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출처: 디벨로퍼아카데미(부동산개발협의회) 원문보기 글쓴이: 안병관
1) 부동산 등기란?
토지나 주택과 같은 부동산은 겉으로 봐서 누가 점유하고 있는지 또는 소유하고 있는지 알기가 쉽지 않다. 때문에 등기부라는 공적공부에 해당 부동산의 표시와 그 부동산에 관한 권리관계를 기재해 일 반인에게 공시한다. 이것이 바로 부동산 등기제도이다. 우리민법 제186조는 부동산에 대한 권리의 얻고 잃는 것은 등기하여야 효력이 발생한다고 규정하고 있다.
따라서 누구든지 등기부를 열람하거나 등본을 발급받을 수 있으며, 해당 부동산의 지번·지목·구조·면적 등 표시사항과 소유권·지상권·저당권·전세권·가압류 등 권리관계를 알 수 있다. 부동산에 관한 소유권 등의 권리관계가 발생하거나 권리가 이전 또는 변경됐을 경우 등기가 되어야만 그 효력이 생긴다. 이같은 등기의 의미를 간단한 예로써 알아보자. 예컨대, "갑"이 자신의 집을 "을"에게 매도하고 잔금까지 모두 받은 후 그 집을 다시 "병"에 게 매도하고"을"보다 먼저 "병"에게 소유권이전등기를 해 주었다면, 그 집에 대한 소유권은 "병"이 취득하게 된다.
2) 등기부등본의 구성
등기부등본은 표제부와 갑구 및 을구로 구성되어 있다. 그러나 을구에 기재된 사항이 전혀 없거나 기 재된 사항이 말소돼 현재 효력이 있는 부분이 전혀 없을 때에는 을구를 제외한 표제부 및 갑구만으 로 구성된 등기부등본을 발급한다.
3) 등기부등본상 권리순위
부동산에 관해 등기하면 순의확정적 효력이 발생한다. 즉 등기부에는 등기한 순서대로 순위번호를 기재하여 같은 구(區)에서는 그 순위번호에 따라 등기의 순위가 가려진다. 또 부기등기의 순위는 주등기의 순위에 의한다. 그러나 가등기의 경우는 순위보전의 효력이 있어 본등기가 이뤄지면 그 본등기의 순위는 가등기 순위를 따른다. 갑구와 을구 사이의 등기 순위는 접수번호에 의해 우선순위를 가린다.
4) 등기부등본의 확인사항
등기부등본의 구성 | |
표제부 | 토지 또는 건물의 표시와 그 변경에 관한 사항을 기재 ·토지 : 소재지, 지번, 지목, 면적 ·건물 : 소재지, 지번, 건평, 층수, 구조, 용 도 등 |
갑 구 | 소유권에 관한 사 항(변동 및 변경사항, 압류, 가압류, 경매신청, 가등기, 가처분, 환매등기, 예고등기 등의 사항) |
을 구 | 소유권 이외의 권리(지 상권, 지역권, 전세권, 저당권, 임차권)에 관한 변동 및 변경사항 |
분 류 | 확인사항 |
① 소유권에 관한 사항 → 등기부상의 소유자와 등기필증 등 등기관련 증명서류와 보유자가 동일한지, 등기부상 권리자와 실제권리자의 동일성 확인 |
등기부, 등기필증 등 공부나‘등기원인을 증명하는 서류(계약서,판결정본,화해조서, 공정증서)’를 열람하거나 등기부등 본을 발급받아서 갑구에 기재된 소유자의 성명, 주민등록번호,주소 등 소유권에 관한 사항 (등기순 위,등기권리자,등기인,예비등기와 촉탁등기)을 조사,확인한다. |
② 소유권 이외의 제한물권 (저당권, 지상권, 지역권 등)의확인 |
등기부에 기재된 지목, 제한물권의 내용·권리자, 피담보 채권에 대한 채무액,권리설정액(근저당한도액) 최고 금액, 이율, 연체여부, 기간, 채권자, 채무자의 내용을 확인·조사한다.
※ 특히 임차권이 설정되어 있는경우 에는 임차인, 임대료, 임대차기간, 기타 임대차조건 등을 조사·확인하는 외에 다른 제한물권과의 관계 그리고 주택 임대차보호법에 의한 제한사항 등을 확인 한다. |
③ 대상부동산 소유권자의 생존여부 및 주소의 일치여부 | 가족관계 등록부 또 는 주민등록등본 등 |
④ 대상부동산의 소유자가 사망한 경우에는 그 상속권자 및 권리이전상의 문제 등을 조사·확인 |
제적등본 |
⑤ 행위무능력(미성년, 금치산, 한정치산 선고)에 대한 확인 | 가족관계등록부 |
⑥ 납세명의자와 등기부상 명의자의 상치여부에 대한 확인 | 재산세 납세증명서, 제세완납증명서 등 |
⑦ 등기부와 지적공부상의 소유자의 동일성 확인 (권리관계는 등 기부가 지적공부에 우선하는 것이 원칙이나 등기에 공신력이 없다). | 등기부등본, 등기필증, 지적공부(토지대장 등), 매매계약서, 실제관계를 증명 하는기타 서류 |
분 류 | 확인사항 |
① 대상물의 실제 소재지와 지적도 상의 위치가 일치하는지를 확인 | 실지조사 또는 현지조사에 의하여 확인하여아 한다. |
② 공부상의 지목 또는 면적과 실제의 그것이 상치되는지의 여부를 확인 | ■ 지목 : 토지대장, 임야대장 ■ 면적 : 토지 - 토지대장, 임야대장 건물 - 건축물관리대장 ■ 경계확인 : 지적도, 임야도 ※ 만약 상치하는 경우에는 대한지적공사 등에게 의뢰하여 측량할 필요가 있 다. |
③ 건물인 경우에 그 구조, 면적(건평 등) 및 건축년도 등의 공부상 기재와 실제가 일치하는지의 여부를 확인 | 권리분석의뢰 또는 중개의뢰된 건물의 구조확인을 위해 건축물관리대장(가 옥대장)의 확인과함께 현지조사를 한다. |
④ 토지의 이용도 등과 관련하여 대상물인 토지에 대해 사도와 접하는 경우 통행권 등에는 문제가 없는지, 그 밖의 민법상 상린관계에 관하여 인접지 소유자와 법적 분쟁의 소지 는 없는지를 확인 | 실지조사 또는 현지조사에 의하여 확인하여야 한다. 특히, 법정지상권은 등 기사항이 아니어서 공부로 확인할 수 없으므로 실지조사를 통해서 확인해야 한다. |
◆토지에 관한 등기부 등본
① 표 제 부 ②등기부등본 (말소사항 포함) - 토지/ ③서울 특별시 강남구 역삼동 642-9 ④고유번호 1146-1996-005910 |
표시번호 |
접수 | 소재지번 | 지목 | 면적 | 등기원인 및 기타사항 |
1 (전2) | 1983년 1월 21일 | 서울특별시 강남구 역삼동 642-9 | 대 | 1000㎡ | 부동산 등기법 시행규칙 부칙 제 3조1항의 규정에 의거 1998.11.12 전산이기 |
< 해 설 > ① 1등기 용지를 구성하는『표제부, 갑구, 을구』중 맨첫장, 부동산의 현황 등기 ② 토지에 관한 등기부등본을 표시 ③ 부동산 소재 지번 ④ 강남등기소 관할 부동산 물건 고유번호 ⑤ |-『표제부』』(토지의 표시) : 표제부에 표시할물건이 토지에 관한 것일 경우 |-표시번호 : 당해 부동산 물건의 생성과 소멸에 관한내용의 변경순서 |-1 (전2) :당해 물건의 최초 등기사항, 구 등기부등본상표시번호 2번의 내용 |-접 수 :당해 토지의 최초등기신청을 접수한 날,즉1983년 1월 21일 |-소재지번, 즉 강남구 역삼동 642-9는 당해토지의 소재 지번 |-지 목 :모든 토지는 28개 지목으로 분류,「대」는대지의 약자로 건축 가능한 토지 |-면 적 :1,000㎡평으로 환산하는 경우 약 303평(1,000*0.3025) |-등기원인 및 기타 사항 : 기존 등기부등본을 전산정보처리화한 법률적 근거 |
표 제 부 ①등기부등본 (말소사항 포함) - 건물 |
표 시번호 |
접수 | 소재지번및 건물번호 |
건물내역 | 등기원인및 기타사항 |
1 (전1) |
1989년10월11일 | 서울특별시강남구역삼동642-9 | 벽돌조슬라브 천연슬레트1층주택 100㎡ |
도면평철장5책50장 등기법시규 부칙 제3조1항의 규정에 의거 1998.11.12 전산이기 |
< 해 설 > ① 건물에 관한 등기부등본임을 표시 ② |-『표제부』(건물의표시) : 표제부에 표시 할 물건이 건물에 관한 것일경우 |-표시번호 : 당해 부동산 물건의 생성과 소멸에 관한내용의 변경순서 |-1 (전1) :당해 물건의 최초 등기사항, 구 등기부등본상표시번호 1번의 내용 |-접 수 :당해 토지의 최초등기신청을 접수한 날,즉1989년 10월 11일 |-소재지번및 건물번호 :건물소재지번 즉 강남구 역삼동642-9 |-건물내역 :건물의 구조,지붕의 형태,건물의 용도,층별면적,층별 용도 표시 |-도면편철장 : 건물에 관한 도면이 편철장부책 제5책 50장에 실려 있음을 표시한 것 |
①표 제 부 (집합건물 - 아파트) 등기부등본 (말소사항 포함) - 집합건물 서울특별시 강남구 도곡동 000 00아파트 제145동제4층 제405호 |
고유번호1146 - 1996 - 0501112 |
표 시번호 |
접수 | ③소재지번, 건물의 명칭및 번호 | 건물 내역 | 등기원인 및기타사항 |
1 (전1) |
1989년 10월 11일 | 서울특별시 강남구 도곡동000 00아파트 000동 | 철근콘크리트 5층 아파트 1층 331.24㎡ 2층 331.24㎡ ------- 5층 331.24㎡ |
부동산등 기법 시행규칙제3조 제1항의규정에 의하여 1998년 11월 25일전산이기 |
표 시번호 | 소재지번 | 지목 | 면적 | 등기 원인 및기타사항 |
1 (전1) |
서울특별시 강남구 도곡동 00 | 대 | 114965㎡ | 등기법시규 부칙 제3조제1항의 규정에 의하여 1998년 11월 25일 전산이기 |
< 해 설 > ① 『표제부』』(집합건물 - 아 파트) : 집합건물 -아파트, 연립,다세대 등 ② 『표제부』』(1동의 건물의 표시) : 집합건물의 『표제부』는1동 전체의 건물, 토지등기부등본이 첫 장에 등기됨. ③ 소재지번, 건물의 명칭 및 번호 : 1동, 즉 145동전체건물의 소재지번과 아파트 명과 동 번호 표시 건물내역 : 1동 전체의 물리적인 현황을 밝혀 줌 등기원인 및 기타 사항 : 이 등기부를 게재하게 된 법률적근거 ④ 대지권의 목적인 토지의 표시 : 대지권등기가 시행되기전에는 아파트의 토지 소유권등기시 수백명 의 공유지분을전부 등기해야 함으로써 해독하는 데 극히 난해, 등기업무상오류가 발생하기도 함, 이 문제를 해결하기 위하여 대지권등기제도를 만들었는 바, 이처럼 복잡한 토지등기를 각자구분건물의 등기부 표제부에 종속시킴으로써 간편하게 만듦. ⑤ 소재지번 : 도곡동 000 지 목 : 대지 면 적 : 114965㎡ 등기원인 및 기타사항 : 1986년 11월 7일 최초등기,98년 11월 25일 신등 기부로 전산이기 |
서울특별시강남구 도곡동 000 00아파트 제145동 제4층 제405호 |
고유번호1146 - 1996 - 0501122 |
②표시번호 | 접수 | 건물번호 | 건물 내역 | 등기원인 및기타사항 |
1 (전1) |
1998년 10월11일 |
제4층 | 철근콘크리트조 58.67㎡ | 도면편철장 제20책 216장 1998년 11월 25일전산이기 |
표 시번호 | 대지권의 종류 | 대지 권비율 | ④등기원인 및기타사항 |
1 (전1) |
소유권 | 40.23/148048 | 1986년 11월 7일대 지권 |
순 위번호 | 등기 목적 | 접수 | 등기원인 | 권리자 및 기타사항 |
⑥1 (전1) |
소유권 보전 | 1998.10.11 제 23353호 |
소유자 이도령 500134-1057615 서울 강남구 일원동 973-12 | |
⑦ 2 | 가압류 | 1997. 7. 14 제64034호 |
1999.7.12서울지방법원의결정(하단1173) | 청구금액 20,520,000원채권자OOO서월OO구OO동OO |
⑧ 3 | 강제경매신청 | 2000.7.19 제10001호 |
2000.7.13서울지방법원 의강제경매 개시결정 (2000타경33011) | |
⑨ 4 | 제10001호 | 2000.12.20 제10001호 |
2000년 11월 10일경락 | 소유자 성춘향 600515-1020725 서울 강남구 역삼동 195- 2 |
⑩ 5 | 2번 가압류, 3번 강제경 매 신청말소 |
2000. 11. 10 제10001호 |
2000년 11월 10일경락 |
< 해 설 > ① 「표제부」」(전유부분의 건물의 표시) : 구분소유권의목적인 전유 부분인 405호의 물 리적 현황 표시 ② 표시번호 1(전 1) : 등기신청을 최초로 한 순서와접수일, 즉 1978년 10월 11일 건물번호 : 4층 405호 건물내역 : 구조는 철근콘크리트, 면적은 58.67㎡(약17.7평) ③ 대지권의 표시 :APT 405호의 대지 지분은 약12평으로써 소유권임 ④ 등기원인 : 1986 년 11월 7일 대지권으로 정해진 날짜. ⑤ [갑구] (소유권에 관한 사항) :소유권 및 소유자에관 한 여러 가지 처분제한과 변경, 소멸의 등기를 할 수있음. ⑥ 순위번호1 소유권 보존 : 1993년 3월 26일이도령이 최초로 소유권보존등기. 이때는 등기원인이 없음. ⑦ 순위번호 2 가압류 : 채권자가 장래 채무명의에 기한집행보전을 위하여 채무자 재산에 보전 처분을 함. ⑧순위번호3 강제경매신청 : 채권자가 승소판결을 받아 법원에강제경매신청 ⑨ 순위번호4 소유권이전 : 위 경매에서 성춘향이 경락, 소유권이전 등기를 한 것임 ⑩ 순위번호5 말소등기 : 경락자가 소유권이전등기시는 무효가 되는 등기는 전부 말소 촉탁 |
순위번호 | 등기목적 | 접수 | 등기 원인 | 권리자 및 기타사항 |
⑫1. | 근저당설정권 | 1998.9.26 제125656호 |
1998.9.29 설정계약 | 채권최고금 일억육백만원정 채무자 박정태 서울 강남구 개포동000-0 보람은행 XXXXXX-XX-XXXXX 서울 중구 을지로 0가 0-00 (한남동 지점) 공동 담보 동소동 번지 000호 건물 |
⑬1-1 | 1번 근저당 권 이전 | 1998.9.26 제125656호 |
1999.1.6 회사합병 | 근저당권주식회사 하나은행 XXXX-XXXX-XXXXXX 서울 중구 을지로 0가 0-00 (한남동 지점) |
⑭1-2 | 1번 근저당권 변경 | 1998.9.26 제125656호 |
2000.12.29 계약인수 | 채무자 박채무 서울 강남구 개포동 000- 00 |
< 해 설 > ⑪ [을구](소유권 이외의 권리에 관한 사항) : 소유권을 제한하는 등기 ⑫ 순위번호 1번 등기의 내용 : 채무자 박정태가 1998년 9 월 19일 보람은행에 이 부동산을 담보로 제공하고 근저당권을 설정, 대출을 받은 사실을 등기함 ⑬ 순위번호 1-1번 등기의 내용 : 근저당권자인 보람은행이 1999년 1월 6일 회사 합병에 의하여 하나은행으로 흡수합병됨으로 보람은행이 갖고 있던 근저당권을 이전 받은 사실을 등기함 ⑭ 순위번호 1-2 등기의 내용 : 원 채무자 박정태로부터 박 채무가 1번 근저당권을 계약에 의하여 인수한 내용을 등기한 것으로써 계약의 원인은 증여로 보임. 이때도 1번 등기의 2번 부기등기로 하게 됨 |