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제188조(동산물권양도의 효력, 간이인도) ②양수인이 이미 그 동산을 점유한 때에는 당사자의 의사표시만으로 그 효력이 생긴다. 제189조(점유개정) 동산에 관한 물권을 양도하는 경우에 당사자의 계약으로 양도인이 그 동산의 점유를 계속하는 때에는 양수인이 인도받은 것으로 본다. 제190조(목적물반환청구권의 양도) 제삼자가 점유하고 있는 동산에 관한 물권을 양도하는 경우에는 양도인이 그 제삼자에 대한 반환청구권을 양수인에게 양도함으로써 동산을 인도한 것으로 본다. |
제199조(점유의 승계의 주장과 그 효과) ①점유자의 승계인은 자기의 점유만을 주장하거나 자기의 점유와 전점유자의 점유를 아울러 주장할 수 있다.
②전점유자의 점유를 아울러 주장하는 경우에는 그 하자도 계승한다.
제201조(점유자와 과실) ①선의의 점유자는 점유물의 과실을 취득한다.
②악의의 점유자는 수취한 과실을 반환하여야 하며 소비하였거나 과실로 인하여 훼손 또는 수취하지 못한 경우에는 그 과실의 대가를 보상하여야 한다.
③전항의 규정은 폭력 또는 은비에 의한 점유자에 준용한다.
*선의의 점유자
-甲의 주택을 乙이 위조하여 선의의 丙에게 매도하였고, 丙은 丁에게 임대를 하였다. 이때 실제 소유자 甲에게 원물을 반환하게 된다면 선의의 丙은 받아온 임대료를 반환할 필요가 없다.
*악의의 점유자
-매수자 丙이 본인에게 소유권이 없다는 사실을 미리 알고 있었던 경우
제202조(점유자의 회복자에 대한 책임) 점유물이 점유자의 책임있는 사유로 인하여 멸실 또는 훼손한 때에는 악의의 점유자는 그 손해의 전부를 배상하여야 하며 선의의 점유자<=자주점유자>는 이익이 현존하는 한도에서 배상하여야 한다. 소유의 의사가 없는 점유자<=타주점유자>는 선의인 경우에도 손해의 전부를 배상하여야 한다.
*선의의 점유자
-자주점유자 : 현존이익의 한도에서 배상(예로 흡연을 하다가 집의 절반을 태웠다면 손해를 배상할 필요없다는 의미>
-타주점유자 : 손해 전부 배상
*악의의 점유자
-자주. 타주 불문하고 손해 전부 배상
제203조(점유자의 상환청구권) ①점유자가 점유물을 반환할 때에는 회복자에 대하여 점유물을 보존하기 위하여 지출한 금액 기타 필요비의 상환을 청구할 수 있다. 그러나 점유자가 과실을 취득한 경우에는 통상의 필요비는 청구하지 못한다.
②점유자가 점유물을 개량하기 위하여 지출한 금액 기타 유익비에 관하여는 그 가액의 증가가 현존한 경우에 한하여 회복자의 선택에 좇아 그 지출금액이나 증가액의 상환을 청구할 수 있다.
③전항의 경우에 법원은 회복자의 청구에 의하여 상당한 상환기간을 허여할 수 있다.
*비용상환 : 선의, 악의, 타주 불문 인정
*필요비
-점유자가 과실을 취득한 경우에는 통상의 필요비를 청구하지 못한다. 점유물을 사용하여 이익을 얻은 경우도 같다.
*유익비
-가액증가 현존 : 회복자의 선택에 따라 지출액 또는 증가액 상환<법원의 상환기간 허여>
*유치권
-점유자는 회복자로부터 비용을 상환을 받을 때까지 점유물을 유치할 수 있다.(견련성O)
제204조(점유의 회수)<=점유물반환청구권> ①점유자가 점유의 침탈을 당한 때에는 그 물건의 반환 및 손해의 배상을 청구할 수 있다.
②전항의 청구권은 침탈자의 특별승계인에 대하여는 행사하지 못한다. 그러나 승계인이 악의인 때에는 그러하지 아니하다.
③제1항의 청구권은 침탈을 당한 날로부터 1년내에 행사하여야 한다.<출소기간>
*침탈이란 절도 강도 등은 해당되고, 사기. 횡령 등은 해당되지 않는다.
*침탈자로부터 점유물을 승계한 자가 선의 였다면 반환청구를 할 수 없고, 승계인이 악의<침탈물인줄 아는경우>일 때는 반환청구 및 손해배상청구를 할 수 있다.
*엄폐물의 법칙에 의해 선의의 승계인으로부터 승계받은 승계인은 선악 불문 점유물을 소유한다.
제205조(점유의 보유)<=점유물방해제거청구권> ①점유자가 점유의 방해를 받은 때에는 그 방해의 제거 및 손해의 배상을 청구할 수 있다.
②전항의 청구권은 방해가 종료한 날로부터 1년내에 행사하여야 한다.
③공사로 인하여 점유의 방해를 받은 경우에는 공사착수후 1년을 경과하거나 그 공사가 완성한 때에는 방해의 제거를 청구하지 못한다.
제206조(점유의 보전)<=점유물방해예방청구권> ①점유자가 점유의 방해를 받을 염려가 있는 때에는 그 방해의 예방 또는 손해배상의 담보를 청구할 수 있다.
②공사로 인하여 점유의 방해를 받을 염려가 있는 경우에는 전조제3항의 규정을 준용한다.
*점유의 회수(점유물반환청구권) = 반환 및 손해배상 청구
*점유의 보유(점유물방해제거청구권) = 방해의 제거 및 손해배상 청구
*점유의 보전(점유물방해예방청구권) = 방해의 예방 또는 손해배상 담보청구
제207조(간접점유의 보호) ①전3조의 청구권은 제194조의 규정에 의한 간접점유자도 이를 행사할 수 있다.
②점유자가 점유의 침탈을 당한 경우에 간접점유자는 그 물건을 점유자에게 반환할 것을 청구할 수 있고 점유자가 그 물건의 반환을 받을 수 없거나 이를 원하지 아니하는 때에는 자기에게 반환할 것을 청구할 수 있다.
제208조(점유의 소와 본권의 소와의 관계) ①점유권에 기인한 소와 본권에 기인한 소는 서로 영향을 미치지 아니한다.
②점유권에 기인한 소는 본권에 관한 이유로 재판하지 못한다.
▯민법상 물권의 종류
-점유권
-소유권<본권>
-지상권. 지역권, 전세권<용익물권>
-유치권<법정담보물권>, 질권, 저당권<약정담보물권>
제209조(자력구제) ①점유자는 그 점유를 부정히 침탈 또는 방해하는 행위에 대하여 자력으로써 이를 방위할 수 있다.
②점유물이 침탈되었을 경우에 부동산일 때에는 점유자는 침탈후 직시 가해자를 배제하여 이를 탈환할 수 있고 동산일 때에는 점유자는 현장에서 또는 추적하여 가해자로부터 이를 탈환할 수 있다.
제210조(준점유) 본장의 규정은 재산권을 사실상 행사하는 경우에 준용한다.
*점유권에 관한 규정을 임차권을 제외한 채권, 지역권, 광업권, 어업권, 지적재산권 등을 행사하는 경우에 준용한다는 의미로, 위와 같은 권리에 대해서도 점유권에 준해서 운영한다는 취지이다.
◈소유권
제211조(소유권의 내용) 소유자는 법률의 범위내에서 그 소유물을 사용, 수익, 처분할 권리가 있다.
제212조(토지소유권의 범위) 토지의 소유권은 정당한 이익있는 범위내에서 토지의 상하에 미친다.
제213조(소유물반환청구권) 소유자는 그 소유에 속한 물건을 점유한 자에 대하여 반환을 청구할 수 있다. 그러나 점유자가 그 물건을 점유할 권리가 있는 때에는 반환을 거부할 수 있다.
제214조(소유물방해제거, 방해예방청구권) 소유자는 소유권을 방해하는 자에 대하여 방해의 제거를 청구할 수 있고 소유권을 방해할 염려있는 행위를 하는 자에 대하여 그 예방이나 손해배상의 담보를 청구할 수 있다.
제245조(점유로 인한 부동산소유권의 취득기간) ①20년간 소유의 의사로 평온, 공연하게 부동산을 점유하는 자는 등기함으로써 그 소유권을 취득한다.
②부동산의 소유자로 등기한 자가 10년간 소유의 의사로 평온, 공연하게 선의이며 과실없이 그 부동산을 점유한 때에는 소유권을 취득한다.
제246조(점유로 인한 동산소유권의 취득기간) ①10년간 소유의 의사로 평온, 공연하게 동산을 점유한 자는 그 소유권을 취득한다.
②전항의 점유가 선의이며 과실없이 개시된 경우에는 5년을 경과함으로써 그 소유권을 취득한다.
제247조(소유권취득의 소급효, 중단사유) ①전2조의 규정에 의한 소유권취득의 효력은 점유를 개시한 때에 소급한다.
②소멸시효의 중단에 관한 규정은 전2조의 소유권취득기간에 준용한다.
제248조(소유권 이외의 재산권의 취득시효) 전3조의 규정은 소유권 이외의 재산권의 취득에 준용한다.
제249조(선의취득) 평온, 공연하게 동산을 양수한 자가 선의이며 과실없이 그 동산을 점유한 경우에는 양도인이 정당한 소유자가 아닌 때에도 즉시 그 동산의 소유권을 취득한다.
제250조(도품, 유실물에 대한 특례) 전조의 경우에 그 동산이 도품이나 유실물인 때에는 피해자 또는 유실자는 도난 또는 유실한 날로부터 2년내에 그 물건의 반환을 청구할 수 있다. 그러나 도품이나 유실물이 금전인 때에는 그러하지 아니하다.
제251조(도품, 유실물에 대한 특례) 양수인이 도품 또는 유실물을 경매나 공개시장에서 또는 동종류의 물건을 판매하는 상인에게서 선의로 매수한 때에는 피해자 또는 유실자는 양수인이 지급한 대가를 변상하고 그 물건의 반환을 청구할 수 있다.
제252조(무주물의 귀속) ①무주의 동산을 소유의 의사로 점유한 자는 그 소유권을 취득한다.
②무주의 부동산은 국유로 한다.
③야생하는 동물은 무주물로 하고 사양하는 야생동물도 다시 야생상태로 돌아가면 무주물로 한다.
제253조(유실물의 소유권취득) 유실물은 법률에 정한 바에 의하여 공고한 후 6개월 내에 그 소유자가 권리를 주장하지 아니하면 습득자가 그 소유권을 취득한다.
제254조(매장물의 소유권취득) 매장물은 법률에 정한 바에 의하여 공고한 후 1년내에 그 소유자가 권리를 주장하지 아니하면 발견자가 그 소유권을 취득한다. 그러나 타인의 토지 기타 물건으로부터 발견한 매장물은 그 토지 기타 물건의 소유자와 발견자가 절반하여 취득한다.
◈ 부합
제256조(부동산에의 부합) 부동산의 소유자는 그 부동산에 부합한 물건의 소유권을 취득한다. 그러나 타인의 권원에 의하여 부속된 것은 그러하지 아니하다.
1.부합이란 소유자를 각각 달리하는 수개의 물건이 결합하여 훼손이나 과다한 비용을 지출하지 않고서는 분리할 수 없어서 1개의 물건으로 되는 것을 말한다. 부합에는 부동산에의 부합과 동산 간의 부합이 있다.
2.권원(權原)이란 타인의 토지를 이용할 수 있는 정당한 근거로서 지상권.전세권.임차권 등을 말한다.
3.부속(附屬)이란 부합과 달리 독립한 물건이어야 함을 의미한다.
4. 부합 유무
①건물은 토지와 독립한 별개의 부동산이기 때문에 토지에 부합하지 않는다.
②입목(입목에 관한 법률에 의하여 등기된 수목의 집단)과 명인방법을 갖춘 수목의 집단은 토지와 독립한 별개의 부동산이므로 토지에 부합하지 않는다.
③기타의 수목의 집단은 토지의 일부인 부동산이므로 토지에 부합한다.
④농작물에 대해서 판례는 권원 없이 타인의 토지에 농작물을 심어 그 농작물이 수확기에 이른 경우 농작물은 토지에 부합하지 않고 언제나 경작자의 소유라고 한다.
5. 건물에의 부합 여부
①기존 건물을 증축 또는 개축한 경우 그 증축 또는 개축한 부분이 기존건물과 독립성이 있는 경우에는 기존 건물에 부합하지 않는다.
②이때 부합 여부는 증축부분이 기존 건물에 부착된 물리적 구조뿐만 아니라 이용면에서 독립한 경제적 효용을 가지고 있는지 및 증축하여 소유하는 자의 의사 등을 종합하여 판단하여야 한다는 것이 판례의 태도이다.
◈ 부합 규정 및 판례
1.동산과 동산이 부합하여 훼손하지 아니하면 분리할 수 없거나 그 분리에 과다한 비용을 요할 경우에는 그 합성물의 소유권은 주된 동산의 소유자에게 속한다.
2.부합한 동산의 주종을 구별할 수 없는 때에는 동산의 소유자는 부합 당시의 가액의 비율로 합성물을 공유한다.
3.부합이란 훼손하지 아니하면 분리할 수 없거나 분리에 과다한 비용을 요하는 경우는 물론 분리하게 되면 경제적 가치가 심히 감소하는 경우도 포함된다.
5.매도인에게 소유권이 유보된 시멘트를 매수인이 제3자 소유의 건물 건축공사에 사용한 경우, 그 제3자가 매도인의 소유권 유보에 대해 악의이더라도 특별한 사정이 없는 한 시멘트는 건물에 부합한다.
7.제256조 단서의 규정은 타인이 그 권원에 의하여 부속시킨 물건이라 할지라도 그 부속된 물건이 분리하여 경제적 가치가 있는 경우에 한하여 부속시킨 타인의 권리에 영향이 없다는 취지이므로 분리하여도 경제적 가치가 없는 경우에는 원래의 부동산소유자의 소유에 귀속되는 것이다.
8.타인의 토지상에 권원 없이 식재한 수목의 소유권은 토지소유자에게 귀속하고 권원에 의하여 식재한 경우에는 그 소유권은 식재한 자에게 있다.
10.토지소유자의 승낙을 받음이 없어 토지임차인의 승낙만 받고 그 지상에 식재한 수목의 소유권은 토지소유자에게 있다.
11.증축건물이 기존건물보다 가치가 훨씬 큰 경우라도 거래상의 독립성이 인정되지 않으면 기존건물에 부합한다.
12.임차인이 임차한 건물에 그 권원에 의하여 증축한 부분이 구조상.이용상으로 기존건물과 구분되는 독립성이 있는 경우 그 증축부분은 독립한 소유권의 객체가 될 수 있다.
13.기존건물에 부합된 증축부분이 기존건물에 대한 경매 절차에서 경재목적물로 평가되지 아니한 경우라도 경락인은 증축부분의 소유권을 취득한다.
14.부합으로 인하여 소유권을 상실한 자는 부당이득의 요건이 충족되는 경우에 보상을 청구 할 수 있다.
제257조(동산간의 부합) 동산과 동산이 부합하여 훼손하지 아니하면 분리할 수 없거나 그 분리에 과다한 비용을 요할 경우에는 그 합성물의 소유권은 주된 동산의 소유자에게 속한다. 부합한 동산의 주종을 구별할 수 없는 때에는 동산의 소유자는 부합당시의 가액의 비율로 합성물을 공유한다.
제258조(혼화) 전조의 규정은 동산과 동산이 혼화하여 식별할 수 없는 경우에 준용한다.
제259조(가공) ①타인의 동산에 가공한 때에는 그 물건의 소유권은 원재료의 소유자에게 속한다. 그러나 가공으로 인한 가액의 증가가 원재료의 가액보다 현저히 다액인 때에는 가공자의 소유로 한다.
②가공자가 재료의 일부를 제공하였을 때에는 그 가액은 전항의 증가액에 가산한다.
◈공유, 합유, 총유
제262조(물건의 공유) ①물건이 지분에 의하여 수인의 소유로 된 때에는 공유로 한다.
②공유자의 지분은 균등한 것으로 추정한다.
제267조(지분포기 등의 경우의 귀속) 공유자가 그 지분을 포기하거나 상속인없이 사망한 때에는 그 지분은 다른 공유자에게 각 지분의 비율로 귀속한다.
제268조(공유물의 분할청구) ①공유자는 공유물의 분할을 청구할 수 있다. 그러나 5년내의 기간으로 분할하지 아니할 것을 약정할 수 있다.
②전항의 계약을 갱신한 때에는 그 기간은 갱신한 날로부터 5년을 넘지 못한다.
③전2항의 규정은 제215조, 제239조의 공유물에는 적용하지 아니한다.
제271조(물건의 합유) ①법률의 규정 또는 계약에 의하여 수인이 조합체로서 물건을 소유하는 때에는 합유로 한다. 합유자의 권리는 합유물 전부에 미친다.
②합유에 관하여는 전항의 규정 또는 계약에 의하는 외에 다음 3조의 규정에 의한다.
제275조(물건의 총유) ①법인이 아닌 사단의 사원이 집합체로서 물건을 소유할 때에는 총유로 한다.
②총유에 관하여는 사단의 정관 기타 계약에 의하는 외에 다음 2조의 규정에 의한다.
제278조(준공동소유) 본절의 규정은 소유권 이외의 재산권에 준용한다. 그러나 다른 법률에 특별한 규정이 있으면 그에 의한다.
◈지상권
제279조(지상권의 내용) 지상권자는 타인의 토지에 건물 기타 공작물이나 수목을 소유하기 위하여 그 토지를 사용하는 권리가 있다.
제280조(존속기간을 약정한 지상권) ①계약으로 지상권의 존속기간을 정하는 경우에는 그 기간은 다음 연한보다 단축하지 못한다.
1. 석조, 석회조, 연와조 또는 이와 유사한 견고한 건물이나 수목의 소유를 목적으로 하는 때에는 30년
2. 전호이외의 건물의 소유를 목적으로 하는 때에는 15년
3. 건물이외의 공작물의 소유를 목적으로 하는 때에는 5년
②전항의 기간보다 단축한 기간을 정한 때에는 전항의 기간까지 연장한다.
제281조(존속기간을 약정하지 아니한 지상권) ①계약으로 지상권의 존속기간을 정하지 아니한 때에는 그 기간은 전조의 최단존속기간으로 한다.
②지상권설정당시에 공작물의 종류와 구조를 정하지 아니한 때에는 지상권은 전조제2호의 건물의 소유를 목적으로 한 것으로 본다.<15년>
*제281조는 존속기간을 약정한 경우로써 최단기간을 규정하고 있으며, 최장기한의 제한은 없다.
제282조(지상권의 양도, 임대) 지상권자는 타인에게 그 권리를 양도하거나 그 권리의 존속기간 내에서 그 토지를 임대할 수 있다.
제283조(지상권자의 갱신청구권, 매수청구권) ①지상권이 소멸한 경우에 건물 기타 공작물이나 수목이 현존한 때에는 지상권자는 계약의 갱신을 청구할 수 있다.
②지상권설정자가 계약의 갱신을 원하지 아니하는 때에는 지상권자는 상당한 가액으로 전항의 공작물이나 수목의 매수를 청구할 수 있다.
제285조(수거의무, 매수청구권) ①지상권이 소멸한 때에는 지상권자는 건물 기타 공작물이나 수목을 수거하여 토지를 원상에 회복하여야 한다.
②전항의 경우에 지상권설정자가 상당한 가액을 제공하여 그 공작물이나 수목의 매수를 청구한 때에는 지상권자는 정당한 이유없이 이를 거절하지 못한다.
제287조(지상권소멸청구권) 지상권자가 2년 이상의 지료<2기 차임>를 지급하지 아니한 때에는 지상권설정자는 지상권의 소멸을 청구할 수 있다.
제288조(지상권소멸청구와 저당권자에 대한 통지) 지상권이 저당권의 목적인 때 또는 그 토지에 있는 건물, 수목이 저당권의 목적이 된 때에는 전조의 청구는 저당권자에게 통지한 후 상당한 기간이 경과함으로써 그 효력이 생긴다.
289조의2(구분지상권) ①지하 또는 지상의 공간은 상하의 범위를 정하여 건물 기타 공작물을 소유하기 위한 지상권의 목적으로 할 수 있다. 이 경우 설정행위로써 지상권의 행사를 위하여 토지의 사용을 제한할 수 있다.
②제1항의 규정에 의한 구분지상권은 제3자가 토지를 사용ㆍ수익할 권리를 가진 때에도 그 권리자 및 그 권리를 목적으로 하는 권리를 가진 자 전원의 승낙이 있으면 이를 설정할 수 있다. 이 경우 토지를 사용ㆍ수익할 권리를 가진 제3자는 그 지상권의 행사를 방해하여서는 아니된다.
1.저당목적물인 토지에 대하여 법정지상권을 배제하는 저당권설정 당사자 사이의 특약은 효력이 있다.
◈지역권< 자기 땅의 편익을 위하여 남의 땅을 이용할 수 있는 권리. 남의 땅을 통행하거나 물을 끌어 가는 따위의 권리로, 계약에 따라 설정된다.>
제291조(지역권의 내용) 지역권자는 일정한 목적을 위하여 타인의 토지를 자기토지의 편익에 이용하는 권리가 있다.
제293조(공유관계, 일부양도와 불가분성) ①토지공유자의 1인은 지분에 관하여 그 토지를 위한 지역권 또는 그 토지가 부담한 지역권을 소멸하게 하지 못한다.
②토지의 분할이나 토지의 일부양도의 경우에는 지역권은 요역지의 각 부분을 위하여 또는 그 승역지의 각부분에 존속한다. 그러나 지역권이 토지의 일부분에만 관한 것인 때에는 다른 부분에 대하여는 그러하지 아니하다.
제295조(취득과 불가분성) ①공유자의 1인이 지역권을 취득한 때에는 다른 공유자도 이를 취득한다.
②점유로 인한 지역권취득기간의 중단은 지역권을 행사하는 모든 공유자에 대한 사유가 아니면 그 효력이 없다.
*지역권취득시효의 중단은 공유자 1인에 의해서가 아닌 모든 공유자에 대한 사유를 명시함으로서 지역권취득시효의 중단을 엄격히 규제하고 있다.
제296조(소멸시효의 중단, 정지와 불가분성) 요역지가 수인의 공유인 경우에 그 1인에 의한 지역권소멸시효의 중단 또는 정지는 다른 공유자를 위하여 효력이 있다.
*지역권의 취득시효는 전원에 의한 사유로 중단하게끔 하여 가능 쪽으로, 지역권의 소멸시효는 1인에 의한 사유로만 중단하게끔 하여 소멸의 중단을 제한하는 쪽으로 규정함
제302조(특수지역권) 어느 지역의 주민이 집합체의 관계로 각자가 타인의 토지에서 초목, 야생물 및 토사의 채취, 방목 기타의 수익을 하는 권리가 있는 경우에는 관습에 의하는 외에 본장의 규정을 준용한다.
* 마을 공동체적 삶에서 개인 소유의 개념없이 각자가 타인의 토지에서 초목, 야생물. 및 토사의 채취, 방목 기타의 수익. 권리가 있는 경우에는 관습에 의하는 외에 본 규정을 준용한다라는 뜻 <양도성X, 상속성 X, 관습을 우선 적용>
*편익에는 제한이 없다. 일조. 통행. 인수. 조망. 경관 등 단, 인역의 목적으로는 설정할 수 없다.<도공의 토사채취 등>
*요역지는 반드시 1필지의 토지 전부여야 한다.
*승역지는 1필지의 토지의 일부라도 무방하다. 또한 요역지와 승역지는 서로 인접하고 있을 필요가 없다.
*지역권은 요역지소유권에 부종하여 이전하며, 요역지에 대한 소유권 이외의 권리의 목적이 된다.<지역권이전등기 불가>
*지역권은 요역지와 분리하여 양도하거나 다른 권리의 목적으로 하지 못한다.<예 : 저당권의 목적X>
*통행지역권을 주장하려면 그 토지의 통행으로 편익을 얻는 요역지가 있음을 주장. 입증하여야 한다.
*지역권자는 승역지를 점유할 권능은 없으므로 반환청구권은 인정되지 않고, 방해제거청구권과 방해예방청구권은 인정된다.
*지역권의 시효취득
1. 계속되고 표현된 지역권만 시효취득의 대상이 된다. 예 : 통로를 개설한(계속) 통행(표현)지역권 2. 요역지 소유자가 스스로 통로를 개설해야 한다. 3. 요역지의 불법점유자는 통행지역권을 시효취득할 수 없다. 4. 등기를 해야 지역권을 취득한다. 5. 요역지 소유자는 승역지 소유자가 입은 손해를 보상해야 한다. |
*소멸사유
-일반적 소멸사유 : 멸실, 포기, 혼동, 소멸시효의 완성
-특유한 소멸사유 : 위기(299) -승역지 소유자가 승역지의 소유권을 지역권자에게 이전시키는 일방적 의사표시
◈전세권
제303조(전세권의 내용) ①전세권자는 전세금을 지급하고 타인의 부동산을 점유하여 그 부동산의 용도에 좇아 사용ㆍ수익하며, 그 부동산 전부에 대하여 후순위권리자 기타 채권자보다 전세금의 우선변제를 받을 권리가 있다. <개정 1984. 4. 10.>
②농경지는 전세권의 목적으로 하지 못한다.
제306조(전세권의 양도, 임대 등) 전세권자는 전세권을 타인에게 양도 또는 담보로 제공할 수 있고 그 존속기간내에서 그 목적물을 타인에게 전전세 또는 임대할 수 있다. 그러나 설정행위로 이를 금지한 때에는 그러하지 아니하다.
제309조(전세권자의 유지, 수선의무) 전세권자는 목적물의 현상을 유지하고 그 통상의 관리에 속한 수선을 하여야 한다.
제310조(전세권자의 상환청구권) ①전세권자가 목적물을 개량하기 위하여 지출한 금액 기타 유익비에 관하여는 그 가액의 증가가 현존한 경우에 한하여 소유자의 선택에 좇아 그 지출액이나 증가액의 상환을 청구할 수 있다.
②전항의 경우에 법원은 소유자의 청구에 의하여 상당한 상환기간을 허여할 수 있다.
제312조(전세권의 존속기간) ①전세권의 존속기간은 10년을 넘지 못한다. 당사자의 약정기간이 10년을 넘는 때에는 이를 10년으로 단축한다.
②건물에 대한 전세권의 존속기간을 1년 미만으로 정한 때에는 이를 1년으로 한다.
③전세권의 설정은 이를 갱신할 수 있다. 그 기간은 갱신한 날로부터 10년을 넘지 못한다.
④건물의 전세권설정자가 전세권의 존속기간 만료전 6월부터 1월까지 사이에 전세권자에 대하여 갱신거절의 통지 또는 조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전전세권과 동일한 조건으로 다시 전세권을 설정한 것으로 본다. 이 경우 전세권의 존속기간은 그 정함이 없는 것으로 본다.
제313조(전세권의 소멸통고) 전세권의 존속기간을 약정하지 아니한 때에는 각 당사자는 언제든지 상대방에 대하여 전세권의 소멸을 통고할 수 있고 상대방이 이 통고를 받은 날로부터 6월이 경과하면 전세권은 소멸한다.
제314조(불가항력으로 인한 멸실) ①전세권의 목적물의 전부 또는 일부가 불가항력으로 인하여 멸실된 때에는 그 멸실된 부분의 전세권은 소멸한다.
②전항의 일부멸실의 경우에 전세권자가 그 잔존부분으로 전세권의 목적을 달성할 수 없는 때에는 전세권설정자에 대하여 전세권전부의 소멸을 통고하고 전세금의 반환을 청구할 수 있다.
제315조(전세권자의 손해배상책임) ①전세권의 목적물의 전부 또는 일부가 전세권자에 책임있는 사유로 인하여 멸실된 때에는 전세권자는 손해를 배상할 책임이 있다.
②전항의 경우에 전세권설정자는 전세권이 소멸된 후 전세금으로써 손해의 배상에 충당하고 잉여가 있으면 반환하여야 하며 부족이 있으면 다시 청구할 수 있다.
*타인의 부동산, 1필의 토지의 일부나 1동의 건물의 일부에도 성립<용익권이므로>
*채권담보의 목적으로 전세권을 설정이 가능하고, 이 경우 목적물을 인도하지 않는 경우에도 전세권의 효력은 있다.
*존속기간이 만료된 경우 : 전세권의 용익물권적 권능은 말소등기 없이도 당연히 소멸한다.
*존속기간 경과로 본래의 용익물권적인 권능이 소멸하고, 담보물권적 권능만 남은 전세권도 피담보채권인 전세금반환청구권과 함께 제3자에게 양도할 수 있다.
*전세금은 등기되어야 하며, 등기된 금액에 한해서면 제3자에게 대항할 수 있다.<전세권설정 + 전세금지급 + 등기>
*전세금의 지급은 전세권의 성립요소이다. 부동산의 인도는 전세권의 성립요건이 아니다.
*건물의 전세권에만 1년의 제한 규정이 있다.
*갱신의 효과 : 갱신간주, 기간은 정함이 없는 것으로 본다. 등기 불요
*전세권자는 전세권설정자의 동의 없이 전세권을 양도 또는 담보로 제공할 수 있고, 그 존속기간 법위내에서 목적물을 전전세 또는 임대할 수 있다.(당사자는 설정행위로 처분금지를 할 수 있다. 이때는 등기해야 제3자에 대항이 가능하다.)
*존속기간이 소멸한 경우에는 전세금반환채권만을 양도할 수 있다.
*전세금반환채권만을 전세권과 분리하여 양도하는 것은 허용되지 않는다. 다만 장래 전세권이 소멸하는 경우에 전세금반환채권이 발생하는 조건으로 장래의 조건부채권을 양도할 수는 있다.
*전세금반환과 목적물인도 및 말소등기서류교부는 동시이행관계에 있다.
-이 경우 전세권자가 목적물을 인도하였더라도 전세권설정등기의 말소등기에 필요한 서류를 교부하거나 이행제공을 하지 않을 경우 전세금 반환을 거부할 수 있고, 이 경우 이자 상당액을 부당이득한 것으로 볼 수 없다.
*경매청구 요건
-우선 전세권설정자에 대해 목적물인도의무 및 전세권설정등기말소의무의 이행제공을 완료하여 전세권설정자를 이행지체에 빠뜨려야 한다.
*건물의 일부에 대한 전세권
-독립성이 있는 경우 : 예 3층 건물의 3층 경매가능
-독립성이 없는 건물의 일부 : 경매불가, 건물전체에 경매도 불가 단, 건물이 경매될 때 우선변제권 행사는 가능
*부속물매수청구권
-전세권설정자의 동의를 얻었거나
-전세권설정자로부터 매수하여 부속시킨 경우 가능
*유익비청구권
-소유자의 선택에 따라 지출액 또는 중가액의 상환청구
◈유치권
제320조(유치권의 내용) ①타인의 물건 또는 유가증권을 점유한 자는 그 물건이나 유가증권에 관하여 생긴 채권이 변제기에 있는 경우에는 변제를 받을 때까지 그 물건 또는 유가증권을 유치할 권리가 있다.
②전항의 규정은 그 점유가 불법행위로 인한 경우에 적용하지 아니한다.
제324조(유치권자의 선관의무) ①유치권자는 선량한 관리자의 주의로 유치물을 점유하여야 한다.
②유치권자는 채무자의 승낙없이 유치물의 사용, 대여 또는 담보제공을 하지 못한다. 그러나 유치물의 보존에 필요한 사용은 그러하지 아니하다.
③유치권자가 전2항의 규정에 위반한 때에는 채무자는 유치권의 소멸을 청구할 수 있다.
제325조(유치권자의 상환청구권) ①유치권자가 유치물에 관하여 필요비를 지출한 때에는 소유자에게 그 상환을 청구할 수 있다.
②유치권자가 유치물에 관하여 유익비를 지출한 때에는 그 가액의 증가가 현존한 경우에 한하여 소유자의 선택에 좇아 그 지출한 금액이나 증가액의 상환을 청구할 수 있다. 그러나 법원은 소유자의 청구에 의하여 상당한 상환기간을 허여할 수 있다.
①유치권의 성질 : 법정담보물권
②효력 : 유치적 효력<우선변제적 효력 X, 물상대위성 X>
③성립요건
-타인의 물건을 점유할 것 : 동산 부동산을 가리지 않는다. 부동산의 경우에도 등기를 하지 않는다.
-직접점유, 간접점유를 불문한다.
-적법한 점유여야 한다.
-계속적 점유여야 한다.
④채권의 존재 : 임대차 종료시 건물을 원상복구하여 명도하기로 약정하였다면, 유익비나 필요비의 상한청구권을 미리 포기
⑤하는 것이므로 그 건물에 대하여 유치권을 주장할 수 없다.
⑥채권이 먼저 발생하고 물건의 점유를 나중에 취득하더라도 유치권은 성립한다.
⑦건물임대차에서 보증금반환채권이나 권리금반환채권은 임차건물에 관하여 생긴 채권이라고 할 수 없으므로 유치권을 행사할 수 없다.
⑧건물인도청구 : 유치권으로 거절할 수 있다.
⑨등기말소청구 : 유치권으로 거절할 수 없다.
⑩유치권은 물권이므로 누구에게나 주장할 수 있다.<소유자, 경략인. 양수인 등>
⑪채권의 행사 즉, 수리비 청구는 채무자에게만 할 수 있고 제3자(경락인)에게는 할 수 없다.
⑫유치물의 과실을 수취하여 채권의 변제에 충당하며 이자>원본 순서이다.
⑬유치권 중인 주택에 거주하며 사용하는 것은 보존에 필요한 사용에 해당된다. 차임상당의 이득은 반환할 의무가 있다
⑭유치권자는 선량한 관리자의 주의로 유치물을 점유해야 한다.<자기 재산에 대한 주의 X>
⑮경매권, 간이변제청구권, 과실수취권, 비용상환청구권, 물권적청구권 가능
⑯무단사용, 대여, 담보제공금지 : 채무자의 승낙없이는 못한다.
⑰소멸
-일반적 소멸사유 : 멸실, 포기. 혼동, 피담보채권의 소멸<유치권은 소멸효가 없다. 다만 피담보채권의 소멸시효가 완성되면 유치권도 소멸한다.>
-특유한 소멸사유 : 의무위반시 소멸청구(형성권), 타담보제공과 소멸청구. 점유의 상실
◈저당권
제356조(저당권의 내용) 저당권자는 채무자 또는 제삼자<물상보증인>가 점유를 이전하지 아니하고 채무의 담보로 제공한 부동산에 대하여 다른 채권자보다 자기채권의 우선변제를 받을 권리가 있다.
제357조(근저당) ①저당권은 그 담보할 채무의 최고액<이자포함>만을 정하고 채무의 확정을 장래에 보류하여 이를 설정할 수 있다. 이 경우에는 그 확정될 때까지의 채무의 소멸 또는 이전은 저당권에 영향을 미치지 아니한다.
②전항의 경우에는 채무의 이자는 최고액 중에 산입한 것으로 본다
채권의 최고액만을 정하는 근저당권은 채무가 확정될 때까지 채무가 소멸하거나 이전하더라도 근저당이 계속해서 존재하게 되는데, 사업상 계속적으로 거래를 하고 있는 자들 사이에 저당권을 설정해야 하는 경우라면 채무의 최고액만을 정하고 그 사이에 채무의 변동을 인정하고 있는 근저당이 유리하다.
제358조(저당권의 효력의 범위) 저당권의 효력은 저당부동산에 부합된 물건과 종물에 미친다. 그러나 법률에 특별한 규정 또는 설정행위에 다른 약정이 있으면 그러하지 아니하다.
제359조(과실에 대한 효력) 저당권의 효력은 저당부동산에 대한 압류가 있은 후에 저당권설정자가 그 부동산으로부터 수취한 과실 또는 수취할 수 있는 과실에 미친다. 그러나 저당권자가 그 부동산에 대한 소유권, 지상권 또는 전세권을 취득한 제삼자에 대하여는 압류한 사실을 통지한 후가 아니면 이로써 대항하지 못한다.
제360조(피담보채권의 범위) 저당권은 원본, 이자, 위약금, 채무불이행으로 인한 손해배상 및 저당권의 실행비용을 담보한다. 그러나 지연배상에 대하여는 원본의 이행기일을 경과한 후의 1년분에 한하여 저당권을 행사할 수 있다.
* 약정이자는 1년분의 제한없이 담보된다.
제364조(제삼취득자의 변제) 저당부동산에 대하여 소유권, 지상권 또는 전세권을 취득한 제삼자는 저당권자에게 그 부동산으로 담보된 채권을 변제하고 저당권의 소멸을 청구할 수 있다.
제365조(저당지상의 건물에 대한 경매청구권) 토지를 목적으로 저당권을 설정한 후 그 설정자가 그 토지에 건물을 축조한 때에는 저당권자는 토지와 함께 그 건물에 대하여도 경매를 청구할 수 있다. 그러나 그 건물의 경매대가에 대하여는 우선변제를 받을 권리가 없다.
제366조(법정지상권) 저당물의 경매로 인하여 토지와 그 지상건물이 다른 소유자에 속한 경우에는 토지소유자는 건물소유자에 대하여 지상권을 설정한 것으로 본다. 그러나 지료는 당사자의 청구에 의하여 법원이 이를 정한다.
제368조(공동저당과 대가의 배당, 차순위자의 대위) ①동일한 채권의 담보로 수개의 부동산에 저당권을 설정한 경우에 그 부동산의 경매대가를 동시에 배당하는 때에는 각부동산의 경매대가에 비례하여 그 채권의 분담을 정한다.
②전항의 저당부동산중 일부의 경매대가를 먼저 배당하는 경우에는 그 대가에서 그 채권전부의 변제를 받을 수 있다. 이 경우에 그 경매한 부동산의 차순위저당권자는 선순위저당권자가 전항의 규정에 의하여 다른 부동산의 경매대가에서 변제를 받을 수 있는 금액의 한도에서 선순위자를 대위하여 저당권을 행사할 수 있다.
①약정담보물권 : 당사자 간의 합의에 의해 성립
②효력 : 우선변제적 효력 O, 유치적 효력 X
③성립 : 저당권설정계약 + 저당권설정등기
④처분행위 : 처분권한이 없는 자가 하면 무효
⑤채권계약이 무효 또는 취소되면 저당권설정계약도 실효<부종성>
⑥채무자가 아닌자도 저당권설정자가 될 수 있다.<예, 물상보증인 - 채무없이 책임만 지는 자>
⑦채권자가 아닌 자는 저당권자가 될 수 없다<저당권의 부종성>
⑧저당권의 객체 : 부동산. 지상권, 전세권
⑨특별법 : 자동차, 선박, 항공기. 건설기계, 입목, 광업권, 어업권
⑩토지의 일부 저당권 X<용익물권이 아니므로>, 공유지분에는 저당권 가능
⑪비금전채권도 저당권의 피담보채권이 될 수 있다.
⑫피담보채권이 저당권설정 당시에 반드시 확정되어 있어야 하는 것은 아니다.<예, 근저당>
⑬채권자가 아닌 제3자 명의의 저당권설정등기는 원칙적으로 무효이지만, 3자 합의에 의해서 실질적으로 귀속되었다고 볼 수 있는 특별한 사정(채권양도)이 있는 경우에는 가능하다.
⑭부합물의 시기는 묻지 않는다.
⑮지연배상 1년분 제한의 취지
-저당권자의 제3자에 대한 관계에서의 제한(경매 등에서 우선변제권 한도)이지 채무자는 지연배상금 전부를 변제해야 저당권등기의 말소를 청구할 수 있다.
⑯임의규정 : 특약으로 저당권의 효력이 부합물이나 종물에 미치지 않게 할 수 있다.
⑰저당토지 위의 무단건축건물, 무단경작농작물에는 저당권이 미치지 않고, 무단식재 수목에는 미친다.
⑱물상대위
-가치변형물(보험금. 손해배상금, 수용보상금 등)이 저당물의 소유자였던 사람에게 지급 또는 인도되기 전에 압류를 하고 법원으로부터 추심명령이나 전부명령을 받아서 권리행사를 한다.
-제3자가 먼저해도 무방하다. 이 경우 물상대위권을 행사하여 일반채권자보다 우선변제를 받을 수 있다.
⑲저당권자가 물상대위권을 행사하지 않은 경우
-다른 채권자가 이득을 얻은 경우 : 부당이득반환청구 불가
-소유자가 보상금을 받은 경우 : 부당이득반환청구 가능
⑳저당물이 매매된 경우
-저당권이 존속하므로 매매대금에 물상대위를 인정할 필요가 없다.
*매각(경매)의 효과
-소유권 : 매각대금 완납시 경락인에게 이전(승계취득)
-저당권 : 순위에 관계없이 매각으로 모두 소멸
-용익권
①저당권보다 선순위면 경락인에게 인수 <단, 전세권은 전세권자가 배당요구하면 소멸>
②저당권보다 후순위면 매각으로 소멸
-유치권 : 매각으로 소멸하지 않고 경락인에게 대항한다.
*저당물의 제3취득자
-저당권이 설정된 후에 그 부동산에 용익권(소유권, 지상권, 전세권, 임차권)을 취득한 자
-제3취득자는 경매절차에서 매수인이 될 수 있다.
-채무자는 경매절차에서 매수인이 될 수 없다.
-제3취득자는 저당권에 의해 담보된 채권을 변제하고 저당권을 소멸시킬 수 있다.
-보통저당권의 경우 지연배상 1년분만 변제, 근저당의 경우 채권최고액과 경매비용만 변제
*비용의 우선상환 : 제3취득자가 저당물에 관한 필요비 또는 유익비를 지출하여 저당물의 가치가 유지 증가된 경우 경매대가에서 우선상환을 받을 수 있다.
*저당부동산의 매수인은 매도인의 담보책임을 물어 매매계약을 취소하고 손해배상청구를 할 수 있다.
*저당권실행경매로 인한 법정지상권
뜻 : 저당권설정 당시에 동일인 소유였던 토지와 건물이 저당권의 실행으로 인하여 그 소유자가 달라진 경우 건물의 소유자가 토지에 법률상 당연 취득하게 되는 지상권
①토지에 저당권을 설정할 당시에 건물이 없었던 경우에는 성립하지 않는다.<저당권자가 건축에 동의한 경우도 마찬가지다>
②토지에 저당권을 설정할 당시에 있었다면 무허가. 미등기건물이라도 법정지상권을 취득한다.
③토지에 저당권을 설정할 당시에 건축 중이었던 경우에는 건축의 진전 정도에 따라 결정한다.
④저당권설정 당시의 건물이 철거되고 새로 건물이 신축된 경우
-토지에 대한 단독저당의 경우 - 구건물을 기준으로 법정지상권을 취득한다.
-토지와 건물에 대한 공동저당의 경우 - 법정지상권은 성립하지 않는다.
⑤법정지상권의 성립요건
-저당권설정 당시 건물이 존재하였을 것
-저당권설정 당시 토지와 건물이 동일인의소유에 속하였을 것<법률상 동일인 소유O, 사실상 동일인 소유X>
-저당권실행경매로 토지와 건물의 소유자가 달라질 것
-등기는 불요 : 법률의 규정에 의한 물권취득이므로 등기 없이 취득한다.
-당사자 간의 특약으로 법정지상권을 배제하는 약정은 무효
⑥토지저당권자의 건물에 대한 일괄경매청구권
-토지에 저당권을 설정할 당시에 건물이 없었을 것
-토지에 대한 저당권을 실행할 당시에 건물이 존재할 것
-저당권을 실행할 당시 토지와 건물의 소유자 동일할 것
-일괄경매청구권은 권리일 뿐 의무는 아니다.
-토지만을 경매해도 그 대금으로 채권을 변제 받을 수 있는 경우에도 일괄경매청구가 허용된다. <그렇다고 과잉경매금지원칙의 적용을 받지 아니한다>
-우선변제는 건물의 경매대가에서는 우선변제를 받을 수 없다.
⑦저당권의 침해에 대한 구제
-반환청구권 X
-방해제거청구권 : 변제받은 선순위 저당권설정등기의 말소청구
-방해예방청구권 : 나대지에 저당권설정자가 채무를 변제하지 못하여 저당권 실행에 이르렀거나 또는 예상되는 상황인데도 소유자(제3자 포함)공사를 계속하는 경우 그 건축공사의 중시를 청구할 수 있다.
-손해배상청구권 : 침해가 있더라도 잔존가치가 채권의 담보로 충분한 경우 손해배상청구권은 발생하지 않는다.
-저당권이 불법 말소되고 경매가 된 경우 : 말소회복등기는 불가하고, 후순위 저당권자에게 부당이득반환청구는 가능하다.
-담보물보충청구권 : 저당권설정자의 책임 있는 사유로 저당물의 가액이 현저히 감소된 때 그 원상회복 및 상당한 담보제공을 청구할 수 있다.<손해배상청구나 즉시변제청구 동시 불가>
-채무자가 저당물을 손상. 감소 멸실 하면 채무자는 기한의 이익을 주장하지 못하고, 채권자는 즉시변제를 청구할 수 있다.
-피담보채권이 소멸하면 저당권도 소멸한다.<말소등기 불요>
⑧저당권설정등기의 말소등기청구권자 : 매매뒨 경우 현소유자 및 종전 소유자
*일괄경매청구권 : 저당권설정자가 건물을 축조하고, 소유하고 있어야 한다.
*근저당
①계속적 거래 관계로 인해 발생하는 불특정채권을 담보하기 위하여 담보할 채권의 최고액만을 정하고 채권의 확정은 장래에 보류하여 설정하는 저당권
②지연배상도 1년분에 한하지 않고 채권최고액의 범위 내라면 제한이 없다.
③실행비용 : 최고액과 관계없이 별도로 담보된다.<채권최고액에 불포함>
④피담보채권의 범위 : 원본. 이자. 위약금. 채무불이행으로 발생한 손해배상, 실행비용
⑤피담보채권의 확정
-존속기간만료, 기본계약의 결산기도래(결산기의 정함이 없는 경우 언제든지 해지 가능)
-최선순위 근저당권자가 경매를 신청한 경우 경매신청 시 : 피담보채권의 확정
-채무자의 파산선고 또는 회생절차 개시 결정<회사정리절차>
-근저당권으로 전환
-확정 후에 발생하는 이자나 지연손해금채권은 채권최고액의 범위에서 담보된다.
-경매개시결정 후에 경매신청이 취하되어도 채무확정의 효과는 번복되지 않는다.
⑥확정된 채권의 총액이 채권최고액을 초과하는 경우
-채무자는 최고액과 관계없이 채무 전부를 변제해야만 근저당권의 말소를 청구할 수 있다.
-물상보증인 또는 제3취득자 : 최고액까지만 변제하면 근저당권의 말소를 청구할 수 있다.
-근저당권자가 경매를 신청한 경우 근저당권의 피담보채권은 경매를 신청한 때 확정된다.
-후 순위 근저당권자가 경매를 신청한 경우 선순위 근저당권자의 피담보채권은 매각대금이 완납된 때에 확정된다
⑦변경
-최고액 또는 존속기간의 변경 : 변경등기 必, 단, 등기부상 이해관계인에 대해서는 증액주장 불가
-채무자가 변경된 경우 변경 후 채무자에 대한 채권만 담보된다.
-채무원인의 변경 : 후순위권리자의 승낙은 요하지 않는다.
-피담보채권의 확정 전에도 채무자를 변경할 수 있다.
*공동저당
①동일한 채권을 담보하기 위하여 수개의 부동산에 저당권을 설정하는 행위
②부동산이 5개 이상이면 공동담보목록 첨부
③각 부동산 마다 1개의 저당권이 성립한다.
④공동저당관계의 등기는 공동저당권의 성립요건이나 대항요건은 아니다<판례>
⑤저당권자는 수개의 저당권을 동시에 실행하거나 일부 저당권을 먼저 실행할 수도 있다.
제531조(격지자간의 계약성립시기) 격지자간의 계약은 승낙의 통지를 발송한 때에 성립한다.
5가지 발신주의
(1)무능력자의 상대방의 최고에 대한 본인 등의 확답<제15조>
(2)사원총회소집의 통지<제71조>
(3)무권대리인의 상대방의 최고에 대한 본인의 확답<제131조>
(4)채권자의 채무인수인에 대한 승낙의 확답<제455조>
(5)격지자 사이의 계약의 승낙의 통지<제531조>
제532조(의사실현에 의한 계약성립) 청약자의 의사표시나 관습에 의하여 승낙의 통지가 필요하지 아니한 경우에는 계약은 승낙의 의사표시로 인정되는 사실이 있는 때에 성립한다.
제533조(교차청약) 당사자간에 동일한 내용의 청약이 상호교차된 경우에는 양청약이 상대방에게 도달한 때에 계약이 성립한다.
◈원시적 불능, 후발적 불능
제535조(계약체결상의 과실) ①목적이 불능한 계약<원시적 불능>을 체결할 때에 그 불능을 알았거나 알 수 있었을 자는 상대방이 그 계약의 유효를 믿었음으로 인하여 받은 손해를 배상하여야 한다. 그러나 그 배상액은 계약이 유효함으로 인하여 생길 이익액을 넘지 못한다.
②전항의 규정은 상대방이 그 불능을 알았거나 알 수 있었을 경우에는 적용하지 아니한다.
*계약체결상의 과실 성립요건
①계약이 체결 되었으나 목적이 불능<원시적 불능>이어서 계약이 무효일 것
-후발적 불능일 경우 계약체결상의 과실책임이 문제되지 않는다.
②일방은 악의 또는 과실이 있을 것
③상대방은 선의. 무과실일 것
*효과
①손해배상 : 악의 또는 과실 있는 당사는 선의. 무과실의 상대방이 계약의 유효를 믿었음으로 인하여 입은 손해를 배상해야 한다.<조사비용, 융자비용, 기회거절로 인한 손해 등>
②과잉배상금지 : 그 배상액은 계약이 유효함으로 인하여 생길 이익액을 넘지 못한다.
*계약체결상의 과실책임의 유추 내지 확대적용 : 판례는 확대적용을 인정하지 않는다.
①계약교섭 중 부당하게 중도파기한 경우 : 계약체결상의 과실이 아니라 불법문제 → 손해배상청구
②수량지정매매에서 수량이 부족한 경우 : 계약체결상의 과실이 아니라 담보책임의 문제 → 대금감액청구, 해제. 손해배상책임
원시적 불능 | 후발적 불능 | ||
원시적. 객관적 전부 불능 | 무효 계약체결상의 과실책임 | 채무자에게 귀책사유가 있는 경우 | 채무불이행 |
원시적. 객관적. 일부불능 | 일부무효의 법리 담보책임 | ||
원시적. 주관적. 전부불능 | 유효 담보책임 | 채무자에게 귀책사유가 없는 경우 | 위험부담 |
원시적 주관적 일부불능 | 유효 담보책임 |
제536조(동시이행의 항변권) ①쌍무계약의 당사자 일방은 상대방이 그 채무이행을 제공할 때 까지 자기의 채무이행을 거절할 수 있다. 그러나 상대방의 채무가 변제기에 있지 아니하는 때에는 그러하지 아니하다.
②당사자 일방이 상대방에게 먼저 이행하여야 할 경우에 상대방의 이행이 곤란할 현저한 사유가 있는 때에는 전항 본문과 같다.
제537조(채무자위험부담주의) 쌍무계약의 당사자 일방의 채무가 당사자쌍방의 책임없는 사유로 이행할 수 없게 된 때에는 채무자는 상대방의 이행을 청구하지 못한다.
제538조(채권자귀책사유로 인한 이행불능) ①쌍무계약의 당사자 일방의 채무가 채권자의 책임있는 사유로 이행할 수 없게 된 때에는 채무자는 상대방의 이행을 청구할 수 있다. 채권자의 수령지체 중에 당사자 쌍방의 책임없는 사유로 이행할 수 없게 된 때에도 같다.
②전항의 경우에 채무자는 자기의 채무를 면함으로써 이익을 얻은 때에는 이를 채권자에게 상환하여야 한다.
①채권자위험부담<예외>
-乙에게 책임이 있는 경우<乙의 방화 등> : 甲은 乙에게 대금지급을 청구할 수 있다.
-乙의 수령지체 중에 쌍방에게 책임이 없는 경우 : 甲은 乙에게 대금지급을 청구할 수 있다.
◈제3자를 위한 계약
제539조(제삼자를 위한 계약) ①계약에 의하여 당사자 일방이 제삼자에게 이행할 것을 약정한 때에는 그 제삼자는 채무자에게 직접 그 이행을 청구할 수 있다.
②전항의 경우에 제삼자의 권리는 그 제삼자가 채무자에 대하여 계약의 이익을 받을 의사를 표시한 때에 생긴다.
*甲<매도자>---보상관계(기본관계)---乙<매수인> *甲<대도인>---대가관계---丙<제3수익자>
①의의 : 부동산을 매매하면서 매도인과 매수인 사이에 중도금 및 잔금은 매수인이 채권자에게 직접 지급하기로 약정한 경우
, 그 약정은 제3자를 위한 계약에 해당하고 동시에 매수인이 매도인의 제3자에 대한 채무를 인수하는 병존적(중첩적)채무인수에도 해당한다.
②성립요건
-당사자 사이에 유효한 계약이 성립할 것
-제3자 약관이 존재할 것
-이때 3자의 수익의 의사표시는 자신의 권리발생요건일 뿐 계약의 성립 또는 효력요건이 아니다.
-제3자는 계약의 당사자가 아니므로 계약성립 당시에 현존하거나 특정되어 있을 필요가 없다<태아나 설립 중 법인도 가능>
-계약의 당사자가 제3자에 대해 가진 채권의 그 채무를 면제하는 계약도 제3자를 위한 계약에 준하는 것으로 유효하다.
③제3자의 지위
-형성권 : 제3자는 낙약자에게 수익의 의사표시를 하여 채권을 취득할 수 있는 지위를 가진다. 제3자의 지위는 일신전속권이 아니므로 양도, 상속, 채권자대위의 대상이 된다.
-최고 : 낙약자의 최고에 대해 확답을 하지 않으면 수익을 거절한 것으로 본다.
-권리취득 : 제3자는 낙약자에게 채권을 취득한다. 즉, 낙약자에게 직접 이행을 청구할 수 있을 뿐만 아니라 낙약자의 채무불이행시 그로 인한 손해배상을 청구할 수 있다.
-권리의 확정 : 요약자와 낙약자는 임의로 제3자의 권리를 변경시키거나 소멸시키지 못한다. 즉, 당사자는 제3자의 권리가 생긴 후에는 합의해제를 할 수 없고, 합의해제를 했더라도 제3자의 권리에는 아무런 영향을 미치지 못한다.
-제3자는 계약당사자가 아니므로 계약을 취소하거나 해제할 수 없다.
-계약이 해제된 경우 낙약자가 이미 제3자에게 급부한 것이 있더라도 낙약자는 계약해제에 기한 원상회복이나 부당이득반한 청구를 하지 못한다.
-제3자를 위한 계약이 허위표시로 이루어진 가장행위인 경우 수익자는 선의라도 허위표시의 제3자로서 보호받지 못한다. 이 경우 매수인은 선의의 수익자에게 매매의 무효를 들어 대금지급을 거절할 수 있다. <비.허.착.사.강(107조~10조)>
④요약자의 지위
-수익자의 권리가 확정된 이후에도 착오나 사기. 강박을 이유로 계약을 취소할 수 있고, 낙약자의 채무불이행시 수익자의 동의 없이 계약을 해제할 수 있다.
-요악자는 대가관계의 부존재나 효력상실을 이유로 자신이 기본관계에 기하여 낙약자에게 부담하는 채무의 이행을 거부할 수 없다.
⑤낙약자의 지위
-낙약자는 수익자의 이행청구에 대하여 보상관계에 기한 항변으로 대항할 수 있지만, 대가관계에 기한 항변으로는 대항할 수 없다.
◈해지 해제권
제543조(해지, 해제권) ①계약 또는 법률의 규정에 의하여 당사자의 일방이나 쌍방이 해지 또는 해제의 권리가 있는 때에는 그 해지 또는 해제는 상대방에 대한 의사표시로 한다.
②전항의 의사표시는 철회하지 못한다.
제546조(이행불능과 해제) 채무자의 책임있는 사유로 이행이 불능하게 된 때에는 채권자는 계약을 해제할 수 있다.
제547조(해지, 해제권의 불가분성) ①당사자의 일방 또는 쌍방이 수인인 경우에는 계약의 해지나 해제는 그 전원으로부터 또는 전원에 대하여 하여야 한다.
②전항의 경우에 해지나 해제의 권리가 당사자 1인에 대하여 소멸한 때에는 다른 당사자에 대하여도 소멸한다.
*해지, 해제의 불가분을 규정하고 있다.
-①항 : 공동계약의 경우 해제도 공동으로 하여야 한다.
-②항 : 공동으로 해제권을 가진 경우 1인의 해제권이 소멸하면 다른 자들의 해제권도 소멸한다.
*해제 : 유효하게 성립된 계약을 당사자의 일방적 의사표시(단독행위. 형성권)에 의하여 소급적으로 소멸시켜 계약이 없었던 것과 같은 상태로 복귀시키는 것
*합의해제(해제계약) : 합의에 의해 계약의 효력을 소멸시키는 새로운 계약
-이자를 가하여야 할 의무가 없다.
-특약이 없는 한 채무불이행으로 인한 손해배상을 청구할 수 없다.
-제3자 보호규정은 적용된다.
-해제조건 : 장래의 불확실한 사실이 일어나면 계약의 효력을 자동적으로 소멸시키는 계약의 부관
*해지 : 계속적 계약의 효력을 당사자의 일방의 의사표시에 의해 장래를 향해 소멸시키는 것
-원상회복 의무가 없고, 청산의무가 발생한다.
-계약의 효력을 장래에 향하여 소멸케 하는 해지를 할 수는 있으나, 그 효력을 소급시키는 해지를 할 수는 없다.
제548조(해제의 효과, 원상회복의무) ①당사자 일방이 계약을 해제한 때에는 각 당사자는 그 상대방에 대하여 원상회복의 의무가 있다. 그러나 제삼자의 권리를 해하지 못한다.
②전항의 경우에 반환할 금전에는 그 받은 날로부터 이자를 가하여야 한다.
*해제권의 발생
①약정해제권 : 계약당사자가 합의로 미리 해제사유를 정해둔 경우
*법정해제권
①채무불이행
-이행지체 : 최고하고 상당기간 경과 후 해제
-이행불능 : 최고없이 곧바로 해제
-불완전이행
②사정변경 : 계약체결의 기초가 된 사정이 현저히 변경된 경우
③담보책임 : 매매의 목적이 된 권리나 물건에 하자가 있을 때
*약정해제권
①법정해제권과의 관계 : 법정해제권의 성립에는 아무런 영향을 미치지 않는다.
②해제권행사의 방법 : 일방적 의사표시, 최고는 요하지 않는다.
③계약은 소급하여 소멸하고 원상회복의 의무가 생긴다. 단 손해배상청구는 할 수 없다.
*법정해제권 중 채무불이행
①이행지체
-채무자의 귀책사유로 인한 이행지체의 경우 최고를 한 후 상당기간 내 이행이 없으면 해제권 발동
-최고를 요하지 않는 경우 : 채무자가 미리 이행하지 않을 의사를 표시한 경우. 단 그 이행거절의 의사표시가 적법하게 철회된 경우에는 다시 최고를 해야 한다.
-최고를 요하지 않는다는 특약이 있는 경우도 최고를 요하지 않는다.
②이행불능
-채무자의 귀책사유로 인한 이행불능 : 최고 없이 곧바로 해제권 발동
③불완전 이행
-추완이 가능한 경우는 이행지체에 준하고<상당한 기간이 경과해야 해제가능> 추완이 불가능한 경우는 이행불능에 준한다.
<추완 : 법률적으로 필요한 요건을 구비하지 못한 법률 행위가 뒤에 필요한 요건을 보충하여 유효하게 성립하는 일>
④부수적 채무 불이행 : 부수적 채무의 불이행만으로는 해제권이 생기지 않는다.
*사정변경 : 판례는 사정변경으로 인한 계약해제를 인정한다.
-계약성립 당시 예견할 수 없었던 현저한 사정변경이 발생
-그 사정변경이 해제권을 취득하는 당사자의 책임없는 사유로 생긴 것
-객관적 사정의 변경<주관적 . 개인적 사정 X>
*해제권의 행사
①일방적 의사표시
②조건 : 원칙적으로 조건을 붙일 수 없다.(단독행위)
③철회 : 해제의 의사표시는 상대방에게 도달하면 철회하지 못한다.
*해제의 효과
①계약의 소급적 소멸 : 채권. 채무의 소멸, 물권의 당연 복귀(말소등기 불요)
②부당이득의 반환
③이익의 현존 여부나 선의 악의를 불문하고 받은 이익의 전부를 반환<원상회복>
④동시이행관계에 있는지 여부와 관계없이 반환할 금전에 법정이자를 지급하여야 한다.
⑤해제로 인한 원상회복에는 과실상계가 성립하지 않는다.
⑥제3자의 권리는 해하지 못한다.
⑦제3자란 : 해제된 계약으로 생긴 법률효과를 기초로 하여 해제 전에 새로운 이해관계 + 등기 인도 등 완전한 권리를 취득한자.
⑧제3자 범위의 확대 : 원상회복등기(말소등기)가 이루어지기 전에 이해관계를 가진 선의의 제3자도 계약해제로부터 보호되는 제3자에 속한다.
⑨해제와 손해배상 : 서로 영향을 미치지 않는다. 원상회복으로 부족한 부분은 손해배상을 청구할 수 있다.
제550조(해지의 효과) 당사자 일방이 계약을 해지한 때에는 계약은 장래에 대하여 그 효력을 잃는다.
제551조(해지, 해제와 손해배상) 계약의 해지 또는 해제는 손해배상의 청구에 영향을 미치지 아니한다.
제564조(매매의 일방예약) ①매매의 일방예약은 상대방이 매매를 완결할 의사를 표시하는 때에 매매의 효력이 생긴다.
②전항의 의사표시의 기간을 정하지 아니한 때에는 예약자는 상당한 기간을 정하여 매매완결여부의 확답을 상대방에게 최고할 수 있다.
③예약자가 전항의 기간내에 확답을 받지 못한 때에는 예약은 그 효력을 잃는다.
제565조(해약금) ①매매의 당사자 일방이 계약당시에 금전 기타 물건을 계약금, 보증금등의 명목으로 상대방에게 교부한 때에는 당사자간에 다른 약정이 없는 한 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다.
②제551조의 규정은 전항의 경우에 이를 적용하지 아니한다.
제566조(매매계약의 비용의 부담) 매매계약에 관한 비용은 당사자 쌍방이 균분하여 부담한다.
제567조(유상계약에의 준용) 본절의 규정은 매매 이외의 유상계약에 준용한다. 그러나 그 계약의 성질이 이를 허용하지 아니하는 때에는 그러하지 아니하다.
제568조(매매의 효력) ①매도인은 매수인에 대하여 매매의 목적이 된 권리를 이전하여야 하며 매수인은 매도인에게 그 대금을 지급하여야 한다.
②전항의 쌍방의무는 특별한 약정이나 관습이 없으면 동시에 이행하여야 한다.
*매매의 일방예약은 언제나 채권계약이다.
제569조(타인의 권리의 매매) 매매의 목적이 된 권리가 타인에게 속한 경우에는 매도인은 그 권리를 취득하여 매수인에게 이전하여야 한다.
제570조(동전-매도인의 담보책임) 전조의 경우에 매도인이 그 권리를 취득하여 매수인에게 이전할 수 없는 때에는 매수인은 계약을 해제할 수 있다. 그러나 매수인이 계약당시 그 권리가 매도인에게 속하지 아니함을 안 때에는 손해배상을 청구하지 못한다.
제572조(권리의 일부가 타인에게 속한 경우와 매도인의 담보책임) ①매매의 목적이 된 권리의 일부가 타인에게 속함으로 인하여 매도인이 그 권리를 취득하여 매수인에게 이전할 수 없는 때에는 매수인은 그 부분의 비율로 대금의 감액을 청구할 수 있다.
②전항의 경우에 잔존한 부분만이면 매수인이 이를 매수하지 아니하였을 때에는 선의의 매수인은 계약전부를 해제할 수 있다.
③선의의 매수인은 감액청구 또는 계약해제외에 손해배상을 청구할 수 있다.
제573조(전조의 권리행사의 기간) 전조의 권리는 매수인이 선의인 경우에는 사실을 안 날로부터, 악의인 경우에는 계약한 날로부터 1년내에 행사하여야 한다.
제574조(수량부족, 일부멸실의 경우와 매도인의 담보책임) 전2조의 규정은 수량을 지정한 매매의 목적물이 부족되는 경우와 매매목적물의 일부가 계약당시에 이미 멸실된 경우에 매수인이 그 부족 또는 멸실을 알지 못한 때에 준용한다.
제575조(제한물권있는 경우와 매도인의 담보책임) ①매매의 목적물이 지상권, 지역권, 전세권, 질권 또는 유치권의 목적이 된 경우에 매수인이 이를 알지 못한 때에는 이로 인하여 계약의 목적을 달성할 수 없는 경우에 한하여 매수인은 계약을 해제할 수 있다. 기타의 경우에는 손해배상만을 청구할 수 있다.
②전항의 규정은 매매의 목적이 된 부동산을 위하여 존재할 지역권이 없거나 그 부동산에 등기된 임대차계약이 있는 경우에 준용한다.
③전2항의 권리는 매수인이 그 사실을 안 날로부터 1년내에 행사하여야 한다.
제576조(저당권, 전세권의 행사와 매도인의 담보책임) ①매매의 목적이 된 부동산에 설정된 저당권 또는 전세권의 행사로 인하여 매수인이 그 소유권을 취득할 수 없거나 취득한 소유권을 잃은 때에는 매수인은 계약을 해제할 수 있다.
②전항의 경우에 매수인의 출재로 그 소유권을 보존한 때에는 매도인에 대하여 그 상환을 청구할 수 있다.
③전2항의 경우에 매수인이 손해를 받은 때에는 그 배상을 청구할 수 있다.
제577조(저당권의 목적이 된 지상권, 전세권의 매매와 매도인의 담보책임) 전조의 규정은 저당권의 목적이 된 지상권 또는 전세권이 매매의 목적이 된 경우에 준용한다.
제578조(경매와 매도인의 담보책임) ①경매의 경우에는 경락인은 전8조의 규정에 의하여 채무자에게 계약의 해제 또는 대금감액의 청구를 할 수 있다.
②전항의 경우에 채무자가 자력이 없는 때에는 경락인은 대금의 배당을 받은 채권자에 대하여 그 대금전부나 일부의 반환을 청구할 수 있다.
③전2항의 경우에 채무자가 물건 또는 권리의 흠결을 알고 고지하지 아니하거나 채권자가 이를 알고 경매를 청구한 때에는 경락인은 그 흠결을 안 채무자나 채권자에 대하여 손해배상을 청구할 수 있다.
제579조(채권매매와 매도인의 담보책임) ①채권의 매도인이 채무자의 자력을 담보한 때에는 매매계약당시의 자력을 담보한 것으로 추정한다.
②변제기에 도달하지 아니한 채권의 매도인이 채무자의 자력을 담보한 때에는 변제기의 자력을 담보한 것으로 추정한다.
제580조(매도인의 하자담보책임) ①매매의 목적물에 하자가 있는 때에는 제575조제1항의 규정을 준용한다. 그러나 매수인이 하자있는 것을 알았거나 과실로 인하여 이를 알지 못한 때에는 그러하지 아니하다.
②전항의 규정은 경매의 경우에 적용하지 아니한다.
제581조(종류매매와 매도인의 담보책임) ①매매의 목적물을 종류로 지정한 경우에도 그 후 특정된 목적물에 하자가 있는 때에는 전조의 규정을 준용한다.
②전항의 경우에 매수인은 계약의 해제 또는 손해배상의 청구를 하지 아니하고 하자없는 물건을 청구할 수있다.
제587조(과실의 귀속, 대금의 이자) 매매계약있은 후에도 인도하지 아니한 목적물로부터 생긴 과실은 매도인에게 속한다. 매수인은 목적물의 인도를 받은 날로부터 대금의 이자를 지급하여야 한다. 그러나 대금의 지급에 대하여 기한이 있는 때에는 그러하지 아니하다.
제590조(환매의 의의) ①매도인이 매매계약과 동시에 환매할 권리를 보류한 때에는 그 영수한 대금 및 매수인이 부담한 매매비용을 반환하고 그 목적물을 환매할 수 있다.
②전항의 환매대금에 관하여 특별한 약정이 있으면 그 약정에 의한다.
③전2항의 경우에 목적물의 과실과 대금의 이자는 특별한 약정이 없으면 이를 상계한 것으로 본다.
제594조(환매의 실행) ①매도인은 기간내에 대금과 매매비용을 매수인에게 제공하지 아니하면 환매할 권리를 잃는다.
②매수인이나 전득자가 목적물에 대하여 비용을 지출한 때에는 매도인은 제203조의 규정에 의하여 이를 상환하여야 한다. 그러나 유익비에 대하여는 법원은 매도인의 청구에 의하여 상당한 상환기간을 허여할 수 있다.
제596조(교환의 의의) 교환은 당사자 쌍방이 금전 이외의 재산권을 상호이전할 것을 약정함으로써 그 효력이 생긴다.
◈임대차
제618조(임대차의 의의) 임대차는 당사자 일방이 상대방에게 목적물을 사용, 수익하게 할 것을 약정하고 상대방이 이에 대하여 차임을 지급할 것을 약정함으로써 그 효력이 생긴다.
*임대차의 필수요소는 차임이다. 차임은 금전에 한하지 않고, 과실. 미곡 등이라도 무방하다
*보증금의 수수는 임대차계약의 성립요건이 아니다.
*타인의 물건에 대한 임대차계약도 유효하다.
*낙성. 불요식. 쌍무. 유상계약이다.
*임대차 존속기간 : 제한이 없다. 단 주택임대차는 2년 상가임대차는 1년이다.
*묵시적 갱신<법적갱신> : 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다.(갱신간주)
*존속기간을 정하지 않는 경우 당사자는 언제든지 계약해지를 할 수 있다.
*계약해제시 임대인의 통고는 6월, 임차인의 통고는 1월이 지나면 계약해지의 효력이 생긴다.
*담보 : 제3자가 제공한 담보는 소멸한다.(질권. 저당권), 단 보증금은 소멸하지 않는다.
*임차인의 의무
①차임감액청구 : 임차물의 일부가 임차인의 과실없이 멸실 기타 사유료 사용. 수익할 수 없게 된 경우
②경제사정의 변동으로 인해 약정한 차임이 상당하지 아니하게 된 경우
③차임증감청구권 : 차임불감액 특약은 무효, 차임부증액특약은 유효하다. 단, 그 특약을 그대로 유지시키는 것이 신의칙에 반한다고 인정될 정도의 사정변경이 있는 경우에는 형평성의 원칙상 임대인에게 차임증액청구를 인정해야 한다.
④차임채권담보를 위한 법정저당권 : 토지임대인이 임차인의 2년의 차임채권에 의하여 지상에 있는 임차인 소유의 건물을 압류한 때에는 저당권과 동일한 효력이 있다.(저당권설정등기 불요)
⑤차임연체와 계약해지
-2기연체(연속 불요)의 경우 임대인은 계약을 해지할 수 있다. <비교 : 상가건물임대차의 경우 3기 연체>
제623조(임대인의 의무) 임대인은 목적물을 임차인에게 인도하고 계약존속중 그 사용, 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담한다.
제626조(임차인의 상환청구권) ①임차인이 임차물의 보존에 관한 필요비를 지출한 때에는 임대인에 대하여 그 상환을 청구할 수 있다.
②임차인이 유익비를 지출한 경우에는 임대인은 임대차종료시에 그 가액의 증가가 현존한 때에 한하여 임차인의 지출한 금액이나 그 증가액을 상환하여야 한다. 이 경우에 법원은 임대인의 청구에 의하여 상당한 상환기간을 허여할 수 있다.
*비용상환청구권
①필요비상환청구권 : 가치보존비용<수선비> - 지출 즉시 상한을 청구할 수 있다.
②유익비상황청구권 : 가치증대비용<개량비> - 임대차 종료시 상환을 청구할 수 있다.
-유익비의 경우 법원은 임대인의 청구에 의하여 상당한 상환기간을 허여할 수 있다.
③제척기간 : 임대인이 목적물을 반환받은 날로부터 6개월 내에 행사하여야 한다.
④유치권 : 비용상환청구권으로 인한 유치권은 인정된다.
⑤임의규정 : 비용상환청구권에 관하여 임차인에게 불리한 약정도 유효하다.
-임대인의 비용으로 증축한 부분을 임대인의 소유로 귀속하기로 한 특약
-개축. 변조한 부분을 임차인의 비용으로 원상복구하기로 한 특약 등 각종 유익비상황청구권을 미리 포기하기로 한 특약
*지상물매수청구권
①절차 : 토지임차인의 갱신청구를 임대인이 거절한 경우 매수청구를 할 수 있다.<채무불이행으로 해지의 경우 불가>
②매수청구의 대상 : 무허가. 미등기. 임대인의 동의 없이 신축한 건물. 경제적 가치가 없는 건물. 임대인에게 효용이 없는 건물. 저당권이 성립된 건물 모두 가능하다.
③임차지와 타인의 토지에 걸쳐서 건립된 건물은 임차지상의 건물부분 중 구분소유의 객체가 될 수 있는 부분에 한하여 매수청구가 허용된다.
④종전 임차인으로부터 미등기. 무허가건물을 매수하여 점유하고 있는 임차인은 매수청구 가능
⑤임대차기간이 만료하기 전에 임차지 위에 건립된 건물을 타인에게 양도한 임차인은 매수청구 불가
⑥매수청구의 상대방
-임차권 소멸 당시의 토지소유자인 임대인, 대항력을 갖춘 경우 임차권 소멸 후의 신 소유자에게도 행사할 수 있다.
*매수청구권의 효과
①일방적 의사표시로 건물에 대한 매매가 성립한다.<임대인의 승낙 불요>
②매매대금 : 매수청구권 행사 당시의 시가(지출한 모든 비용X)
③근저당권이 설정된 경우 : 시가상당액<채권최고액. 피담보채무액을 공제한 금액X>
④③의 경우 임차인이 근저당권을 말소 하지 않을 경우 채권채고액 상당의 대금의 지급을 거절할 수 있다.
⑤임차인의 건물명도 및 소유권이전등기의무와 임대인의 건물대금지급의무는 동시이행관계이다.
-매매대금을 지급받을 때까지 건물의 인도를 거절할 수 있지만, 부지를 계속 점유. 사용하는 한 부지의 임료 상당액을 부당이득으로 반환하여야 한다.
⑥강행규정
-지상물매수청구권 포기특약 무효<임대차 종료시 임차인이 지상건물을 양도하거나 철거하기로 한 약정도 무효>
제629조(임차권의 양도, 전대의 제한) ①임차인은 임대인의 동의없이 그 권리를 양도하거나 임차물을 전대하지 못한다. ②임차인이 전항의 규정에 위반한 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다.
*임차권의 양도 및 임대물의 전대
①임대인의 동의는 양도나 전대의 효력발생요인이 아니라 임대인에 대한 대항요건이다. 따라서 임대인의 동의가 없는 양도나 전대도 당사자 사이에서는 유효하다.
②임대인의 동의는 명시적. 묵시적, 사전, 사후 등으로도 가능하다.
*임대인의 동의가 없는 양도. 전대의 법률관계<무단양도. 전대> 임대인 甲, 임차인 乙, 양수인 또는 전차인 丙
①양도. 전대는 甲에게 대항할 수 없을 뿐 당사자 사이에서는 유효하다. - <인도. 사용. 수익의무 발생>
②乙은 丙을 위해서 甲의 동의를 받아 줄 의무가 있고, 동의를 얻지 못한 경우 丙은 乙에게 담보책임을 물어 양도계약이나 전대차계약을 해제하고 손해배상을 청구할 수 있다.
③甲은 丙에게 불법점유를 이유로 방해의 배제(목적물 인도)를 청구할 수 있다.
④甲은 丙에게 불법점유를 이유로 손해배상이나 부당이득반환을 청구할 수 없다.<임대인에게 손해 발생 없으므로>
⑤甲은 乙을 상대로 임대차계약을 해지할 수 있다. 단, 을의 무단양도. 전대(배신행위)가 甲에 대한 배신행위라고 인정할 수 없는 특별한 사정이 있는 한 해지권은 발생하지 않는다.
⑥甲은 임대차계약을 해지하지 않는 한 임대차는 여전히 유효하므로 임차인 乙에게 차임을 청구할 수 있다.
제630조(전대의 효과) ①임차인이 임대인의 동의를 얻어 임차물을 전대한 때에는 전차인은 직접 임대인에 대하여 의무를 부담한다. 이 경우에 전차인은 전대인에 대한 차임의 지급으로써 임대인에게 대항하지 못한다.
②전항의 규정은 임대인의 임차인에 대한 권리행사에 영향을 미치지 아니한다.
*임대인의 동의를 얻은 양도. 전대의 볍률관계<적법한 양도. 전대>
①丙(전차인)은 甲에 대하여 직접 임차인으로서 의무를 부담하지만 권리를 가지진 못한다.
②丙은 乙에 대한 차임지급으로써 甲에게 대항하지 못한다. 단. 전대차계약상의 차임지급시기 이전에 지급한 경우에만 대항하지 못한다.
②丙은 甲에게 임차물을 반환하면 乙에 대한 반환의무는 없다.
③전차인의 권리
-甲과 乙이 합의로 임대차계약을 종료하더라도 丙의 권리는 소멸하지 않는다. 단, 임대차 기간만료나 채무불이행으로 종료하면 전차권도 소멸한다.
⑤존속기간 약정이 없는 임대차계약이 임대인의 해지통고로 종료되는 경우, 임대인은 전차인에게 그 사유를 통고하지 않으면 해지로써 전차인에게 대항하지 못한다.(단 임차인의 채무불이행을 이유로 해지하는 경우 통지 안해도 대항한다.)
⑥전차인의 지상물매수청구권
-적법한 경우에만 인정된다.
*보증금 및 권리금
①연체차임채무나 손해배상채무는 임대차종류 후 목적물이 반환될 때 별도의 의사표시 없이 보증금에서 당연히 공제된다.
②임대인은 임대차종료 전에도 연체차임을 보증금에서 충당할 수 있다.
③임차인은 보증금의 존재를 이유로 차임의 지급을 거절할 수 없다.
④대항력을 갖추지 못한 임차인은 신 소유자에게 보증금반환을 청구 할 수 없고<구 소유자에게 해야 함>유치권도 행사할 수 없다.
*동시이행관계
①보증금반환 이행지체시의 점유는 불법점유가 아니므로 손해배상책임은 지지 않지만 사용.수익으로 인한 부당이득은 반환해야 한다. <사용. 수익하지 않는 경우 X>
②권리금을 인정한다는 문언의 의미
-임차권을 승계한 자로부터 권리금을 수수하는 것을 임대인이 용인하겠다는 취지이다.<기회 보장>
③권리금은 임차건물에 관하여 생긴 채권이 아니므로 권리금을 이유로 유치권을 행사할 수 없다.
제638조(해지통고의 전차인에 대한 통지) ①임대차계약이 해지의 통고로 인하여 종료된 경우에 그 임대물이 적법하게 전대되었을 때에는 임대인은 전차인에 대하여 그 사유를 통지하지 아니하면 해지로써 전차인에게 대항하지 못한다. ②전차인이 전항의 통지를 받은 때에는 제635조제2항의 규정을 준용한다.
제635조(기간의 약정없는 임대차의 해지통고) ②상대방이 전항의 통고를 받은 날로부터 다음 각호의 기간이 경과하면 해지의 효력이 생긴다. 1. 토지, 건물 기타 공작물에 대하여는 임대인이 해지를 통고한 경우에는 6월, 임차인이 해지를 통고한 경우에는 1월 2. 동산에 대하여는 5일 |
제643조(임차인의 갱신청구권, 매수청구권) 건물 기타 공작물의 소유 또는 식목, 채염, 목축을 목적으로 한 토지임대차의 기간이 만료한 경우에 건물, 수목 기타 지상시설이 현존한 때에는 제283조의 규정을 준용한다.
제283조(지상권자의 갱신청구권, 매수청구권) ①지상권이 소멸한 경우에 건물 기타 공작물이나 수목이 현존한 때에는 지상권자는 계약의 갱신을 청구할 수 있다. ②지상권설정자가 계약의 갱신을 원하지 아니하는 때에는 지상권자는 상당한 가액으로 전항의 공작물이나 수목의 매수를 청구할 수 있다. |
제646조(임차인의 부속물매수청구권) ①건물 기타 공작물의 임차인이 그 사용의 편익을 위하여 임대인의 동의를 얻어 이에 부속한 물건이 있는 때에는 임대차의 종료시에 임대인에 대하여 그 부속물의 매수를 청구할 수 있다. ②임대인으로부터 매수한 부속물에 대하여도 전항과 같다.
*부속물매수청구권
①조건 : 임대차 종류 후<존속기간 만료>, 채무불이행은 불가
②요건 : 임차인의 소유에 속하고 건물의 구성부분으로는 되지않은 것으로 건물의 사용에 객관적인 편익을 가져오게 하는 것
③임대인의 동의를 얻거나 임대인으로부터 매수하여 부속한 물건
④형성권 : 임차인의 일방적 의사표시로 매매가 성립한다.
⑤부속매수청구권은 건물에 관하여 생긴 채권이 아니므로 유치권을 주장할 수 없다.
⑥강행규정 : 임차인의 부속물매수청구권을 배제하는 특약은 무효이다.
<지상물매수청구권 배제특약 무효, 필요비. 유익비 배제특약은 유효>
*단, 임차인이 자신의 비용을 들여 증축한 부분을 임대인 소유로 귀속시키기로 하는 약정은 임차인의 원상회복의무를 면하는 대신 투입비용의 변상이나 권리주장을 포기하는 내용이 포함된 것으로 특별한 사정이 없는 한 유효하다.
*토지임차인 : 부속물매수청구권x , 지상물매수청구권 o
*일시사용을 위한 임대차 : 임차인의 비용상환청구권만 인정된다.
*임대인이 임차인 소유의 동산을 채권(임료 체납)에 의하여 압류한 때에는 질권과 동일한 효력이 있다.
◈주택임대차보호법
1. 적용법위
①주거용 건물<주택의 전부 또는 일부의 임대차에 적용>
②공부상의 표시만을 기준으로 할 것이 아니라 실지 용도에 따라서 정한다.
③허가나 등기 불문<무허가. 미등기 포함>
④주택의 일부를 주거외의 목적으로 사용하는 경우에는 적용
⑤겸용건물 : 비주거용 건물의 일부를 주거용으로 사용하는 경우에는 적용 불가
⑥판단시기 : 계약체결 당시를 기준
-계약체결 이후 임차인의 의뢰로 주거용으로 개조한 경우 적용불가
⑦미등기 전세 : 이 경우 전세금을 보증금으로 간주(법 12조)
⑧일시 사용을 위한 임대차 : 적용불가
⑨가장임대차 : 주된 목적이 주택을 주거용으로 사용하지 않는 행위는 허위표시로서 무효
⑩채권을 임대차보증금으로 전환하여 계약을 체결한 경우에는 적용된다.
⑪임대인이 주택의 소유자가 아닌 경우
-임대인이 적법한 임대권한을 가진 경우 적용
-임대권한이 없는 경우<무단임대>는 적용 불가
⑬임차인이 법인인 경우
-원칙 : 적용불가, 법인은 이 법의 보호대상이 아님
-예외 : 주택사업을 목적으로 설립된 지방공사. 한국토지공사, 중소기업에 해당하는 법인이 소속 직원의 주거용으로 주택을 임차한 경우에는 적용
2. 대항력
①취득요건 : 주택의 인도 + 주민등록<대항력의 취득요건, 존속요건>
②인도란 주택의 점유를 의미한다. 직접점유. 간접점유 불문 인정
③주민등록 : 전입신고 한 때 주민등록이 된 것으로 간주한다.
④가족의 주민등록도 인정
⑤전대차의 경우 전차인<직접점유자>의 주민등록이 되어야 함
-임차인<간접점유자>의 주민등록은 위법임<주민등록법 5조>
⑥다가구 단독주택의 경우 : 지번의 기재로만 가능하고, 동. 호수표시는 필요없음
⑦다세대 공동주택 : 지번. 명칭 .동. 호수까지 정확하게 기재해야 대항력을 취득함
⑧주민등록이 잘못된 경우
-전입신고는 행정청에 도달하기만 하면 효력이 발생하는 것이 아니기 때문에 행정청이 수리하여야 비로소 효력<대항력>이 발생한다.
-전입신고의 경우, 공무원의 착오로 기재가 잘못된 경우 대항력이 발생하고
-올바른 전입신고의 수리가 거부되고 다시 작성된 잘못된 전입신고가 수리된 경우 대항력이 발생하지 않는다.
⑨대항력의 취득시기
-일반적인 경우 : 주택의 인도와 주민등록을 마친 다음 날 0시
-특수한 경우 : 주택의 소유자가 주택을 매도함과 동시에 임차하여 계속 거주하는 경우, 임차인 앞으로 등기가 경료된 날의 다음 날에 대항력을 취득한다. 임대아파트가 무단전대된 상태에서 임차인이 그 아파트를 분양받은 경우에는 소유권이전등기가 경료되는 즉시 대항력을 취득한다.
⑩임차인의 승계거부
-임차인이 양수인의 임대인지위승계를 원하지 않을 경우에는 주택양도사실을 안 때부터 상당한 기간 내에 이의를 제기함으로써 승계되는 임대차관계의 구속으로부터 벗어날 수 있고, 이 경우에는 양도인의 보증금반환채무가 소멸하지 않는다.
⑪대항력의 존속
-가족의 주민등록은 둔채 임차인만 주민등록을 이전한 경우 - 대항력 유지
-가족과 함께 주민등록의 이전 - 대항력 소멸
-임차인의 의사에 의하지 않고 제3자에 의하여 임의로 이전 - 대항력 유지
-주민등록법에 의해 행정청의 직권말소 - 대항력 소멸
-위의 경우 이의절차에 따라 재등록 - 소급해서 대항력 회복
-이의제기기간이 경과하여 재전입신고 - 그때부터 새로운 대항력 취득
-임차권을 양도하거나 주택을 전대한 경우 : 양수인. 전차인은 주민등록을 해야 대항력 유지
3. 임차권등기명령제도
①보증금반환지체 시 단독신청에 의해 임차권을 등기한 후<거주 이전 가능>
②법원은 판결 또는 결정 후 지체없이 임차권기입등기를 촉탁
③배당요구 불요 : 당연히 배당받을 채권자에 속함
④보증금반환이 임차권등기의 말소 의무보다 선이행의무가 있음<동시이행관계X>
⑤임차권등기명령이 끝난 주택을 임차한 임차인은 소액보증금 최우선변제권이 없다.
4. 존속기간
①최단기간 : 기간을 정하지 않거나 2년 미만으로 정한 경우 2년으로 본다.
②임차인의 선택 : 임차인은 2년 미만으로 정한 기간을 주장할 수 있다. <임대인X>
③존속의제
-임대차기간이 끝난 후에도 보증금이 반환될때까지 임대차는 존속하는 것으로 본다.
④묵시적 갱신
제6조(계약의 갱신) ① 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 1개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다. ② 제1항의 경우 임대차의 존속기간은 2년으로 본다. ③ 2기의 차임액에 달하도록 연체하거나 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 임차인에 대하여는 제1항을 적용하지 아니한다. |
⑤묵시적 갱신의 경우 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있다. 이때 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다.<임대인은 불가>
*차임 및 보증금
①일방적 증액의 제한
-1년 이내에 또 증액하거나 1/20초과 금지
②보증금의 월차임 전환시 산정률 제한
-대통령이 정한 비율 : 10%와
-기준금리 + 대통령령으로 정하는 비율 3.5% 중 낮은 비율의 초과를 금지한다.
-초과하여 보증금이나 차임을 지급한 경우 초과된 부분은 반환을 청구할 수 있다
*주택임차권의 승계
-상속권이 없는 사실혼 배우자 보호의 취지
-상속인이 없는 경우 : 사실혼 배우자 단독
-상속인이 가정공동생활을 하지 않는 경우 : 사실혼 배우자와 2촌 이내 친족 공동승계
-상속인이 가정공동생활을 하고 있는 경우 : 상속인이 단독 승계
*승계의 포기 : 임차인 사망 후 1개월 이내에 반대의 의사를 표시
*동시이행항변권이 붙은 채권(보증금)을 자동채권으로 상계할 수 없다.
*임대인의 갱신거절의 사유
-임대인은 임차인이 계약 갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.
1. 임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우 2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우 3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우 4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 주택의 전부 또는 일부를 전대한 경우 5. 임차인이 임차한 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우 6. 임차한 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우 7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 주택의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 주택의 점유를 회복할 필요가 있는 경우 가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획 을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우 나. 건물이 노후ㆍ훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우 다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우 8. 임대인(임대인의 직계존속ㆍ직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우 9. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우 ② 임차인은 제1항에 따른 계약갱신요구권을 1회에 한하여 행사할 수 있다. 이 경우 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 본다. ③ 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 제7조의 범위에서 증감할 수 있다. ④ 제1항에 따라 갱신되는 임대차의 해지에 관하여는 제6조의2를 준용한다. ⑤ 임대인이 제1항제8호의 사유로 갱신을 거절하였음에도 불구하고 갱신요구가 거절되지 아니하였더라면 갱신되었을 기간이 만료되기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 목적 주택을 임대한 경우 임대인은 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해를 배상하여야 한다. ⑥ 제5항에 따른 손해배상액은 거절 당시 당사자 간에 손해배상액의 예정에 관한 합의가 이루어지지 않는 한 다음 각 호의 금액 중 큰 금액으로 한다. 1. 갱신거절 당시 월차임(차임 외에 보증금이 있는 경우에는 그 보증금을 제7조의2 각 호 중 낮은 비율에 따라 월 단위의 차임으로 전환한 금액을 포함한다. 이하 "환산월차임"이라 한다)의 3개월분에 해당하는 금액 2. 임대인이 제3자에게 임대하여 얻은 환산월차임과 갱신거절 당시 환산월차임 간 차액의 2년분에 해당하는 금액 3. 제1항제8호의 사유로 인한 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해액 |
◇주택임대차보호법과 상가임대차보호법의 비교
| 주택임대차보호법 | 상가건물임대차보호법 |
대항력 | 인도 + 주민등록 다음 날 | 인도 + 사업자등록 신청 다음 날 |
임차권등기명령 | 대항력과 우선변제권 취득. 유지 | 좌동 |
존속기간 | 최단 2년, 임차인 2년 미만 주장 가능 | 최단기간 1년. 임차인은 1년 미만 주장 가능 |
차임연체와 해지 | 2기 차임 연체시 계약해지 | 3기 차임 연체시 계약해지 |
차임증감청구권 | 증액제한 : 1년, 1/20 | 증액제한 : 1년. 5/100 |
인상률 제한 | 10% 또는 기준금리+3.5% 중 낮은비율 | 12% 또는 기준금리×4.5% 중 낮은 비율 |
특유한 제도 | 사실혼 배우자 주택임차권 승계 | 계약갱신요구권 및 권리금회수기회 보호 |
<상임법>:우선변제, 최단기간,묵시적 갱신, 임차권등기명령은 환산보증금액이 일정액 이하인 경우만 적용 |