월세소득에 대한 소득세 과세

[권트리오]

최근 정부가 발표한 "주택임대차시장 선진화방안"의 주용 내용에 대해 임대소득자들과 공인중개사, 임차인들의 관심이 대단히 많은 것 같습니다. 저도 최근 개정세법 강의를 다녀왔는데 참석자들이 개정된 주요 세법 내용보다는 주택임대소득 과세에 대해 더 관심이 많은 것 같습니다. 오늘은 현재 소득세법상 주택임대소득에 대한 과세내용, 2월 26일날 정부가 발표한 "주택임대차시장 선진화 방안"의 주요 내용, 이후 3.5~6일간 발표된 보완내용에 대해 알아보겠습니다.

  먼저, 정부가 발표한 "주택임대차시장 선진화 방안​"의 내용을 살펴보기 전에 주택임대소득 과세내용에 대해 알아볼 필요가 있습니다. 현행 소득세법에 의하면 월세소득의 경우 2주택 이상을 보유하면(1주택 보유자로서 기준시가 9억원 이상의 고가주택 소유자인 경우)  소득세가 과세되며, 전세의 경우에는 3주택(전용면적 85제곱미터 이하로서 기준시가 3억원 이하의 소형주택은 2016년까지 주택수에서 제외)  이상을 보유한 경우로서 전세보증금의 합계금액이 3억원을 초과한 경우 간주임대료에 대해 소득세가 과세됩니다.

  그러나 상당수 임대인들이 주택임대소득은 비과세되는 것으로 오해하고 있습니다. 왜냐하면 2주택 이상을 보유 또는 3주택 이상을 보유하면서 월세소득이 있거나 3억원 이상의 전세보증금을 받아왔으나 소득세 신고를 하지 않아도 그 동안 과세당국에서 소득세를 과세하거나 조사를 하지 않았기 때문입니다. 이처럼 국세청이 신고누락된 주택임대소득에 대해 과세를 하지 않았던 것은 주택임대소득이 비과세 소득이기 때문이 아니라 과세자료 확보를 하지 못했기 때문입니다.

  소득세를 과세하려면 우선 임대인이 월세를 주고 있는지, 전세를 주고 있는지부터 확인해야 하며, 또한 월세금액 및 기간, 전세보증금 자료도 확보해야 합니다. 그 동안은 위 자료들의 확보가 불가능하여 과세당국에서 주택임대소득에 대한 과세권을 행사하지 못했으나 2014년 2월 과세자료제출법 시행령의 개정으로 국토교통부로부터 확정일자 자료 수집이 가능해지면서 본격적으로 국세청에서 주택임대사업자들에 대한 소득세를 과세할 움직임을 보이고 있습니다. 최근 국세청에서 3년간의 확정일자 자료를 국토부로부터 가져갔다고 하는데요..다만, 이 중 2013년 귀속 확정일자 자료만 소득세 신고안내 자료로 참고한다고 합니다. 종전 주택임대소득에 대해 소득세 신고를 하지 않은 분들은 너무 걱정 하지 않아도 될 ​듯 합니다.

1. 월세소득에 대한 소득세 과세

​ ㅇ (과세 대상) 2주택 이상 보유자로서 월세를 받는 경우 월세소득에 대해 소득세 과세

   - 단 1주택자로서 기준시가 9억원 초과 주택의 경우 과세

 ㅇ 주택임대소득의 경우 사업소득에 해당하며, 다른 소득금액과 합산하여 종합과세됨

 ㅇ (개정안) 2주택 보유자로서 주택임대소득이 2천만원 이하인 경우에는 다른 소득과 합산

      하지  않고 14%의 세율로 분리과세, 3주택 이상일 경우에는 종전과 동일하게 종합과세

	현 행	정부 발표안
과세대상	2주택 이상 보유자(​1주택 이상 고가주택)	좌동
종합과세	다른 소득과 합산하여 종합과세	① 2주택자 : 주택임대소득 2천만원     이하시 분리과세 ② 3주택 이상자 : 종합과세

   - 다만, 2주택 보유자로서 주택임대소득(수입금액)이 연간 2천만원 이하는 2년간(‘14ㆍ’15년

         소득분)  한시적으로 비과세하고  ‘16년부터 분리과세 

 ※ 분리과세 규정 상세 설명

 1) 단순경비율 60% 적용하여 소득금액을 계산하고, 해당 소득금액에 단일세율 14% 적용

   - 일반 주택임대(701102)의 경우 단순경비율이 45.3%이나 임대소득이 2천만원 이하인 경우 주택

      임대사업자로 등록한 경우의 단순경비율인 60%를 적용

   - 예) 주택임대소득이 1500만원인 경우 소득금액 : 1500만원 × (1-60%) = 600만원

 2) 주택임대소득 외에 다른 소득이 없는 경우(다른 소득이 2천만원 이하인 경우 포함)에 한하여

     기본공제 400만원 인정

 3) 종합과세 방식과 비교하여 낮은 금액으로 과세

   - 노인 및 장애인(200만원 추가 공제) 등 특별한 경우에는 과세금액이 늘지 않도록 보완 

 예) 위 규정을 종합해서 간단하게 사례를 들어 계산을 해보겠습니다.

    가정 : 2주택 이상자가 월세를 월 150만원씩 연 1,800만원을 받는다고 가정,

   ⓐ 소득금액 : 1,800만원 × (1-60%) = 720만원

   ⓑ 과세표준 : ​720만원 - 400만원(기본공제) = 320만원

   ⓒ ​세액 : 320만원 × 14% = 44만 8천원

​2. 전세소득에 대한 과세

 ㅇ (과세 대상) 3주택이상 보유자 중 전세보증금 등의 합계액이 3억원을 초과하는 경우

     에는 간주임대료 상당액을 사업소득 총수입금액에 산입

​ ㅇ (개정안) 2주택 보유자의 전세소득 즉 간주임대료에 대해서도 2016년부터 월세소득

      과 마찬가지로 과세(월세소득자와의 과세형평 감안)

​

	현 행	정부 발표안
과세대상	3주택 이상 보유자	2주택 이상 보유자
종합과세	다른 소득과 합산하여 종합과세	① 2주택자 : 주택임대소득 2천만원     이하시 분리과세 ② 주택임대소득 2천만원 초과시     종합과세

 ​3. 과거 신고누락된 주택임대소득에 대한 과세방침

 ㅇ 소규모 임대소득에 대해 2014~2015년간 비과세하는 점을 감안하여 과거분 소득에 대해

     서도 세정상 배려를 할 예정

 ㅇ 국세청은 2013년 귀속분에 한해서 확정일자 자료를 수집하고, 3주택 이상 보유자, 2주택

     보유자로서 주택임대소득(수입금액)이 2천만원 초과자, 1주택자로서 기준시가 9억원 초과

     자에 한 해서만 신고안내자료로 활용할 예정

   - 과거 주택임대소득 신고누락에 대해서는 당분간 과세자료를 활용할 의도는 없다는 신호로

     해석됨