부동산거래 신고내역
제정 ‘07. 6.29 토지관리팀-1794
개정 ‘08. 9.23 부동산산업과-2017
제1장 총 칙
제1조(목적) 이 지침은 「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」(이하 “법”이라 한다) 제27조의2에 따른 부동산거래 신고내역 조사 및 제51조에 따른 불성실 신고자에 대한 과태료 부과 등에 필요한 사항을 규정함을 목적으로 한다.
제2조(용어의 정의) 이 지침에서 사용되는 용어의 정의는 다음 각 호와 같다.
1. “신고인”이라 함은 거래당사자(매도인 및 매수인) 또는 법 제26조제 1항에 따라 부동산 거래계약서를 작성․교부한 중개업자를 말한다.
2. “신고대상”이라 함은 토지, 건축물, 「도시 및 주거환경정비법」제48조에 따른 관리처분계획의 인가로 인하여 취득한 입주자로 선정된 지위 및 「주택법」제16조에 따른 사업계획승인을 얻어 건설공급하는 주택의 입주자로 선정된 지위를 말한다.
3. “신고관청”이라 함은 매매대상 부동산(권리에 대한 매매계약의 경우에는 그 권리의 대상인 부동산) 소재지의 관할 시장․군수 또는 구청장을 말한다.
4. “등록관청”이라 함은 중개사무소(법인의 경우에는 주된 중개사무소를 말한다) 소재지의 관할 시장․군수 또는 구청장을 말한다.
5. “검증결과”라 함은 신고가격에 대하여 법 제28조의 부동산거래가격 검증체계에 의한 해당 부동산의 적정거래가격과 비교한 결과를 말한다.
제2장 신고내역 조사
제3조(신고내역 조사 대상) 신고관청은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 신고인 등에게 계약서 등 관련자료의 제출을 요구할 수 있다.
1. 부동산 거래신고 접수시에 거짓신고로 의심되는 경우
2. 검증결과 부적정한 신고로 나타난 경우
3. 민원, 언론 등에서 거짓신고 의심사례로 제기되어 당사자 등에게 자료제출 요구를 할 필요가 있다고 판단되는 경우
4. 국토해양부장관이 부동산 거래신고와 관련하여 허위신고 등이 의심되어 조사를 요청한 경우
제4조(정밀조사 실시) ① 신고관청은 허위신고가 의심되고 검증체계에 의한 검증결과가 부적정한 것으로 나타나 조사할 필요가 있거나 국토해양부장관이 부적정 신고자로 정밀조사를 요청한 경우에는 신고내용에 대한 정밀조사를 실시하여야 한다.
② 신고관청은 제1항에 따른 정밀조사 대상에 대하여 소속공무원으로 하여금 신고내역을 재확인하고, 부동산포털사이트, 인근 중개업소 등을 통하여 객관적인 시세를 별도로 파악하거나, 신고인 등(신고인이 중개업자인 경우에는 중개업자와 거래당사자)에게 신고내용의 사실여부를 확인하기 위하여 다음 각 호의 자료제출을 요구하는 등 필요한 조치를 취하여야 한다.
1. 거래계약서 사본
2. 거래대금의 지급을 확인할 수 있는 입출금표 또는 통장 사본
3. 매수인이 거래대금의 지급을 위한 대출, 정기예금 등의 만기수령 또는 해약, 주식 또는 채권 등의 처분을 증명할 수 있는 서류
4. 매도인이 매수인으로부터 받은 거래대금을 예금 외의 다른 용도로 지출한 경우 이를 증명할 수 있는 서류
5. 그 밖에 거래당사자 간에 거래대금을 주고받은 것을 증명할 수 있는 서류
6. 중계계약서 사본, 중개대상물 확인․설명서 사본, 중개수수료 영수증 사본 등 중개행위가 있었던 사실을 확인할 수 있는 서류
7. 기타 신고사항의 사실여부를 확인하기 위하여 필요한 서류
③ 신고관청은 정밀조사 대상자에게 자료제출을 요구하는 때에는 다음 각 호의 내용을 포함하여야 한다.
1. 조사의 법률적 근거 및 조사이유 명시
2. 입증에 필요한 제출서류 안내
3. 조사자 성명 및 연락처
4. 제출기한(최소 10일이상 부여)
5. 자료미제출시 처벌 내용 등
④ 자료제출 요구는 조사 대상자의 수령여부를 확인할 수 있는 특수우편으로 발송하고, 서식은 별지 제1호․제2호 및 제3호서식의 참고하여 신고관청에서 정한다.
제5조(정밀조사시 확인․검토 사항) ① 신고관청이 정밀조사를 실시하는 때에는 다음 각 호의 사항을 확인․검토하여야 한다.
1. 거래계약서 : 거래당사자 계약의 경우 중개업자의 개입 여부, 중개업자가 중개한 계약으로 확인되면 이중계약서 작성 여부, 금액허위, 무신고에 대한 검토
2. 거래대금의 지급을 확인할 수 있는 입출금표 또는 통장사본 : 거래당사자간 대금지급을 위한 계좌이체, 입출금표 또는 통장사본, 수표지급 등에 대하여는 계약금, 중도금, 잔금 지급금액 및 지급일과의 전후 관계를 감안하여 일치여부 등 확인
3. 매수인이 거래대금 지급을 위하여 자금을 조성한 내역 : 대출금, 정기예금 수령 및 해약, 주식․채권 등의 처분 금액과 시기가 거래대금 지급 금액 및 시기와의 전후 사실관계 확인
4. 매도인이 매수인으로부터 받은 거래대금을 다른 용도로 지출한 증명서류 : 다른 부동산 구입시는 계약서 사본, 채무의 변제의 경우 해당 은행의 확인서 등의 지급액, 지급시기 등을 검토
5. 기타 거래당사자간 거래대금을 주고받은 것을 증명할 수 있는 서류 : 공증을 한 차용증 등 객관적으로 거래대금이 지급된 내역으로 증빙될 수 있는 서류로 한정하고, 현금지급에 대하여는 현금조성에 따른 증빙서류(입․출금 날짜가 표시된 통장사본 등), 기타 현금조성으로 볼 수 있는 근거를 요구하여 계약의 이행, 의견진술 내용 등을 종합적으로 검토
6. 중개계약서(사본), 중개대상물 확인·설명서(사본) 등으로 중개행위가 있었던 사실을 확인하고, 중개수수료 지급내역으로 거래가격을 환산하여 판단
7. 기타 신고사항의 사실여부를 확인하기 위하여 필요한 서류 : 매매에 준하는 기타 계약서(대물변제, 포괄양수양도계약서 등), 전세금, 보증금 등이 포함된 경우 임대차 계약서(사본) 등의 금액이 계약서 내용과 일치 여부
② 다음 각 호에 해당하는 경우에는 혐의없음, 과태료 부과, 추가자료 요구 등 필요한 조치를 취하여야 한다.
1. 거래대금지급증명서면 등을 모두 제출한 경우로서
가. 거래대금지급증명자료가 신고가격과 일치하는 경우 “혐의없음” 처리
나. 거래대금지급증명자료로 허위신고가 확인된 경우 시행령 [별표 2] 제4항에 따른 허위신고 과태료 부과 예고
다. 거래당사자 간의 의견서 진술 및 거래대금지급증명자료 내역이 다른 경우는 금융기관에서 발급된 증명자료 위주로 검토하고 거래금액확인이 곤란한 경우에는 보완자료를 요구하여 검토하며, 기한내 보완자료 미제출시는 시행령 [별표 2] 제1항에 따른 과태료 부과 예고
2. 거래대금지급증명 자료제출 요구에 의견서만 제출한 경우로서
가. 거래대금지급 증명자료를 제출하지 않는 경우 과태료가 부과됨을 고지하는 내용을 포함하여 추가로 자료제출 요구하고, 기간내 자료 미제출시는 시행령 [별표 2] 제1항에 따른 과태료 부과 예고
나. 의견서 진술내용이 허위신고가 확정적인 경우 상대방의 진술내용을 비교․검토하여 거래당사자 모두에게 허위신고 과태료 부과 예고
다. 기준가격 보다 현저히 낮은 경우로서 거래대금 지급 사실이 없음을 진술한 경우 거래당사자에게 증여를 거래로 위장신고한 혐의로 세무서에 통보 대상임을 포함한 내용으로 1차 자료제출 독촉하고, 기한내 거래대금자료 미제출시 관할 세무서에 증여혐의자로 통보
3. 거래당사자중 일방의 자료제출만 있는 경우로서
가. 일방의 진술 또는 거래대금지급 증명자료에 의해 허위신고가 확정적인 경우 쌍방에게 과태료 부과 예고
나. 일방의 제출자료로 실거래가 신고 판단이 어려운 경우에는 거래당사자 쌍방에게 거래대금지급을 증명하는 자료를 추가로 요구하고, 기간내 자료 미제출시는 시행령 [별표 2] 제1항에 따른 과태료 부과 예고
4. 거래금액 중 일부 금액의 소명이 안되는 경우 : 거래당사자 및 중개업자가 자료를 제출하였으나, 일부 현금지급을 주장하여 금액의 소명이 어려운 경우 제1항제5호에 따른 현금조성의 방법 등에 대한 증명서면과 거래당사자의 의견서의 신빙성 등을 종합적으로 판단하여 허위신고 여부를 결정
5. 거래대금지급증명자료 미제출로 과태료 부과 예고한 후에라도 거래내역을 증명할 수 있는 자료를 제출하는 경우에는 접수하여 신고내역의 사실여부를 확인하고 사실로 판단되는 경우에는 과태료 미부과
제6조(정밀조사결과의 제출) ① 신고관청은 정밀조사를 실시한 경우 그 결과를 영 제23조의3에 따라 별지 제6호서식으로 국토해양부에 제출하여야 한다.
② 자료미제출 등의 사유로 조사가 진행중인 사항에 대하여는 지속적으로 조사를 실시하고 그 결과를 추가 제출하여야 한다.
제3장 과태료 부과
제7조(과태료 부과․징수) ① 거래신고 위반 과태료는 신고관청이 부과하고 과태료의 부과기준은 영 제38조제1항의〔별표 2〕에 따른다.
② 이 지침에서 정한 것 이외의 과태료 부과 및 징수절차, 이의신청 등은 「질서위반행위규제법령」(‘08.6.22 시행)에서 정하는 바에 따른다.
제8조(과태료 부과방법) 신고관청에서 과태료를 부과하려는 때에는 다음 각 호의 절차를 거쳐야 한다.
1. 당해 위반행위를 조사ㆍ확인한 후 위반사실, 부과대상자, 과태료예정금액 등을 서면으로 명시하여 과태료부과 대상자에게 예고 통지(별지 제4호서식 참조)
2. 과태료 예고통지는 10일 이상의 기간을 정하여 과태료부과대상자에게 구술 또는 서면(전자문서를 포함한다)에 의한 의견진술의 기회를 부여
3. 지정된 기일까지 의견진술이 없는 때에는 의견이 없는 것으로 간주하고 납부대상자, 과태료 부과사유, 과태료금액, 이의신청기간 및 방법 등을 서면으로 명시하여 과태료를 부과 (별지 제5호서식 참조)
제9조(과태료 감경) ① 신고관청은 제7조에 따른 과태료부과금액을 감경하려는 때에는 영 제38조제2항, 「질서위반행위규제법」 및 같은 법 시행령에 따라야 하고 감경할 수 있는 기준은 다음 각 호와 같다.
1. 무신고 또는 지연신고, 공동신고거부, 거래대금지급증명자료외 자료미제출, 중개업자에게 허위신고 또는 미신고 요구 등의 위반행위에 해당하는 경우 감경할 수 있는 범위는 해당 과태료부과기준금액의 2분의 1 이내
2. 거래가격를 거짓으로 신고하거나 거래대금지급증명서면의 미제출 등의 위반행위에 해당하는 경우 감경할 수 있는 범위는 해당 과태료부과기준금액의 5분의 1 이내
3. 과태료 대상자가 예고통지기간 내에 자진납부하고자 하는 경우(질서위반행위규제법 제18조) 과태료 부과예정액(감경액이 결정된 경우에는 그 금액을 포함한다)의 100분의 20범위 이내
② 신고관청은 제1항에 따른 과태료의 감경을 결정하려는 때에는 위반 행위자의 위반행위의 동기․결과 및 횟수를 고려하되, 거짓신고를 자진 신고한 자, 거래대금지금증명서면 등의 자료를 성실하게 제출한 자, 과태료 예고통지기간 내에 과태료 자진납부를 요청한 자를 포함하여야 한다.
제10조(과태료부과 내용의 통보) 신고관청에서 중개업자에게 부동산거래 신고를 허위로 한 자로 과태료를 부과한 경우 법 제26조 위반여부를 조사․처분할 수 있도록 그 처분내역을 처분일부터 10일 이내에 중개업자의 등록관청에 통보하여야 한다.
부 칙
① (시행일) 이 지침은 발령한 날부터 시행한다.
② (과태료 부과관청 변경에 따른 조치) 부동산 거래신고 위반에 따른 과태료는 개정법률 부칙 제3조제2항에 따라 ‘08.6.13부터 신고관청에서 부과하고 ’08.6.13이전에 신고관청이 아닌 관청에 이송되어 신고위반자에게 신고위반에 따른 과태료 부과를 예고한 경우는 해당관청에서 부과 조치한다.
[별지 제3호서식]
<전 면>