재건축 - 분당(1기 신도시)

[뽀리]

[총평]

1) 수인분당선을 타고 야탑, 이매, 서현, 수내, 정자, 미금, 오리 까지가 분당임. 

2) 분당의 메인은 이매~정자까지임. 위로 야탑은 구성남, 아래로 미금/오리는 용인과 가까운 느낌이 있음.

3) 분당 중심지가 정자/수내 -> 판교/이매로 이동 중. 
GTX-A 노선이 이매와 판교 사이에 들어서고, 학군지도 이동. 추가로 판교/이매는 대형평수가 많은 점도 한 몫을 했을 것이라 판단.

4) 지하철역이 왼쪽으로 치우쳐 있는데, 역을 기점으로 왼쪽은 상업지, 오른쪽은 주거지 형태임. 제일 오른쪽에 위치한 주거지들은 지하철과 접근성이 상당히 떨어지며, 무조건 마을버스를 타야 함. 가격 역시 지하철에서 가까울수록 높게 형성.

5) 분당은 아파트 지옥이라고 불릴 정도로 아파트가 끝도 없이 펼쳐짐. 선도지구에 들지 않으면 정부주도 재건축은 하세월임. 선도지구 유력 후보지들은 이미 가격이 올랐음. 따라서 선도지구의 도움 없이도 자체 재건축이 가능한 낮은 용적률의 아파트인지가 중요.

6) 소형으로만 이루어진 단지들이 많음. 심지어 용적률도 낮음. 문제는 재건축 시 무조건 10평 내외의 증평을 희망할텐데, 그러면 추가분딤금을 최소 4-5억을 내야할 것으로 판단. 결론적으로 현재 집값 수준에 맞먹는 추가분담금을 지불할 능력이 떨어질 것으로 보이며, 재건축시 이 부분이 걸림돌로 작용할 확률이 높음.

7) 역에서 다소 멀더라도, 용적율이 낮으며 대형평형과 같이 있어 평균 대지지분이 높은(최소 13평) 아파트를 구매하는 것이 가장 바람직.

8) 단지간의 지분을 공유하는 경우가 많은데, 통합 재건축을 하거나 단독 재건축시에는 지분분할이 필요함.

동	단지명	세대수	용적률	평균 대지지분	내가 본 평수	해당평수 대지지분	가격
야탑동	장미마을 현대	2,136	214%	13.7평	16평(12)	7.1평	6.0(13층)
야탑동	매화마을 공무원1단지	561	164%	14.2평	20평(15)	11.5평	6.5(4층)
야탑동	매화마을 공무원2단지	1,185	200%	12.4평	25평(18)	11.7평	6.3(1층)
서현동	시범단지 한양	2,419	201%	15.4평	12평(8)	5.3평	5.8(8층)
서현동	시범단지 한양	2,419	201%	15,4평	24평(10)	6.5평	6.5(2층)
분당동	장안타운 건영2차	1,688	162%	20.8평	20평(16)	11.3평	6.5(1층)
정자동	한솔마을 주공4단지	1,651	148%	10.3평	15평(10)	9.5평	5.3(저)
정자동	한솔마을 주공4단지	1,651	148%	10.3평	17평(12)	10.7평	6.2(14층)
정자동	한솔마을 주공5단지	1,156	170%	11.0평	18평(12)	10.1평	6.5(12층)
정자동	한솔마을 주공6단지	1,039	173%	10.3평	16평(11)	7.1평	6.2(11층)
정자동	정든마을 우성6단지	706	174%	15.2평	19평(14)	10.0평	6.3(1층)
정자동	정든마을 동아2간지	706	174%	12.4평	19평(14)	10.0평	6.8(4층)

[야탑동]

굉장히 번화하다. 고급스러운 번화함은 아니고, 약간 저렴한 느낌. 지하철 입구에서는 퐁퐁 나이트가 반기고, 역세권 주변으로 모텔촌도 있다. 하지만 근처에 영화관, 홈플러스, 다이소 등 모든 것을 해결할 수 있다는 점은 좋다. 정자동과 달리 지하철과 아파트촌을 탄천이 갈라놓지 않은 점도 접근성을 높여준다.

1. 장미마을 현대

지하철역에서 매우 가깝다. 단지 내에 여수천이 흐르고 있는 점은 꽤나 장점이나. 대형평형이 많지만 용적률이 높아 평균 대지지분이 13.7평에 불과하며, 특히 가장 작은 평수인 16평은 대지지분이 7평에 불과해, 재건축시 굉장히 많은 분담금을 내야할 것으로 보인다. 단지 내에 있는 야탑 중학교가 야탑 내에서는 가장 좋다고 한다. 초등학교는 단지와 떨어져 있다.

2. 매화마을 공무원1단지

용적률이 164%로 낮다. 리모델링을 추진했으나 최근에 엎어진 듯하다. 지하철역과 약간 멀며, 뒤쪽으로는 한적한 느낌이다. 노브랜드가 근처에 있다.

3. 매화마을 주공2단지
장미현대보다는 입지가 떨어지고, 매화1단지보다는 용적률이 높은 애매한 단지. 하지만 그만큼 가격이 착하다. 25평이 6.3억. 가격이 모든 단점을 보완해준다. 실거주 만족도를 생각한다면, 역에서 걸어갈수 있는 거리에 평형도 큰 여기가 가장 적합해 보인다. 1단지보다 역에서 가깝다.
고등학교가 단지내에 있고, 길만 건너면 초등학교가 있다.



[서현/분당동]

서현역 주변은 야탑역과는 분위기가 다르다. 조금 더 고급지다. 지하철역과 연결된 AK플라자는 약간 저렴한 백화점 같다. 서현역 뒤쪽으로 상권이 크게 형성되어 있다. 직장인들이 많은 곳이다. CGV, 메가박스 모두 이곳에 있다. 근처에 분당구청과 분당중앙공원이 있다.  

분당동은 지하철역이 없다. 서현역에서 내려서 오른쪽으로 하염없이 가다보면 분당동이 나온다. 외지고 고급 빌라 단지들이 주로 있는 곳이다. 근처 율동공원이 랜드마크다.

1. 시범한양
서현역에 가장 근접한 단지. 한양, 우성, 삼성, 현대 4개 단지가 같이 통합재건축을 추진한다. 세대수만도 무려 7700세대 메머드급 단지다. 분당중앙공원도 끼고 있어 재건축시 분당을 대표하는 랜드마크가 될 것이다. 시범단지인만큼 선도지구 유망단지이기도 하다.
하지만 중요한 것은 가격. 비싸도 너무 비싸다. 12, 14평이 5-6억이다. 대지지분으로 따졌을 때는 평당 1억에 육박한다. 워낙 소형이라 추가분담금 충분히 내더라도 25평을 받기 힘들 수 있다. 그러면 재테크 망.
단지내에 서현고가 있다. 초등학교는 분당중앙공원을 건너야한다.

2. 장안타운 건영2차

지하철역에서 매우 멀다. 지하철이 없는 동네라고 보면 된다. 단지 바로 앞에 버스가 있지만, 정자역까지는 꽤나 시간이 걸린다. 큰 단점이다. 하지만 큰 장점도 있다. 바로 대형평수와 함께 있는 단지라는 것. 평균 대지지분이 무려 20.8평이다. 재건축을 하고도 넘치는 대지지분이다. 용적률이 낮아 20평 아파드도 대지지분이 11.3평이나 된다. 대형평수가 많아 증평 선호가 별로 없을 것으로 보이며 작은 평수도 25평이나 34평을 받을 수 있을 듯 싶다. 물론 추가분담금을 내야겠지만. 
근처 율동공원도 매력 포인트.
바로앞에 초등학교가 있다.

[정자동]

정자역 주변으로 고층 빌딩들이 줄지어 있다. 흡사 삼성동을 연상케 한다. 근처에 네이버와 KT분당 본사가 있다. 우수한 직장이다. 신분당선과 수인분당선을 끼고 있어 교통편도 압도적이다. 개인적으로 가장 선호하는 단지.

다만 아파트 촌으로 가려면 탄천을 건너야 한다.

1. 한솔주공 4단지

정자역에서 빠른 걸음으로 10~15분 정도 걸린다. 정자동 내에서는 나름 역세권이라고 할 수 있다. 한솔주공 4,5,6,7단지가 같이 있는데, 모두 소형 평형으로 이루어져 있다. 5단지는 리모델링 추진 중이라 비싸고, 7단지는 임대 아파트다. 

용적률이 낮아 기본적으로 한산하고 널찍한 느낌이지만, 임대아파트가 주위에 있고, 소형평형만으로 이루어져 있어 민도가 낮다. 아파트 건너편 편의점에서는 매일마다 할아버지들이 술판을 벌이고, 아파트 베란다에서 쓰레기를 투척하는 사람도 있다고 한다.
초등학교를 끼고 있다.

2. 정든마을 우성6단지
정자동이지만 지하철에서 멀다. 단지 앞에 마을버스가 2대나 있어 역까지는 수월하게 갈 수 있다. 지하철역에서 먼 탓인지 근처에 약하게나마 상권이 있다. 이마트와 스타벅스가 있다. 불곡산이 있어 자연환경도 좋으며, 분당 내 3등 정도하는 분당고도 가깝다. 초등학교도 끼고 있다. 분당 최고학군 내정중, 수내중에 배정된다.
용적률이 174%로 낮고, 평균대지지분도 15평이다. 역에서 약간 먼 것 빼고는 빠지는 게 없다. 가격도 착하다.

3. 정든마을 동아2단지
우성6단지와 통합재건축을 추진한다는 말이 있다.(?) 둘은 용적률도 같고, 평형도 같은데 2단지가 평균 대지지분이 낮다. 이마트와 매우 가깝다. 급매가 있다면 모를까 같은 가격이라면 대지지분도 높고 학군도 약간 나은 우성6차가 낫다.