지목변경, 형질변경, 용도변경,

[녹차한잔:정오현]

가치 있는 땅으로 변화시키는

지목변경, 형질변경, 용도변경

  토지를 가치있는 땅으로 변화시키는 방법에는 여러 가지가 있다. 지목변경, 형질변경, 용도변경 등을 통해 토지의 내재가치를 상승시키는 것이다, 토지는 외관상 비슷하더라도 그 지목이 무엇인지, 개발행위 허가가 나 있는자, 그 땅의 용도지역이 어디에 속하는지 등에 따라 그 가격이 달라진다.

  지목의 경우를 예로 들어보자. 먼저 건축이 가능한 지목이 있고, 그렇지 않은 지목이 있다. 또 건축이 가능한 지목이라고 하더라도 주택, 창고, 공장을 건축할 수 지목이 각각 다르다. 개발행위에 의한 형질변경지역이나 용도변경이 된 지역 또한 그러하다. 이에 따라 토지가격은 당연히 차이를 보인다. 이렇듯 지목변경, 형질변경이나 용도변경 행위 그 자체만으로도 일정한 수익을 올릴 수 있다. 특히 용도지역이 변경되면 더욱 그렇다.

구       분	내       용	요      건
지목변경	공부상의 지목을 다른 지목으로 바꿈  ☞(예) 전, 답→대(垈)	건축허가·개발행위 허가 등으로 땅이나 건축물의 용도를 변경
형질변경	절토, 성토, 정지작업 등으로 땅 모양을 바꿈 ☞ 농지전용, 산지전용	개발행위 허가
용도변경	땅의 용도지역을 바꿈  ☞(예) 농림지역→관리지역, 생산녹지	도시관리계획의 변경

지목변경

   지목변경은 지적공부에 등록된 지목을 다른 지목으로 바꾸어 등록하는 것을 말한다. 즉, 형질변경 등을 통해 토지의 성질을 바꾼 후에 현실에 맞게 지목을 정정하는 것이다. 지목변경은 개발행위 허가(형질변경 허가)를 득하고 목적 사업을 완료했을 때 가능하다. 무턱대고 아무 때나 할 수 있는 것은 아니다. 예를 들어 농지의 경우 전용허가 등을 받은 경우를 제외하고는 전, 답, 과수원 이외의 지목으로 변경하지 못하며, 산지 역시 전용허가 등을 얻어 전용되는 경우를 제외하고는 지목을 변경할 수 없다.

때문에 지목변경 행위 그 자체만으로도 많은 투자수익을 올릴 수 있다. 예를 들어 농지나 산지를 전용하여 건축할 수 있는 지목으로 변경할 경우, 투자금액 대비 많은 기대수익을 올릴 수 있다. 특히 도로변의 농지나 산지전용은 더욱 그러하다. 또 지목이 변경되면 그 토지는 거래가 쉬워져 그만큼 환금성도 좋아진다.

지목변경이 가능한 토지

- 국토계획법 등의 관계법령에  의거하여 인·허가 등을 받은 사업의 수행으로 형질변경이 되거나 건축물의 공사가 

   완료된 토지

- 건축물의 용도가 다른 용도로 변경되어 지목이 다르게 된 토지

- 기타 토지의 사용 목적이 변경된 토지

근린생활시설로의 지목변경 절차의 예

- 토지이용계획확인서를 발급 받아서 해당 토지의 용도지역을 확인한다.

- 해당 시·군·구의 도시계획조례에 들어가서 당해 용도지역에서 건축할 수 있는 건축물을 확인한다.

- 농지나 산지의 전용 가능 여부를 확인한다.

- 연접개발 제한에 저촉되는지 여부를 확인한다.

- 진입로를 확인한다.

- 건축하고자 하는 건축물의 입지 여부를 해당 시·군·구에서 확인한다.

- 전용 후의 지목은 '대(대지)'가 된다.

형질변경

  형질뱐경이란 토지의  형태를 바꾸는 행위를 일컫는다. 즉, 농지전용이나 산지전용허가를 받은 후 흙을 깎아내는 절토와 흙을 쌓거나 매워 넣는 성토, 땅을 고르게 다듬는 정지 등의 방법으로 토지의 형상을 바꾸는 행위를 말한다. 예를 들어 경사진 임야를 밀어서 건축이 가능한 평지로 만드는 행위, 구덩이나 수로가 있는 전답을 흙으로 메워서 건축이 가능한 평지로 만드는 부지조성공사 등이 형질변경에 해당한다. 임야나 전답 등의 형질변경을 하기 위해서는 사전 허가를 받아야 하는데, 이를 '개발행위 허가'라고 한다, 개발행위 허가에 관한 내용은 국토계획볍에 규정되어 있으며, 토지에 대한 형질변경 시에는 관할 시·군·구의 개발행위 허가를 받아야한다.

허가 없이 토지형질변경을 할 수 있는 행위

- 높이 50cm 미만의 절토.성토 또는 정지하는 경우(녹지지역인 경우에는 지목변경을 수반하지 않는 경우에

  한함)

- 건축법 제49조 및 동법  시행령 제80조의 규정에 의한 범위 안에서 건축조례로 정한 대지 면적의 최소한도

  미만 토지를 절토, 성토 또는 정지하는 행위(주거지역:60㎡ 미만, 상업지역 및 녹지지역:150㎡ 미만, 공업지

  역:200㎡ 미만)  

  토지의 지목을 변경하지 아니하는, 높이 50cm 미만을 절토.성토 또는 정지하는 경우이며, 개발제한구역으로

  지정된 토지에 대해서는 위 규정을 적용하지 아니한다.

- 자연재해 등으로 훼손된 토지를 본래의 형상대로 복구하기 위하여 절토.성토 또는 정지하는 경우

- 국가 또는 지방자치단체가 공익상의 필요에 의하여 직접 시행하는 사업을 위하여 절토. 성토 또는 정지하는

  경우

토지의 경우 최종적으로 지목이 변경되기 이전에 형질변경을 하는 것만으로도 해당 토지의 가격이 상승할 정도로 가치가 높다. 형질변경을 한 토지는 그렇지 않은 토지에 비해 보통 2~3배 비싼 가격으로 시세기 형성되기 때문이다. 하지만 형질변경이 결코 쉬운 절차는 아니다. 그리고 해당 토지가 형질변경이 가능하려면, 해당 토지에 접한 도로 폭이 4m 이상인지, 맹지인지 혹은 주변이 농림지역으로 둘러싸여 있는지 등을 꼼꼼하게 따져야 한다. 만일 맹지하면 진입로 토지 주인의 토지사용승낙서를 제출해야 한다.

용도변경

토지의 용도변경(용도지역 변경)

토지의 용도변경, 즉, 용도지역 변경은 지목변경이나 형질변경과는 차원이 다르다.

지목은 건물을 지으면 바뀌지만, 용도지역은 시·군의 도시관리계획에 의해 결정되므로 개인이 바꿀 수 있는 성질의 것이 아니다. 용도지역을 변경하려면 먼저 도시관리계획이 변경되어야 하는데, 이 도시관리계획의 수립, 결정 및 변경 절차는 매우 까다롭다. 실제 개인이 용도지역의 변경에 참여할 수 있는 방법은 해당 시·군에서 도시관리계획을 수립할 때 의견을 제시하는 정도로 한정된다. 용도지역 간의 변경은 도시관리계획으로 가능하며, 용도지구 간의 변경은 지구단위계획으로 변경이 가능하다. 따라서 용도변경보다는 용도지역이 변경될 만한 곳을 예측하고 선점하는 것이 현실적이다.

용도지역이 변결될 지역은 정부의 대규모 개발이 예상되는 지역이다.

신도시 예정지, 택지개발 예정지구, 복선전철 또는 ktx 역세권 예정지역, 산업단지 후보지, 경제자유구역 등이 이에 해당한다. 이들 지역은 개발과 함께 모두 도시지역으로 용도가 변경된다. 또 빠르게 성장하는 대도시 인근의 그린벨트지역이나 관리지역도 이 범주에 속한다. 도시지역 내에서의 주거지역 세분화 과정도 눈여겨봐야 한다. 전용주거지역이 일반주거지역으로 바뀌거나 일반주거지역 내에서도 1종에서 2종 혹은 3종으로 바뀌는 것이 그것이다. 이 경우 건페율, 용적률과 건축물 등이 달라지므로 땅의 가치는 그만큼 상승한다. 지구단위계획이 수립되는 지역이나 시가화예정용지로 편입될 가능성이 높은 지역도 주목할 필요가 있다. 특히 공공개발이 아닌, 민간이 주체가 되어 개발하는 지역은 건설회사나 새행사가 이에 앞서 미리 땅을 매입하는 경우가 많다. 따라서 이들의 움직임을 파악하는 것도 투자에 많은 도움이 된다.

건축물의 용도변경

견축물의 용도변경은 변경하고자 하는 용도의 건축 기준에 적합하게 하여 사용 승인을 얻은 후 시장, 군수, 구청장에게 신고하여야 한다, 다만 다음과 같은 경우에는 신고 없이 용도를 변경할 수 있다.

① 동일한 시설군에 해당하는 건축물의 용도를 변경하는 경우

② 상위 시설군에 속하는 건축물의 용도를 하위 시설군에 해당하는 건축물의 용도로 변경하는 경우

③ 당해 용도로 변경하기 전의 용도로 다시 변경하는 경우(단, 증축, 개축, 대수선을 수반하는 경우 제외)

④ 용도변경하고자 하는 부분의 바닥면적의 합계가 100㎡ 미만인 경우

⑤ 동일한 건축 안에서 면적의 증가 없이 변경하는 용도변경인 경우

   건축물의 용도변경 중 하위 시설군에서  상위 시설군으로의 변경은 용도변경신고를 하여야 하며, 상위 시설군에서 하위 시설군으로의 변경은 신고하지 않고 기재 내용의 변경 신청만으로 가능하다.

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