가계부채와 하우스푸어에 대한 고민(II.가계부채와 하우스푸어의 심각성, III 대책)

Ⅱ. 가계부채와 하우스푸어의 심각성     □ 가계부채와 하우스푸어의 문제는 꽤 오래전부터 제기되고 있지만 연체율 등 구체적 통계치로는 심각성을 느끼기 어려운 면도 있음   ― 이에 따라 현재 가계부채와 하우스푸어 문제에 대한 평가는 두 가지 견해가 팽팽한 상태   ① 가계부채와 하우스푸어 문제는 부담스럽지만 한국경제 규모, 금융기관의 건전성, 가계부채 주채무자의 소득 수준 등을 감안할 때 아직 감내할 만한 수준임   ② 소구권이 있는 한국 주택담보대출의 특성상 채무자가 버틸 수 있는 데까지 버티기 때문에 문제가 늦게 나타나는 것으로 조만간 시스템리스크로 번질 것임   => 가계부채와 하우스푸어 문제는 ①의 견해대로 금융시스템이 망가지는 상태로 까지 확대되지는 않을 수 있으나 이때도 시간이 지날수록 중산층 몰락, 내수 위축 등의 부작용은 커지며 ②의 견해대로 시스템리스크로 확산된다면 한국경제는 극복하기 어려운 위기상황에 빠질 수 있음.   한국의 대형은행은 거의 비슷한 자산구조를 갖고 있고 가계자산도 70~80%가 부동산이기 때문임. 여기에다 성장 고용 경제여건이 악화되고 있으며 주택담보대출 규모와 하우스푸어 현황 등에 대한 정보도 명확치 않은 것이 문제를 더욱 복잡하게 함     □ 가계부채와 주택담보대출 규모는 통계작성 방법과 포괄범위에 따라 많은 차이가 있어 이에 대한 점검 필요   ― 가계금융부채 통계는 한국은행이 발표하는 자금순환 통계와 가계신용 통계를 기준으로 사용(종전 자금순환기준, 현재 가계신용 기준 사용)   ㅇ 자금순환표는 가계에 개인, 소규모 자영업자, 개인에 봉사하는 비영리법인이 포함되며 이에 따른 가계금융부채는 2012년 6월 기준 1,121조원임 (자금순환표는 국제표준통계로 국제비교가 가능)   ㅇ 가계신용은 개인만을 대상으로 하며 대출 이외에 판매신용도 포함됨. 가계부채는 2012년 6월 기준 922조원임(판매신용 53.5조원 포함)   ― 주택담보대출은 자굼순환표상에는 나타나지 않아 통상 가계신용 통계를 기초로 사용함   ㅇ 2012년 6월말 은행의 주택담보대출은 312조원, 신협, 상호저축은행 등 비은행 예금취급기관의 주택담보대출은 85조원임. 이를 합하여 한국의 주택담보대출은 400조원 정도라고 이야기됨.   ― 그러나 이외에도 정확한 수치를 찾기 어렵지만 상당 규모의 주택담보대출이 다른 제도권 금융기관에 숨어 있음   ㅇ 보험사, 캐피탈사(여신전문금융기관) 등 예금을 받지 않는 금융기관의 가계대출금 223조원중 주택담보대출이 상당 규모일 것임(약 50조원 정도?)   ㅇ 개인사업자(자영업자) 대출 중 많은 부분이 주택담보대출임. 개인사업자(자영업자) 대출 규모는 국내 은행만 165조원(2012년 5월, 금융감독원 발표치)으로 알려져 있으며 서민금융기관 보험사 등등 여타 금융기관 통계치는 찾을 수 없음   ㅇ 법인 중소기업 대출 중 일부도 주택을 담보로 한 대출이 있음   => 한국의 주택담보대출은 대략 감으로 추정해 보면 600조원 이상일 수 있으며 여기에다 가계금융부채에 포함되지 않는 500조원 이상으로 추정되는 전세·월세 보증금도 주택관련 부채임(이렇게 보면 주택관련 대출은 GDP규모에 근접)   * 주택담보대출 전체 규모도 중요하지만 꼬리 부분 즉 질이 나쁜 대출의 상황이 금융시스템에 더 큰 영향을 미침     □ 여러 가지 주택담보대출 중 LTV비율, 상환능력 등에서 질이 나쁜 대출(하우스푸어와 관련된 대출)은 무엇일까?   ※ 한국의 하우스푸어에 대한 말은 많지만 관련 공식적인 정의와 통계는 없는 상태임. 2011년 5월 현대경제연구소가 2010년 자료를 기준으로 했을 때 100만 가구 정도로 추정된다는 발표하였으며 일부 언론이 감독당국자의 말을 인용, 은행 주택담보대출의 1/6, 즉 50조원 가량이 하우스푸어에 해당된다는 보도도 있었음(정책당국 내부에는 하우스푸어 관련 통계가 있어야 되며 없다면 직무 유기일 수 있음) ※ 현재는 하우스푸어가 아니지만 조만간 하우스푸어로 전락할 잠재적 하우스푸어도 베입붐 세대의 은퇴를 생각할 때 만만치 않을 것임   ― LTV비율 등의 규제가 적었던 보험사, 캐피탈사, 상호저축은행 등과 은행의 자영업자 주택담보대출이 은행의 순수 가계에 대한 주택담보대출보다 먼저 부실화될 가능성이 높음   ― 또한 한국의 대출은 소구권이 있어 신용대출, 신용카드 사용대금, 나아가서는 대부업체 차입금 등이 연체돼도 주택에 대한 차압과 경매조치가 가능하기 때문에 다중채무자가 가장 취약한 계층임   => 내수 침체가 장기화되면 다중채무자화한 자영업자, 실직자 등이 늘어나면서 일부 주택담보대출의 부실화를 촉발시키고 이것이 주택가격을 하락시켜 다시 주택담보대출의 부실화를 초래하는 악순환 과정이 최악의 시나리오임 * 은행 주택담보대출의 평균 LTV비율이 현재 50% 정도로 알려져 있고 LTV비율이 80%에 이르면 은행이 채권보전을 위해 대출금 회수, 경매조치 등을 취하는 것이 일반적임       Ⅲ. 가계부채와 하우스푸어 대책     □ 가계부채 대책은 원론적으로 가계소득이 부채규모보다 빠르게 늘어나 가계의 채무상환능력을 개선시키는 것이나 이것이 한국의 경제구조상 쉽지 않은 상황   ― 개인 및 소규모 자영업자 소득은 2000년대 이후 경제성장률보다 낮은 상태가 지속되고 있으며 이러한 현상은 2007년 이후 심화(한국경제의 미필적 고의, 183p)   ― 경기 둔화 시에는 통상 가계나 자영업자의 자금부족 규모가 늘어나기 때문에 가계부채 축소가 더 어려움   => 공자님 말씀과 같지만 일자리 창출, 사회안전망 확충 등을 통해 취약 가계의 소득 증가속도를 높이는 한편 가계부채 증가규모를 최소화하는 근본적 장기대책이 중요함. 이와 함께 다중채무자와 하우스푸어에 대한 별도의 대책이 필요함. 당장 힘들다고 빚을 늘려 고통을 줄이는 정책은 피하여야 함(이명박정부는 전혀 안하거나 반대로 함)     (1) 다중채무자를 위한 대책   □ 다중채무자(심각한 과다채무자 포함)를 위한 대책은 사전적 방안과 사후적 방안으로 구분해 볼 수 있으나 실효성 있는 대책은 많지 않음   ― 사전적 방안은 감독당국의 창구지도 등을 통해 다중채무자의 원리금 상환 부담을 완화시켜 다중채무자에게 자구노력 등을 위한 시간적 여유를 주는 것 이외에 실질적인 대책을 찾기 어려움(아이디어를 모을 필요)   ― 사후적 방안은 민간신용회복제도, 법원의 개인신용회생제도, 파산면책제도를 보완 개선하는 것임(이는 관련 분야 전문가의 연구가 필요)   ㅇ 주택관련 과다채무자의 개인회생제도 탄력적용, 개인신용회생자에 인정되는 최저 생계비(최저 1인 55만원, 최고 6인 307만원)의 인상, 급여압류요건과 비율의 완화 등을 검토할 필요     (2) 하우스푸어를 위한 대책   □ 하우스푸어를 위한 대책은 주택가격 향방과 밀접히 연결되어 있어 정책방향에 따라 다음과 같이 주택소유자나 무주택자 등의 이해관계가 첨예하게 대립되어 정책 수립이 어려움   ① 부동산경기 부양책을 통한 가격상승(심리) 회복과 거래 활성화를 유도하여 하우스푸어 문제를 해결   * 이명박정부와 정치권이 추진하고 있는 양도세 감면, 등록세·취득세 감면, 금융자산에 대한 과세 강화 등이 이에 해당   → 다주택자, 과다 주택담보대출 보유자 등은 적극 지지할 것이나 무주택자, 집을 늘려갈 1주택자 등은 강력 반대   ② 주택가격의 현 수준 유지 및 안정을 통해 하우스푸어를 조금씩 정리해가는 정책(시행이 용이한 정책) → 이해당사자의 직접적 반발은 적으나 주택가격의 안정이 쉽지 않고 어느 순간에 갑자기 떨어지거나 오를 수도 있음. 또한 안정된다 하더라도 장기적으로 하우스푸어가 조금씩 정리되는 것이 아니라 말라죽는 정책으로 일본과 같이 장기침체로 가는 길이 될 수 있으며 국민경제 전체가 부담하는 비용은 줄지 않음   ③ 주택가격의 빠른 하락을 통해 거품을 해소하고 시장에서 자연적인 주택수요 증가를 유도하여 주택경기를 정상화하는 정책   → 다주택자, 하우스푸어 등 강력 반대, 무주택자의 적극 지지, 이 경우 하우스푸어의 단기적 고통이 크고 잘못하면 금융시스템 안정성도 위협을 받을 수 있음     □ ① ②의 정책은 눈앞의 고통은 없거나 적을지 몰라도 경제정의 훼손, 산업 경쟁력 약화, 양극화 심화, 젊은이의 결혼·출산 기피 등 높은 주택가격 유지에 따른 해악이 지속되거나 확산되는 정책임 ― 또한 주택가격 상승기에 얻었던 달콤함이나 이익은 국민경제 전체로는 언젠가는 지불해야 할 비용으로 뒤로 미룰수록 비용이 증가할 가능성이 있음     □ 따라서 ③안에 따라 금융시스템과 하우스푸어에 대한 안전판을 만들어 놓은 상태에서 주택가격의 빠른 하락을 용인하고 이를 통해 시장의 자율 기능을 회복하는 것임   ― 즉 빠르고 질서있는 주택시장 정상화(거품 빼기)를 통해 국민경제의 비용을 최소화하는 방향으로 대안을 모색할 필요   ※ 구체적 대안은 초안이기 때문에 더 많은 논의와 철저한 실무적 준비가 필요할 것으로 보임. 그러나 우리은행 등의 자체 실행방안이나 새누리당안 보다는 하우스푸어에 대한 혜택이 크고 금융안정 효과도 강할 것으로 예상       [하우스푸어를 위한 대안의 기본 골격]   ㅇ 가칭 “주택안정기금”을 설립(필요시 별도법률 제정)하고 조직 운영은 주택금융공사(또는 성업공사, LH공사) 등에 위탁   ㅇ 동 기금은 정부와 한국은행 소액출자, 금융기관 출자(주택담보대출 비중에 따라 소액 할당)와 주택안정채권 발행(정부보증채)으로 재원 조달   ㅇ 동 기금은 하우스푸어(과다대출자)의 주택을 매입하여 주택을 판 사람에게 매입 우선권을 부여하고 임대   - 주택매입가격이 매우 중요한 데 2007년경 최고가격(국민은행 자료 기준)의 50%(추가적인 논의 필요) 이내에서 주택담보대출 금액까지로 함 - 매입대금은 대출자에게 주는 것이 아니라 대출은행에게 주택안정채권으로 지급하여 주택담보대출과 상계 - 채권금리는 은행 평균조달금리(3% 정도)에 0.1p정도 가산 발행하고 만기는 1-3년(금리 상황 등을 감안 검토 필요)으로 함 - 기금에서 매입한 주택의 임대료는 매입금액을 기준으로 채권발행 금리에 0.1~0.2%p 가산한 금리(3.3% 정도, 향후 하락예상)로 산정 - 대출자가 기금에 매각한 주택을 다시 매입할 경우에는 기금 임대료 산정금리와 평균 주택담보대출 금리와의 차이, 재산세 등 기금이 주택유지에 지출한 비용(있다면)을 부담하도록 함   ㅇ 동 기금은 주택금융공사 등 기존 조직과 은행의 정년 연장 직원(임금 피크 적용 직원)과 은퇴 직원 등을 활용하면 운영 관리비를 최소화할 수 있으며 운영 관리비가 증가하면 임대료 산정기준이 되는 가산금리를 높여야 함     [대안의 기대효과]   ㅇ 정부 : 임대료가 제대로 들어온다면 재정부담 거의 없이 금융시스템과 하우스푸어 문제의 안전판 마련. 단 정부보증채 발행에 따른 정부 보증채무는 증가하나 이에 상응한 자산(주택)도 증가   ㅇ 은행 : 자산운용수익은 감소하나 부실 가능성이 큰 주택담보대출이 정부보증채라는 무위험자산으로 전환되는 것이고 동 무위험자산의 수익률이 은행 조달금리보다 높기 때문에 건전성에 부담이 없으며 오히려 BIS자기자본비율은 상승할 수 있음.   ㅇ 가계 : 주택담보대출 금리와 임대료 산정 금리의 차(은행의 정상 차입자 기준 2%p정도, 연체위기에 있는 사람은 15%p정도)만큼 이자부담이 줄고 만기연장과 원금상환 부담이 해소. 또한 집을 기금에 싸게 팔았더라도 되살 수 있는 권리가 있기 때문에 손해는 없음. 단 기금에서 주택담보대출 금액으로 매입하기 때문에 매각 후 추가 여유 자금은 확보할 수 없음.   ㅇ 주택시장 : 다중채무자와 과다채무자의 규모, 과다대출자의 매입가격에 대한 수용성 등에 따라 유동적일 수 있으나 주택가격이 기금의 매입기준인 최고가격대비 50% 수준을 지지선으로 하여 가격이 안정되고 거래가 늘어날 수 있음(어쩌면 동제도는 도입만 되면 실제 시행과 관계없이 시장안정 효과가 있을 수도 있음)     [부작용과 추가 고려사항]   ㅇ 하우스푸어에 대한 과다지원 등 도덕적 해이 가능성에 대한 비판과 함께 수혜대상 하우스푸어의 범위와 기금의 매입 기준가격에 대한 논란이 많을 것임. 즉 하우스푸어와 다주택자는 주택시장을 죽인다고, 무주택자는 투기꾼의 이익을 보장한다고 불평할 것임(공청회 등을 통해 수혜 범위와 기준가격에 대한 공감대 형성 필요)   ㅇ 매입 대상자는 일정가액(6억원정도) 이하 자기 집에 사는 1주택자로 한정하고 필요시 주택시장 상황, 기금 재원 등을 고려하여 신규 분양자중 기존주택을 매각하지 못한 2주택자 등도 포함하는 방안 검토   - 또한 1주택자로서 자신의 집은 세를 놓고 다른 집에 세를 사는 사람, 6억 초과 주택 등을 포함시켜야 하는지도 추가 검토 대상임   ㅇ 집을 싸게 판 대출자(예: 최고가격대비 20~30%)를 위해 주택매수권의 양도·상속 가능성에 대한 검토 필요   ㅇ 동 제도 이용자에게 대출금리 경감 등 혜택이 크기 때문에 다른 자산을 많이 보유하고 있는 사람의 이용방지, 임대료 연체 방지 등을 위한 엄격한 심사와 관리가 필수적   - 임대료의 정상적 수입이 동 제도의 성공에 필수적이기 때문에 임대료 장기 연체에 대해서는 가혹할 정도의 제재가 필요   ㅇ 동제도의 시행 시 비용을 최소화하기 위해 기금의 주택 매입과 주택 매 도자의 주택 재매입시 등록세 취득세 부담을 없게 하는 방안 필요   - 기금이 주택 매입 시 가등기제도 등을 활용할 수 있는지 검토   ㅇ 또한 수도권 미분양 미입주 주택 해소는 하우스푸어 문제 뿐 아니라 주택 수급 안정을 위해서도 중요하므로 수도권 지역에 대한 사회간접자본 투자(GTX등) 확대를 통한 주거환경 개선도 동시에 시행 필요.