지는 철도의 외곽이나 도로의 외곽에 지정된 것을 접하게 된다. 지정되는 위치는 접도구역과 유사하지만 해당 토지나 주변 토지에 미치는 영향은 크게 차이가 난다. 완충녹지는 건축물의 신축이 불가능하다는 점에서는 접도구역과 같지만, 진입로로 사용할 수 없다는 점에서는 접도구역과 다르다. 따라서 완충녹지에 저촉된 해당 토지뿐 아니라 완충녹지에 차단되어 도로로 나가지 못하는 주변토지의 가치에도 악 영향을 미치는 것이다. 사례를 통해 배우는 것이 훨씬 효율적이다.

5. 하천구역(하천예정지)선

하천구역선 역시 지적도에서 빈번하게 접하게 된다. 개념자체가 매우 단순하기 때문에 저촉된 부분이 얼마나 되며 현장의 상황은 어떻게 되는지 확인하면 투자가치를 쉽게 판단할 수 있다.

6. 기타 여러 가지선

그 외에도 토지의 가치에 영향을 미치는 철로선, 철로역사예정지선, 문화재보호구역선, 정화구역선 등의 여러 가지 선을 접하게 되며 비밀의 열쇠는 항상 선의 위치와 의미를 해석하는데 있다.

7. 선의 보충적 역할을 하는 컬러

지적도에서 선이 모든 것을 구분해주지만 구분을 좀 더 명확히 하기 위해서 컬러가 사용되며, 용도지역은 대게 색깔을 다르게 해서 구분하고 있다.

▸ 도로의 열쇄 '도로의 규모별 구분'

지적도에서 선 못지않게 많이 나타나는 것 중의 하나가 도로의 규모를 반영한 표현이다. 예를 들면 '소로3류 접합', '중로1류 저촉' 등의 표시이다. 접합이란 서로 침범하지 않고 엉덩이를 맞대고 있는 것과 같이 맞닿은 상태를 말하며, 저촉이란 해당 토지의 일부가 도로에 포함된 상태를 말하는 것이다. 도로의 규모별 구분을 이해하고 있으면 해당 토지의 도로관련 사항을 쉽게 파악할 수 있다. 도로의 규모별 구분은 '도시계획시설기준' 이라는 일반인들에게는 다소 생소한 개념에 의하여 아래와 같이 분류하고 있다.

1. 광로

(1) 1류 : 폭 70미터 이상인 도로

(2) 2류 : 폭 50미터 이상 70미터 미만인 도로

(3) 3류 : 폭 40미터 이상 50미터 미만인 도로

2. 대로

(1) 1류 : 폭 35미터 이상 40미터 미만인 도로

(2) 2류 : 폭 30미터 이상 35미터 미만인 도로

(3) 3류 : 폭 25미터 이상 30미터 미만인 도로

3. 중로

(1) 1류 : 폭 20미터 이상 25미터 미만인 도로

(2) 2류 : 폭 15미터 이상 20미터 미만인 도로

(3) 3류 : 폭 12미터 이상 15미터 미만인 도로

4. 소로

(1) 1류 : 폭 10미터 이상 12미터 미만인 도로

(2) 2류 : 폭 8미터 이상 10미터 미만인 도로

(3) 3류 : 폭 8미터 미만인 도로

▸ 지적도에 나타나지 않는 선 : 연접개발제한