중개판례 (중개업자의 선관주의 정도 2 )

[대법원 판례검색 2]   서울지법 동부지원 1994.6.1. 93가단41427 판결 : 확정 【손해배상(기)청구사건】 [하집1994(1),358] --------------------------------------------------------   【판시사항】 임대인의 처분권한 유무에 관한 부동산중개업자의 조사확인의무의 내용과 정도   【판결요지】 부동산중개업자는 선량한 관리자의 주의와 신의성실로써 부동산을 임대하려는 자가 그 부동산의 진정한 권리자로서 적법히 임대할 수 있는지 여부를 부동산등기부와 주민등록증 등으로 조사확인하여 임차인에게 정확하게 설명하여야 할 의무가 있다.   【참조조문】 구 부동산중개업법(1989.12.30. 법률 제4153호로 개정되기 전의 것) 제16조 , 제17조 【참조판례】 대법원 1992.2.11. 선고 91다36239 판결(공1992, 1000) , 1993.5.11. 선고 92다55350 판결(공1993하, 1684) 【전 문】 【원 고】 우태숙 【피 고】 피고 1외 1인 【주 문】 1. 원고에게 가. 피고 1은 금 15,000,000원 및 이에 대한 1993.9.4.부터 1994.6.1.까지는 연 5푼의, 그 다음날부터 완제일까지는 연 2할 5푼의 각 비율에 의한 금원을 지급하되, 그중 아래 나.항 기재 금액은 피고 2와 연대하여 지급하고, 나. 피고 2는 위 가.항 기재 금액 중 금 6,000,000원 및 이에 대한 1993.9.4.부터 1994.6.1.까지는 연 5푼의, 그 다음날부터 완제일까지는 연 2할 5푼의 각 비율에 의한 금원을 피고 1과 연대하여 지급하라. 2. 원고의 피고 2에 대한 나머지 청구를 기각한다. 3. 소송비용 중 원고와 피고 1 사이에 생긴 부분은 같은 피고의 부담으로 하고, 원고와 피고 2 사이에 생긴 부분은 이를 2분하여 그 1은 원고의, 나머지는 같은 피고의 각 부담으로 한다.   4. 제1항은 가집행할 수 있다.     【청구취지】 피고들은 연대하여 원고에게 금 15,000,000원 및 이에 대한 이 사건 소장부본 송달 다음날부터 판결선고일까지는 연 5푼의, 그 다음날부터 완제일까지는 연 2할 5푼의 비율에 의한 금원을 지급하라. 소송비용은 피고들의 부담으로 한다는 판결 및 가집행선고.   【이 유】 1. 원고의 피고 1에 대한 청구에 관하여 본다. 원고는 같은 피고에 대한 이 사건 청구원인으로, 같은 피고가 거주하던 서울 성동구 중곡3동 189의 42 건물은 소유자인 소외 이금재로부터 임차한 것이므로 위 주택을 타인에게 임대하더라도 그 임대보증금을 변제할 의사나 능력이 없음에도 불구하고 1989.5.26. 원고에게 같은 피고가 위 주택의 소유자인 것처럼 거짓말하여 이를 믿은 원고와 전세보증금 10,000,000원으로 된 위 주택의 지하방("이 사건 주택")에 대한 전세계약을 체결하고 같은 날 계약금으로 금 500,000원, 같은 해 6.3. 잔금으로 금 9,500,000원, 합계 금 10,000,000원을 교부받고, 또한 1990.5.말경 이 사건 주택의 전세보증금 인상명목으로 금 2,000,000원, 1991.5.30. 같은 명목으로 금 3,000,000원을 각 교부받아 원고로부터 합계 금 15,000,000원을 편취하였다고 주장함에 대하여, 같은 피고는 민사소송법 제139조에 의하여 원고의 주장사실을 자백한 것으로 볼 것이다. 2. 원고의 피고 2에 대한 청구에 관하여 본다. 가. 기초되는 사실 다음과 같은 사실은 당사자 사이에 다툼이 없거나, 갑 제1호증 내지 제3호증, 제4호증의 5, 16의 각 기재, 갑 제4호증의 73 내지 79의 각 일부 기재 및 변론의 전취지를 종합하여 이를 인정할 수 있다. (1) 1989.5.경 이 사건 주택의 소유자는 위 이금재이고, 피고 1은 위 이금재로부터 이 사건 주택에 대한 임대차 등 처분권한을 수여받은 사실이 없음에도 서울 성동구 중곡동 189의 46에서 (이름 생략)부동산이라는 상호로 부동산 중개업을 하는 피고 2에게 자신이 이 사건 주택의 소유자이니, 이를 임차할 사람을 소개해 달라고 부탁을 하였다. (2) 이에 피고 2는 피고 1의 말만을 믿고 이 사건 주택의 소유자를 확인하지 아니한 채 원고에게 같은 해 5.25. 피고 1이 이 사건 주택의 소유자이니 그로부터 이 사건 주택을 임차할 것을 소개하여 이를 믿은 원고는 같은 해 5.26. 피고 1과의 사이에 임차인은 원고의 남편인 소외 망 정남수, 전세보증금은 10,000,000원, 기간은 같은 해 6.3.부터 1년으로 하여 이 사건 주택에 대한 전세계약을 체결하고, 같은 날 계약금으로 금 500,000원, 같은 해 6.3. 잔금으로 금 9,500,000원 합계 금 10,000,000원을 교부하였다. (3) 피고 1은 1990.5.말경 피고 2를 통하여 원고에게 이 사건 주택의 전세보증금을 인상하여 줄 것을 요구하여 그시경 원고로부터 보증금 인상명목으로 금 2,000,000원을 교부받고, 한편 1991.5.30. 원고의 남편인 위 권남수를 통하여 보증금 인상을 요구하여 그시경 원고로부터 같은 명목으로 금 3,000,000원을 각 교부받았다.           나. 원고는 피고 2에 대한 청구원인으로, 피고 2가 피고 1과 공모하여 피고 1이 이 사건 주택의 소유자인 양 거짓말을 하여 원고로 하여금 위에서 본 임대차계약을 체결하게 하여 원고에게 금 15,000,000원(2회의 인상분 포함)의 손해를 가하였다고 주장하므로 살피건대, 위 주장사실에 부합하는 듯한 을 제4호증의 73,75의 각 일부 기재는 믿을 수 없고 달리 이를 인정할 만한 증거가 없으므로 원고의 위 주장은 이유 없다. 다. 원고는 다시, 피고 2가 이 사건 임대차의 중개행위를 함에 있어 같은 피고가 부동산중개인으로서의 의무를 위반하여 원고에게 손해를 가하였으므로 이를 배상하여야 할 의무가 있다고 주장하므로 살피건대, 부동산중개업자는 민법 제681조에 의하여 중개의뢰의 본지에 따라 선량한 관리자의 주의로써 의뢰받은 중개업무를 처리하여야 할 의무가 있을 뿐만 아니라, 이 사건 최초 임대차계약 당시 시행되던 부동산중개업법(1989.12.30. 법률 제4153호로 개정되기 전의 것) 제16조에 의하여 신의와 성실로써 공정하게 중개행위를 하여야 할 의무를 부담하고 있는바, 부동산중개업법 제17조 제1항은 중개의뢰를 받은 중개업자는 당해 중개물건의 권리관계, 법령의 규정에 의한 거래 등을 확인하여 중개의뢰인에게 설명할 의무가 있다고 규정하고 있고, 위 권리관계 중에는 당해 중개대상물의 권리자에 관한 사항도 포함되어 있다고 할 것이므로, 중개업자는 선량한 관리자의 주의와 신의성실로써 임대 등 처분을 하려는 자, 즉 피고 1이 이 사건 주택의 진정한 권리자로서 이를 적법히 임대할 수 있는지를 부동산등기부와 주민등록증 등에 의하여 조사 확인하여 이를 임차인인 원고에게 정확하게 설명하여야 함에도 불구하고 위 기초사실에서 인정한 바와 같이 이를 게을리 한 채 피고 1의 말만 믿고 이 사건 임대차계약을 중개한 과실이 있다 할 것이므로 피고 2는 이로 인하여 원고에게 발생한 재산상 손해를 배상할 의무가 있다 할 것이다. 이에 대하여 피고 2는, 원고와 피고 1은 이 사건 주택에 대한 1989.5.26.자 임대차계약이 종료될 무렵인 1990.5. 말 보증금 2,000,000원을 추가지급하고 위 임대차계약을 갱신하여 위 1989.5.26.자 임대차계약은 법률상 효력이 상실된 것이니, 자신에 대한 손해배상금청구는 부당하다는 취지로 다투므로 살피건대, 피고 1은 1990.5. 말경 위 1989.5.26.자 임대차계약의 기간이 도과할 무렵 피고 2를 통하여 원고에게 이 사건 주택의 전세보증금을 인상하여 줄 것을 요구하여 그 시경 원고로부터 보증금 인상명목으로 금 2,000,000원을 교부받은 사실은 앞에서 본 바와 같으나 그와 같은 사유만으로는 이미 발생한 피고 2의 손해배상채무가 소멸하지는 아니한다 할 것이므로 위 주장은 이유 없다. 나아가, 피고 2가 원고에게 배상할 손해액은 특별한 사정이 없는 한 원고가 피고 1과 1989.5.26.자 임대차계약을 체결함에 있어 편취당한 금 10,000,000원이라고 할 것이나(피고 2는 1990.5. 말경 피고 1로부터 부탁을 받고, 원고에게 이 사건 주택 전세보증금의 인상요구를 전달하여 준 사실은 앞에서 본 바와 같으나, 그와 같은 행위만으로는 피고 2가 그 갱신계약의 체결을 중개하였다고는 보기 어려우므로 그시경 원고가 피고 1에게 지급한 금 2,000,000원에 관하여는 피고 2는 배상책임을 부담하지 아니한다고 봄이 상당하다), 한편 앞서 본 증거들에 의하면 원고로서도 이 사건 주택을 임대하려는 피고 1이 이 사건 주택의 정당한 권리자인지의 여부를 나름대로 확인하여야 할 주의의무가 있음에도 위와 같은 확인을 게을리하여 임대차보증금을 편취당한 잘못이 있는바 원고의 위와 같은 과실은 피고 2의 손해배상책임을 면제할 정도에는 이르지 않으나 같은 피고의 위 손해배상책임의 범위를 정함에 있어 이를 참작하여야 할 것인바, 그 과실의 비율은 위 사실관계에 비추어 40퍼센트로 봄이 상당하다 할 것이다.   3. 결 론 그렇다면, 원고에게 가. 피고 1은 금 15,000,000원 및 이에 대한 원고가 구하는 이 사건 소장부본 송달 다음날 임이 기록상 명백한 1993.9.4.부터 이 사건 판결선고일인 1994.6.1.까지는 민법 소정의 연 5푼의, 그 다음날부터 완제일까지는 소송촉진등에관한특례법 소정의 연 2할 5푼의 각 비율에 의한 지연손해금을 지급하되, 그중 아래 나.항 기재 금액은 피고 2와 연대하여 지급하고, 나. 피고 2는 위 가.항 기재 금액 중 금 6,000,000원(=10,000,000원 0.6) 및 이에 대한 같은 1993.9.4.부터 같은 1994.6.1.까지는 같은 연 5푼의, 그 다음날부터 완제일까지는 같은 연 2할 5푼의 각 비율에 의한 지연손해금을 피고 1과 연대하여 지급할 의무가 있다고 할 것이므로, 원고의 이 사건 청구는 위 인정범위 내에서 정당하여 이를 인용하고 피고 2에 대한 나머지 청구는 부당하여 이를 기각하며, 소송비용의 부담에 관하여는 민사소송법 제89조, 제92조 , 제93조를, 가집행의 선고에 관하여는 같은 법 제199조를 각 적용하여 주문과 같이 판결한다. 판사 김동오