재건축 매도청구소송 및 현금청산

[김용일 법무법인 현 부동산전문변호사] 재개발과 달리, 재건축의 경우에는 토지등소유자들이 재건축 조합설립에 동의하지 않는다면 조합원 자격이 인정되지 않는다. 그리고, 재건축 조합을 설립할 당시에는 동의하여 조합원 자격이 인정되었지만, 사업시행인가 이후 분양신청과정에서 분양신청을 하지 않는 등의 사유로 조합원 지위를 상실하게 되는 경우도 있다. 이렇게 조합원 자격이 없는 자들에 대해, 재건축 조합은 매도청구소송을 하여 소유권을 취득할 수 있는바, 이번 시간에는 매도청구소송 및 현금청산에 대해 구체적으로 정리해 보겠다. ◇ 재건축 조합설립에 동의하지 않는 자 등에 대한 매도청구 및 현금청산 재건축의 경우, 조합은 조합설립 직후 조합원 자격이 인정되지 않는 자들을 상대로 매도청구권을 행사하여 매매계약 성립을 의제할 수 있다. 구체적으로 조합은 조합설립등기를 마친후 지체없이 조합설립에 동의하지 않는 토지등소유자에게 조합에 가입할지 여부에 대해 최고해야 하고, 만일 이들이 2개월의 회답기간내에 답변을 하지 않는다면, 조합에 가입하지 않겠다는 회답을 한 것으로 간주하고, 회답기간으로부터 2개월 내에 매도청구소송을 할 수 있다(도시 및 주거환경정비법 제39조). 매도청구소송을 당한 조합원이 아닌 토지등소유자가 이에 대해 대처할 수 있는 방안은 조합의 매도청구 자체를 무효화시키거나 또는 매도청구 자체는 인정하면서 매매금액 및 이자를 많이 받아 내는 것을 목적으로, 동시이행항변 또는 반소를 제기하는 방법이 있다. 다만, 이 경우 토지등소유자가 조합을 상대로 먼저 현금청산소송을 할 수는 없다. 먼저, 조합의 매도청구 자체를 무효화시키려면, 조합설립인가일로부터 원칙적으로 90일내에 조합설립인가 취소소송을 별소로 제기하여 승소판결문을 받아 매도청구소송에 증거로 제출하면 된다. 참고로, 조합설립인가에 중대 명백한 하자가 있다면 기간의 제한 없이 매도청구소송에서 그 사유를 주장하여 당연무효를 주장할 수 있지만 가능성이 적을 것이다. 조합의 매도청구 자체는 인정하면서 매매금액을 요구함에 있어서는, 종전자산의 가격이 얼마인지가 핵심이고, 이 종전자산의 가격에 대해 협의가 되지 않는다면, 법원이 감정평가사를 선정하여 개발이익이 포함된 시가를 감정평가하여 최종적으로 결정된다. 조합이 조합설립에 동의하지 않는 토지등소유자를 상대로 매도청구소송을 할 경우, 원칙적으로 매도청구의 의사표시가 기재된 소장 부본 송달일에 매매계약이 체결된 것으로 의제되므로, 이때의 시가를 기준으로 감정평가액이 정해진다. 위 경우 매매계약의 쌍방의무는 동시이행관계이므로, 토지등소유자가 소유권이전등기에 필요한 일체의 서류를 제공하고, 부동산을 인도하고, 근저당권 등 권리제한 등기를 말소시킨 후, 이러한 의무 이행 사실을 조합에 통보하고 매매대금 청구의 반소 제기를 하면, 이때부터 연 5%의 법정이자가 가산되고, 판결선고 다음날부터 실제로 매매금액을 받을 때까지 연 15%의 지연손해금이 가산된다. ◇ 재건축 분양신청을 하지 않은 자 등에 대한 매도청구 및 현금청산 재건축 조합을 설립할 당시에는 조합설립에 동의하여 조합원이 되었지만, 사업시행인가 이후 분양신청과정에서 분양신청을 하지 않는 등의 사유로 조합원 지위를 상실하게 된 자들에 대해서도, 재건축 조합은 매도청구소송을 하여 소유권을 취득할 수 있다. 이때 분양신청을 하지 않는 등의 사유로 조합원 지위를 상실하게 된 자들이 조합의 매도청구 자체를 무효화시키려면, 사업시행인가일로부터 원칙적으로 90일 내에 별도의 취소소송을 하여 승소판결을 받는 방법이 있고, 조합의 매도청구 자체는 인정하면서 매매금액 및 이자를 많이 받아 내는 것을 목적으로, 위 매도청구소송에 대응하여 현금청산의 동시이행항변 또는 반소를 제기하는 방법이 있다. 한편 애초에 조합설립에 동의하지 않은 경우와 달리, 조합설립에 동의하여 조합원이 되었다가 분양신청을 하지 않는 위 경우에는, 조합이 매도청구소송을 하지 않더라도 조합을 상대로 먼저 매수청구, 즉 현금청산소송을 하여 매매대금지급을 요구할 수도 있다. 매매대금의 액수 산정시, 재건축 분양신청을 하지 않은 자 등의 경우, 매매계약 체결 의제일은 원칙적으로 분양신청기간 만료일 다음날이므로, 이때를 기준으로 시가 감정평가에 의해 청산금액이 결정된다. 매매대금 청구시 이자 및 지연손해금의 가산 청구와 관련해서도 앞서 설명과 비슷하다. 매매계약의 쌍방의무는 동시이행관계이므로, 소유권이전등기에 필요한 일체의 서류를 제공하고, 부동산을 인도하고, 근저당권 등 권리제한 등기를 말소시킨 후, 이러한 의무 이행 사실을 조합에 통보하고 매매대금 청구의 반소 또는 본소 제기를 하면, 이때부터 연 5%의 법정이자가 가산되고, 판결선고 다음날부터 실제로 매매금액을 받을 때까지 연 15%의 지연손해금이 가산된다. ☞김용일 변호사는? - 서울대학교 경영대학 졸업 - 사법연수원 34기(사법고시 2002년 합격) - 법무법인 현 파트너 변호사 - 법무법인 현 부동산/상속팀 팀장 - 대한변호사협회 공식 인증 부동산전문변호사 - 대한변호사협회 공식 인증 상속전문변호사