상가주택 임대사업자등록과 부부증여 선택문제

[고구마]

상가주택 임대사업자등록과 부부증여 선택문제

고수님들께 조언을 구합니다.

저는 현재 50대 후반이며 연간 근로소득은 약 5천만 원이고 처는 소득이 없습니다.

2011년 6월 정년준비 겸해서 지방 중소도시에 주택을 신축하여 부부공동 명의로 등기하여 임대중이고 1가구 1주택에 해당됩니다.

물건은 1층은 1종근생, 2~3층은 다가구주택으로 공시가격은 총 3억2천8백만 원 정도(1층 상가 포함)이고 물건을 담보한 대출금은 1억 8천만 원이고 임대보증금은 약 6천만 원정도입니다.

1. 관할 세무서로부터 처에게 1층 상가에 대한 부동산 임대에 따른 사업자등록 안내 통지가 와서 알아보니 사업자 명의는 누구든 관계가 없다고 하는데 처의 명의로 사업자등록을 할 경우 의료보험료나 기타 세금이 얼마나 될지 궁금합니다.

2. 1층 상가의 연간 임대료 1800만원에 대한 부가가치세는 간이 사업자로 하면 문제가 없다고 하는데 그런지요? 그렇지 않다면 어떻게 해야 하는지 궁금합니다.

3. 처의 명의로 사업자등록을 하게 되면 저에게는 근로소득 공제로 어느 정도 영향이 있는지? 다른 부분에도 영향이 있는지 궁금합니다.

4. 의료보험료와 기타세금 등을 감안했을 때 저의 단독명의로 증여에 의한 소유권이전등기를 생각해 보았는데 취득세와 기타비용을 계산해 보면 어떤 것이 실익이 있는지 궁금합니다.

5. 처음 물건을 신축하여 등기할 때만 해도 그곳에 가서 살 생각이었는데 지금은 또 상황이 바뀌어 해당 물건을 언제까지 보유하고 있을지는 알 수가 없습니다. 따라서 향후 보유기간에 대해서는 5년 이내로 감안해서 양도소득세 문제는 어떻게 되는지요? 그리고 부담부증여라는 것이 있던데 이것도 궁금합니다.

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  공동소유자중 1인이 자기 지분을 다른 공유자에게 무상사용하도록 약정을 한다면 무상사용허가를 받은 다른 공유자는 전체 토지 건물 임대에 대해 단독으로 임대사업자로 등록할 수 있을 것이나,

  이 경우 공유자들이 특수관계자에 해당한다면 무상사용을 허가한 공유자도 부동산 무상임대용역에 대해 시가를 과세표준으로 하여 부가가치세가 과세되는 것이므로 특수관계자에게 사업용부동산을 무상사용하게 한 자는 별도로 단독으로 사업자등록을 하고 부동산 무상임대용역에 대해 부가가치세를 신고납부하여야 하는 것입니다.

  점포 또는 사무실에 대한 연간 임대수입이 4,800 만원에 미달하는 경우에는 간이고세자로 사업자등록을 할 수 있습니다.

                                
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  저는 현재 50대 후반이며 연간 근로소득은 약 5천만 원이고 처는 소득이 없습니다.

  2011년 6월 정년준비 겸해서 지방 중소도시에 주택을 신축하여 부부공동 명의로 등기하여 임대중이고 1가구 1주택에 해당됩니다.

  물건은 1층은 1종근생, 2~3층은 다가구주택으로 공시가격은 총 3억2천8백만 원 정도(1층 상가 포함)이고 물건을 담보한 대출금은 1억 8천만 원이고 임대보증금은 약 6천만 원정도입니다.

  1. 관할 세무서로부터 처에게 1층 상가에 대한 부동산 임대에 따른 사업자등록 안내 통지가 와서 알아보니 사업자 명의는 누구든 관계가 없다고 하는데 처의 명의로 사업자등록을 할 경우 의료보험료나 기타 세금이 얼마나 될지 궁금합니다.

  상가주택의 주택부분의 면적이 상가부분의 면적보다 크면 그 전부를 주택으로 보나, 그 기준은 임차인별로 판단하는 것입니다. 따라서 1층 근생부분의 임차인과 2층 및 3층의 임차인이 다르면 비록 주택부분의 면적이 상가부분의 면적보다 크더라도 양도소득세와 관련해 1세대 1주택 특례(일시적 1세대 2주택 등 양도소득세 비과세)를 적용할 때에는 상가주택 전부를 주택으로 보는 것이나, 상가주택의 임대소득과 관련해서는 임차인별로 판단하는 것입니다.

  아내 명의로 사업자등록을 하면 상가부분의 임대소득은 소득세가 (종합)과세되고, 주택부분의 임대소득은 부부를 기준으로 1주택을 소유하고 있고 그 1주택의 기준시가가 9억원을 초과하지 않으므로 주택부분의 임대소득은 소득세가 과세되지 않습니다.

  아내가 상가부분에 대하여 사업자등록을 하면 지역건강보험료를 부담하게 됩니다. 지역건강보험료는 아내의 연령, 소득, 재산 등을 기준으로 부과되므로 건강보험료가 얼마나 부과되는지를 판단하기 어렵습니다.

  2. 1층 상가의 연간 임대료 1800만원에 대한 부가가치세는 간이 사업자로 하면 문제가 없다고 하는데 그런지요? 그렇지 않다면 어떻게 해야 하는지 궁금합니다.

  상가(부수토지 포함)의 임대는 부가가치세가 과세되나, 주택(부수토지 포함)의 임대는 부가가치세가 과세되지 않습니다. 이 경우 1년(1월 1일부터 12월 31일까지의 기간)간 공급대가(부가가치세 포함)가 4,800만원(월평균 400만원)에 미달하면 간이과세자로 사업자등록을 할 수 있습니다. 이 경우 간이과세자의 1년간 공급대가가 2,400만원(월평균 200만원)에 미달하면 부가가치세 납부의무를 면제하나, 납세의무의 면제는 아니므로 부가가치세를 신고는 하여야 합니다. 참고로 부가가치세 납부의무가 면제되더라도 소득세가 면제되는 것은 아닙니다.

  3. 처의 명의로 사업자등록을 하게 되면 저에게는 근로소득 공제로 어느 정도 영향이 있는지? 다른 부분에도 영향이 있는지 궁금합니다.

  주택임대소득은 소득세가 과세되지 않으므로(소득세 비과세), 아내의 연간 소득금액이 100만원을 초과하는지를 판단할 때 비과세소득은 제외됩니다. 그러나 상가임대소득은 소득세가 과세되므로, 아내의 상가임대소득금액이 연간 100만원을 초과하면 질문자의 근로소득에서 기본공제(배우자공제)를 받을 수 없습니다.

  4. 의료보험료와 기타세금 등을 감안했을 때 저의 단독명의로 증여에 의한 소유권이전등기를 생각해 보았는데 취득세와 기타비용을 계산해 보면 어떤 것이 실익이 있는지 궁금합니다.

  근로소득금액 37,750.000

  상가임대소득금액 11,088,000

  종합소득금액 48,838,000

  따라서 질문자 명의로 상가부분에 대하여 사업자등록을 하면 아내 명의로 등록을 할 때에 비하여 세부담의 증가액은 다음과 같습니다. 11,088,000×(15%-6%)=997,920

  그리고 배우자공제(기본공제)의 절세효과는 1,500,000×15%=225,000이 되므로 위 세부담의 증가액에서 배우자공제의 절세효과를 빼면 772,920이 됩니다.

  결론적으로 아내 명의로 상가부분에 대하여 사업자등록을 할 때의 연간 건강보험료가 위 772,920보다 크다면 질문자 명의로 사업자등록을 하는 것이 경제적으로 이익이 될 것입니다.

  5. 처음 물건을 신축하여 등기할 때만 해도 그곳에 가서 살 생각이었는데 지금은 또 상황이 바뀌어 해당 물건을 언제까지 보유하고 있을지는 알 수가 없습니다. 따라서 향후 보유기간에 대해서는 5년 이내로 감안해서 양도소득세 문제는 어떻게 되는지요? 그리고 부담부증여라는 것이 있던데 이것도 궁금합니다.

  주택부분의 면적이 상가부분의 면적보다 크면 양도소득세와 관련해 1세대 1주택 특례(일시적 1세대 2주택 등 양도소득세 비과세)를 적용할 때에는 상가주택 전부를 주택으로 봅니다. 따라서 먼저 취득한 주택(상가주택)의 취득일부터 1년이 지나서 뒤의 주택을 취득하고, 그 뒤의 주택의 취득일부터 3년 이내에 먼저 취득한 주택(보유기간 2년 이상)을 양도하면 일시적 1세대 2주택으로 양도소득세를 비과세받을 수 있습니다.

  부담부증여는 예들들어 상가주택을 자녀 등에게 증여할 때 그 상가주택의 임대보증금이나 담보대출을 수증여자인 자녀 등이 인수하는 것을 말합니다. 이 경우 증여재산가액은 상가주택의 가액에서 인수하는 채무를 빼서 계산합니다. 그리고 채무인수액에 상당하는 부분은 유상으로 이전되는 것이므로 증여자에게는 양도소득세의 문제가 생깁니다.

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