아파트 매매 세금 어떻게 되나
- 아파트 매수를 중심으로 -
아파트를 매수하게 되면 취득한 날(잔금지급일)로부터 60일 이내(상속은 상속개시일이 속한 달의 말일부터 6개월 이내)에 부동산 소재지 관할시청, 군청, 구청에 취득세(농어촌특별세, 지방교육세 포함)를 신고 납부해야 한다.
취득세 신고 납부기한을 넘기면 신고불성실가산세 20%와 납부불성실가산세 1일 1만분의 3(3/10,000)을 추가부담 한다.
1) 아파트 매수시 내야할 세금과 비용
(세금)
- 취득세( 농어촌특별세(국세), 지방교육세 포함.)
- 인지세(계약서 작성시)
- 상속과 증여의 경우 취득세와 별도로 상속세, 증여세를 낸다.
국세와 지방세 구분(공인중개사 시험)
국세 : 인지세. 농어촌특별세, 상속세, 증여세
지방세 : 취득세, 지방교육세
(비용)
- 국민주택채권 매입비용
- 법무사 비용
- 중개수수료
2) 취득세 과세표준과 세율
아파트의 적용면적은 공급면적이 아닌 전용면적을 기준으로 산정한다.
3) 취득가액 산정방법
취득세 계산시 취득가액은 매수자가 신고한 가액으로 하되 신고한 금액이 시가표준액에 미달하는 경우 시가표준액을 취득가액으로 한다. 이를테면 급매로 싸게 사더라도 싼정도가 너무 지나치면 시가표준액이 취득가액이 된다는 것이다.
다만, 국가, 법인이 취득하는 경우 시가표준액에 미달되더라도 믿을 수 있는 기관이므로 그것을 사실상 취득가액으로 한다.
시가표준액이란
- 주택 : 개별주택공시가격(단독주택), 공동주택공시가격(아파트)
- 주택 이외의 건물 : 지방자치단체의 장이 결정한 가격
- 토지: 개별공시지가
4) 인지세는 얼마나 되나
참고로, 주택의 경우 매매계약서상 기재금액이 1억원 이하인 경우 인지세가 비과세 된다.
5) 아파트 취득할 때 내야할 세금 계산하기
(비용 제외)
사례1) 경기도 이천시 부발읍 3억 상당 아파트(전용면적 85㎡)를 구입할 경우의 세금
실거래가가 6억원 이하이면서 전용면적 85㎡이하는 농어촌특별세가 비과세되므로
▶ 취득세: 취득세 1%, 지방교육세 0.1%이므로 합계세율 1.1%이다.
3억원× 1.1%
= 330만원
▶ 인지세: 15만원
(위 표 참고)
총세금 합계: 345만원
사례2) 경기도 이천시 부발읍 4억 상당 아파트(전용면적 95㎡)를 구입할 경우의 세금
실거래가가 6억원 이하이면서 전용면적 85㎡이상은 농어촌특별세 0.2%가 과세되므로
▶ 취득세: 취득세 1%, 농어촌특별세 0.2%, 지방교육세 0.1%이므로 합계세율 1.3%이다.
4억원× 1.3%
= 390만원
▶ 인지세: 15만원
총세금 합계: 409만원
이외 에도 국민주택채권 매입비용, 법무사 비용(셀프등기시 제외), 중개수수료 등이 있다.