새로 짜는 내집마련 청약 전략

[경호실장]

가점제 도입따라 전략 수정 필요

주택청약제도가 무주택 위주로 대폭 바뀌기 때문에 새 아파트로 내집마련을 계획하고 있는 주택 수요자들은 청약전략을 다시 짜야한다.

청약하려는 주택의 분양시기, 가족수 등을 감안한 예상 가점, 현재 갖고 있는 청약통장 종류 등을 따져 청약 시점과 대상, 통장 전환 등의 재검토가 필요하다.

45세 이상 대가족 ‘느긋’

가족수가 작거나 젊어 2008년 이후 바뀌는 청약제도 상으로 불리해지는 전용 25.7평 이하 청약예금·부금 가입자들은 청약을 서둘러야한다. 무주택 세대주라도 무주택기간이 짧아 가산점이 낮은 경우도 마찬가지다.

이들은 민간업체가 공급하는 물량에만 청약할 수 있는데 공공택지에서 올해는 주택공사가 대부분 공급해 노릴 만한 물량이 많지 않다. 내년에 수원·용인에 걸친 광교신도시, 인천 청라지구, 광명 소하지구, 오산 세교·궐동지구, 용인 흥덕지구, 파주신도시 등이 분양될 예정이다.

분양 무렵의 시장 상황에 따라 공영개발지구로 지정돼 주택공사가 개발을 맡으면 예금·부금 대상 물량이 크게 줄어들 수도 있다. 민간택지에서는 은평뉴타운의 경우 SH공사가 개발해 예금·부금 가입자 몫이 없고, 관심을 끌 물량이 서울지역 재개발 단지 등으로 많지 않다.

이들이 2008년 이후 분양물량의 당첨 확률을 높이려면 통장 전환을 고려할만하다. 전용 25.7평 초과에 청약할 수 있는 예금으로 바꾸는 방법이 있다.

청약자격이 1년 뒤 생기지만 채권입찰제 시행으로 채권액을 많이 써내면 당첨확률이 중소형 당첨 확률보단 높아질 것으로 예상된다. 특히 나이가 어린 무주택의 경우 중대형 분양에도 무주택 우대가 도입되기 때문에 유리해진다.

청약저축으로의 전환은 도움이 안된다. 2년 뒤에나 1순위 자격이 생기는 데다 청약저축은 저축총액 등으로 당첨자를 가리기 때문이다.

가족수·무주택기간 등에서 유리한 예금·부금통장 가입자는 상대적으로 느긋하다. 2008년 이후 청약이 낫다. 현재 전체 물량의 75%인 무주택 우선공급분이 100%로 확대되기 때문이다. 특히 45세 이상, 10년 이상 무주택, 3자녀 이상 등이면 당첨 ‘0’순위로 예상된다.

2008년 이후에는 송파, 파주, 김포, 남양주 별내, 고양 삼송, 양주 옥정 등 신도시 물량이 집중적으로 분양된다. 역시 공영개발지구 지정 여부에 따라 물량이 좌우된다.

내집마련정보사 함영진 팀장은 “여러 세대로 구성돼 있고 자녀가 많은 45세 이상 무주택 세대주는 2008년 이후 분양물량을 노리고 그 이전에는 청약을 서두를 필요가 없다”고 말했다.

그렇더라도 2010년부터는 가구소득·부동산자산 등의 항목이 가점제에 추가되기 때문에 소득이나 주택을 제외한 땅·상가 등 부동산 자산이 많은 경우라면 청약을 너무 미뤄서도 안된다.

재건축 단지도 가점제 적용

중대형 평형을 분양받으려는 청약예금 가입자는 2008년부턴 같은 순위 내에서 무주택기간 등이 반영되기 때문에 주택을 갖고 있으면 불리해진다. 무주택자가 아니면 분양을 받기가 어렵기 때문에 유주택자는 2008년 이전 분양물량에 주목해야한다.

청약저축은 달라지지 않는다. 저축총액이 많은 청약자는 통장을 그대로 유지하면 된다. 하지만 저축총액이 적은 대신 가족수가 많고 무주택기간이 긴 가입자는 중대형에 가점제가 도입되는 것을 노려 25.7평 초과 청약예금으로 바꿔 큰 평형에 도전할 만하다.

2010년에는 민간택지 분양에도 가점제가 도입될 예정인데 서울 개포·고덕지구 등 저층 단지와 고밀도지구 등의 재건축 단지 일반분양이 바뀐 제도에 따라 분양될 것으로 예상된다.

이들 단지는 공정률 80% 이상에서 분양하는 후분양제 적용을 받기 때문에 2010년 이후 일반분양할 가능성이 크다. 유주택자 등은 청약보단 조합원이 돼 재건축 단지에 입주하는 게 나을 것 같다.

이제 청약통장에 가입하려는 사람은 2010년 이후 장기적으로 청약계획을 세운다면 청약저축이 낫고 단기적으로 통장을 사용하려면 중대형 청약예금이 인기지역에서 당첨확률을 조금이라도 높일 수 있는 방법이다.

수도권 주요 신도시ㆍ택지지구 분양 일정
일시	지역 및 분양규모
2006．8	판교신도시 중소형 공공분양，중대형（6834가구）
2006．8	파주신도시 중대형（937가구）
2006．10	시흥 능곡지구 민간 중소형，중대형（1473가구）
2006．11	성남 도촌지구 중소형 공공분양（408가구）
2006．12	용인 구성지구 중소형 공공분양（765가구） 의왕 청계지구 중소형 공공분양（612가구） 인천 논현2지구 중소형 공공분양（872가구） 고양 행신2지구 중소형 공공분양， 중대형（584가구）
2007 상반기	김포 양곡지구（5000가구） 김포 마송지구（4000가구） 용인 흥덕지구（8000가구） 인천 청라지구（3만1000가구）
2007 하반기	오산 궐동지구（1만4000가구） 광명 소하지구（5000가구） 오산 세교지구（1만6000가구）
2007．12	광교신도시（2만4000가구） 파주신도시 1지구（2만2000가구）
2008．3	양주 옥정신도시（3만1000가구）
2008．12	김포신도시 2단계（5만3000가구）
2008년중	파주신도시 2지구（2만4000가구） 남양주 별내신도시（2만1000가구） 고양 삼송신도시（2만2000가구） 광명역세권지구（6000가구）
2009년중	송파신도시（4만6000가구） 수원 호매실지구（16000가구） 성남 여수지구（1638가구）
2010년중	의정부 민락2지구（1만4000가구） 인천 가정지구（2만1000가구） 인천 서창2지구（1만4000가구） 상반기 고양 지축지구（2950가구） 고양 향동지구（2727가구）
※개발절차에 따라 분양일정이 달라질 수 있음． 자료：건교부ㆍ주택공사