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구 분 |
변 경 전 |
변 경 후 |
용 적 율 |
239% |
275% |
건립세대수 |
792세대 |
943세대 (151세대 증가) |
최고 층수 |
25층 |
30층/100M |
임대물량 |
135세대 (17%) |
161 (구역지정공람근거) |
조합원 물량 |
약 263세대 |
약 263세대 |
일반 분양 물량 |
394세대 |
519세대 |
2. 고척4구역의 분양가를 예상해보면...
재개발 지역의 가치를 논할려면 분양가를 살펴봐야되지요. 고척 4구역의 분양가를 예측하려면 2가지 측면에서 봐야합니다.
첫째. 앞서 분양된 고척2구역, 3구역의 분양가와 현 시세 둘째. 고척4구역 분양시점(2012~13년 예상)의 고척동의 환골탈퇴 한 후의 모습입니다.
가. 고척 2구역(대우 고척 푸르지오)은
* 2007년 3월에 일반분양 409세대가 분양할 때, 24평형 1050만원, 32평형이 1200만원, 42평형이 1320만원에 분양되었고,
- 2009년 5월경 입주완료 후 32평형 시세는 5억~5억5천 /*32평형 시세기준으로 평당 1560만 ~ 1718만원
- 지금의 시세는 어떤지..확인해보시기 바람니다. --> 이곳 카페지기 님이 댓글 달아 주셔도 좋을 듯합니다.
나. 고척 3구역(벽산 블루밍)은
*2009년 9월 147가구가 일반분양할 때 - 24평형 1325만원, 33평형 1400만원, 44평형 1440만원에 분양했는데 이는 인근 고척 2구역 시세보다 33평 기준 5천~1억 싸게 분양되었습니다. - 전평형 1순위 만감, 최고 42대 1, 평균 경쟁률 11대 1 - 2010년 12월 입주 예정
다. 그럼 고척 4구역의 분양가는 얼마가 될까요?
*고척4구역은 지금의 사업진행 속도라면, 대략 2012~3년경에 분양할 것으로 예상됩니다. 사실 분양할때의 부동산 경기는 예측할 수 없지만, 이 때쯤의 고척동은 교도소/구치소는 사라지고, 이 곳에 1조 6천억 규모의 네오컬쳐시티(고척4구역 길건너 맞은편)가 한창 공사중이고, 돔구장은 이미 완공되었고, 앞서 올렸던 글들의 개발이 대부분 완공되거나 한창 마무리 공사가 진행중에 있을 것입니다. 고척 4구역이 분양하는 시점에는 천지개벽에 가까운 새로운 고척동 탄생을 눈앞에 두고 있는 시점일 것입니다.
*이런 변화속에 여지껏 교도소, 구치소 때문에 큰길 하나사이로 목동보다 엄청나게 저평가된 고척동의 부동산 가격이 가만히 있을리는 만무합니다. 그럼, 고척동의 부동산 가격은 상승할까요? 아님 떨어질까요? 어떻게 예측되십니까?
저는 대세 상승 지역으로, 그것도 프리미엄이 붙은 신주거지역으로 고척동이 거론되고 있을 것으로 예상합니다.
이럴때 고척 4구역은 평당(30평대) 얼마에 분양하게 될까요?
최소 1700(고척2구역 32평 평당 시세)은 되지 않을까하는 의견입니다..
이후 이지역의 가격이 목동과 어떻게 비교될지 이것도 기대되는 부분입니다.
*지난 6월 8일 주민설명회때 본 고척4구역의 조감도가 곧 공개 (구역지정공람 기간 후)될 예정인데 그때
변경된 조감도를 올려드리겠습니다. 아주 멋~~있습니다.
3. 맺음말..
사실 지금까지의 구로구 투자매력 지수를 보면 그리 높지 않을 수 있습니다.
하지만, 지금까지의 구로구에 대한 선입견으로 구로구 고척동의 미래가치를 오판하지 마시기 바라며, 아주 객관적인 눈으로 앞서 올린 글들과 지도를 보면서 고척동의 미래모습과 가치를 그려 보시기 바람니다.
2011년 3월, 교도소/구치소 이전, 철거와 5월부터 시작과 네오걸쳐시티 착공 시작(1조 6천억 규모공사)
2011년 12월, 최초 고척 돔구장 완공(문화공연, 체육시설을 갖춘 복합 문화공간)
2011년 11월 착공되는 고척 돔구장까지 연결될 안양천 뱃길...
2013년 초, 돔구장 옆 문화시설 M-BOX 완공(700석의 뮤지컬 극장 등)
2014년 교도소부지에 복합단지 `네오컬쳐시티` 완공
2014년 뉴타운식 광역개발 대부분 완료(교도소/구치소 옆 65만6000㎡ )
제가 올린 몇 개의 글은 확정/진행 중인 대형개발 현안 위주로 설명해 드렸지만, 이것들 외에도 고척동은 개발호재가 계속해서 나올 예정입니다.
*온수동에 중계동에 버금가는 학원타운 조성계획(용역완료된 것으로 아는데 아직 발표되지 않음)
> 구청장이 바뀌어서 조금 그림이 달라질 것 같은데..암튼 구로구의 계획입니다.
*구로-구일-개봉(돔구장인근)지하철의 지하화(오세훈 공약)
--- 이게 현실화된다면 매가톤급 개발호재입니다. 근데.. 최근 뉴스를 보면 진행될 거 같죠? 시기가 문제죠
*백광화학 이전(확정), CJ제일제당이전(서울시와 협의중)
--> 사실 이것도 이 지역을 잘아신다면 엄청난 지역의 호재입니다. 좀더 가시화되면 굉장한 뉴스로 다가올 것입니다.
*동양공전 부천으로 이전(완전이전Vs.부분이전)
*목동보다 고척동에 가까운 신정차고기지의 복합단지 개발(확정-양천구추진) 등 파급효과가 대단한 개발 현안들이 모두 고척동에 집중되어 있습니다.
고척동은 미래, 2011년 3월 교도소, 구치소 철거/이전부터 주목받기 시작하여
돔구장 완공, ( 이 시점 전후로 구로-구일-개봉역 구간의 지하화의 확정 ...*)
M-Box 완성, 구로미디어아트센터 완공
네어컬쳐시티 완공...
현실이 되어 가고 있습니다.
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