♥ 영업보상 요건 중 '장소의 적법성' 판단(창고의 무단 용도변경)

[우행호시]

(질의) 영업보상 대상의 요건 중 '장소의 적법성' 요건과 관련하여, 건축법상 용도가 창고로 되어 있는 건축물에서 사업자등록을 한 자유업종(가구판매업 영위)인 경우에 장소의 적법성 여부와 그에 따라 영업보상을 받을 수 있는지

(답변) 건축법상 용도가 창고인 건축물에서 별도의 용도변경 절차 없이 가구판매업(판매시설)을 영위하는 경우, 이는 '장소의 적법성' 요건을 충족하지 못하는 것으로 간주되어 원칙적으로 일반적인 영업보상을 받기 어렵습니다.

보상 관계법령과 보상실무편람 및 토수용업무편람에 근거한 구체적인 이유는 다음과 같습니다.

1. 건축법상 무단 용도변경에 따른 '장소의 부적격'

• 무허가건축물 등의 정의: 토지보상법령에서 말하는 '무허가건축물 등'에는 건축허가를 받지 않은 건물뿐만 아니라, 허가를 받거나 신고를 하고 용도변경을 해야 하는 건축물을 절차 없이 무단으로 용도변경한 경우도 포함됩니다.
• 용도변경의 의무: 건축법상 '창고시설(산업 등 시설군)'을 '판매시설(영업시설군)'로 사용하는 것은 하위 시설군으로의 변경에 해당하여 시장·군수·구청장에게 신고해야 하는 사항입니다. 이러한 신고 없이 가구점(판매점)으로 사용하는 것은 무단 용도변경에 해당합니다.
• 장소의 적법성 결여: 영업보상을 받기 위해서는 사업인정고시일 등 전부터 적법한 장소에서 영업해야 하는데, 무단 용도변경 건축물은 적법한 장소로 인정되지 않습니다.

2. 자유업종 및 사업자등록과의 관계

• 자유업종의 특성: 가구판매업과 같이 별도의 인허가가 필요 없는 '자유업'은 사업자등록만으로 영업이 가능하지만, 이는 영업 행위 자체의 적법성을 의미할 뿐 장소의 적법성까지 면제해주는 것은 아닙니다.
• 보상 여부: 인허가 없는 자유업이라 하더라도 영업 장소가 무허가이거나 무단 용도변경 상태라면 장소적법성 요건 위배로 인해 영업보상 대상에서 제외되는 것이 원칙입니다.

3. 예외적 보상 (임차인 특례)

다만, 영업주가 건축물 소유자가 아닌 임차인인 경우에는 다음과 같은 특례에 따라 제한적인 보상을 받을 수 있습니다.

• 무허가건축물 임차인 특례: 임차인이 무허가건축물 등(무단 용도변경 포함)에서 영업하는 경우, 사업인정고시일 등 1년 이전부터 부가가치세법에 따른 사업자등록을 하고 영업을 해왔다면 1천만 원 한도 내에서 영업보상을 받을 수 있습니다.
• 이전비 지원: 이러한 특례 대상 임차인에게는 영업시설 등의 이전비용 및 그 이전에 따른 감손상당액은 별도로 보상됩니다.

4. 요약 및 결론

• 건물 소유자가 직접 운영 시: 장소의 적법성 위반으로 영업보상을 받을 수 없습니다.
• 임차인이 운영 시: 사업인정고시일 등 1년 전부터 사업자등록을 하고 영업했다면, 사회적 약자 보호 차원에서 최대 1천만 원까지의 영업이익 보상과 이전비를 받을 수 있습니다.

따라서 귀하의 사례에서 가구판매업이 자유업종이라 할지라도, 창고를 판매시설로 무단 사용한 것은 장소적 결격 사유가 되며, 보상 여부는 영업주가 소유자인지 임차인인지, 그리고 사업자등록 시점이 언제인지에 따라 결정됩니다.